Tribunal des activités économiques de Paris, Chambre 2-3, 29 octobre 2025, 2025057514

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS CHAMBRE 2-3 JUGEMENT PRONONCE LE 29/10/2025 Par sa mise à disposition au greffe R.G. 2025057514 P.C. : P202500311 SAS CONCIERGE PERSONNAL, [Adresse 1] - RCS B 807787312. PLAN DE REDRESSEMENT Mme [V] [L], [Adresse 2], présidente de la SAS CONCIERGE PERSONNAL, présente, assistée de Me Louis Gauthier, avocat (D1660). SELARL THEVENOT PARTNERS en la personne de Me [C] [D], [Adresse 3], administrateur judiciaire, présente. * SELARL BDR & ASSOCIES en la personne de Me [F] [S], [Adresse 4], mandataire judiciaire, présent. * Mme [A] [G], [Adresse 5], représentante des salariés, présente. FAITS & PROCEDURE Par jugement du 28 janvier 2025, le Tribunal des activités économiques de Paris a ouvert, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SAS CONCIERGE PERSONNAL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 807787312 dont le siège social est situé au [Adresse 1]. Ce même jugement a désigné : * Mme Pénélope de Wulf en qualité de juge-commissaire, * La SELARL Thévenot Partners prise en la personne de Maître [C] [D] en qualité d'administrateur judiciaire avec une mission d'assistance, * La SELARL BDR & Associés prise en la personne de Maître [Q] [S] en qualité de mandataire judiciaire. Madame [V] [L] a créé l'entreprise, la dirige et en est l'animatrice. Madame [A] [G] a été élue représentante du personnel. Une période d'observation a été ouverte pour 6 mois, puis par jugement du 22 juillet 2025 prorogée jusqu'au 28 janvier 2026. MOYENS 1. Il ressort du rapport de Me [D] : CONCIERGE PERSONNAL a été créée en 2014 par Madame [V] [L], pour développer une offre de mise en relation entre propriétaires et services de conciergerie pour les locations saisonnières. En 2018, l'offre a proposé, en sus de ses services de conciergerie, la gestion locative saisonnière de courte et moyenne durée, d'appartements, LRAR : -SAS CONCIERGE PERSONNAL -Mme [V] [L] -Mme [A] [G] Copies : -DGFIP -SELARL THEVENOT PARTNERS en la personne de Me [C] [D] -SELARL BDR & ASSOCIES en la personne de Me [F] [S] -Parquet maisons et chalets français en ville, à la mer et à la montagne, sous le nom commercial « WELKEYS.COM ». Au 1er juillet 2025, après réorganisation, la Société dispose de 914 mandats de gestion exclusifs. Elle propose des prestations envers les propriétaires de biens, de prise en charge de A à Z des projets de location de ces derniers. L'enseigne propose également une expérience hôtelière sur-mesure auprès des voyageurs (ménages, fourniture de produits, service client 7j/7j). WELKEYS dispose d'implantations nationales au travers d'un réseau de 18 City Managers (franchisés) et de 2 agences physiques ([Localité 1] et [Localité 2]) proposant près de 30 destinations en France. CONCIERGE PERSONNAL est soutenue par ses deux actionnaires principaux qui ont respectivement apporté 3,2m€ (CAMASA) et 1,2m€ (M. [Y]), dont une partie est déjà convertie en capital. La Société est fortement soutenue par ses actionnaires, l'un d'entre eux ayant manifesté à nouveau son soutien financier dans le cadre de la période d'observation. L'Assemblée Générale Extraordinaire des associés de la Société qui s'est tenue le 17 juillet 2025 a voté à l'unanimité l'augmentation de capital par incorporation des créances en comptes courants tant antérieures que postérieures à l'ouverture de la procédure, sous la seule condition suspensive de l'adoption du plan. Le 08 juillet 2025, la SELARL THEVENOT PARTNERS en la personne de Me [C] [D] a déposé au greffe rapport aux fins de redressement par voie de continuation conformément aux dispositions de l'article L.623-1 du code de commerce. Le débiteur, la représentante des salariés ont été convoqués par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 15 juillet 2025 en application des articles L. 631-19 et L. 626-9 du code de commerce. Le vice procureur de la République, l'administrateur et le mandataire judiciaire ont été avisés de la date de l'audience en application de l'article L. 626-9 du code de commerce. Le 29 septembre 2025, l'administrateur judiciaire a déposé au greffe sa note d'actualisation du bilan économique, social et environnemental comportant un projet de plan de redressement. Le 30 septembre 2025, le mandataire judiciaire a déposé au greffe son rapport en date du 26 septembre 2025. Le 30 septembre 2025 s'est tenue une audience de chambre du conseil à l'issue de laquelle le président a clos les débats et annoncé qu'un jugement serait prononcé par sa mise à disposition le 22 octobre 2025 en application de l'article 450 du code de procédure civile, date reportée au 29 octobre 2025. 1-1 Origine des difficultés La saisonnalité de l'activité L'activité de la Société est marquée par une forte saisonnalité avec une exploitation soutenue en été et en hiver lorsque la demande en locations saisonnières atteint son pic. À l'inverse, les intersaisons, sont marquées par une baisse significative de l'activité, entrainant un fort besoin en fonds de roulement pour assurer la continuité de l'exploitation, financer les charges courantes et anticiper les périodes de forte activité. Impact de la crise sanitaire et des crises politiques En 2020 et 2021, la Société a connu une baisse de son activité et une augmentation de ses coûts en raison de la crise sanitaire et des précautions d'hygiènes rattachées. Elle a contracté un PGE à cette occasion, pour faire face à ses tensions de trésorerie. La reprise attendue en 2022, a été retardée par l'impact de la Guerre en Ukraine. L'effet attendu des Jeux Olympiques s'est par ailleurs révélé surestimé pour l'ensemble du secteur et n'a pas permis à la Société de rattraper les pertes comme espéré. La Société a par ailleurs beaucoup investi dans l'acquisition de mandats exclusifs en région parisienne qui n'ont pas été remplis. Règlementations des locations de courte durée Enfin, les règlementations du secteur de la location de courte durée ont exacerbé les difficultés rencontrées par la Société en restreignant les biens disponibles à la location de courte durée. 1-2 La période d'observation Le chiffre d'affaires inférieur aux prévisions a été compensé par la réduction des charges, lesquelles ont diminué de 406k€ par rapport aux projections initiales, notamment grâce aux efforts suivants : * Optimisation de biens sur certaines régions ; * Externalisation des fonctions supports vers Madagascar ; * Remplacement des départs de salariés par de la sous-traitance ; * Négociation avec les principaux fournisseurs de logiciels ; * Réduction de la rémunération des dirigeants. Dans ces conditions l'EBE au 31 mai 2025 est supérieur de 40k€ à ce qui était anticipé à l'ouverture de la procédure Depuis l'ouverture de la procédure, CONCIERGE PERSONNAL a connu des variations de sa trésorerie directement liées à son cycle d'exploitation. On observe un schéma récurrent : des encaissements importants en une seule fois correspondant à son chiffre d'affaires du mois précédent, suivis de décaissements étalés dans le temps pour honorer le règlement de ses fournisseurs et prestataires externes. La Société n'a pas connu d'impasse de trésorerie grâce au soutien de son actionnaire principal, qui a procédé à un apport de 150 k€ en avril 2025 conformément à son engagement. Cela a permis de maintenir un niveau de liquidités suffisant pour assurer la continuité de l'exploitation pendant la saison basse (janvier à mai), période traditionnellement creuse pour l'activité. Au 1er juillet 2025, le solde disponible sur le compte ouvert dans les livres de la DELUBAC s'élève à 118 731 € après paiement des salaires du mois de juin. Dans ces conditions, le plan de continuation est proposé. 1-3 Le plan de continuation Entre 2021 et 2024, le chiffre d'affaires a été multiplié par 2 passant de 2,3 m€ à 5,1 m€. Cette croissance s'explique par l'évolution en volume du parc géré par la Société (+311 mandats). Toutefois le résultat brut d'exploitation reste négatif d'un montant de 613 K€ en 2024. Au 31 décembre 2025, l'atterrissage prévoit un chiffre d'affaires de de 4892 K€ et un résultat net négatif de 6 K€ environ. 1 012 102,35 € 3 626 574,23 € 4 735 22.66 € Privilégié Total Chirographaire Le jugement d'ouverture de la procédure ayant été publié au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales le 13 février 2025, le délai de déclaration a expiré le 13 avril 2025 pour les créanciers métropolitains et le 13 juin pour les créanciers étrangers. Au 5 juin 2025, l'état du passif déclaré entre les mains du mandataire judiciaire peut être synthétisé comme suit : 830 752,35 € 3 626 574,23 € 4 553 874,66 € 181 350 € 181 350,00 € € 00.00 1-4 Le passif retenu dans le projet de plan 00,00€ 1 430 457,71 € 1 430 457,71 € 830 752,35 € 2 196 116,52 € 3 123 416.95 € Le passif pris en compte dans le cadre du plan d'apurement du passif correspond au passif déclaré, en ce compris les créances contestées dont le sort n'a pas encore été fixé de manière définitive et qui s'élèvent à ce stade à 441k€, à l'exclusion des créances suivantes : * La créance de QBE EUROPEANS OPERATIONS de 1 305 000 € en ce qu'elle correspond à un engagement de garantie financière (caution) donnée à la Société, par hypothèse non exigible tant que la société poursuit son activité et honore ses engagements; * Les créances du PRS PARISIEN portant sur les taxes d'habitation 2024-2025 pour un montant respectif de 884€ et 1150€, la Société n'étant pas propriétaire des biens dont elle est gestionnaire et n'étant donc pas redevable de la taxe d'habitation ; * La créance du PRS PARISIEN portant sur une taxe de revenus de capitaux mobiliers pour un montant total de 2237 €, pour les mêmes raisons qu'exposées précédemment ; * La créance en compte courant de l'actionnaire principal (CAMASA) d'un montant de 841 705 €, qui a accepté de la convertir dans le cadre de l'opération d'augmentation du capital par incorporation des créances en comptes courants visée ci-dessus (9.2.); * La créance en compte courant de Madame [V] [L] d'un montant de 1 202 €, laquelle a accepté de la convertir dans le cadre de l'opération d'augmentation du capital par incorporation des créances en comptes courants visée ci-dessus (9.2.). Il convient de préciser que seules les créances admises définitivement au passif de la Société feront l'objet d'un remboursement. Les créances contestées représentent une somme de 441 K€ € Le passif pris en compte dans le cadre du plan d'apurement est donc le suivant, outre (i) 7 287 € correspondant aux créances inférieures à 500€ et (ii) 96 548,08 € correspondant aux créances superprivilégiées, à régler à l'adoption du plan (échéancier AGS) : Passif Montant en € Total passif déclaré 4 735 224 Créances superprivilégiées 96 548 Créances inférieures à 500€ 7 287 Sous-total 103 835 Créances privilégiées 1 286 171 Créances chirographaires 3 345 217 En ce compris les créances contestées 440 928 En colompris la créance en compte courant de Monsieur 10.045 En ce compris la creance en compre courant de Monsieur 19 945 [O] [Y] Sous-total 4 631 389 Passif retraité 2 150 145 Compte courant CAMASA 841 705 Compte courant [V] [L] 1 202 Taxe d'habitation / Taxe RCM 2 237 QBE EUROPEAN OPERATIONS 1 305 000 Passif retenu 2 481 243 Ainsi CONCIERGE PERSONNAL propose à ses créanciers les modalités de remboursement suivantes : * Créances superprivilégiées de l'AGS Par courrier du 11 septembre 2025, l'AGS a accepté le principe d'un remboursement échelonné de sa créance superprivilégiée en 24 échéances mensuelles, la première échéance devant être payée à la date du prononcé du jugement arrêtant le plan. * Créances inférieures à 500 € Le remboursement de ces créances interviendra sans remise ni délais, dès l'adoption du plan, pour un montant total de 3 118.67 € répartis entre 14 créanciers. * Créances en comptes courant La Société CAMASA, actionnaire principal de la Société (841 705 €), et Madame [V] [L] (1 202 €) ont accepté de convertir leurs créances en compte courant (voir supra). Dans l'attente de la décision de Monsieur [O] [Y] quant à l'éventuelle conversion de sa créance d'un montant de 19 945 € en compte courant d'associé, celle-ci a été intégrée, à ce stade, au passif chirographaire à rembourser. * Autres créances Il est proposé le règlement à 100% des autres créances définitivement admises en 10 annuités selon l'échéancier suivant : […] Le versement de la première échéance annuelle devant intervenir la veille de la date d'anniversaire de l'adoption du plan par le tribunal. 1-5 La représentation des salariés La représentante des salariés de la société CONCIERGE PERSONNAL a été convoquée à une réunion d'information et consultation sur le projet de plan qui s'est tenue le jeudi 11 septembre 2025 au cours de laquelle celle-ci a émis l'avis suivant : « La représentante des salariés considère que les prévisions d'exploitation présentées à l'appui du projet de plan sont conformes à la réalité de la situation économique et opérationnelle de la Société. Elle indique que le business plan présenté est prudent, tant au regard des prévisions liées aux mandats d'acquisition, que des éléments externes à prendre en compte, notamment au regard de la réglementation fiscale et de location de courte durée. Elle formule un avis favorable sur le projet de plan en indiquant que le souhait des salariés est la continuité de l'activité. Enfin, elle souligne que toutes les étapes de la procédure de redressement judiciaire ont été menées de manière transparente et intelligente, ce qui a été très apprécié par les salariés ainsi que par les partenaires de la Société ». 2. Il ressort du rapport du mandataire judiciaire : Sur la base des données suivantes, Le prévisionnel d'exploitation sur la durée du plan (2025 - 2035) - extrait du rapport de l'AJ : […] Le Prévisionnel de trésorerie sur la durée du plan (2025 - 2035) - extrait du rapport de l'administrateur judiciaire : […] 2-1 Le plan de continuation est ainsi proposé Modalités de règlement : * Créances superprivilégiés : Règlement à l'adoption du plan, sauf accord de l'AGS pour mettre en place un échéancier. * Créances inférieures à 500€ : Règlement sans remise ni délais dans le mois suivant l'adoption du plan par le tribunal, pour un montant total de 3 118.67 € répartis entre 14 créanciers. * Autres créances : OPTION UNIQUE - Règlement de 100% du passif sur une durée de 10 ans selon l'échéancier suivant : * Annuité 1 : 1% * Annuité 2 : 3% * Annuité 3 : 5% PAGE 7 * Annuité 4 : 10% * Annuité 5 : 10% * Annuité 6 : 13% * Annuité 7 : 13% * Annuité 8 : 15% * Annuité 9 : 15% * Annuité 10 : 15% S'agissant des créances en compte-courant, la Société CAMASA, actionnaire principal de la Société (841 705€), Madame [V] [L] (1 202 €) et Monsieur [O] [Y] ont accepté de convertir leurs créances en compte courant dans le cadre de cette opération d'augmentation du capital par incorporation des créances en compte courant. 2-2 La consultation des créanciers Les créanciers ont été consultés par lettres recommandées du 18/07/2025. Le résultat de la consultation se présente comme suit : […] * 37 créanciers ont accepté l'option 1 soit 23.42 % du passif à apurer * 5 créanciers ont refusé le plan soit 3.16 % * 110 créanciers n'ont répondu, soit 69.62 %, et sont réputés avoir tacitement accepté l'option 2 conformément à l'article L.626-5 du Code de commerce Un moratoire de 24 mois a été accepté auprès de l'AGS au titre du règlement de la dette superprivilégiée après le règlement d'un acompte de 9.6 K€. 2-3 En conclusion le mandataire Compte-tenu de la détermination et de l'engagement de la dirigeante (caution d'une garantie de fonds tiers) et des efforts consentis par les associés au travers de la conversion des créances en compte-courant, nous émettons un avis favorable à l'arrêté du plan en ce quil représente la meilleure solution permettant d'assurer le maintien de l'activité, de l'emploi, et l'apurement du passif. PAGE 8 3. Il ressort des observations en chambre du conseil : L'administrateur judiciaire : Me [D] est confiante dans l'avenir de l'entreprise et se déclare favorable au plan. Le mandataire judiciaire : Me [S] souligne le refinancement, en particulier les dirigeants qui croient à l'avenir, réitère son avis écrit et se déclare favorable au plan. La dirigeante : Madame [V] [L] est confiante et rapporte les modifications de stratégie commerciale tenant compte de la résistance de plusieurs villes ou régions à une trop importante utilisation des habitations pour le seul tourisme. La représentante des salariés : Madame [A] [G] se déclare favorable au plan proposé. Le juge-commissaire : Madame Pénélope de Wulf donne un avis très favorable au plan proposé, la réalisation du chiffre d'affaires étant supérieure aux prévisions. Madame Dané, Vice-Procureur de la République, entendue en ses observations, expose un avis favorable. Sur ce, Vu les articles L. 631-19 et suivants, R. 631-35 du code de commerce, Attendu que le plan de redressement par voie de continuation respecte les dispositions légales permettant le maintien de l'activité, et le paiement des créanciers ; Attendu que les salariés sont majoritairement maintenus ; Attendu que les perspectives d'activité de la SAS CONCIERGE PERSONNAL sur les 10 prochains exercices laissent augurer une capacité d'autofinancement de nature à permettre le remboursement des créances ; Attendu que l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire sont favorables au plan, qu'il en est de même du juge-commissaire et du dirigeant, En conséquence, il sera statué dans les termes ci-après.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire, Sur rapport écrit du juge-commissaire, Arrête le plan de redressement par voie de continuation de la : SAS CONCIERGE PERSONNAL [Adresse 1] Nom commercial : WELKEYS.COM Activité : La mise à disposition d'hébergement touristique et autre hébergement de courte et moyenne durée. Plateforme web de services de conciergerie locative. Gestion immobilière et locative. N° du Registre du Commerce et des Sociétés de Paris : 807787312 Plan qui comprend les dispositions suivantes : * Remboursement dès l'arrêté du plan des créances d'un montant maximal de 500 €. * Remboursement dès l'arrêté du plan des créances superprivilégiées, sauf accord de l'AGS pour mettre en place un échéancier. * Fixe la durée du plan à 10 ans, le règlement intervenant en 10 annuités progressives, la première annuité étant payable la veille de la date d'anniversaire de l'adoption du plan (soit en fin octobre 2026), selon le tableau suivant : * Annuité 1 : 1% * Annuité 2 : 3% * Annuité 3 : 5% * Annuité 4 : 10% * Annuité 5 : 10% * Annuité 6 : 13% * Annuité 7 : 13% * Annuité 8 : 15% * Annuité 9 : 15% * Annuité 10 : 15% Donne acte aux créanciers des délais et remises consentis conformément aux dispositions de l'article L. 626-18 du code de commerce, Désigne Madame [V] [L], en sa qualité de dirigeante de la société CONCIERGE PERSONNAL, comme tenue d'exécuter le plan, et lui donne acte des engagements qu'il a pris à cet égard, Dit que Madame [V] [L] et la société CONCIERGE PERSONNAL SAS devront faire établir à leurs frais une situation comptable semestrielle par l'expert-comptable de leur choix et la remettre au commissaire à l'exécution du plan au plus tard trois mois après la date de clôture et la date d'arrêté semestriel, Dit que le fonds de commerce de la SAS CONCIERGE PERSONNAL sera inaliénable pendant la durée du plan conformément à l'article L.626-14 du code de commerce ; Dit que la publicité de cette inaliénabilité sera effectuée par le commissaire à l'exécution du plan dans les conditions prévues aux articles R.631-27 et R. 626-25 du code de commerce, Met fin à la mission de la SELARL Thévenot Partners prise en la personne de Maître [C] [D] administrateur judiciaire, en sa qualité d'administrateur judiciaire, Nomme la SELARL Thévenot Partners prise en la personne de Maître [C] [D] en qualité de commissaire à l'exécution du plan, Dit que le commissaire à l'exécution du plan fera rapport annuel sur les conditions d'exécution du plan qui sera déposé au greffe du tribunal de commerce de Paris, Maintient SELARL BDR & Associés prise en la personne de Maître [Q] [S] en qualité de Mandataire Judiciaire jusqu'à la fin de la procédure de vérification des créances, et le compte rendu de fin de mission, Maintient Madame Pénélope de Wulf juge commissaire jusqu'à l'approbation des comptes rendus de fin de mission. Le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, Dit que les dépens seront portés en frais privilégiés de procédure collective. Retenu à l'audience de la chambre du conseil du 30 septembre 2025 où siégeaient : M. Henri de Courtivron, M. Jean Louis Gruter et M. André Bélard. Délibéré par les mêmes juges. Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. La minute du jugement est signée par M. Henri de Courtivron, président du délibéré, et par Mme Isabelle Malpeli, greffier. Le greffier Le président.