Tribunal judiciaire de Paris, 19 juin 2026, 25/03944

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gilles GODIGNON SANTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 25/03944 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQR6 N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le vendredi 19 juin 2026 DEMANDEUR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la société [N], dont le siège social est sis - [Adresse 2] représenté par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 février 2026 Délibéré initialement prévu au 30 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier Décision du 19 juin 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03944 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQR6 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [Y] [U] est propriétaire des lots n°2045, n°4657 et n°4321, au sein d'un immeuble sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, remis à l'étude, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 4]-D a fait assigner Monsieur [Y] [U] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 1661,41 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 juillet 2025 ; - 90,12 euros au titre des arriérés de charges " fonds travaux ALUR " impayées au 10 juillet 2025 ; - 820,71 euros au titre des frais engagés au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025, date de la sommation de payer, sur la somme de 1684,77 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; - 2500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 février 2026 à laquelle le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [N] et représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance. Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [U] ne comparait pas et n'est pas représenté. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 19 juin 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ". L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. L'article 14.2.II de la loi du 10 juillet 2025 dispose qu'un " fonds de travaux ALUR " doit être créé et alimenté par des appels annuels de cotisation. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l'espèce le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] C-D justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats : - le relevé de propriété pour les lots n° 2045, n°4657 et n°4321 (matrice cadastrale) ; - un relevé de compte individuel pour la période du 1er avril 2024 au 10 juillet 2025, pour le lot n°2045 situé au sein des bâtiments C/D ; - les appels de fonds pour la période susvisée correspondant aux charges communes des bâtiments C-D, incluant l'entretien des cages d'escalier et des ascenseurs ; - le contrat de syndic ; - deux mises en demeure, sans preuve d'envoi de celles-ci, et une sommation de payer signifiée par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, remise à étude ; - les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 19 juin 2023, 27 juin 2024 et 23 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ; - l'attestation de non recours contre les assemblées générales de 2023 et 2024. Il ressort du décompte produit arrêté au 10 juillet 2025 que le compte de copropriétaires de Monsieur [Y] [U] était débiteur à cette date de la somme de 1661,41 euros au titre des charges impayées depuis le 1er avril 2024, appel de charges du 3e trimestre 2025 inclus, et de 90,12 euros pour les cotisations du " fonds de travaux ALUR ", cotisation du 3e trimestre 2025 incluse. Monsieur [Y] [U], ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette. Par conséquent, Monsieur [Y] [U] sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] C-D ces différentes sommes, qui porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision, faute, pour la sommation de payer du 28 février 2025 de distinguer entre les différentes sommes réclamées. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Par " frais nécessaires " au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour " suivi de contentieux " ou " suivi de procédure ", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5] ne fournit pas la preuve de l'envoi et de la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception pour les mises en demeure des 30 août 2024 et 23 et 27 septembre 2024. Il y a, par ailleurs, lieu de déduire de la somme réclamée celle de 391,25 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l'auxiliaire de justice en l'absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Il est, en revanche, justifié de l'envoi de la sommation de payer du 28 février 2025 par exploit du commissaire de justice par lettre recommandée avec accusé de réception. Monsieur [Y] [U] sera en conséquence condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], la somme de 272,29 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur. En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [N], ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [Y] [U], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement. Dès lors, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, Monsieur [Y] [U], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l'instance. Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [Y] [U] sera condamné. Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 1661,41 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 10 juillet 2025, appels provisionnels du 3e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 90,12 euros au titre des cotisation " fonds de travaux ALUR " impayées pour la période du 1er avril 2024 au 10 juillet 2025, appels provisionnels du 3e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 272,29 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [N], de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] au paiement des entiers dépens de la présente instance ; CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le SAS [N], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. La greffière La juge