Cour d'appel de Montpellier, 11 janvier 2024, 19/03982

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile

ARRET

DU 11 JANVIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/03982 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OGDK Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 FEVRIER 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 14/01825 APPELANTS : Monsieur [X] [T] né le 17 Janvier 1973 à [Localité 8] (IRLANDE) de nationalité Irlandaise [Adresse 9] IRLANDE et Madame [Y] [H] épouse [T] née le 07 Décembre 1972 à [Localité 10] (IRLANDE) de nationalité Irlandaise [Adresse 9] IRLANDE Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER assistés à l'instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE, avocat au barreau de PARIS substituée sur l'audience par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC société coopérative à capital et personnel variables, régie par les articles L.512-20 à L.512-54 du Code Monétaire et Financier et par l'ancien livre V du Code Rural, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le n° 492826417, agissant par son représentant légal en exercice, ès qualités, domicilié en cette qualité audit siège, venant ensuite d'opérations de fusion aux droits et obligations de la CAISSE REGIONALE AGRICOLE MUTUEL DU MIDI, société coopérative à capital et personnel variables, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER, sous le n° 393 649 686, régie par les articles L.512-20 et suivants du Code Monétaire et Financier, représentée par son Directeur Général en exercice, domicilié ès qualités au siège social, [Adresse 4] [Adresse 4] (ordonnance d'irrecevabilité partielle de l'appel du 22 mai 2020) Représentée par Me Antoine BENET de la SCP GOUIRY/MARY/CALVET/BENET, avocat au barreau de NARBONNE SCP BENEDETTI- [Z] GALLY-DARISCON [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL HPA HOLDING anciennement dénommée GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est PROPRIETE ET CO prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 12] [Adresse 12] et SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 12] [Adresse 12] Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS - non plaidant Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE : Les époux [T], ressortissants irlandais, se sont vus proposer, par l'intermédiaire de l'agence Taurean Properties, d'investir dans le secteur immobilier sur le territoire français dans une résidence de tourisme à construire située à [Localité 13], dans le département de l'Aude. L'opération immobilière présentée par le Groupe Garrigae Investissement et portée par la SCI Les Jardins de Saint Benoit consistait en la construction d'un ensemble immobilier à usage de résidence avec services para-hôtelier destiné à la location. Cette acquisition permettait de bénéficier des mesures de défiscalisation de la loi Demessine, régime fiscal français instauré par la loi de finances 1999 afin de favoriser les investissements locatifs dans certains territoires ruraux.Selon l'option retenue par les investisseurs, le bien acquis était mis en location par la SARL Groupe Garrigae et ils pouvaient également, sur une période annuelle prédéfinie, jouir eux-même du bien. Il s'agissait donc d'une acquisition sur le modèle du "lease-back" consistant en l'achat d'un bien immobilier à un promoteur, financé par le paiement des loyers versés par la suite par ce promoteur à qui le bien était donné en bail commercial. Les époux [T] indiquaient que le groupe Garrigae, par l'intermédiaire de son mandataire, Taurean Properties, s'était engagé dans le cadre des pourparlers contractuels et des documents commerciaux non seulement à louer le bien pour le compte de l'acquéreur mais en plus à garantir le versement des loyers afin de couvrir les échéances du crédit. Un contrat de réservation était signé entre la SCI Les Jardins de Saint Benoit et les époux [T] le 23 août 2006. Le 9 janvier 2007, les époux [T] ont donné à bail commercial à la SARL Groupe Garrigae Hôtels & Resorts le bien à acquérir pour une durée de 9 années avec la mention d'un loyer annuel fixé à 11 475 euros TTC, sous condition suspensive de la réalisation de la vente. Le 31 mai 2007, une procuration était signée par les époux [T] au profit d'un clerc de notaire de l'étude SCP Benedetti [Z] Gally Dariscon, suivant acte reçu devant Madame [P] [I] ayant le titre de Notary Public. Par acte authentique établi le 27 juillet 2007 en l'étude notariale de la SCP Alain Benedetti et [F] [Z], notaires à [Localité 7], la SCI Les Jardins de Saint Benoît a conclu une vente en l'état futur d'achèvement avec les époux [T] portant sur une maison d'habitation d'une surface de 55,48 m², avec terrain attenant, lot n° 124 située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13] (résidence de tourisme) pour le prix de 282 256 euros TTC. L'acquisition était financée à la même date au moyen d'un prêt accordé le 6 mars 2009 par la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, à hauteur de 204 000 euros et garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle. Un avenant au bail commercial a ensuite été conclu le 26 janvier 2012 au vu des difficultés rencontrées par la SARL Garrigae Hotel and Resorts, prévoyant une substitution de preneur (la SCI Les Jardins de Saint Benoît) et une réduction du loyer annuel de près de 50 %, outre l'abandon de certains loyers moyennant un budget vacances compensatoire dénaturant la logique économique de l'opération. Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SARL Garrigae Hotel and Resorts le 30 janvier 2013, suivie d'un plan de cession totale. Par acte du 14 octobre 2014, les époux [T] ont assigné la SCP Alain Benedetti et [F] [Z], la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, Taurean Properties et [P] [I] and Son afin de voir dire et juger que leur consentement à la vente et au prêt conclus le 27 juillet 2007 avait été vicié par dol et en conséquence de voir prononcer la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt. Par ordonnance du 23 juin 2016, le juge de la mise en état, statuant sur incident, a fait droit à l'exception d'incompétence soulevée par Monsieur [P] [I] et déclaré le tribunal incompétent pour statuer sur les demandes formées à son encontre. Par jugement du 8 mars 2018, le tribunal a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure résultant de l'appel formé à l'encontre de cette ordonnance. Par arrêt en date du 12 avril 2018, la cour d'appel de Montpellier a ordonné la radiation de la procédure en cours. Par jugement du 14 février 2019, le tribunal de grande instance de Narbonne a : - vu l'article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, déclaré irrecevables les demandes des époux [T] en nullité du contrat de vente passé le 27 juillet 2007 et les demandes subséquentes ; -déclaré recevables les demandes en nullité du contrat de prêt et en responsabilité formées à l'encontre de la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc; - débouté les époux [T] de leurs demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées à l'encontre de la SCI Les Jardins de Saint Benoît et de la SARL Groupe Garrigae nouvellement dénommée HPA Holding ; - débouté les époux [T] de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP Benedetti [Z] Gally Dariscon ; - débouté les époux [T] de leurs demandes formées à l'encontre de la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc et de Taurean Properties ; - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé les dépens de l'action à la charge des époux [T] et autorisé Me Christian Causse, avocat à [Localité 5] qui en a fait la demande à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. Le 7 juin 2019, les époux [T] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de la SCP Alain Benedetti et [F] [Z], la SARL Groupe Garrigae devenue HPA Holding, la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc. Par ordonnance du 22 mai 2020, le conseiller de la mise en état a dit que l'appel formé par les époux [T] contre une personne morale inexistante était irrecevable Vu les conclusions des époux [T] remises au greffe le 15 mars 2023 ; Vu les conclusions de la SARL HPA Holding anciennement dénommée Groupe Garrigae et de la SCI Les jardins de Saint Benoit remises au greffe le 9 juin 2023; Vu les conclusions de la SCP Benedetti [Z] Gally Dariscon remises au greffe le 9 janvier 2020

; MOTIFS

DE L'ARRÊT : Sur la recevabilité de l'action : En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l'assignation a bien été publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 11] le 29 juillet 2015 P n° 5475 et ce, conformément aux dispositions de l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. L'action diligentée par les époux [T] est donc recevable, le jugement étant infirmé de ce chef. Sur l'action en nullité de la vente pour dol : Les époux [T] concluent à l'annulation de la vente conclue le 27 juillet 2007 pour dol ainsi que l'annulation subséquente du prêt immobilier contracté pour cette acquisition. En conséquence de la nullité du contrat de vente conclu avec la SCI Les jardins de Saint Benoit, ils demandent à la cour d'ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur, la SCI Les Jardins de Saint Benoit, ainsi que la restitution corrélative des fonds perçus par la SCI Les Jardins de Saint Benoit au Crédit Agricole, outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente du 27 juillet 2007, aux frais exclusifs de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et HPA Holding supportés in solidum . Ils sollicitent également la condamnation in solidum de la SCI Les jardins de Saint Benoit, de la SARL HPA Holding, de la SCP Benedetti-[Z] et du Crédit Agricole à les indemniser de l'intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions : ' 78 256 euros en restitution de leur apport personnel avec intérêts au taux légal à partir du 27 juillet 2007 ; ' 234 900 euros de gain manqué correspondant à la perte de loyer; ' 35 210,17 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 27 juillet 2007 ; ' 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral. A titre infiniment subsidiaire, les époux [T] soulèvent la faute contractuelle de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la société HPA Holding et du Crédit Agricole et la faute délictuelle du notaire pour manquement à leur obligation d'information et de conseil. La SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL Groupe Garrigae, désormais dénommée HPA Holding concluent principalement à la confirmation du jugement. La SARL HPA Holding sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu'elle n'a signé ni l'acte de vente, ni le bail. La SCI Les Jardins de Saint Benoît soutient que les époux [T] ne démontrent l'existence d'aucune man'uvre ni intention dolosive. Elle soutient n'avoir commis aucune faute en vendant un bien en état futur d'achèvement qui a été achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne garantissait la rentabilité locative de l'opération et les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituaient un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers. La SCI Les Jardins de Saint Benoît sollicite donc le rejet de la demande en réparation des divers préjudices, notamment celui résultant de la perte de loyers. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue en tant que vendeur à garantir le paiement des loyers, que le défaut de paiement était un risque prévisible lors de la signature du bail qui pouvait être couvert par une assurance de garantie des loyers impayés non souscrite par les acquéreurs. Sur la demande de mise hors de cause de la société HPA Holding: Il ressort de l'examen des documents versés aux débats : ' que la documentation commerciale est établie sous la double référence en haut de page «'Les Jardins de Saint-Benoît - Vineyard Estate & Spa » et en bas de page «'Garrigae Investissements'» comportant le numéro d'immatriculation de la SARL HPA Holding au RCS 447 690 660 et l'adresse de cette même société [Adresse 2]'; ' que l'acte de réservation conclu le 23 août 2006 entre les époux [T] et la SCI Les Jardins de Saint-Benoît représentée par son gérant la société Garrigae Développement, devenue SARL HPA Holding, comporte le même logo en bas de page «'Garrigae Investissements'» que celui figurant sur le document commercial précité'; ' que l'acte de bail commercial a été signé le 9 janvier 2007 avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant Monsieur [W] [C] ; ' que la vente de l'immeuble a été conclue par la SCI Les Jardins de Saint-Benoît domiciliée [Adresse 2], représentée par la SARL Garrigae Développement devenue SARL HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels & Resorts représentée par Monsieur [W] [C]'; ' que l'avenant au bail commercial du 26 janvier 2012 a été conclu entre les époux [T], la SARL Les Jardins de Saint Benoit représentée par son gérant Monsieur [W] [C] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae, elle-même représentée par son gérant, Monsieur [W] [C]. La SARL HPA Holding (anciennement dénommée SARL Garrigae Développement) intervenant comme holding du groupe Garrigae n'a signé l'acte de réservation du 23 août 2006 et l'avenant au bail du 26 janvier 2012 avec les époux [T] qu'en qualité de gérante représentant la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SAS Garrigae Hotels & Resorts, et non en qualité de cocontractant direct. Mais la cour relève que la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d'immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI Les Jardins de Saint Benoit. Il en résulte qu'en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu'elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir programme d'investissement «'Les Jardins de Saint Benoît » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs. Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l'exploitation du complexe immobilier. La SARL HPA Holding doit donc répondre d'éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI Les Jardins de Saint Benoît. Sur le dol de la SCI Les jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding : En application de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Il ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire. Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant. En l'espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l'en-tête «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447'690'660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 13] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «'comme la plus dynamique en France'». Elle précise que «'le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international'» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien «'directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA'». Il a ainsi été proposé aux époux [T] différentes modalités d'investissement dans l'achat d'un bien immobilier en état futur d'achèvement avec quatre différentes «'options de leaseback'», dont celle appelée « pure invest » qui garantit un «'rendement financier net de 4,5%'» obtenue par la conclusion d'un bail commercial. Cette plaquette commerciale vante «'une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation'». Le document précise «'le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%'». Ce document met en exergue que «'le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2.5% à 4,5% par an''». Le bail signé par les époux [T] le 9 janvier 2007 avant la signature de l'acte authentique de vente du 27 juillet 2007 stipule un loyer annuel de 11 475 euros TTC. Il ressort de ces documents que contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre les acquéreurs est la certitude d'un rendement financier garanti tel qu'il était présenté dans la documentation commerciale de l'investissement immobilier, et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de location en meublé touristique. Non seulement la documentation commerciale «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d'acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de'« revenu garanti'sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise. A la lecture de ces documents commerciaux et du bail signé dès la réservation avec la garantie apportée d'un rendement net de 4,50% par an, les époux [T] pouvait légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d'une seule rentabilité théorique. En leur présentant un revenu et une rentabilité garantis, «'sans les ennuis et les incertitudes de la location'» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit les acquéreurs en erreur et les ont déterminé à acheter le bien immobilier litigieux. Monsieur et Madame [T] n'auraient pas acheté ce bien à ce prix et dans ces conditions si ils n'avaient pas été assurés de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu'elle ait pu contribuer à leur décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l'étranger portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13], lieu inconnu pour eux et au prix de 282 256 euros TTC. En vendant à des investisseurs étrangers, éloignés géographiquement, une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer ses acquéreurs, qui sont des simples consommateurs, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d'un bail commercial et non la perception effective des loyers. Il devait également les avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale. La volonté de tromper l'acquéreur est d'autant plus établie qu'au même moment, la SARL Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur salariée responsable juridique Madame [A] par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d'exploitation. Le promoteur n'a donc pas donné une information loyale sur les risques réels de l'opération immobilière aux acquéreurs lors de la signature de l'acte sous seing privé du 23 août 2006 et de l'acte authentique du 27 juillet 2007. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé Monsieur et Madame [T] à contracter et les ont conduit à acheter le bien immobilier avec la croyance erronée qu'ils disposeraient d'un loyer garanti à hauteur de 11 475 euros TTC par an. Contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, le montage de l'opération n'a pas été clairement expliqué aux acquéreurs quant à la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur. Cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul. Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur des acquéreurs, erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération. En l'espèce, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s'appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l'établissement des actes préalables à l'acte de vente et de l'acte de vente lui-même. Il se déduit des précédents développements que la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur des époux [T] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol. En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité pour dol de l'acte authentique reçu le 27 juillet 2007 par Me [F] [Z] aux termes duquel la SCI Les Jardins de Saint Benoît, ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d'achèvement aux époux [T] une maison d'habitation située à [Localité 13] au prix de 282 256 euros TTC. Sur les conséquences de l'annulation de la vente : La nullité de la vente a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat. Sur les restitutions à opérer : En conséquence de l'annulation de la vente : ' La SCI Les Jardins de Saint Benoît devra restituer à Monsieur et Madame [T] le prix de la vente de 282 256 euros TTC et non directement à la banque comme le sollicite cette dernière, s'agissant de l'annulation de conventions distinctes; ' Les époux [T] devront restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoît la maison lot n°124 type P3 de 55,48 m² de ce programme construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] pour une contenance de 00 are 66 centiares sur la commune de [Localité 13]. La SCI Les Jardins de Saint Benoît ne demande pas la restitution des fruits perçus par les époux [T] qui conservent donc la totalité des loyers perçus depuis l'acquisition de l'immeuble. En application de l'article 1153 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, il convient d'assortir la créance de restitution du prix par la SCI Les Jardins de Saint Benoît de l'intérêt au taux légal à compter de la date de la demande en justice formée le 14 octobre 2014. Sur les dommages-intérêts demandés par les époux [T] : En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Les époux [T], parties au contrat de vente annulé, sont de bonne foi et donc fondés à demander la condamnation des autres parties fautives à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé. * Sur la restitution de la somme de 78 256 euros : Les époux [T] sollicitent la restitution de la somme de 78 256 euros représentant le montant de leur apport personnel pour le paiement du prix de l'immeuble. Cette somme est englobée dans le prix de 282 256 euros TTC dont le présent arrêt ordonne la restitution totale à l'acquéreur par la SCI Les Jardins de Saint Benoît. Cette demande de restitution supplémentaire de 78 256 euros formée par les acquéreurs ne correspond à aucun préjudice subi et ne peut donc qu'être rejetée. * Sur la perte de loyers : Monsieur et Madame [T] sollicitent l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 234 900 euros représentant la totalité des loyers qu'ils espérait percevoir durant vingt années (11 745 euros x 20 ans). Au préalable, il convient de relever que le loyer annuel figurant au bail commercial est d'un montant de 11 475 euros et non de 11 745 euros . D'autre part, n'étant plus propriétaire de l'immeuble du fait de l'anéantissement rétroactif de la vente, les époux [T] n'ont plus vocation à revendiquer la perception de loyers issus de la location de cet immeuble, étant relevé qu'ils ont pu percevoir des loyers depuis leur acquisition, même si la rentabilité locative n'était pas celle qu'ils espéraient. Par ailleurs, si la SCI Les jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding leur avaient donné des informations complètes et précises sur l'absence de garantie des loyers du bien immobilier vendu comme un produit défiscalisé et sur l'aléa concernant la commercialisation de la résidence de tourisme, les acquéreurs n'aurait pas contracté aux mêmes conditions. Le préjudice né du dol de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding ne peut donc consister qu'en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. Or, les époux [T] demandent le règlement de la somme de 234 900 euros correspondant à la perte du préjudice direct de loyers et ne présentent aucune demande, même subsidiaire, au titre de la perte de chance. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 234 900 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyers. * Sur les frais de notaire : Les époux [T] exposent avoir supporté en pure perte 12 486,17 euros de frais de notaire. Au soutien de leur demande, ils produisent le décompte notarié dont il ressort qu'ils ont effectivement supporté cette somme en pure perte . Cette somme est définitivement perdue par les acquéreurs qui sont donc fondés à en solliciter le paiement par la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à titre de dommages-intérêts. * Sur les autres frais : Monsieur et Madame [T] soutiennent avoir supporté en pure perte 22 724 euros TTC de frais de mobilier. En l'espèce, les appelants sont demeurés propriétaires des meubles achetés et ne démontrent pas avoir subi un préjudice du fait de l'acquisition de ces meubles. Par ailleurs, ces frais d'ameublement ont été largement amortis, ces amortissements constituant une charge d'exploitation qui se déduit également des loyers bruts perçus avant d'obtenir le revenu foncier net. Il n'est donc pas davantage démontré que l'acquisition des meubles à hauteur de 22 724 euros a généré un quelconque dommage à indemniser à hauteur de cette somme ou d'un montant inférieur. La demande présentée à ce titre sera donc rejetée. Sur le préjudice moral : La faute de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding a occasionné un préjudice moral à Monsieur et Madame [T] qui ont dû engager une longue procédure judiciaire en France et en subir les tracasseries inhérentes. Il leur sera donc alloué une indemnité de 5'000 euros en réparation de ce préjudice moral, aucun justificatif ni démonstration n'étant par ailleurs produit à l'appui de leur demande formée à hauteur de 50 000 euros. Sur les demandes afférentes au prêt accordé par le Crédit Agricole : Pour assurer le financement de leur investissement, les époux [T] ont contracté par acte authentique du 27 juillet 2007 auprès du Crédit Agricole un prêt d'un montant de 204 000 euros en principal garanti par une hypothèque conventionnelle. Sur le dol reproché au Crédit Agricole : Monsieur et Madame [T] soutiennent que la banque a commis un dol dans le cadre de la conclusion du prêt car elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel du crédit immobilier, le caractère mensonger de l'opération telle que présentée dans les documents remis aux époux [T] pour les déterminer dans leur consentement. En l'espèce, les appelants n'apportent la preuve ni de la participation du Crédit Agricole à la commercialisation de l'opération financée, ni de l'existence de liens d'affaire entre la banque et le promoteur. Les documents commerciaux «'Les Jardins de Saint Benoit'» se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français en raison des taux d'intérêts plus bas. Aucun élément versé au dossier n'établit que le Crédit Agricole a participé à la vente du bien immobilier litigieux auprès des acquéreurs, opération au cours de laquelle elle aurait pu se livrer à des manoeuvres dolosives. Le Crédit Agricole est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif, et ce postérieurement à la conclusion du contrat de réservation et du contrat de bail commercial, sans que l'existence d'aucun lien ne soit démontré entre elle et le promoteur. Par ailleurs, il n'est établit aucun manquement par le Crédit Agricole à son obligation de renseignement et de conseil susceptible de constituer un dol lors de la conclusion du contrat de prêt. En conséquence, la demande d'annulation du prêt immobilier pour dol du Crédit Agricole formée par Monsieur et Madame [T] sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur la responsabilité contractuelle pour faute de la banque : En l'espèce, les époux [T] ne démontrent pas que la banque leur a proposé un produit inadapté à leur situation personnelle et à ses capacités financières de remboursement. Contrairement à ce qu'ils soutiennent, le Crédit Agricole ne disposait d'aucune information sur les risques particuliers de cet investissement immobilier et il ne lui incombait pas de procéder à un audit financier du projet de son client ni de le conseiller sur l'opportunité économique de l'opération envisagée. En l'absence de faute démontrée sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la responsabilité du Crédit Agricole ne peut pas être recherchée. Monsieur et Madame [T] seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum du Crédit Agricole à supporter le préjudice spécial réclamé, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur l'annulation du prêt immobilier : Le prix de vente de 282 256 euros TTC a été payé par les époux [T] à la SCI Les Jardins de Saint Benoit au moyen d'un prêt bancaire accordé par le Crédit Agricole à hauteur de 204 000 euros. En application de l'article L.312-12 du code de la consommation devenu L.313-36 du même code, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. En raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve lui-même annulé de plein droit. Sur les restitutions consécutives à l'annulation du prêt: L'annulation du prêt immobilier oblige à une restitution corrélative des sommes versées entre les parties : ' Les époux [T] devront restituer au Crédit Agricole le montant du capital emprunté de 204 000 euros ; ' Le Crédit Agricole devra restituer aux époux [T] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt. En application de l'article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, les parties de bonne foi sont tenues de restituer les sommes perçues assorties de l'intérêt légal à compter seulement de la date de demande en justice du 14 octobre 2014. La cour ordonne la compensation judiciaire des sommes que se doivent réciproquement les époux [T] et le Crédit Agricole. Enfin, la demande de mainlevée de l'hypothèque formée par Monsieur et Madame [T] sera rejetée dans la mesure où cette hypothèque conventionnelle subsiste, malgré l'annulation du prêt dont elle est l'accessoire, tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion du contrat de prêt annulé. Sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre le notaire: Les époux [T] soutiennent que la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils demandent sa condamnation in solidum avec les autres intimés à l'indemniser de tous ses chefs de préjudice non couverts par les restitutions. La SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut que le notaire n'a commis aucune faute et que les appelants ne justifient pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute. En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Les obligations du notaire tendant à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s'engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil. Le contrat de réservation signé le 23 août 2006 prévoit que l'Office Notarial du Palais représenté par Me [F] [Z] devra recevoir l'acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 15 249 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP Alain Benedetti et [F] [Z] ouvert à la trésorerie générale de [Localité 7]. La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP Benedetti [Z] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d'achèvement. L'acte de vente reçu le 27 juillet 2007 par la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon stipule notamment : ' que l'acquéreur est représenté à l'acte par Madame [R] [J], clerc de notaire, en vertu de la procuration établie le 31 mai 2007 ; ' que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement ' Ouverture de chantier'; ' que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 1] a garanti l'achèvement de l'immeuble conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation ; ' que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux. Il n'est pas contesté par les époux [T] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d'achèvement a été entièrement exécuté, que l'avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l'opération. Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l'obligation pour l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n'est nullement démontré que le contrat de réservation signé le 23 août 2007 et le contrat de bail commercial signé le 9 janvier 2007 ont été rédigés par le notaire alors que l'acte authentique de vente est intervenu plus tard le 27 juillet 2007. Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l'établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l'acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l'étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l'avant-contrat, ni qu'il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation auprès d'une clientèle étrangère. Aucun élément ne démontre donc que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. En particulier, les époux [T] ne sont pas fondés à lui reprocher d'avoir omis de l'informer : ' de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n'ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n'étaient pas nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ; ' des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique ; ' de l'insolvabilité future du preneur, dont il n'est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l'acte ni même soupçonner un tel risque alors qu'en octobre 2008 l'essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendus pour un montant évalué à plus de 50 millions d'euros par les appelants ; ' d'un conseil concernant l'équilibre financier et l'opportunité économique de l'opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l'absence d'éléments financiers d'appréciation non remis par les parties à l'acte et qu'il n'avait pas à rechercher d'office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d'acte. Monsieur et Madame [T] n'apportent donc pas la preuve d'une quelconque faute délictuelle commise par la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon. En conséquence, leur demande dirigée contre le notaire sera rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

: La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes des époux [T] en nullité du contrat de vente passé le 27 juillet 2007 et les demandes subséquentes, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a laissé les dépens à la charge de Madame [G] ; Statuant à nouveau'sur les chefs infirmés et y ajoutant, Rejette la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'assignation et déclare en conséquence recevables les demandes formées par les époux [T] ; Prononce la nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCI Les jardins de Saint Benoit et Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] portant sur la maison formant le lot n°124 du programme immobilier Les Jardins de Saint Benoît construite sur la parcelle cadastrée lieudit Saint Benoît section [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 13], contrat reçu en la forme authentique le 27 juillet 2007 par Maître [F] [Z], notaire associé de la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon pour dol; Condamne la SCI Les Jardins de Saint Benoit à restituer à Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] la somme de 282 256 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 14 octobre 2014 ; Dit que lorsque le prix leur aura été effectivement restitué, Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] seront tenus de restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoit le bien immobilier objet de la vente du 27 juillet 2007 annulée ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] les sommes suivantes : ' 12 486,17 euros au titre des frais de notaire ; ' 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral'; Déboute Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] de leurs demandes de restitution de leur apport personnel à hauteur de 78 256 euros et de dommages et intérêts d'un montant de 234 900 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyers ; Rejette la demande d'indemnisation à hauteur de 22 724 euros (mobilier) formée par Monsieur et Madame [T] ; Prononce l'annulation du contrat de prêt conclu entre la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc et Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] pour un montant de 204 000 euros par acte authentique reçu le 27 juillet 2007 par Me [F] [Z], notaire associé de la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon ; Dit que Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] seront tenus de restituer la somme empruntée de 204 000 euros à la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 14 octobre 2014 ; Dit que la caisse de crédit agricole mutuel du Languedoc sera tenue de restituer à Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] les sommes encaissées en capital, intérêts et frais qu'elle a perçues assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 14 octobre 2014 ; Ordonne la compensation des sommes que se doivent réciproquement Monsieur et Madame [T] et la caisse de crédit agricole mutuel du Languedoc ; Rejette la demande de mainlevée de la garantie hypothécaire inscrite sur le bien objet du litige ; Condamne in solidum la SCI Les jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux avancés par la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon qui seront mis à la charge de Monsieur [X] [T] et de Madame [Y] [H] épouse [T] ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel'; Condamne Monsieur [X] [T] et Madame [Y] [H] épouse [T] à payer la somme de 2 000 euros à la SCP Benedetti-[Z]-Gally-Dariscon sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en cause d'appel ; Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; Dit qu'une copie du présent arrêt sera transmis à la diligence du greffe à la direction départementales des finances publiques de l'Aude en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales ; Dit que le présent arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligence de Monsieur [X] [T] et de Madame [Y] [H] épouse [T]. Le greffier, Le président,