Tribunal judiciaire de Paris, 27 novembre 2024, 21/15296

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Copies certifiées conformes délivrées le: à ■ 2ème chambre N° RG 21/15296 N° Portalis 352J-W-B7F-CVN7K N° MINUTE : Assignation du : 15 novembre 2021 JUGEMENT rendu le 27 novembre 2024 DEMANDERESSE Madame [T] [Z] [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Xavier CHILOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0377 DÉFENDEURS Maîtres [X] [P], [B] [M], [K] [O], [U] [A], notaires associés au sein de la Société d'exercice libéral à responsabilité limitée « ALTHEMIS LE VESINET » [Adresse 3] [Localité 9] représentés par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848 Monsieur [B] [L] [D] Madame [V] [J] [Adresse 6] [Localité 10] représentés par Maître Capucine DES LIGNERIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2297 Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 21/15296 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVN7K S.A. CAFPI [Adresse 4] [Localité 11] représentée par Maître Jean-Claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0861 S.A. BNP PARIBAS [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître Sébastien ZIEGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2258 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l'organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l'affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Adélie LERESTIF, greffière, DÉBATS A l'audience du 11 mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu le 29 mai 2024, prorogé au 27 novembre 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 10 mars 2021 reçu par Me [A], en présence de Me [N], M. [B] [L]-[D] et Mme [V] [J] (ci-après les consorts [L]-[D]) ont consenti au bénéfice de Mme [T] [Z] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 6, 18, 24, 28, 80 et 83 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 14], moyennant un prix de 1 080 000 euros net vendeur, le délai de la promesse de vente expirant le 14 juin 2021 à 16 heures. Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 21/15296 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVN7K La promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt relai d'un montant maximum de 483 000 euros et d'un prêt immobilier d'un montant maximum de 669 764 euros au plus tard le 18 mai 2021. Une indemnité d'immobilisation de 108 000 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 54 000 euros, a été versée par la bénéficiaire entre les mains de Me [N] désigné en qualité de séquestre. Mme [Z] a confié à la société de courtage CAFPI la recherche du financement de son projet immobilier. La société BNP a notifié un accord de principe avant de se rétracter par lettre du 3 juin 2021. Par courrier recommandé du 22 juin 2021 réitéré par lettre recommandée du 5 juillet 2021, les promettants ont pris acte de la caducité de la promesse de vente et mis en demeure Mme [Z] de se rapprocher de son notaire pour libérer la somme séquestrée et verser le complément de l'indemnité d'immobilisation de 54 000 euros. Par nouvelle mise en demeure en date du 9 juillet 2021, les promettants ont sollicité le versement d'une indemnité de 60 710 euros en réparation de leur préjudice. Par exploits d'huissier en date des 15 novembre et 7 décembre 2021, Mme [Z] a fait assigner les consorts [L]-[D], la société CAFPI, Mes [X] [P], [B] [M], [K] [O], [K] [A], notaires associés au sein de la société « ALTHEMIS LE VESINET » et la société BNP PARIBAS devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins essentielles de voir juger que l'indemnité d'immobilisation n'avait plus vocation à s'appliquer et obtenir la levée du séquestre. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 décembre 2022, Mme [Z] demande au tribunal de :

Vu les articles

1103, 1104 et 1178 du Code civil. Vu les articles 334 et suivants du Code de procédure civile - JUGER que du fait de l'absence d'obtention de prêt, la condition suspensive de la promesse de vente n'a pas été réalisée, entraînant la caducité de la promesse de vente, - JUGER que l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente n'a plus vocation à s'appliquer, - JUGER que [T] [Z] n'est plus tenue d'aucune obligation vis-à-vis des promettant, - ORDONNER la remise par la caisse des dépôts et consignations à Madame [T] [Z], sur présentation d'une simple copie exécutoire du jugement à intervenir, de la somme de 54 000 € consignée le 25 mai 2021 par Monsieur [C] [H], comptable de l'étude notariale [F] notaires, constituée séquestre au terme de la promesse de vente du 10 mars 2021 augmentée des intérêts produits jusqu'à sa déconsignation, depuis son dépôt le 23 février 2022 à la caisse des dépôts et consignations, - DEBOUTER l'ensemble des parties de toutes leurs demandes, - JUGER que dans l'hypothèse d'une condamnation de Madame [T] [Z], CAFPI, la BNP, et l'étude notariale, [X] [P], [B] [M], [K] [O], [U] [A] devront garantir celle-ci de l'intégralité des condamnations, dans la proportion de responsabilités à déterminer par le tribunal, - CONDAMNER CAFPI, la BNP, et l'étude notariale, [X] [P], [B] [M], [K] [O], [U] [A] a verser chacun, la somme de 2.000 € à [T] [Z] au titre de l'article 700 CPC, - RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit, - CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2023, les consorts [L]-[D] demandent au tribunal de : Vu les articles 1103 et 1304-3 du code civil, Vu l'article 1240 du code civil, A titre principal : - DEBOUTER Madame [T] [Z] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [L]-[D] et Madame [J] ; - CONDAMNER Madame [T] [Z] à payer à Monsieur [L]-[D] et Madame [J] une somme de 108.000 (cent huit mille) euros au titre de l'indemnité d'immobilisation (séquestre), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2021, date de mise en demeure ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts, ceux-ci étant dus depuis plus d'une année ; - ORDONNER la remise par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, sur présentation par Monsieur [L]-[D] ou Madame [J] d'une simple copie exécutoire du jugement à intervenir, de la somme de 54.000 euros, consignée le 25 mai 2021 par Monsieur [C] [H], comptable de l'étude notariale [F] NOTAIRES, constituée séquestre aux termes de la promesse de vente du 10 mars 2021, augmentée des intérêts produits depuis son dépôt le 23 février 2022 à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS jusqu'à sa déconsignation ; - DIRE que cette somme de 54.000 euros en principal s'imputera sur la somme de 108.000 euros due par Madame [T] [Z] au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - CONSTATER que la négligence fautive de Madame [T] [Z] engage sa responsabilité ; En conséquence : - CONDAMNER Madame [T] [Z] à verser à Monsieur [L][D] et Madame [J] un montant de 126.900 (cent vingt six mille neuf cent) euros en réparation de leur préjudice financier ; - CONDAMNER Madame [T] [Z] à verser à Monsieur [L]-[D] et Madame [J] un montant de 2.000 (deux mille) euros en réparation de leur préjudice moral ; En tout état de cause : - CONDAMNER Madame [T] [Z], à verser à Monsieur [L]-[D] et Madame [J] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER Madame [T] [Z] aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la société CAFPI demande au tribunal de : Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 21/15296 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVN7K - CONSTATER qu'aucune demande n'a été sollicitée contre CAFPI ; - CONDAMNER Madame [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du NCPC et aux entiers dépens conformément à l'article 699 du NCPC ; - ORDONNER l'exécution provisoire. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2023, Maîtres [X] [P], [B] [M], [K] [O], [U] [A] [D] demandent au tribunal de : - JUGER que les Notaires s'en rapportent quant à la demande de caducité de la promesse de vente signée le 10 mars 2021 ; - JUGER que les Notaires s'en rapportent sur la levée du séquestre et sur l'attribution de la somme à l'une ou l'autre des parties à la promesse de vente ; - DECLARER que la somme 54.000 € séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente a été virée sur le compte-étude de Maître [R] [N], Notaire des vendeurs. Par conséquent, - DEBOUTER Madame [T] [Z] de sa demande de remboursement de la somme de 54.000 € par Maître [A] ; - DEBOUTER les époux [L]-[D] de leur demande de libération du montant de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 54.000 € formée à l'encontre de Maître [A]. EN TOUT ETAT DE CAUSE, - DECLARER qu'aucune faute n'a été commise par les Notaires à l'encontre de la demanderesse ; - JUGER irrecevables et mal fondées les demandes de Madame [T] [Z] formées contre le notaire ; - JUGER que le Tribunal n'est pas saisi de la demande de paiement formée par les époux [L]-[D] à l'encontre des Notaires au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, celle-ci n'apparaissant pas dans le dispositif de leurs conclusions, et dès lors, les en DEBOUTER, une telle demande ne pourrait en tout état de cause qu'être rejetée, dès lors qu'elle est totalement infondée à l'encontre du notaire ; - CONDAMNER Madame [T] [Z] à payer à Maîtres [X] [P], [B] [M], [K] [O] et [U] [A], NOTAIRES ASSOCIES la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, membre du Cabinet COURTAIGNE, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du C.P.C. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la société BNP PARIBAS demande au tribunal de : - DEBOUTER Mme [Z] de ses demandes contre BNP PARIBAS ; - CONDAMNER toute partie succombante à payer à BNP PARIBAS la somme de 2.600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 21/15296 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVN7K L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 11 mars 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur l'indemnité d'immobilisation Mme [Z] sollicite la remise de la somme de 54 000 euros consignée à la Caisse des dépôts et consignations au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la condition suspensive a défailli du fait du refus de prêt dont elle n'est pas responsable, assurant avoir parfaitement respecté les conditions de la promesse de vente, être de bonne foi et n'avoir commis aucune négligence fautive. Elle rappelle notamment que : - elle avait donné à la société CAFPI un mandat de recherche de capitaux et mis en vente son appartement situé [Adresse 12] à [Localité 13] ; - elle a reçu rapidement un accord de principe de la BNP PARIBAS ainsi que l'accord du CREDIT LOGEMENT le 24 avril 2021 ; - suite au rappel par son notaire de la date butoir du 18 mai 2021 stipulée à la condition suspensive, elle a interrogé le courtier qui, dans un mail du 5 mai 2021, lui a répondu : « il faut leur dire qu'on a obtenu l'accord de prêt et qu'on est en attente d'édition des offres de prêt…la BNP PARIBAS peut faire une attestation en ce sens si besoin… » ; - c'est donc avec surprise qu'elle a reçu le 7 juin 2021 le mail de son notaire l'informant qu'il allait se rapprocher de son collègue pour proroger d'un mois la promesse, et le 3 juin 2021 la lettre de la BNP PARIBAS l'avisant, sans aucune explication, de son refus de financement ; - elle a aussitôt contacté la banque et pris acte le 7 juin 2021 de son accord pour remonter le dossier sur la base d'une promesse de vente de son appartement de [Adresse 12] sans condition suspensive, en rappelant que la vente devait se conclure le 14 juin 2021. Les époux [L]-[D] opposent que la promesse de vente est caduque, faute pour Mme [Z] d'avoir justifié, à la date du 18 mai 2021 et dans les formes prévues par la promesse, du dépôt de deux demandes de prêt auprès de deux banques différentes ainsi que du refus de ces deux banques. Ils font notamment valoir que : - Mme [Z] s'est contentée d'une unique demande de financement auprès de la banque BNP PARIBAS dont le courrier de refus du 3 juin 2021 n'a été transmis à leur notaire que le 22 juin 2021, soit bien au-delà de la date butoir du 18 mai 2021, et en tout état de cause, postérieurement à la date d'expiration de la promesse. - Le second dossier de financement déposé par la société CAFPI auprès de la banque HSBC n'a jamais été instruit de sorte qu'il n'a pu donner lieu à un refus de financement. Il ne répond donc pas aux stipulations contractuelles. - Madame [Z] a sollicité le report de la date de signature de la promesse initialement fixée au 13 janvier 2021, profitant de cette occasion pour modifier les conditions du financement, et n'a entrepris aucune diligence avant la fin du mois d'avril 2021. Ils en déduisent que la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire ayant défailli du fait de la bénéficiaire, cette condition est réputée réalisée et l'indemnité d'immobilisation leur est acquise avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2021 et capitalisation des intérêts. Sur ce, Aux termes de l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » En application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 5 mars 2020, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. » Il appartient à l'acquéreur, débiteur obligé sous la condition suspensive, de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, faute de quoi la condition est réputée accomplie. Toutefois, en raison du caractère d'ordre public de l'article L 313-41 du code de la consommation, toutes les clauses qui ont pour objet ou pour effet de restreindre la mise en œuvre de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire sont illicites. En d'autres termes, la condition suspensive édictée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ne peut être affectée par la stipulation d'obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de ce texte et notamment par des stipulations tendant à enfermer le dépôt de demande de prêt dans un délai ou à mettre à la charge du bénéficiaire une obligation d'information quant à l'obtention ou la non obtention du prêt. Il s'ensuit que l'argumentation des époux [L]-[D] selon laquelle Mme [Z] n'a pas justifié, avant le 18 mai 2021, du refus de prêt et attendu le 22 juin pour aviser le notaire, est inopérante. De même, sont inopérants les reproches formulés à l'encontre de Mme [Z] qui aurait modifié les conditions initiales du financement dès lors que cette modification est antérieure à la signature de la promesse, ou qui n'aurait entrepris aucune diligence avant la fin du mois d'avril 2021, ce qui au demeurant est contredit par l'historique du dossier. En l'espèce, la promesse de vente du 10 mars 2021 a été consentie sous la condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts répondant aux caractéristiques suivantes : - Un prêt relai d'un montant maximum de 483 000 euros avec une durée de remboursement maximale de 2 ans et un taux nominal d'intérêts maximal de 1,50 % par an. - Un prêt immobilier d'un montant maximum de 669 764 euros avec une durée maximale de remboursement de 25 ans et un taux nominal d'intérêts maximal de 1,45% par an. Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 21/15296 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVN7K Pour pouvoir bénéficier de la protection de cette condition suspensive, le bénéficiaire s'engageait à justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents constituer et déposer à ou aux organismes prêteurs deux dossiers complets de demande d'emprunt dans les meilleurs délais de manière à ce que le ou les organismes prêteurs soient en mesure d'apporter une réponse. Il ressort des éléments versés aux débats que Mme [Z] a déposé par l'intermédiaire de son courtier, la société CAFPI missionnée en vertu d'un mandat de recherche de financement signé le 9 mars 2021, deux dossiers de demandes de prêt : - Le premier auprès de la banque BNP PARIBAS pour un montant global d'emprunt de 1 152 764 euros remboursable en 300 mensualités au nominal annuel de 1,10% et qui a donné lieu à un accord de principe le 24 avril 2021. Cette demande est conforme aux stipulations de la promesse de vente tant en ce qui concerne le montant maximum d'emprunt, que la durée de remboursement ou le taux d'intérêt. - La seconde auprès de la Banque HSBC aux conditions suivantes : o Un prêt de 469 026,47 euros sur 216 mois à 0,75% o Un prêt de 201 594,53 euros sur 300 mois à 0,95% o Un prêt de 483 000 euros sur 12 mois à 0,98% Cette demande est également conforme aux stipulations contractuelles. Au bénéfice de ces constations, il est établi qu'aucun manquement ne peut être reproché à Mme [Z] qui justifie de ses diligences et n'est pas responsable des refus de prêt opposés ultérieurement par les banques HSBC et BNP PARIBAS. En conséquence, la condition suspensive de prêt ayant défailli pour des motifs indépendants de la volonté de Mme [Z] et en l'absence de tout comportement fautif de sa part, et sans qu'il ne soit besoin de répondre aux autres moyens des parties, il y a lieu de constater la caducité de la promesse de vente, et d'ordonner la libération de la somme de 54 000 euros séquestrée à la Caisse des dépôts et consignations augmentée des intérêts ayant couru depuis le jour du dépôt. Pour les motifs qui précèdent, les consorts [L]-[D] seront déboutés de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 108 000 euros. Sur la demande de dommages et intérêts Les consorts [L]-[D] invoquent la négligence fautive de Mme [Z] qui n'aurait pas effectué les diligences nécessaires pour obtenir le financement de l'acquisition du bien immobilier, pour solliciter sa condamnation au paiement des sommes de 126 900 euros au titre de leur préjudice financier et 2 000 euros au titre du préjudice moral. Sur ce, Selon l'article 1240 du code civil, il appartient au demandeur à une indemnisation de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués. Comme il vient d'être jugé, aucune faute n'a été retenue à l'encontre de Mme [Z]. Par suite, cette demande ne peut prospérer et sera rejetée. Sur les demandes en garantie Les demandes formées à l'encontre de Mme [Z] par les consorts [L]-[D] étant rejetées, il n'y a pas lieu d'examiner ses demandes en garantie dirigées contre la société CAFPI, le notaire et la société BNP PARIBAS. Sur les demandes accessoires Compte-tenu de la solution donnée au litige, les consorts [L]-[D] qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux dépens. Ils seront également condamnés in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équite commande par ailleurs de rejeter les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l'article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, ORDONNE la libération au profit de Madame [Z] de la somme de 54 000 euros séquestrée à la Caisse des dépôts et consignations augmentée des intérêts ayant couru depuis le jour du dépôt ; DÉBOUTE les consorts [L]-[D] de leur demande en paiement de la somme de 108 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; DÉBOUTE les consorts [L]-[D] de leur demande en paiement des sommes de 126 900 euros au titre du préjudice financier et 2 000 euros au titre du préjudice moral ; CONDAMNE in solidum les consorts [L]-[D] aux dépens ; CONDAMNE in solidum les consorts [L]-[D] à payer à Madame [Z] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 27 novembre 2024 La greffière La présidente