Tribunal judiciaire de Paris, 20 mai 2025, 20/08293

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me LE PENDU (L0110) C.C.C. délivrée le : à Me [Localité 11] (R46) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 20/08293 N° Portalis 352J-W-B7E-CSVTF N° MINUTE : 3 Assignation du : 25 Août 2020 JUGEMENT rendu le 20 Mai 2025 DEMANDERESSE S.A.S. LES SEPT TERRES (RCS de [Localité 9] 812 808 624) [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Philippe LE PENDU de la S.E.L.A.R.L. CABINET BLONDEL-RAVE-LE PENDU-LE FIER DE BRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0110 DÉFENDERESSE S.C.I. SCI [Adresse 3] (RCS de Nanterre 785 421 702) [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Jean-François PERET de la S.E.L.A.S. BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R46 Décision du 20 Mai 2025 18° chambre 3ème section N° RG 20/08293 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVTF COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l'audience du 19 Février 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 janvier 2010, la S.C.I. SCI [Adresse 3] a donné à bail à la S.A.R.L. NEW CONCEPT ENTREPRISE, aux droits de laquelle se trouve la S.A.S. LES SEPT TERRES par l'effet d'une cession de fonds de commerce en date du 6 juillet 2015, des locaux commerciaux composés d'un pavillon situé en façade [Adresse 4] dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Paris 3ème, pour neuf ans à compter du 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018, à destination principalement d'un commerce de chaussures en gros, demi-gros et détail outre le commerce de textile, moyennant un loyer annuel principal indexé de 21.000 euros hors taxes et hors charges, ramené à 20.000 euros hors taxes et hors charges jusqu'au 31 décembre 2012. Par acte d'huissier du 5 juillet 2018, la S.A.S. LES SEPT TERRES a demandé à sa bailleresse le renouvellement du bail. Par acte d'huissier du 28 septembre 2018, la S.C.I. SCI [Adresse 3] lui a donné congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2018 avec offre d'indemnité d'éviction. Par acte d'huissier du 25 août 2020, la S.A.S. LES SEPT TERRES a assigné la S.C.I. SCI [Adresse 3] aux fins de voir : "Dire les demandes de la société LES SEPT TERRES recevables et bien fondées. Condamner la SCI DU [Adresse 3] à verser à la société LES SEPT TERRES une indemnité principale à raison de son éviction dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de trois cent huit mille euros (308 000€) Statuer ce que de droit sur les indemnités accessoires que ne manquera pas de justifier la société LES SEPT TERRES et ainsi condamner la SCI [Adresse 8] [Adresse 3] à en verser les montants à la société LES SEPT TERRES. Subsidiairement ordonner une mesure d'instruction en vertu de l'article 145 du code de procédure civile en vue de donner son avis sur l'indemnité d'éviction et sur les indemnités accessoires. A cette fin, l'expert pourra se rendre sur place, convoquer les parties, entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et explications, se faire communiquer par les parties l'ensemble des documents juridiques et comptables dont il aura besoin pour déterminer ces différentes indemnités, rendre compte et donner un avis motivé, dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Condamner la SCI DU [Adresse 3] à verser la somme de 3000€ à la société LES SEPT TERRES en vertu de l'article 700 du CPC. Condamner la partie succombant aux dépens. Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir." Par jugement en date du 18 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment : - Dit que le congé délivré le 28 septembre 2018 avait mis fin le 31 décembre 2018 au bail du 12 janvier 2010 à effet au 1er janvier 2010, - Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [Y] [W] comme expert judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 26 décembre 2023. Il conclut à une indemnité d'éviction de 100.000 euros dans l'hypothèse d'une perte de fonds et de 94.000 euros dans l'hypothèse d'un transfert de fonds outre les frais de licenciement et à une indemnité d'occupation de 25.279 euros par an hors taxes et hors charges. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, la S.A.S. LES SEPT TERRES demande au tribunal de : "Condamner la SCI [Adresse 8] [Adresse 3] à verser à la société LES SEPT TERRES une indemnité principale à raison de son éviction dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 160 639 € outre des indemnités accessoires pour un montant total de 28 540 € Condamner la SCI DU [Adresse 3] à verser à la société LES SEPT TERRES le montant des stocks résiduels non vendus sur justificatif ainsi que le coût des licenciements des salariés Condamner la SCI DU [Adresse 3] à verser la somme de 3 000€ à la société LES SEPT TERRES en vertu de l'article 700 du CPC. Condamner la SCI du [Adresse 3] à conserver les dépens d'expertise et d'instance Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir." La S.A.S. LES SEPT TERRES soutient que son éviction ne lui permettra pas de se réinstaller dans la même portion de rue lui permettant de conserver sa clientèle ; que l'indemnité d'éviction doit prendre la forme d'une indemnité de remplacement ; qu'il convient de calculer la valeur de l'indemnité d'éviction sur la valeur du fonds de commerce et non sur celle du droit au bail ; que son chiffre d'affaires a régulièrement augmenté ; que pour le commerce de détail traditionnel, le coefficient multiplicateur est de l'ordre de 50% et non de 25% comme retenu par l'expert ; qu'il convient de tenir compte de l'année 2020 et d'écarter l'année 2022 ; que l'indemnité d'éviction ne peut être inférieure à la somme de 195.479 euros. Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, la S.C.I. SCI [Adresse 3] demande au tribunal, au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce, de : "- Déclarer mal fondée la Société LES SEPT TERRES en ses demandes et l'en débouter y compris au titre des frais irrépétibles - Fixer toute indemnité de transfert à la somme de 94.000 € - Fixer toute indemnité de remplacement à la somme de 84.700 € - Partager les dépens par moitié". La S.C.I. SCI [Adresse 3] soutient que l'activité de la S.A.S. LES SEPT TERRES est transférable ; que le secteur géographique comporte des activités de même nature ; que ses ventes ne se négocient pas en boutique au regard de sa ventilation comptable, de sorte que l'éventuelle perte de clientèle occasionnée par le transfert du fonds à l'intérieur de la même zone de chalandise devrait être minime et minimisée ; que l'année 2022 doit figurer comme élément de référence puisqu'elle est éloignée de la période de pandémie et que la locataire a pu réaliser un chiffre d'affaires de plein exercice ; que l'indemnité d'éviction doit être fixée au plus proche de la date de l'éviction ; qu'il y a lieu de retenir le coefficient multiplicateur de 25% proposé par l'expert ; que la locataire ne justifie pas avoir des salariés ; qu'aucun frais de réinstallation ne pourra être retenu ; que s'agissant du stock non valorisé, la locataire aura eu le temps de le réduire à néant pendant la procédure ; que l'indemnité d'éviction doit être fixée à la somme de 94.000 euros. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 18 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 19 février 2025.

MOTIFS

Il est acquis aux débats que, par l'effet du congé sans offre de renouvellement de bail avec offre d'indemnité d'éviction délivré le 28 septembre 2018, le bail commercial du 12 janvier 2010, à effet du 1er janvier 2010, a pris fin le 31 décembre 2018. Il est constant que ce refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la S.A.S. LES SEPT TERRES au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité, et au profit de la S.C.I. SCI [Adresse 3], au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2019. Sur la fixation de l'indemnité d'éviction Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, «Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre». Sur les caractéristiques des locaux Selon le rapport d'expertise non contesté sur ces points par les parties, les locaux sont situés [Adresse 4] à [Localité 10], court axe secondaire à sens unique de circulation parallèle au [Adresse 7] reliant la [Adresse 14] à l'est à la [Adresse 16] à l'ouest. Ils sont situés à proximité immédiate de la [Adresse 12] (qui constitue une importante zone de flux tant piéton que routier) et dans un secteur mixte (à dominante résidentielle et accessoirement tertiaire). Le tissu commercial environnant est hétérogène selon les axes, dense autour de la [Adresse 12], le long des [Adresse 17] et du [18], notamment. La [Adresse 15] offre également une importante concentration de commerces. Les activités commerciales sont principalement dédiées à une clientèle locale, mais également interrégionale s'agissant des commerces de ventes en gros (spécifique au tronçon de la [Adresse 15]). Les locaux disposent d'une très bonne desserte en transports en commun : - Station de métro « [13] » à moins de 200 mètres (important "hub" de transports parisiens). - Nombreuses lignes de bus à moins de 300 mètres. - Desserte routière satisfaisante, plus délicate lors des mouvements pendulaires. - Stationnement extérieur modéré. Les locaux disposent d'une devanture très largement vitrée avec une enseigne en bandeau. L'accès des clients s'effectue depuis une porte vitrée à simple battant en façade. Les locaux se composent : - d'un rez-de-chaussée (43,51m²), qui accueille en partie avant un espace de vente de forme rectangulaire ainsi qu'un escalier d'accès au sous-sol et en partie arrière un espace caisse, un escalier d'accès au 1er étage et des sanitaires. L'expert relève une hauteur sous plafond standard (2,30 m) ainsi qu'un éclairage naturel satisfaisant en partie avant des zones de vente depuis la façade largement vitrée. Il relève également, en zone de vente, des aménagements et des prestations standards et en bon état, - d'un 1er étage (42,47 m²), accessible depuis le rez-de-chaussée (en partie arrière), il reprend la configuration rectangulaire des autres niveaux et accueille un second espace de vente (en partie arrière) et à la suite un bureau (en partie avant et prenant jour depuis des huisseries [Adresse 15]). L'expert relève une hauteur sous plafond variable et globalement satisfaisante (comprise entre 2,32 et 3,41 m), - d'un sous-sol (41,05 m²), accessible depuis le rez-de-chaussée (en partie avant et depuis les zones de vente) via un escalier. Il développe un espace de réserves sous forme de caves voûtées. L'expert relève une hauteur sous-plafond variable selon les pièces due à l'aspect voûté de la cave (variant ainsi de 1,60 à 2,60 m en partie centrale) et des aménagements standards, pour un usage de réserve. L'expert judiciaire fixe la surface réelle à 127,03 m² et propose une pondération de la surface de 56,46 m²P, arrondie à 56m²P, qui n'est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue. Sur l'indemnité principale * Sur la perte ou le transfert du fonds de commerce L'article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité est transférée. Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert, ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement. Cette distinction peut, toutefois, se révéler d'un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s'il ne dégage qu'une faible rentabilité, puisqu'il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l'indemnité d'éviction lorsqu'elle prend le caractère d'une indemnité de transfert. La charge de la preuve du caractère transférable ou non du fonds de commerce repose sur le bailleur. En l'espèce, l'expert judiciaire relève que "de prime abord, l'activité de la société preneuse apparaît comme transférable" en prenant en considération les éléments suivants : "- Une activité exercée de commerces de gros, demi-gros et de détail d'articles et accessoires de mode (chaussures, costumes, cravates…), - Dans des locaux à usage de commerce, - À l'ampleur superficielle modérée (env. 120 m²), - D'une disponibilité considérée comme suffisante de locaux de remplacement dans le secteur environnant." Néanmoins, compte tenu des caractéristiques de l'activité (commerce de gros), la transférabilité des locaux lui apparaît conditionnée par les critères suivants : "- Une clientèle constituée essentiellement de professionnels et très accessoirement de particuliers supposés davantage attachés à l'emplacement géographique immédiat. - Une situation de réinstallation dans un secteur analogue à celui de l'adresse actuelle (plus spécifiquement au sein de la [Adresse 15]) afin de conserver la synergie et la proximité avec les autres commerces de vente en gros, s'adressant à la même clientèle, en supposant que celle-ci soit captive dans la limite du tronçon à l'étude. La réinstallation au sein d'un autre tronçon voire dans un axe adjacent pouvant alors entraîner une possible perte partielle de clientèle, suffisamment importante pour mettre en péril la transférabilité du fonds. - Des autorisations nécessaires à l'exercice de l'activité dans le cadre du plan VITAL'QUARTIER de la Mairie de [Localité 9]". L'expert conclut que "l'hypothèse de la perte du fonds apparaît comme la plus probable, notamment en considérant l'impossibilité de chiffrer une potentielle perte partielle de clientèle dans l'hypothèse où le fonds serait transféré dans un autre secteur que ce tronçon de la [Adresse 15]. En définitive, cette inconnue met en doute la possibilité de transférabilité." Il considère que "la présomption de la perte reste donc le principe retenu." Il a néanmoins proposé deux estimations du montant de l'indemnité d'éviction prenant en compte l'hypothèse du transfert de fonds ainsi que celle de la perte de fonds. Compte tenu de ces éléments, et en l'absence de preuve par le bailleur d'une possibilité sérieuse, tenant compte des critères listés par l'expert, de réinstallation du fonds à proximité immédiate dans des locaux équivalents, le fonds de commerce du preneur sera considéré comme non transférable. La S.A.S. LES SEPT TERRES a donc droit à une indemnité de remplacement, égale à la valeur la plus élevée entre celle du droit au bail et celle de la valeur marchande du fonds de commerce. * Sur la valeur du fonds de commerce Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal pour le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fond disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste. L'évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce se fait à la date la plus proche du départ du locataire. Les parties ne contestent pas la méthode retenue par l'expert judiciaire pour évaluer le fonds de commerce, mais elles s'opposent sur les années de référence à prendre en compte pour apprécier le chiffre d'affaires moyen et sur le coefficient multiplicateur à retenir. ➤ sur les chiffres d'affaires à retenir Pour établir le chiffre d'affaires hors taxes moyen, l'expert a retenu la moyenne des chiffres d'affaires hors taxes pour les années 2018, 2019 et 2022. L'expert précise qu'en "matière d'évaluation de fonds, il est usuellement étudié les 3 dernières années d'activité. Toutefois, la survenance de nombreux événements tels que la crise du Covid-19 en 2020/2021 a provoqué de nombreuses perturbations ces dernières années. Dès lors, il convient de s'assurer que les années d'exploitation étudiées correspondent à un cycle habituel d'activité permettant d'appréhender une activité à régime du fonds. (...) L'activité a été fortement impactée durant les exercices Covid, notamment à cause de la fermeture des frontières, limitant voire annihilant la possibilité d'importer et d'exporter la marchandise (notamment en Afrique). Les exercices 2020 et 2021 seront donc présentés à titre accessoire, les performances du fonds seront appréciées à partir de cycles « normaux » d'activité à savoir 2018, 2019 et 2022 (année de reprise)." Compte tenu de l'impact certain mais ponctuel de la crise sanitaire sur l'activité de la S.A.S. LES SEPT TERRES, les chiffres d'affaires des années 2020 et 2021 seront écartés en ce qu'il ne sont pas significatifs pour apprécier la valeur du fonds de commerce. En revanche, il n'y a pas lieu d'écarter le chiffre d'affaires de l'année 2022 comme le sollicite la S.A.S. LES SEPT TERRES, en ce que s'il est justifié d'une baisse du chiffre d'affaires, il n'est pas démontré qu'elle serait la conséquence de la crise sanitaire, étant précisé que la locataire n'a pas justifié de ses chiffres d'affaires postérieurement à l'année 2022. Le montant de l'indemnité d'éviction devant être calculé au plus proche de la date d'éviction, afin de tenir compte des conséquences de la crise sanitaire et faute d'éléments comptables plus récents, le tribunal retiendra une moyenne du chiffre d'affaires sur les années 2018, 2019 et 2022 telle que proposée par l'expert. En conséquence, il convient de retenir un chiffres d'affaires moyen hors taxes de 288.816 euros. ➤ s'agissant du coefficient de valorisation S'agissant du coefficient de valorisation, l'expert a retenu 8 références de cessions de fond entre 2010 et 2017 avec des coefficients allant de 6.5% à 284,50 %. L'expert relève notamment : "• Des prix de cessions de fonds très volatiles. • Des multiples de cessions tout aussi volatiles et ayant tendance à diminuer à due proportion. que le niveau de chiffre d'affaires moyen est élevé. • Des niveaux d'EBE globalement contenus à proportion du CA réalisé et des multiples en ratio EBE/cession de fonds se polarisant à hauteur de 4,9 (médiane) et 15,7 (moyenne). • In fine d'un multiple de CA se polarisant à hauteur de 51 % (médiane, à nuancer compte tenu de la faible volumétrie du panel)." L'expert propose un coefficient de 25 % du chiffre d'affaires moyen HT compte tenu : "• Des niveaux de CA observés plutôt volatiles sur la période Ante-Covid et de faible niveau (à proportion) au titre de l'exercice de reprise de 2022 , • Des niveaux d'EBE reconstitués, • De la capacité à générer un volume de CA à cet emplacement, • De l'activité de commerce de gros exercée par une enseigne indépendante, • D'un emplacement a priori identifié par une clientèle captive, • D'une implantation historique de l'activité, Décision du 20 Mai 2025 18° chambre 3ème section N° RG 20/08293 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVTF • D'un fonds dont l'exploitation dépend d'une clientèle restreinte et peu locale, • Et plus largement des niveaux de multiples issus des barèmes, • D'un fonds dont l'activité est très intuitu personae, • Mais également des cessions de fonds présentées" dans l'expertise. La S.A.S. LES SEPT TERRES sollicite, sans le justifier, que le coefficient multiplicateur soit fixé à 50 %. Néanmoins au regard des caractéristiques du local loué, de la rentabilité en baisse du fonds de commerce en 2022, mais également des spécificités liées à l'activité exercée et à son emplacement, il convient de retenir un coefficient de 25% du chiffre d'affaires moyen annuel hors taxes comme proposé par l'expert. Par conséquent, la valeur du fonds de commerce s'établit à la somme de : 288.816 x 25% = 72.204 euros. * Sur la valeur du droit au bail La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d'un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l'emplacement et de l'intérêt des locaux pour l'activité exercée. En l'espèce, l'expert a retenu : - un loyer plafond estimé au 1er janvier 2019 à la somme de 23.067 euros par an hors taxes et hors charges, - une valeur locative de marché de 33.600 euros par an hors taxes et hors charges, - une valeur locative de renouvellement de 27.800 euros par an hors taxes et hors charges, - un coefficient de commercialité de 6. Il propose ainsi une valeur du droit au bail de 63.198 euros ([23.067-33.600] x6) arrondie à 63.200 euros. La valeur du droit au bail retenue par l'expert n'est pas contestée par les parties. En l'espèce, la valeur du fonds de commerce fixée à la somme de 72.204 euros est supérieure à la valeur du droit au bail fixée à la somme de 63.200 euros. Il convient donc de retenir la valeur du fonds de commerce comme base de l'indemnité principale, soit la somme de 72.204 euros. Sur les indemnités accessoires * Sur les frais de remploi L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. L'expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à 10% de l'indemnité principale auxquels il a ajouté forfaitairement 2.500 euros de frais d'acte. Les parties ne contestent pas le montant proposé par l'expert de sorte que le tribunal retiendra des frais de remploi à hauteur de 9.700 euros. * Sur le trouble commercial L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. Décision du 20 Mai 2025 18° chambre 3ème section N° RG 20/08293 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVTF L'expert estime que ce trouble commercial peut être évalué à trois mois d'excédent brut d'exploitation moyen retraité, soit pour les exercices 2018, 2019 et 2022 pour lesquels il disposait des informations comptables nécessaires, une évaluation de 2.163 x 3/12 = 540 euros. Les parties ne contestent pas le montant proposé par l'expert de sorte qu'il sera alloué à la S.A.S. LES SEPT TERRES au titre du trouble commercial la somme de 540 euros. * Sur les frais de réinstallation Cette indemnité est destinée à couvrir les frais nécessaires à la reprise de l'activité du locataire dans de nouveaux locaux. Compte tenu des aménagements très standards et globalement en bon état, l'expert a retenu un forfait métrique de 500 euros/m²U (uniquement pour les surfaces du rez-de-chaussée et du 1er étage) pondéré à 30% au regard de la vétusté et de la valeur résiduelle, soit la somme arrondie de 12.900 euros ([500 euros/m²U x 85,98 m²U] x 30%). La S.A.S. LES SEPT TERRES ne s'oppose pas à la proposition de l'expert. La S.C.I. SCI [Adresse 3], quant à elle, s'y oppose mais ne produit aucun élément à l'appui de sa demande. Dès lors, la proposition de l'expert qui apparaît pertinente, sera retenue par le tribunal. Il sera donc alloué à la S.A.S. LES SEPT TERRES au titre des frais de réinstallation la somme de 12.900 euros. * Sur les frais de déménagement Ces indemnités accessoires ont pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu'il se réinstalle. L'expert a proposé que les frais de déménagement soient indemnisés à hauteur de 2.400 euros (15 euros m²U x120 m²U). Il précise qu'il a retenu un montant forfaitaire de 15 euros m²U compte de l'encombrement limité des locaux et en l'absence de devis. La S.A.S. LES SEPT TERRES ne s'oppose pas à la proposition de l'expert. La S.C.I. SCI [Adresse 3], quant à elle, s'y oppose mais ne produit aucun élément à l'appui de sa demande. Dès lors, la proposition de l'expert qui apparaît pertinente, sera retenue par le tribunal. Il sera donc alloué à la S.A.S. LES SEPT TERRES au titre des frais de déménagement la somme de 2.400 euros. * Sur les frais divers Cette indemnité vise à couvrir notamment les frais relatifs aux formalités auprès du greffe, à l'information des clients et fournisseurs, à la résiliation anticipée ou au transfert de contrats de fournitures et de ligne téléphonique, ainsi qu'éventuellement à la dissolution de la société. L'expert propose une indemnité forfaitaire de 3.000 euros qui n'est pas contestée par les parties. En conséquence, le tribunal retiendra une indemnité pour frais divers à hauteur de 3.000 euros. * Sur la perte de stock L'allocation d'une indemnité de ce chef de préjudice se justifie lorsque le preneur est obligé, du fait de l'éviction, de liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables, qui doivent être attestées comptablement. La locataire sollicite que la bailleresse soit condamnée à lui verser le montant des stocks résiduels non vendus sur justificatifs. La bailleresse s'oppose à toute indemnisation de ce poste en soutenant que la locataire aura le temps de réduire le stock à néant pendant la procédure. L'expert a réservé ce poste indemnitaire compte tenu du manque d'information sur ce sujet et en précisant que le chiffrage de ce poste de préjudice devra s'apprécier sur présentation de justificatifs le cas échéant. En réponse aux dires du conseil de la locataire, l'expert a par ailleurs précisé que : "En matière d'éviction, le poste indemnitaire de perte sur stock consiste à indemniser le preneur au titre d'une potentielle perte de valeur de son stock provoquée par la situation d'éviction. Le preneur peut ainsi être contraint de céder son stock (en tout ou partie) à prix réduit ou à vil prix, voire dans le pire des cas de le détruire. Il appartient au preneur de valoriser ses pertes. Les barèmes de multiples de CA usités au titre de la valeur vénale du fonds s'entendent hors stock." Il relève, par ailleurs qu'en "l'espèce et au regard des caractéristiques de l'activité, il semble plausible d'admettre le fait que la société évincée soit potentiellement dans l'obligation de céder la totalité de son stock à un de ses concurrents (par exemple) moyennant un prix de revente plus faible que le prix d'achat (en fonction des délais de vente). En considérant ainsi : • Une potentielle et très probable saisonnalité des produits vendus (segment de la mode), entrainant ainsi une décote de valeur induite d'une année à l'autre, • Des produits non périssables, • Des cessions majoritairement réalisées en gros et demi-gros à l'étranger, plus accessoirement au détail et pour une clientèle supposée plus locale, • De la valeur du stock qui variera nécessairement entre la date de dépôt du présent rapport et la date d'éviction effective, • D'une perte sur stock qui est censée en principe correspondre à la décote entre un prix de vente inférieur à son achat en raison de l'urgence de l'écouler (notion de gains manqués et de perte de marge), • Du contexte de marché actuel ou les offres concurrentes disponibles sur le même segment d'activité [Adresse 15] semblent encore nombreuses, Il pourrait être admis une indemnité au titre de la perte sur stock. (...) Le préjudice doit correspondre ici à la différence entre la valeur d'achat et la valeur de revente décotée due à la situation d'éviction et non pas à la valeur totale du stock. En l'espèce ce poste est réservé, il appartiendra à la société évincée de démontrer et de chiffrer une potentielle perte sur stock sur présentation d'une étude détaillée en ce sens et ce au plus proche de la date d'éviction." Force est de constater que la locataire ne justifie aucunement de sa demande et ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande. Dès lors, faute pour la locataire de justifier qu'elle ne sera pas en mesure de vendre son stock avant la libération des locaux, il n'y a pas lieu d'indemniser ce poste ni même de le réserver. * Sur les frais de licenciement Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justi catifs. La locataire sollicite que la bailleresse soit condamnée à lui verser les frais de licenciements sur justificatifs. La bailleresse s'oppose à la demande de voir réserver les frais de licenciement en ce que la locataire ne justifie pas avoir de salariés. L'expert a indiqué que le chiffrage sera réalisé sur justificatifs. Si la locataire ne justifie pas avoir de salariés, il y a lieu, conformément à l'usage, de dire que les frais de licenciement du personnel seront remboursés sur justificatifs sous réserve que le ou les licenciements soient la conséquence directe de l'éviction. Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction En dé nitive, l'indemnité d'éviction due à la preneuse à bail s'élève à la somme totale de : 100.744 euros (72.204 + 9.700 + 540 + 12.900 + 2.400 + 3.000), outre les frais de licenciement qui seront éventuellement remboursés sur production de leurs justificatifs. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C.I. SCI [Adresse 3] à la S.A.S. LES SEPT TERRES à la somme totale de 100.744 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation En application de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, ou jusqu'à son départ s'il est parti avant, fixée d'après la valeur locative déterminée conformément aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce et en tenant compte de tous éléments d'appréciation, notamment de la précarité de l'occupation. L'expert judiciaire a évalué l'indemnité d'occupation à la somme arrondie de 25.279 euros par an hors taxes et hors charges (valeur locative en renouvellement par an hors taxes et hors charges d'un montant de 27.807 euros hors taxes et hors charges - 10 % d'abattement pour précarité). Selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, si la locataire affirme, dans le corps de ses écritures, que « compte tenu du fait que l'indemnité d'occupation doit être versée à la SCI DU [Adresse 3] entre le 1er janvier 2019 et le jour du départ des lieux de la société LES SEPT TERRES, il parait équitable de rehausser à 20% le coefficient d'abattement en raison des deux périodes de fermetures du magasin eu égard aux mesures sanitaires prises par le gouvernement. Dans ces circonstances, le Tribunal ne pourra que fixer le montant de l'indemnité d'occupation annuelle à la somme de 22 245€. » (page 6 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette prétention n'est pas reprise au dispositif de ses conclusions. De même si la bailleresse soutient, dans le corps de ses écritures, qu'il "est bien évident qu'il n'y a pas lieu de suivre l'argumentation adverse lorsqu'il est indiqué que la COVID nécessiterait de rehausser de 20% le coefficient d'abattement de l'indemnité d'occupation, puisque la force majeure n'a pas été retenue comme un argument par la Cour de cassation pour priver le locataire de toute obligation de paiement de son loyer. L'indemnité d'occupation doit donc être fixée à ce que l'expert a indiqué soit 25.279 € ht hc/an.", force est toutefois de constater que cette prétention n'est pas reprise au dispositif de ses conclusions en ce qu'elle ne sollicite aucune fixation ni aucune condamnation de la S.A.S. LES SEPT TERRES à lui verser une indemnité d'occupation. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer de ce chef. Sur les demandes accessoires L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la S.C.I. SCI [Adresse 3] d'un refus de renouvellement du bail, il appartient à cette dernière d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise. L'équité commande de condamner la S.C.I. SCI [Adresse 3] à payer à la S.A.S. LES SEPT TERRES la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, FIXE à la somme globale de 100.744 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C.I. SCI [Adresse 3] à la S.A.S. LES SEPT TERRES qui se décompose ainsi : - indemnité principale : 72.204 euros, - indemnité de remploi : 9.700 euros, - trouble commercial : 540 euros - frais de réinstallation : 12.900 euros - frais de déménagement : 2.400 euros, - frais divers : 3.000 euros, - frais de licenciement : sur production de justificatifs, CONDAMNE la S.C.I. SCI [Adresse 3], sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.S. LES SEPT TERRES la somme globale de 100.744 euros à titre d'indemnité d'éviction, DÉBOUTE la S.A.S. LES SEPT TERRES de sa demande au titre de la perte de stock, CONDAMNE la S.C.I. SCI [Adresse 3] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire CONDAMNE la S.C.I. SCI [Adresse 3] à payer à la S.A.S. LES SEPT TERRES la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 9] le 20 Mai 2025 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA