Tribunal judiciaire d'Orléans, 15 septembre 2026, 25/06210

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1] JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026 Minute n° : N° RG 25/06210 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLUG COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS DÉFENDEUR : Madame [S] [Q] [L] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée A l'audience du 26 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [B] [W] et Madame [E] [W] ont donné à bail à « [Q] [L] [S] [G] » un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 10 novembre 2024, moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Le 12 novembre 2024, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail, l'identité de la locataire étant alors précisée comme s'agissant de Madame [S] [Q] [L]. Le 13 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [S] [Q] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2000 euros, au titre des loyers et charges impayés. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [S] [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d'Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 24 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l'expulsion de Madame [S] [Q] [L] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [S] [Q] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail, des indemnités d'occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Madame [S] [Q] [L] au paiement de la somme de 1 887 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer condamner Madame [S] [Q] [L] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens. Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n'a apporté aucun élément utile, la locataire ne s'étant pas présentée au rendez-vous. Un rapport de l'association AHU, reçu au greffe avant l'audience, a permis d'apporter des éléments sur la situation personnelle de la locataire qui déclarait occuper seule le logement et avoir retrouvé récemment un emploi en CDI. Elle déclarait avoir déjà quitté le logement et avoir tenté en vain de mettre en place un échéancier avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mai 2026. A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a indiqué se désister de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation, le bailleur ayant repris les lieux depuis le 11 novembre 2025. Elle a maintenu le surplus de ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 827 euros. Madame [S] [Q] [L] n'a pas comparu, ni personne pour elle. La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, la signification ayant été faite à personne. Sur l'intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d'intérêt légitime au succès d'une prétention. L'article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt ou du défaut de qualité à agir. En application de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l'occupation du logement démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés : En vertu de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L'article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu'en cas de versement d'une provision, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. L'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ». L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. L'article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu' « à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. » La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit au débat une pièce intitulée « détail de la créance » qui reprend le montant des sommes versées au bailleur, qui apparaissent dans une colonne nommée « compensé » sans que l'objet de cette compensation soit connue de la juridiction. De plus, ce tableau ne fait pas le détail de la cause dédites créances alors même que les sommes versées ne correspondent pas au montant total dû en vertu du contrat produit, les différences ne pouvant s'expliquer par le seul jeu de l'indexation : A titre d'exemple, 1290 euros apparaissent ainsi versés au titre du «loyer et charges » de décembre 2025 alors que le montant est contractuellement fixé à 500 euros. Dès lors, le tribunal n'est pas en mesure de vérifier que l'ensemble des sommes étaient légitimement justifiées ni à quel titre elles ont été versées (éventuelles régularisations de charges supposant la production de justificatifs, possible imputation de charges non dues, de réparations locatives en l'absence de demande formée à ce titre devant la juridiction, contrôle impossible de la déduction du dépôt de garantie, ….). Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges impayés. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La demanderesse succombant à l'instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie. En l'espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. » En l'espèce, l'ensemble des demandes étant rejeté, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ; REJETTE l'ensemble des demandes ; LAISSE les entiers dépens à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ; ECARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée. La greffière, La juge des contentieux de la protection,