Tribunal judiciaire de Montpellier, 10 juillet 2026, 26/00549

DOSSIER : N° RG 26/00549 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QQE3 Copie exécutoire à Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG expédition à Mme [Y] [I] [T] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Site Méditerranée AUDIENCE DES REFERES ORDONNANCE RENDUE LE 10 Juillet 2026 PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé, ENTRE : DEMANDERESSE Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Sofia EJJARI, avocat au barreau de MONTPELLIER ET DEFENDERESSE Madame [Y] [I] [T], demeurant [Adresse 2] comparante en personne Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI,

L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE : EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 4 mars 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [V] [I] [T] un immeuble à usage d'habitation meublé situé [Adresse 3], premier étage, logement n°[Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 394,17 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 48,40 euros. L'assurance locative n'ayant pas été produite et des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [V] [I] [T], par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, un commandement de communiquer le contrat d'assurance et de payer la somme principale de 15 326,33 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 25 octobre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail. *** Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 janvier 2026, notifié au représentant de l'État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [V] [I] [T] pour l'audience du 16 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, et du défaut de production de l'assurance locative, - l'expulsion de Madame [V] [I] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [V] [I] [T] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Madame [V] [I] [T] à payer la somme de 16 435,28 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l'audience, - la condamnation de Madame [V] [I] [T] aux entiers dépens et à payer la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À la suite de la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département, la Direction de l'action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [V] [I] [T], daté du 8 juin 2026. La conclusion est que Madame est âgée de 25 ans et est étudiante étrangère, en 2ème année de licence à [Localité 1]. Sa demande de renouvellement de titre de séjour étudiant a été rejetée en décembre 2025, elle a pris un avocat pour un recours devant le tribunal administratif. Elle a été salariée pendant deux ans et licenciée économiquement en 2024, mais ne peut pas prétendre à des allocations chômage et n'a aucune ressource. Elle demande des délais le temps que le tribunal administratif statue sur sa situation. Une mesure ASLL prévention des expulsions est signée le 11 juin 2026 avec l'UDAF. *** À l'audience du 16 juin 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [V] [I] [T] a comparu, accompagnée d'un travailleur social UDAF. ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l'assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l'audience, à la somme de 18985,07 euros. Il s'est par ailleurs désisté de sa demande concernant le défaut d'assurance, celle ci ayant été transmise. Madame [V] [I] [T] a indiqué qu'elle avait reçu des aides de la part de ses parents, ce qui n'est plus le cas aujourd'hui. Elle a ajouté qu'il y aurait un rappel CAF si elle obtenait ses papiers. Madame [V] [I] [T] a également expliqué être sous OQTF et ne pas avoir d'emploi. Elle a précisé que les attestations de la préfecture n'étaient pas régulières. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026. MOTIFS Sur la saisine en référé L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article suivant précise qu'il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d'impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L'action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut de production de l'assurance locative ACM HABITAT ayant indiqué que l'assurance locative avait été justifiée, il s'est désisté de sa demande de constat de la résiliation du bail sur ce fondement. Dès lors, il convient de dire que cette demande est devenue sans objet. Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs et ses conséquences Sur la recevabilité de la demande En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l'assignation, comme les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d'irrecevabilité. ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l'assignation à la préfecture de l'Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l'imposent à peine d'irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate s'agissant d'un délai de procédure. La demande est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire À titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, notamment l'article 24 de la même loi, est applicable aux logements meublés. L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023. En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail. Le commandement de payer du 7 novembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2025, date de résiliation dudit bail. À compter de la résiliation du bail, Madame [V] [I] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d'occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. Sur la demande de provision Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [V] [I] [T] se trouve redevable de la somme de 15363,31 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 11 juin 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables. Il est précisé qu'une somme de 3246,14 euros au titre du solde d'eau froide pour l'année 2023, très élevé par rapport aux années précédentes et suivantes a été déduite du décompte car non justifiée ni expliquée par le bailleur. Madame [V] [I] [T] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 15363,31 euros à ACM HABITAT. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [V] [I] [T] n'ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l'audience, ne disposant pas des ressources nécessaires et n'ayant pas produit au tribunal de justificatif du recours devant le tribunal administratif, le tribunal n'est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d'éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d'être mises en place pour apurer l'arriéré locatif. En conséquence, l'expulsion de Madame [V] [I] [T] ne peut qu'être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n'étant plus possible. Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Sur les dépens L'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [V] [I] [T], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, l'équité et la situation économique de Madame [V] [I] [T] justifient de ne pas faire application de ces dispositions. ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l'exécution provisoire qui est, aux termes de l'article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, DÉCLARONS RECEVABLE l'action en référé, CONSTATONS que ACM HABITAT s'est désisté de sa demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de production de l'assurance locative, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2021 entre ACM HABITAT et Madame [V] [I] [T] concernant l'immeuble à usage d'habitation meublé situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 décembre 2025, en raison des impayés de loyers et charges, DÉCLARONS en conséquence Madame [V] [I] [T] occupante sans droit ni titre des lieux meublé situés à l'adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 décembre 2025, DISONS qu'à défaut pour Madame [V] [I] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur, FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation que Madame [V] [I] [T] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 22 décembre 2025, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, CONDAMNONS Madame [V] [I] [T] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 15363,31 euros représentant l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 11 juin 2026, mensualité du mois de mai comprise, DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes, CONDAMNONS Madame [V] [I] [T] aux dépens, DISONS que s'il devait être exposés des dépens pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [V] [I] [T], DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef, CONSTATONS l'exécution provisoire, DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l'État dans le département. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier. LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.