Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 13 mai 2026, 25/00449

Tribunal Judiciaire [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 1] N° RG 25/00449 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FGL JUGEMENT DU : 13 Mai 2026 S.A. FLANDRE OPALE HABITAT C/ [S] [O] REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français JUGEMENT DU 13 Mai 2026 Jugement rendu le 13 Mai 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ; DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M.[Z] [T], gestionnaire contentieux, dûment muni d'un pouvoir, ET : DÉFENDEUR(S) Mme [S] [O] née le 19 Novembre 1975 à [Localité 2] (SENEGAL), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Isabelle GIRARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-2025-002469 du 04/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3]) DÉBATS : 26 Mars 2026 PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00449 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FGL et plaidée à l'audience publique du 26 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mai 2026, les parties étant avisées ; Et après délibéré : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 août 2015, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à Madame [S] [O] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 633, 03 euros. Par avenant en date du 23 novembre 2023, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à Madame [S] [O] un emplacement de stationnement à la même adresse. Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a fait signifier à Madame [S] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 074, 67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre du 5 juin 2023, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a saisi la caisse d'allocations familiales. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Madame [S] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, - condamner Madame [S] [O] au paiement des sommes suivantes : la somme de 2 250, 55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération effective des lieux,la somme de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, l'assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,- rappeler l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] le 24 mars 2025. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. À l'audience du 26 mars 2026, la SA FLANDRE OPALE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 157, 55 euros arrêtée au 13 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. En réponse à Madame [S] [O], elle fait valoir qu'il n'y a pas eu de variation de loyer et que les variations correspondent à des frais d'assurance non justifiées ou à des pénalités de surloyers. Concernant le rappel des APL ayant été versés au mois de juillet 2024, elle indique qu'il faut déduire de la somme de 3 180 euros, une retenue de la CAF à hauteur de 908, 97 euros. Enfin, elle précise être opposée à l'octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire compte tenu du fait que la locataire n'a pas repris le paiement de ses loyers. Madame [S] [O], représentée par son conseil, s'en réfère oralement à ses dernières conclusions. A ce titre, elle sollicite de : à titre principal :débouter la SA FLANDRE OPALE HABITAT de l'ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire : constater sa bonne foi ;ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros ; en tout état de cause :condamner la SA FLANDRE OPALE HABITAT à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner la la SA FLANDRE OPALE HABITAT à lui payer la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;débouter la SA FLANDRE OPALE HABITAT de ses plus amples demandes. A titre principal, elle fait valoir qu'il existe des variations de loyer au cours d'une même année dans les décomptes produits ce qui empêche de calculer le montant réel dû par Madame [S] [O]. De plus, elle indique qu'aucun élément ne permet de vérifier que le bailleur n'a pas crédité son décompte de la somme de 3 180, 14 euros au titre du rappel des APL du 10 juillet 2024 alors qu'il est indiqué qu'il aurait seulement perçu la somme de 2 271, 17 euros. Ainsi, elle fait valoir qu'il n'est pas établi de manière certaine que Madame [S] [O] aurait été débitrice à la date de la délivrance du commandement de payer, de même qu'il n'est pas établi qu'elle serait effectivement redevable de loyers et charges. A titre subsidiaire, elle invoque sa bonne foi ainsi que l'octroi de délai de paiement suspensifs compte tenu de sa situaiton personnelle difficile. Enfin, elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive compte tenu des risques liés à sa situation que le bailleur lui a fait courir alors qu'à la date du commandement de payer elle n'était seulement redevable que de la somme de 90, 04 euros. Pour un plus ample exposé de la procédure et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures visées par le greffier, développées oralement lors de l'audience des débats. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA FLANDRE OPALE HABITAT le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA FLANDRE OPALE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 août 2015, du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 mars 2026 que la SA FLANDRE OPALE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. A ce titre, il sera précisé qu'aucune variation de loyer ne figure dans le décompte produit et qu'il n'existe que des révisions annuelles de loyer calquées sur l'indice de référence INSEE ainsi que des rappels de RLS. En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [S] [O] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 2 157, 55 euros, au titre des sommes dues au 13 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 sur la somme de 1 074, 67 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 novembre 2024. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 août 2015 à compter du 21 janvier 2025. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [S] [O] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et apparait en mesure de régler sa dette locative de façon échelonnée. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [S] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. De plus dans la mesure où la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant et que le bailleur est opposé à la suspension des effets de clause résolutoire, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ainsi, l'expulsion de Madame [S] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [S] [O] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 janvier 2025, Madame [S] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [S] [O] à son paiement à compter de 21 janvier 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [S] [O] En application combinée des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. En l'espèce, dans la mesure où il n'a pas été démontré que la SA FLANDRE OPALE HABITAT avait attrait abusivement la défenderesse en justice, cette dernière sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification de l'assignation à la préfecture et de saisine de la CAF. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA FLANDRE OPALE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. De même, la demande de Madame [S] [O] à ce titre sera rejetée. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA FLANDRE OPALE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 août 2015 entre la SA FLANDRE OPALE HABITAT d'une part, et Madame [S] [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 21 janvier 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [S] [O] à compter du 21 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [S] [O] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 2 157, 55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 13 mars 2026 échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 sur la somme de 1 074, 67 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, ACCORDE un délai à Madame [S] [O] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [S] [O] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution s'agissant exclusivement de la condamnation en paiement, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, CONDAMNE Madame [S] [O] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 janvier 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus, REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [S] [O] ; CONDAMNE Madame [S] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 novembre 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CAF, REJETTE la demande de la SA FLANDRE OPALE HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de Madame [S] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION