Tribunal judiciaire de Paris, 29 février 2024, 23/07374

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/07374 N° Portalis 352J-W-B7H-C2AHQ N° MINUTE : 5 Assignation du : 18 Avril 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [C] [Z]] [2] [Adresse 6] [Localité 9] JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. NUXE SPA [Adresse 4] [Localité 10] représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008 DEFENDERESSE S.N.C. SEIZE [Adresse 8] [Localité 12] représentée par Maître Gina MARUANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l'audience du 14 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2008, la SNC SEIZE a donné à bail à la société Laboratoire Nuxe, aux droits de laquelle est venue la SAS Nuxe Spa, divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 5], à [Localité 12], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2017, pour une activité principale de " soins du visage, maquillage, soins du corps, Spa, soins des cheveux, coiffure " et pour les activités accessoires de " vente de produits de beauté et de produits tels que parfums, cosmétiques et accessoires, correspondant au standing de l'hôtel 4 étoiles situé ci-dessus ". Le bail prévoyait un loyer minimum garanti à hauteur de 40.000 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2008, puis un loyer indexé sur 7% du chiffre d'affaires réalisé par le preneur au titre d'une partie de son activité à compter du 1er juillet 2011, dans la limite de 70.000 euros par an hors taxes et hors charges. Le bail s'est poursuivi tacitement à l'arrivée du terme le 30 juin 2017. Par acte extrajudiciaire en date du 23 juin 2020, la société Nuxe Spa a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 40.800 euros hors taxes et hors charges. Après avoir notifié un mémoire préalable par courrier recommandé reçu le 2 juin 2022, la société Nuxe Spa a fait assigner la société Seize par acte extrajudiciaire du 18 avril 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation, la société Nuxe Spa demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de : " - FIXER à compter du 1er jui1let 2020, le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 44.650 € HT ramenée, pour les deux premières années du bail, en raison de la crise sanitaire, à la somme annuelle de 26.790 € HT, toutes les autres clauses, charges et condition du bail demeurant inchangées ; - DIRE que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, - ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, A titre subsidiaire, dans l'hypothèse ou une mesure d'expertise judiciaire serait ordonnée : - DESIGNER tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2020, En tout état de cause : - RESERVER les dépens. " Aux termes de son mémoire en défense régulièrement notifié le 2 novembre 2023, la société Seize demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R 145-6, R 145-8, du code de commerce, de : " - DEBOUTER la société NUXE SPA de l'ensemble de ses prétentions ; - JUGER que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2020. - JUGER que le loyer minimum garanti doit être fixé à titre principal à la somme de 125.537,50 € HT-HC/an, et à titre subsidiaire à la somme de 99.534,60 € HT-HC/an. - JUGER que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité à compter du 1er juillet 2020 conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code Civil, - JUGER que les intérêts échus sur les arriérés de loyer dus depuis plus d'un an seront eux-mêmes capitalisés au taux légal dans les conditions de l'a1ticle 1343-2 du Code Civil, - JUGER que le dépôt de garantie sera réactualisé dans ces conditions, - CONDAMNER la société NUXE SPA au paiement dc 5.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER la société NUXE SPA aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise, en sa qualité de demanderesse En tout état de cause, - RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision est de droit. " L'affaire a été appelée à l'audience du 14 décembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 5], à [Localité 12], à compter du 1er juillet 2020. En revanche, elles s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Au soutien de ses prétentions, la société Nuxe Spa fait valoir que le bail ne déroge pas aux principes posés par les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-44 du code de commerce, que le principe du plafonnement du loyer a lieu de s'appliquer à la hausse mais que si la valeur locative est inférieure à la valeur plafond, le loyer est fixé à la valeur locative ; qu'il ressort du rapport d'expertise diligentée par le preneur que la surface pondérée est de 72,25 m²P, que la valeur unitaire proposée est de 650 euros par m² pondéré et par an, à laquelle il convient d'appliquer une minoration de 5% au titre des charges exorbitantes de droit commun du bail, soit une valeur locative globale de 44.650 euros par an hors taxes et hors charges. Elle estime que selon les dires de l'expert, afin de tenir compte des effets de la crise sanitaire qui ne sont pas reflétés dans les références locatives qui sont antérieures à la crise, il convient de pratiquer un abattement de 40% sur la valeur locative retenue pour les deux premières années du bail, soit la somme annuelle de 26.790 euros hors taxes et hors charges. Elle fonde son estimation sur un rapport d'expertise réalisé par M. [L] [W] en date du 30 juillet 2021. La société Seize soutient qu'une modification des facteurs locaux de commercialité est intervenue en cours de bail avec l'ouverture du centre commercial Beaugrenelle qui a nécessairement eu un effet favorable sur la fréquentation du quartier. Elle estime que le préjudice de la locataire pendant la période de crise sanitaire n'est pas démontré, cette dernière ne justifiant pas des aides gouvernementales dont elle a pu bénéficier. Elle conteste les éléments de référence retenus par l'expert estimant qu'ils ne sont pas pertinents. Elle retient une surface pondérée de 114,25 m²P et propose une valeur unitaire de 1.000 euros par m² pondéré et par an ou subsidiairement de 792 euros par m²P, soit une valeur locative totale de 114.250 euros par an ou 90.486 euros avant correctifs. Elle retient une majoration de 10 % au titre de la faculté de sous-location et de cession prévue au contrat, d'où il résulte une valeur locative de 125.537,5 euros ou 99.534,60 euros par an, hors taxes et hors charges. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la société Nuxe Spa dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l'effet de la demande de renouvellement du bail du 23 juin 2020, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 5], à [Localité 12], à compter du 1er juillet 2020 ; Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert : Monsieur [C] [Z] [Adresse 6] [XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02] [Courriel 11] Avec mission : - de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ; - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - visiter les locaux litigieux sis [Adresse 7] et [Adresse 5], à [Localité 12] ; - entendre les parties en leurs dires et explications ; - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2020 des lieux loués situés [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 5], à [Localité 12], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; - de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ; - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 4.500 euros (quatre mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS Nuxe Spa à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 23 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 29 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES