Cour d'appel de Paris, 28 mars 2023, 20/18666

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4

ARRET

DU 28 MARS 2023 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18666 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2ZB Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-0035 APPELANTE S.A.S.U. LIBERATI agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 et assistée par Me Natacha loreau, avocat au barreau de PARIS, toque : C2108 INTIMEE Etablissement Public CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 5] La CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 5], Etablissement Public à caractère Administratif, dont le siège est en [4], [Adresse 2], prise en la personne de Monsieur [S] [M], Recteur de l'académie Ile-de-France, Recteur de l'académie de [Localité 5], Chancelier des universités, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338 et assistée par Me Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C338 PARTIE INTERVENANTE Monsieur [J] [D] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 et assistée par Me Natacha loreau, avocat au barreau de PARIS, toque : C2108 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller Anne-Laure MEANO, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 septembre 2018, l'établissement public administratif Chancellerie des universités de [Localité 5] a donné à bail à la société par action simplifiée à associé unique Libérati un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] à usage de résidence secondaire destiné à loger le président, les salariés et collaborateurs, moyennant un loyer mensuel de 1 666,67 euros hors charges. La société Libérati exerce son activité de galerie d'art depuis le 1er avril 2014 dans des locaux commerciaux situés aux rez-de-chaussée et au 1er étage de l'immeuble [Adresse 1], au sous-sol duquel elle dispose également d'une cave. Des loyers demeurant impayés, la Chancellerie des universités de [Localité 5] a fait délivrer à la société Libérati, par exploit en date du 24 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme de 5 505,27 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés. Les causes du commandement n'ayant pas été réglées, la Chancellerie des universités de [Localité 5] a saisi le tribunal d'instance de Paris par assignation délivrée à la société Libérati le 8 février 2020 en vue de voir acquise la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la SASU Libérati et obtenir la condamnation in solidum de la société Libérati et de M. [D], son président. Par jugement du 10 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : Met hors de cause M. [D] ; Constate l'acquisition au 24 décembre 2019 de la clause du bail conclu entre l'établissement public administratif Chancellerie des universités de [Localité 5] et la société Libérati et portant sur un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 6] ; Ordonne à la société Libérati de libérer les lieux ; Dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Libérati à payer à l'établissement public administratif Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 9 965,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 22 septembre 2020 ; Condamne la société Libérati à payer à l'établissement public administratif Chancellerie des universités de [Localité 5] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges contractuelles à compter du 24 décembre 2019 et ce jusqu'à libération effective des lieux en cas d'expulsion ; Déboute l'établissement public administratif Chancellerie des universités de [Localité 5] de sa demande faite au titre de la clause pénale ; Déboute la société Libérati de sa demande de délais de paiement ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne la société Libérati à payer à l'établissement public administratif Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Libérati aux dépens en cela y compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2019 et à l'exception des commandements ou sommations antérieurs. Par exploit d'huissier en date du 11 décembre 2020, la Chancellerie des universités de [Localité 5] a fait délivrer à la société Libérati un commandement de quitter les lieux sous deux mois en exécution du jugement et il a été procédé à la reprise des lieux par l'expulsion du locataire le 9 juin 2021. Par déclaration reçue au greffe le 18 décembre 2020, la société Libérati a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions en date du 5 juillet 2021, elle demande à la cour de : - rejeter l'appel provoqué formé à l'encontre de M. [D], et en conséquence confirmer le jugement du 10 novembre 2020, en ce qu'il a mis hors de cause M. [D] ; - condamner la Chancellerie des universités de [Localité 5] à payer à M. [D] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - infirmer le jugement du 10 novembre 2020, en ce qu'il a constaté l'acquisition au 24 décembre 2019 de la clause résolutoire du bail, ordonné à la société Libérati de libérer les lieux, et condamné cette dernière au paiement des indemnités d'occupation ; Statuant à nouveau, A titre principal, - dire et juger que le commandement de payer a été signifié de mauvaise foi ; - dire et juger en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 octobre 2019 est nul et de nul effet ; En conséquence, rejeter les demandes du bailleur. A titre subsidiaire, - accorder 24 mois de délais au preneur pour apurer sa dette locative, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés, En conséquence, - ordonner la réintégration du preneur dans les locaux ; - condamner le bailleur à régler au preneur la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - rejeter les demandes formées à titre incidentes par la Chancellerie des Universités de [Localité 5] ; En tout état de cause, - condamner la Chancellerie des universités de [Localité 5] à payer au preneur la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. - condamner la Chancellerie des universités de [Localité 5] à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. La Chancellerie des universités de [Localité 5] a fait assigner en appel provoqué M. [D] par exploit du 10 mai 2021. Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2022, l'établissement public administratif Chancellerie des universités de [Localité 5], demande à la cour de : - déclarer la société Libérati mal fondée en son appel et l'en débouter ; - confirmer le jugement du 10 novembre 2019 en ce qu'il a : - Constaté l'acquisition au 24 décembre 2019 de la clause du bail conclu entre la Chancellerie des universités de [Localité 5] et la société Libérati portant sur le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 6], - Ordonné à la société Libérati de libérer les lieux, - Dit qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, - Condamné la société Libérati à payer la somme de 9 965,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 22 septembre 2020, - Condamné la société Libérati à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuels jusqu'à libération effective des lieux, - Débouté la société Libérati de sa demande de délai de paiement, - Condamné la société Libérati à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. - déclarer la Chancellerie des universités de [Localité 5] recevable en son appel provoqué à l'encontre de M. [D], mais, constater qu'elle renonce aux demandes formées contre celui-ci, et ce faisant : - confirmer le jugement du 10 novembre 2019 en ce qu'il a mis M. [D] hors de cause ; - débouter M. [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles et toutes autres demandes ; - déclarer la Chancellerie des universités de [Localité 5] recevable et bien fondée en son appel incident, et, ce faisant : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité d'occupation à celui des loyers et charges contractuels, et en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des pénalités de retard, et, statuant plus amplement et à nouveau de ces chefs : - fixer l'indemnité d'occupation exigible au titre de la période du 24 décembre 2020 au 8 juillet 2021 au montant des loyers et charges contractuels majorés de 50 %, soit à la somme de 20 801,26 euros ; - majorer de 10 % le montant des sommes dues par la société Libérati au titre des arriérés de loyers et charges contractuels et des indemnités d'occupation ; Et ce faisant, - condamner la société Libérati à payer la somme totale de 32 326,76 euros comprenant : * 22.881,13 euros (20 801,26 + 10%) au titre des indemnités d'occupation du 24 décembre 2020 au 8 juillet 2021 * 9.445,63 euros (8 586,94 + 10%) au titre des arriérés de loyers et charges dus au 24 décembre 2020 - dire que la somme de 1 666,67 euros que détient la bailleresse au titre du dépôt de garantie sera déduite du solde locatif au paiement duquel la société Libérati sera condamnée. Y ajoutant, - condamner la société Libérati à payer la somme de 3 469,40 euros au titre des travaux de remise en état des lieux ; - condamner la société Libérati au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Libérati aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Attal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - débouter la société Libérati et M. [D] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2022.

SUR CE,

Considérant que la société Libérati sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté que la clause résolutoire était acquise le 29 décembre 2019 alors que la délivrance du commandement de payer et la demande du bailleur étaient empreintes de mauvaise foi et ne pouvaient, par conséquent produire leur effet ; qu'elle fait valoir à cet égard que l'épidémie et les confinements qui ont été ordonnés ont particulièrement affecté le marché de l'art et l'ont empêchée de régler sa dette locative ; Que néanmoins, et comme l'a relevé le premier juge, la clause résolutoire avait produit son effet le 29 décembre 2019, donc antérieurement au premier confinement qui a débuté le 17 mars 2020, de sorte que cet épisode et les suivants n'ont pu avoir une quelconque conséquence sur la résiliation du bail ; que la procédure a d'ailleurs également été engagée par le bailleur antérieurement au premier confinement du 17 mars ; Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté le jeu de la clause résolutoire et ordonné les mesures subséquentes ; Que s'agissant de la demande tendant à la réintégration de l'appelant et à obtenir des dommages-intérêts, il ne saurait y être fait droit ; Qu'en effet, le contrat de location est résilié, l'expulsion a été réalisée et M. [D] a pu récupérer quelques tableaux le 15 juin 2021 et le reste le 18 juillet suivant ; qu'il ne dispose donc d'aucun droit ou titre pour occuper à nouveau ce logement ; Quant aux dommages-intérêts d'un montant de 10 000 euros en raison de la perte de temps du fait de l'expulsion, aucune faute du bailleur n'est à l'origine de ce préjudice qui est la conséquence de l'exécution d'une décision de justice confirmée ; Considérant que dans leurs dernières conclusions du 5 juillet 2021 les appelants sollicitent des délais de payement de 24 mois pour permettre de finaliser la vente de tableaux ; que néanmoins la capacité de la société Libérati de se libérer de sa dette dans ce délai n'est pas suffisamment démontrée ; qu'en outre, la cour statuant vingt mois après cette demande, ce délai de fait a dû permettre au preneur de rembourser sa dette ; Considérant s'agissant de M. [D], qu'il sera donné acte à la bailleresse qu'elle a pris connaissance du fait que cet appartement n'était pas utilisé pour le loger, ainsi que cela était stipulé dans le bail, mais pour y stoker des tableaux, et qu'elle renonce à ses demandes à son égard ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; Que la demande de M. [D] tendant à la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée, la procédure engagée à son encontre ayant été fondée sur le fait que, selon les stipulations du bail, M. [D] devait occuper ce logement, lequel servait en réalité de lieu de stockage de tableaux ; qu'elle ne présente donc aucun caractère abusif et la renonciation des demandes à son encontre n'est le fruit que du manquement par les appelants à la destination de ce local prévue au bail ; Considérant quant aux demande de la Chancellerie des universités de [Localité 5] tendant à la majoration de 50% des loyers dus et des indemnités d'occupation fixées par le premier juge au montant du loyer contractuel et des charges, qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande qui paraît excessive ; Que selon le décompte non contesté de la bailleresse la société Libérati reste devoir la somme de 22 454,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 8 juillet 2021 ; Que la société Libérati sera donc condamnée à verser cette somme et le jugement sera actualisé quant au quantum de la dette ; Que s'agissant de la clause pénale, il est exact comme le fait valoir la bailleresse que le contrat de bail n'étant pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, la clause pénale stipulée au bail n'est pas réputée non écrite ; que les dispositions de 1231-5 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, prévoient son application ; que néanmoins, la pénalité stipulée au bail de 10% des sommes dues est excessive et sera réduite à 1% des sommes dues soit la somme de 224,54 euros ; Que la Chancellerie des universités de [Localité 5] sollicite également la somme de 3 469,40 euros au titre de la réparation des dégradations locatives au regard de la comparaison des états des lieux à l'entrée et à la sortie du logement ; qu'il sera fait droit à cette demande qui n'est pas contestée ; Que comme le rappelle la bailleresse il convient de déduire la somme de 1 666,67 euros conservée par elle au titre du dépôt de garantie ; que c'est donc la somme de 1 802,73 euros (3 469,40-1 666,67), que la société Libérati sera condamnée à verser au titre de la remise en état de l'appartement, déduction faite du dépôt de garantie ; Considérant s'agissant des mesures accessoires que le jugement sera confirmé ; que la société Libérati sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'en équité à verser à Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la Chancellerie des universités de [Localité 5] de sa demande fondée sur la clause pénale et sauf à actualiser le montant dû au titre de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant, Donne acte à la Chancellerie des universités de [Localité 5] de sa renonciation à ses demandes à l'encontre de M. [D], Déboute M. [D] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, Déboute la société Libérati de ses demandes, Réduit la clause pénale à 1% de l'arriéré locatif, Actualise la dette locative et Condamne la société Libérati à verser à la Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 22 454,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés Condamne la société Libérati à verser à la Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 1 802,73 euros au titre des réparations des dégradations après déduction du montant du dépôt de garantie, Condamne la société Libérati à verser à la Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 224,54 euros au titre de la clause pénale, Déboute la société Libérati de ses demandes de délais et de dommages-intérêts, Condamne la société Libérati à verser à la Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne la société Libérati aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Cécile Attal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; LE GREFFIER LE PRÉSIDENT