Tribunal judiciaire de Val de Briey, 25 août 2026, 26/00287

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY [Adresse 1] [Localité 1] CIVIL - JCP Minute n° RG n° : N° RG 26/00287 - N° Portalis DBZD-W-B7K-CTND S.A. BATIGERE HABITAT C/ [L] JUGEMENT DU 25 Août 2026 DEMANDEUR(S) : S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D'HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité RCS [Localité 2] N° 645 520 164 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, d'une part, DEFENDEUR(S) : Monsieur [F] [L] né le 13 Mai 1976 à [Localité 4] - ALBANIE [Adresse 3] [Localité 5] comparant d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection Greffier : CORROY Laurence DEBATS : Audience publique du : 26 mai 2026 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thomas KREMSER EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 26 janvier 2021, la SA d'HLM BATIGERE a consenti à Mme [Z] [L] et M. [F] [L] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 330,63 euros et une provision sur charges de 99,13 euros. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 08 juillet 2025. Un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à M. [F] [L] le 08 septembre 2025. Par exploit de commissaire de justice du 04 mars 2026, dénoncé le 05 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, a fait assigner M. [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir : constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [F] [L] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, condamner M. [F] [L] à lui payer : la somme de 1 983,09 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 16 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit, la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'audience du 26 mai 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 2 365,19 euros et produit un décompte arrêté au 19 mai 2026. Elle a indiqué que le locataire avait repris le paiement du loyer et des charges courants depuis plusieurs mois et qu'il versait une somme en sus afin de commencer à rembourser sa dette. Elle a précisé qu'elle ne s'opposait pas à l'octroi de délais de paiement. M. [F] [L] a sollicité des délais de paiement. Il a proposé d'apurer la dette, dont le montant n'est pas contesté, au moyen de versements mensuels de 250 euros en plus du loyer courant. Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe. La décision a été mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la recevabilité Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 05 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux. La demande est par conséquent recevable. Sur le fond Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. En l'espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées. Par acte de commissaire de justice du 08 septembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [F] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 719,95 euros. Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 09 novembre 2025, reporté au 10 novembre 2025 conformément aux règles de computation des délais rappelées ci-dessus. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation M. [F] [L] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux. Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [F] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 451,81 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré. L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de mai 2026 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aux termes de l'article 4 p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 19 mai 2026, que M. [F] [L] reste devoir la somme de 2 103,18 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de mai 2026 non incluse), déduction faite des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure dont le sort sera traité dans les dépens. Le défendeur ne conteste pas le principe de cet arriéré locatif et n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquitté. Il convient en conséquence de condamner M. [F] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 2 103,18 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Aux termes de l'article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l'article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que M. [F] [L] a repris le paiement des échéances courantes depuis le mois de juillet 2025 et qu'il verse régulièrement une somme en sus (environ 100 euros) afin de commencer à rembourser sa dette locative. A l'audience, il a proposé de régler mensuellement la somme de 250 euros en sus du loyer courant mais n'a produit aucune pièce relative à ses ressources et charges. Dans ces conditions, la juridiction considère qu'elle n'est pas en mesure d'apprécier la capacité de remboursement du défendeur au-delà de la somme mensuelle de 100 euros qu'il verse déjà depuis plusieurs mois. Il ressort par ailleurs des débats que le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'accorder à M. [F] [L] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l'exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause résolutoire. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, M. [F] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. Il n'y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n'ayant été réalisée. Sur l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [F] [L] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE ; CONSTATE la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 10 novembre 2025 ; CONDAMNE M. [F] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 2 103,18 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 19 mai 2026 (échéance de mai 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE le sursis à l'exécution des poursuites ; AUTORISE M. [F] [L] à se libérer de sa dette en 22 mensualités, soit 21 mensualités de 100 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 22ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ; DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ; DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact : la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; faute par M. [F] [L] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ; M. [F] [L] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 451,81 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré, ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ; CONDAMNE M. [F] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE M. [F] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État. La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits. Le greffierLe juge