Tribunal judiciaire de Paris, 12 février 2025, 24/05952

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. SEIZEQM Copie exécutoire délivrée le : à : Me Renaud GOURVES Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/05952 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HSG N° MINUTE : 6 JTJ JUGEMENT rendu le mercredi 12 février 2025 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis SARL SIMMOGEST - [Adresse 2] représentée par Me Renaud GOURVES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0029 DÉFENDERESSE S.C.I. SEIZEQM, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [N] [D] (Gérant) muni d'un pouvoir spécial COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 12 février 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05952 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HSG EXPOSE DU LITIGE La SCI SEIZEQM est propriétaire des lots n° 43 et 209 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par jugement du 23 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris, la SCI SEIZEQM a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 12088,63 au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2020, somme arrêtée au 21 octobre 2020 et de 100,32 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement. Faisant valoir de nouveaux impayés, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 signifié à domicile à son gérant M. [D] et par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024 qui lui a été signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société SIMMOGEST, a assigné la SCI SEIZEQM devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes : 3857,79 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 630,12 euros au titre des frais nécessaires, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont recouvrement sera confié à la SELARL RENAUD GOURVES AVOCAT représentée par Me GOURVES conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, que sa créance est exigible, qu'il a engagé des frais de recouvrement, que la résistance abusive de la SCI SEIZEQM lui cause un préjudice. A l'audience du 22 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, expose que la dette arrêtée au 20 novembre 2024 est de 1333,85 euros. Il maintient ses demandes et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. La SCI SEIZEQM, représentée par son gérant M. [N] [D], reconnait le montant de la dette qu'elle demande à pouvoir régler à hauteur de 100 euros par mois. Elle sollicite le rejet des autres demandes du syndicat des copropriétaires. Le gérant expose avoir rencontré des difficultés financières liées au placement en liquidation judiciaire de l'un de ses deux salons de coiffure, d'une baisse de chiffre d'affaires ainsi que de dettes. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la SCI SEIZEQM, les appels de provisions, les régularisations de charges, les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2021, 10 juin 2022 et 14 avril 2023, ainsi que les attestations de non recours correspondantes. Il produit par ailleurs deux décomptes portant sur la période globale du 1er novembre 2021 au 29 octobre 2024 dont il ressort que la SCI SEIZEQM a entièrement réglé le 29 octobre 2024 la somme de 3857,79 euros visée à l'assignation mais qu'une nouvelle dette d'un montant de 1333,85 euros s'est créée postérieurement et correspondant aux appels de provisions pour les 3ème et 4ème trimestres 2024, somme arrêtée au 20 novembre 2024. La SCI SEIZEQM a par ailleurs reconnu ce montant à l'audience. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 1333,85 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, somme arrêtée au 20 novembre 2024. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la somme visée à l'assignation ayant été entièrement réglée. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions. Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI SEIZEQM au paiement de la somme de 630,12 euros au titre « des sept mises en demeure du 7 mars 2024 (50,16 euros TTC x7) », le « coût de procédure (270 euros TTC) » et « le protocole (90 euros TTC) ». Il n'est pas justifié de l'envoi des mises en demeure, tant celle du 7 mars 2024 que les autres versées aux débats. Ces frais seront en conséquence écartés. Le syndicat des copropriétaires n'a pas précisé aux termes de son assignation à quoi correspondait le coût de procédure qui sera en conséquence également écarté. Le coût du protocole d'accord, qui au demeurant ne précise pas les dates d'exigibilité des sommes visées, ne relève pas des frais nécessaires au sens de l'article susvisé. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires. Sur les dommages-intérêts En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que la SCI SEIZEQM présente de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. C'est en outre la 2ème fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d'assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, M. [D], associé unique de la SCI SEIZEQM, a justifié de dettes importantes. Par conséquent, il y a lieu d'accorder à la défenderesse des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette selon les modalités fixées au dispositif. Sur les demandes accessoires La SCI SEIZEQM, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La demande formée au titre de l'article 699 du code de procédure civile applicable aux seules procédures avec ministère d'avocat obligatoire sera écartée. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE la SCI SEIZEQM à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SIMMOGEST : la somme de 1333,85 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, somme arrêtée au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ; AUTORISE la SCI SEIZEQM à s'acquitter des sommes susvisées en 16 mensualités de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, REJETTE la demande de condamnation au paiement des frais nécessaires ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE la SCI SEIZEQM aux dépens ; REJETTE la demande aux fins d'application de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI SEIZEQM à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SIMMOGEST, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le greffier La Présidente