Tribunal judiciaire de Paris, 4 novembre 2024, 22/03896

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/03896 N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWZ N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 21 Mars 2022 JUGEMENT rendu le 04 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HERMITAGE [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R101 DÉFENDERESSE S.A.S. BADIFIN [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Yann BREBAN de l'AARPI NEXO A.A.R.P.I., avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0165 Décision du 04 Novembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 22/03896 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWZ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l'audience du 09 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte notarié reçu par Me [V] en date du 28 décembre 2020, la SAS Badifin a acquis auprès de la SA Unigrains, de la SCI Uni-Un et de la SA Saiam, un ensemble de bureaux, caves et parkings, loués à la SAS Hermitage suivants 6 contrats de location, dépendant de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5]. Six baux commerciaux conclus avec la société Hermitage ont été transférés à la société Badifin : - un bail commercial consenti le 2 janvier 2006 par la SA Unigrains pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2006 et renouvelé aux mêmes clauses et conditions pour se terminer le 31 décembre 2023, relatif à un ensemble de bureaux situés au 5eme étage face et droite, d'une surface utile d'environ 340 m2, moyennant un loyer annuel de 186 094,03 euros HC et hors TVA ; - un bail commercial consenti le 2 janvier 2006 par la société Saiam pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2006, renouvelé aux mêmes clauses et conditions pour se terminer le 31 décembre 2023, relatifs à des bureaux situés au 5ème étage gauche, d'une surface utile d'environ 140 m2, moyennant un loyer annuel de 76 626,96 euros HC et hors TVA ; - un bail consenti par la SA Unigrains le 1er décembre 2007 pour une durée d'un an, renouvelé par tacite reconduction, relatif à l'emplacement de parking n° 5, moyennant un loyer annuel de 3 062,64 euros HC et hors TVA ; - un bail consenti le 11 mai 2004 pour une durée d'un an à compter du 1er juillet 2014, renouvelé par tacite reconduction, relatif à l'emplacement de parking n°14, moyennant un loyer annuel de 3 047,88 euros HC et hors TVA ; - un bail du 26 janvier 2004, modifié par avenant du 11 mai 2004, pour une durée d'un an, à compter du 1er février 2004, renouvelé par tacite reconduction, relatif à l'emplacement de parking n°15 moyennant un loyer annuel de 3 054,04 euros HC et hors TVA ; - un bail consenti le 9 août 2006 par la SCI UNI-UN pour une durée d'un an à compter du 1er juillet 2006 renouvelé aux mêmes conditions par tacite reconduction, relatif à deux emplacements à usage de parkings numérotés 40 et 41, moyennant un loyer annuel de 5 925,68 euros HC et hors TVA. La société Hermitage a une activité de promotion immobilière. Le 16 mars 2021, la société Badifin a fait délivrer à la société Hermitage six commandements de payer visant la clause résolutoire des baux pour le règlement de sommes dues au titre des deux premiers trimestres 2021 pour un montant de 93.765,05 euros. Par acte extrajudiciaire du 11 mai 2021, la société Badifin a assigné la société Hermitage devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire de l'ensemble des baux. La société Hermitage a procédé à un règlement partiel, ramenant la dette locative à la somme de 56.496,99 euros. Le 3 novembre 2021, la société Badifin a fait délivrer à la société Hermitage six nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire des baux, pour un montant total de 253.090,61 euros. Par ordonnance du 24 novembre 2021, le juge des référés a notamment : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans tous les contrats de location étaient réunies, - condamné la société Hermitage à verser à la bailleresse la somme de 56.496,99 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 2ème trimestre 2021 inclus, - autorisé la société Hermitage à se libérer de cette dette en deux mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de l'ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, le second devant être versé le 1er jour du mois suivant, sauf meilleur accord des parties, - suspendu pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation interviendra de plein droit. Le 14 janvier 2022, la société Badifin a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à la société Hermitage, estimant que celle-ci n'avait pas honoré les règlements et que le bail était résilié de plein droit. Par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2022, la société Hermitage a assigné la société Badifin devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'opposition aux commandements de payer du 3 novembre 2021 et, à titre subsidiaire, demande de délais de paiement. Il s'agit de la présente instance. Le 16 mai 2022, la société Hermitage a quitté les lieux. Aux termes de l'assignation délivrée le 21 mars 2022, la société Hermitage demande au tribunal de : « - JUGER que les six commandements de payer délivrés à la société HERMITAGE à la requête de la société BADIFIN le 3 novembre 2021 sont nuls et de nul effet ; - JUGER que la société BADIFIN a fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée dans la délivrance des commandements de payer en date du 3 novembre 2021 ; - DEBOUTER la société BADIFIN de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; A titre subsidiaire : - ACCORDER un délai de deux ans à la société HERMITAGE pour régler les loyers du 4eme trimestre 2021 ; - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire des six baux conclus par la société HERMITAGE pendant ce délai ; En tout état de cause : - CONDAMNER la société BADIFIN à verser à la société HERMITAGE la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ». Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2022, la société Badifin demande au tribunal de : « DECLARER la SAS HERMITAGE mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions : En conséquence : - REJETER la demande formée relative à la nullité des commandements de payer en date du 3 novembre 2021 ; - REJETER les demandes formées relatives à la suspension de la clause résolutoire et à l'obtention de délais pour s'acquitter de la dette locative ; - DEBOUTER la SAS HERMITAGE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la SAS HERMITAGE au paiement de la somme de 187 592,30€ TTC correspondant aux échéances impayées des 3ème et 4ème trimestres 2021 relatives aux six baux consentis ; - CONDAMNER la SAS HERMITAGE au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER la société HERMITAGE aux entiers dépens de l'instance. » Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 9 septembre 2024. Par message RPVA du 4 septembre 2024, la société Hermitage a indiqué qu'elle entendait se désister de ses demandes dans la mesure où, ayant été expulsée des locaux, elle n'avait plus intérêt à agir. La société Hermitage n'a pas déposé de dossier de plaidoirie. A l'audience, la société Badifin a indiqué maintenir ses demandes reconventionnelles et l'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe. *

MOTIFS

DU JUGEMENT Sur la validité des commandements de payer du 3 novembre 2021 Aux termes de son assignation, la société Hermitage soutient que les commandements de payer sont invalides en ce qu'ils visent des montants erronés, les décomptes annexés faisant apparaitre des soldes antérieurs qui faisaient l'objet d'une procédure en cours devant le juge des référés ; que les commandements ont été délivrés de mauvaise foi alors que la société Badifin refusait de donner son agrément au sous-locataire que la société Hermitage avait proposé et qui aurait pu payer des sous-loyers permettant d'apurer sa dette. La société Badifin fait valoir que l'erreur sur le décompte des sommes dues ne constitue pas en soi une cause de nullité du commandement de payer dés lors que les mentions prescrites sont mentionnées ; que les commandements du 3 novembre 2021 contiennent toutes les mentions requises ; que les montants indiqués dans les décomptes sont exacts et n'incluent pas les montants réclamés devant le juge des référés ; que la sous-location était soumise à l'agrément du bailleur ; que le refus d'agréer le sous-locataire à défaut de régularisation des loyers n'était pas abusif ; que le juge des référés a relevé que la société Hermitage avait soustrait de ses paiements la quote-part relevant de la sous-location pour contraindre la bailleresse à accepter la sous-location si elle souhaitait être payée de la totalité des loyers. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause. Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée. En l'espèce, la société Hermitage soutient que les montants sollicités aux termes des commandements de payer du 3 novembre 2021 sont erronés en ce qu'ils incluent des montants qui faisaient l'objet d'une procédure de référé. Si les décomptes annexés aux commandements litigieux mentionnent un « solde antérieur », le fait que les commandements aient été délivrés pour une somme supérieure à celle réellement due ne constitue pas une cause d'invalidité du commandement, lequel reste valable pour la partie non contestée. La société Hermitage ne contestant pas que des loyers et charges étaient dus à la bailleresse, la demande de nullité des commandements au motif de décomptes erronés sera rejetée. S'agissant de la bonne foi, il ressort de l'ordonnance de référé du 24 novembre 2021 que la société Badifin a soumis son accord à la sous-location au paiement par le preneur des loyers déjà appelés. Le juge des référés a justement relevé que la bailleresse ne saurait être à l'origine des impayés de loyers par son refus d'agrément de la sous-location, la société Hermitage étant tenue du paiement des loyers. En outre, le juge des référés a relevé qu'il ressortait d'un courrier électronique du 18 juin 2021 que la société Hermitage avait volontairement soustrait de ses paiements la quote-part de la sous-location, mettant la bailleresse dans l'obligation d'accepter la sous-location. Il ne ressort pas de ces informations un manquement à l'obligation de bonne foi de la société Badifin, et, la société Hermitage n'apportant aucun élément pour justifier le manquement reproché, sa demande de nullité des commandements de payer pour ce motif sera rejetée. Sur la demande en paiement de la société Badifin et la demande de délais de la société Hermitage La société Hermitage soutient que les règlements qu'elle a effectués en 2021 doivent être déduits des sommes demandées par la bailleresse et que des délais de paiement de deux ans doivent lui être accordés au regard de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance d'une deuxième série de commandements alors que la procédure de référé était en cours, la clause résolutoire devant être suspendue pendant ce délai. La société Badifin soutient que le montant de 187.592,30 euros TTC est justifié et qu'il n'y a pas lieu de déduire deux règlements de la société Hermitage intervenus au mois de mai 2021 pour 131.290 euros et en exécution de l'ordonnance de référé pour 56.496,99 euros, dés lors que ces règlements correspondaient aux échéances des deux premiers trimestres 2021 et que les sommes qui restent dues correspondent aux deux derniers trimestres de 2021. Elle estime que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet, les baux ayant déjà été résiliés, et que la demande de délais de paiement n'est pas justifiée en ce que la société Hermitage ne produit aucun élément sur sa situation financière. Selon les articles 1134 ancien et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi et le preneur est tenu de deux obligations principales, d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur. En l'espèce, il ressort de l'ordonnance de référé du 24 novembre 2021 que la procédure de référé était fondée sur les commandements de payer délivrés le 16 mars 2021, relatifs à des échéances de loyers et charges des deux premiers trimestres 2021. Le versement de 131.290 euros réalisé par la société Hermitage a été déduit par le juge des référés, conduisant à une condamnation provisionnelle à 56.496,99 euros au titre des deux premiers trimestres de 2021. Les commandements de payer du 3 novembre 2021 portent quant à eux sur les sommes dues au titre des deux derniers trimestres de 2021 de sorte que les règlements antérieurs de la société Hermitage n'ont pas à être imputés. Il ressort des dernières conclusions de la société Badifin qu'elle sollicite le paiement d'une somme de 187.592,30 euros TTC, inférieure au montant total des décomptes annexés aux six commandements de payer, sans expliquer cette différence. Toutefois, la société Hermitage, qui ne conteste pas avoir une dette mais en conteste le montant, ne produit aucun justificatif de règlements. En conséquence, il sera fait droit à la demande en paiement de la société Badifin à hauteur de 187.592,30 euros TTC. La société Hermitage ne produit aucun élément sur sa situation financière actuelle, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée. Les baux ayant été résiliés et les locaux restitués, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet. Sur les demandes accessoires La société Hermitage succombant à l'instance sera condamnée aux entiers dépens. Elle sera condamnée à payer à la société Badifin la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement. *

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déboute la SAS Hermitage de sa demande de nullité des commandements de payer délivrés le 3 novembre 2021, Condamne la SAS Hermitage à payer à la SAS Badifin la somme de 187.592,30 euros TTC au titre d'arriérés locatifs au titre des 3ème et 4ème trimestre 2021, Déboute la SAS Hermitage de sa demande de délais de paiement, Dit que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet, Condamne la SAS Hermitage à payer à la SAS Badifin la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SAS Hermitage de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS Hermitage aux entiers dépens de l'instance, Fait et jugé à Paris le 04 Novembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES