Tribunal judiciaire de Nantes, 6 juillet 2026, 26/00956

Minute n° AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juillet 2026 __________________________________________ DEMANDEUR : NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1 Comparant D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [O] [U] [A] Logement 15 Etage 3 5 Rue de Mindin 44100 NANTES Comparant, Madame [E] [W] [K] 28 Avenue Jean Moulin 93100 MONTREUIL Non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Cécile HENOUX GREFFIER : Cynthia HOFFMANN PROCEDURE : date de la première évocation : 18 mai 2026 date des débats : 18 Mai 2026 délibéré au : 06 Juillet 2026 RG N° N° RG 26/00956 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOJC COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à M. [U] [A] + CCC à Mme [K] CCC préfecture EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 21 mai 2021, ayant pris effet le même jour, l'Office public de l'habitat de la métropole nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] un local à usage d'habitation sis 5 rue de Mindin, n°15, troisième étage - 44100 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 291,29 €, outre une provision sur charges de 97,48 € par mois. Le 22 octobre 2025, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1 757,44 € au titre des loyers échus et impayés au 7 octobre 2025. Par actes de commissaire de justice signifiés respectivement les 14 et 21 janvier 2026, notifiés au représentant de l'Etat dans le département le 18 février 2026, NANTES METROPOLE HABITAT a assigné Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir : - déclarer recevable et bien fondée la demande de l'office du requérant ; - constater la résiliation du bail signé le 21 mai 2021 en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ; - à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K], ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ; - condamner solidairement Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2 636,16 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 23 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience ; - condamner solidairement Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 321,71 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l'État ; - condamner in solidum Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner in solidum Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture ; - ordonner l'exécution provisoire. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mai 2026 lors de laquelle elle a été examinée. A l'audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par une salariée munie d'un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 4 794,63 €. L'office a accepté expressément le principe de la suspension de la clause résolutoire à l'encontre de Monsieur [O] [U] [A]. Toutefois, elle a sollicité la résiliation du contrat de bail à l'égard de Madame [E] [K] et la condamnation de cette dernière au paiement des loyers, déclarant que, malgré son départ des lieux au mois de janvier 2026, elle reste tenue solidairement du paiement de la somme de 3 282,83 €. Monsieur [O] [U] [A], seul comparant, a indiqué vivre seul dans les lieux et être séparé de Madame [E] [K] depuis son départ en janvier 2026. Par ailleurs, il a sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 40 € par mois en plus du loyer courant, tout en précisant avoir repris le paiement de son loyer et percevoir mensuellement un salaire de 1200 €. Enfin, il a ajouté avoir l'intention de déposer un dossier de surendettement. Madame [E] [K], régulièrement citée à étude, n'était ni comparante ni représentée. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le locataire a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement en cours. Le diagnostic social et financier établi par les services de la Préfecture a été communiqué à la partie demanderesse à l'audience, lequel ne comporte aucune information. L'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que "lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée". Madame [E] [K] n'ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande En vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique". Aux termes de l'article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, "A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)". En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 18 février 2026, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées. En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 septembre 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux». En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit : à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie du seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer […].» Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] le 22 octobre 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 1 757,44 € au 7 octobre 2025. Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour régler leur dette. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2025. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé versé au dossier que la créance s'élève à la somme de 4 271,90 € arrêtée au 6 mai 2026, déduction faite des frais de contentieux. Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] n'ont pas contesté le montant sollicité ou fait état d'autres versements qui n'auraient pas été pris en considération. Apparaissent néanmoins au décompte, de janvier à mars 2026 des pénalités d'enquête sociale. Ces pénalités ne peuvent être mises à la charge des locataires qu'à l'issue du délai de quinze jours à compter de la réception d'un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le bailleur leur demandant de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, de leur avis d'imposition ou de non-imposition. En l'espèce, le bailleur ne justifie pas de l'envoi d'un tel courrier recommandé avec accusé de réception. Il y a donc lieu de retirer du décompte ces pénalités, soit 22,86 €. La créance est dès lors justifiée pour un montant de 4249,04 €. Le contrat de bail prévoit en outre, en son article 7, que les locataires sont conjoints et solidaires pour l'exécution des obligations découlant du contrat. Lors de l'audience, Monsieur [O] [U] [A] a indiqué que Madame [E] [K] a quitté les lieux le 25 janvier 2026 et NANTES METROPOLE HABITAT a sollicité la condamnation solidaire de la locataire au paiement de la dette locative jusqu'à l'échéance de décembre 2025, soit la somme de 3 282,83 €. Dès lors, la solidarité sera prononcée, conformément à la demande du bailleur, seulement jusqu'au 25 janvier 2026, soit sur la somme de 3 075,52 € (déduction faite des frais de procédure), malgré l'absence de congé délivré par la locataire. En conséquence, Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] seront condamnés solidairement à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3 075,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 25 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2026 sur la somme de 2 636,16 € et à compter du présent jugement pour le surplus. Monsieur [O] [U] [A], resté vivre seul dans le logement depuis lors, sera par ailleurs condamné seul à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1 173,52 € correspondant au reliquat de la dette locative arrêtée au 6 mai 2026, outre les intérêts à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation". L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". A l'égard de Madame [E] [K] En l'absence de tout élément sur la situation personnelle de Madame [E] [K], celle-ci ne s'étant pas présentée à l'audience, et dès lors qu'elle n'occupe plus les lieux, il ne saurait lui être accordé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, les conditions posées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas remplies. Dès lors, Madame [E] [K], en l'absence de congé délivré, est désormais une occupante sans droit ni titre, elle devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l'article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Madame [E] [K] ayant quitté les lieux et le bailleur, à l'audience, ne sollicitant pas la condamnation solidaire au paiement de la dette locative postérieure au départ de la locataire, elle ne sera pas redevable d'une indemnité d'occupation. A l'égard de Monsieur [O] [U] [A] En l'espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaitre que Monsieur [O] [U] [A] a réglé entièrement l'échéance de mars 2026. Monsieur [O] [U] [A] déclare lors de l'audience percevoir un salaire mensuel de 1 200 € au titre d'un emploi en contrat à déterminé et sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 40 € en sus du loyer et des charges afin de se maintenir dans les lieux. Le bailleur accepte expressément cette proposition. Dans ces conditions, compte-tenu de l'accord exprès du bailleur et de la reprise du paiement intégral des loyers, il convient d'autoriser Monsieur [O] [U] [A] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Ainsi, au vu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient de rappeler que si Monsieur [O] [U] [A] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'il règle le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l'expulsion. Dans le cas contraire : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - le locataires sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, - la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 23 décembre 2025, - le bailleur pourra procéder à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 octobre 2025. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] seront condamnés in solidum à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : DÉCLARE recevable l'action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES METROPOLE HABITAT à l'encontre de Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] ; CONSTATE, par l'effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 décembre 2025, du contrat de bail conclu le 21 mai 2021 entre NANTES METROPOLE HABITAT et Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K], portant sur un local à usage d'habitation 5 rue de Mindin, n°15, troisième étage - 44100 NANTES ; DIT que Madame [E] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [E] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; RENVOIE Madame [E] [K] aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3 075,52 €, au titre des loyers et charges échus et impayés au 25 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2026 sur la somme de 2 636,16 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [O] [U] [A] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1 173,52 €, au titre des loyers et charges échus et impayés du 26 janvier 2026 au 6 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Monsieur [O] [U] [A] à s'acquitter de sa dette par 35 mensualités de 40 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l'égard de Monsieur [O] [U] [A] pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si celui-ci s'acquitte de sa dette dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; Dans cette seule dernière hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant par Monsieur [O] [U] [A] : AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, NANTES METROPOLE HABITAT à procéder à l'expulsion Monsieur [O] [U] [A], resté vivre seul dans le logement, et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [O] [U] [A] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux, caractérisé soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ; CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] à verser à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [U] [A] et Madame [E] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la Préfecture. REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2026. La Greffière La Juge Cynthia HOFFMANN Cécile HÉNOUX