Tribunal judiciaire de Paris, 24 septembre 2026, 22/10928

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/10928 N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EG N° MINUTE : Assignation du : 07 Septembre 2022 JUGEMENT rendu le 24 Septembre 2026 DEMANDERESSE La société [W], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0716, Maître Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0021 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL SYGERIM [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0051 Décision du 24 Septembre 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/10928 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EG PARTIE INTERVENANTE La société OCP CLUB 1660, [Etablissement 1], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 4] représentée par Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0716, Maître Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0021 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente Julie KHALIL, Vice-Présidente assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, DÉBATS A l'audience du 04 Juin 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** Exposé du litige : La société [W], dont le gérant est Monsieur [S] [K], est propriétaire des lots n° 3 et 4, situés au rez-de-chaussée, et du lot n° 66, situé au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le lot n° 66 est ainsi décrit dans le règlement de copropriété : « Un garage en sous-sol avec sa rampe d'accès à la rue d'une superficie de 1 503,10 m2 situé sous toute la surface de la cour et des bâtiments annexes à droite et à gauche dans la cour ainsi que sous partie du bâtiment rue. » Ces lots étaient occupés, selon renouvellement de bail ayant pris effet au 1er octobre 2005, par la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES, également gérée par Monsieur [K]. Cette société a été confrontée, à compter de novembre 2011, à des infiltrations provenant de la terrasse-cour de l'immeuble, désordres imputés à la copropriété par un rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [A] en 2016. En raison de difficultés économiques cumulées, la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES a fait l'objet d'une procédure collective et a consenti une résiliation amiable de son bail. Fin 2019, la société [W] a décidé de modifier l'affectation du lot n° 66, à usage de garage, en vue de l'exploitation d'une salle de fitness. En juillet 2020, elle a conclu avec la société BASIC FIT un bail de dix ans portant sur une surface de 1.753,98 m², sous condition suspensive de la réalisation de travaux de mise aux normes. A la demande de la société [W] et de la société [K], deux résolutions relatives à l'autorisation de travaux d'amélioration, d'aménagement et de mises aux normes des lots ont été soumises à l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2021. Ces deux résolutions ont été rejetées à la majorité de 759 millièmes des copropriétaires. Le procès-verbal de cette assemblée a toutefois comporté des erreurs matérielles dans le report des résultats de vote, conduisant la SC [W] à soutenir, par courrier du 4 novembre 2021, que les travaux auraient été autorisés. Un procès-verbal rectificatif a été notifié par le syndic le 29 mars 2022. Par courrier du 6 mars 2022, reçu le 18 mars 2022, la SC [W] a avisé le syndic de son intention d'entreprendre des travaux. Le 21 mars 2022, elle a débuté des travaux de décaissement du sol du lot n° 66 et de destruction de la dalle. Le 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait dresser un constat par commissaire de justice. Par ordonnance de référé du 14 avril 2022, le juge des référés a ordonné la suspension des travaux affectant les parties communes sous astreinte de 15.000 euros par jour d'infraction, désigné un expert judiciaire en la personne de Monsieur [I] [N], et condamné la société [W] aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 4.000 euros. Sur appel partiel formé par la société [W], la cour d'appel de Paris a confirmé cette ordonnance par arrêt du 20 janvier 2023 et un pourvoi en cassation a été rejeté par arrêt du 12 septembre 2024. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 2 février 2023. Par acte du 1er juin 2022, la société [W] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins, notamment, de voir annuler le procès-verbal rectificatif et d'obtenir une autorisation judiciaire de réaliser les travaux de mise en conformité (affaire enregistrée sous le RG n° 22/06720). C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2022, la société [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 15ème devant le tribunal judiciaire de Paris, afin notamment de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 14 juin 2022, subsidiairement, l'annulation des résolutions n° 13, 32-1, 32-1 a), 32-1 b), 32-1 c), 32-1 d), 32-1 e), 32-1 f), 32-1 g), 32-2, 32-2 a), 32-2 b), 32-2 c), 32-2 d), 32-2 e), 32-2 f), 32-3 a), 32-3 b) (refus d'autorisation de travaux) et, en tout état de cause, l'autorisation judiciaire d'effectuer divers travaux dits de « mise en conformité PMR » et de « mise en conformité de la sécurité incendie ». Parallèlement, par assignation en référé du 7 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la société [W] à reconstituer le dallage et à remettre en état la dalle séparative entre les lots 65 et 66. Par ordonnance du 22 janvier 2025, le juge des référés s'est déclaré incompétent au profit du juge de la mise en état. La société [W] a vendu ses lots à la société OCP CLUB 1660, le 9 mai 2023. La S.A.S. OCP CLUB 1660 est intervenue volontairement à la présente instance selon conclusions d'intervention volontaire notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, la société [W] et la société OCP CLUB 1660 demandent au tribunal de : Vu l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 7 du décret du 17 mars 1967, Déclarer nulle et de nul effet l'assemblée générale du 14 juin 2022 à défaut pour le syndicat des copropriétaires de justifier d'avoir valablement convoqué les copropriétaires indivis des lots 1, 2, 5 et 6, dénommés sur l'assemblée comme étant absents, à savoir « [Adresse 1], 98 tantièmes sur 10000 », Subsidiairement, Déclarer nulle et de nul effet la résolution 13 en ce qu'elle a réélu Madame [X], Monsieur [P], Monsieur [H], évincé Monsieur [R] et Monsieur [K], cette réélection constituant une cooptation des seuls copropriétaires représentant les lots d'habitation, excluant certains copropriétaires contestataires ou les copropriétaires représentant les lots commerciaux, ce qui constitue un abus de majorité, Déclarer nulles et de nul effet les résolutions 32-1, 32-1a), 32-1b), 32-1c), 32-1d), 32-1e), 32-1f), 32-1g), 32-2, 32-2a), 32-2b), 32-2c), 32-2d), 32-2e), 32-2f), 32-3a), 32-3b), le refus d'autoriser les travaux de mise en conformité de l'accès PMR, de la mise en conformité sécurité incendie ou isolation sonore constituant à l'évidence un abus de majorité tendant à empêcher l'exploitation du local commercial et son adaptation à un nouveau commerce, aucune des motivations venant justifier a postériori les refus au visa de l'avis de Monsieur [D] ne pouvant constituer un motif légitime de refus, alors que parallèlement dans l'ensemble de ces résolutions, le copropriétaire, demandeur à l'autorisation, prévoyait expressément de se soumettre à l'ensemble des préconisations de ce même architecte de l'immeuble, en se proposant de régler ses honoraires, En conséquence, En tout état de cause, Eu égard au refus injustifié de la copropriété des demandes d'autorisation, Autoriser la société OCP CLUB 1660 à réaliser l'ensemble des travaux suivants : - Mise en conformité PMR : * réouverture de la porte sous porche selon descriptif de la société ARCHITECTURES XXM, * rampe d'accès pour handicapés escamotable au niveau de la porte sur le porche selon plan et descriptif de la société ARCHITECTURES XXM, * rampe d'accès PMR en façade sur rue selon plan et descriptif de la société ARCHITECTURES XXM, * rampe d'accès PMR dans la 2ème entrée sur rue selon plan et descriptif de la société ARCHITECTURES XXM, * création d'un ascenseur, y compris la cuve, entre le sous-sol, anciennement propriété de la SC [W] et le bâtiment sur cour, anciennement propriété de la SCI [K], selon plan et descriptif de la société ARCHITECTURES XXM, * élargissement de la baie sur cour, entrée des locaux anciennement propriété de la SCI [K], et la création d'une rampe PMR selon plan et descriptif de la société ARCHITECTURES XXM, * décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limite de 90 centimètres au maximum afin de garantir une fois la dalle constituée, une meilleure isolation sonore et incendie du local, le * décaissement devant s'opérer de manière à garantir la stabilité de la structure de l'ensemble selon toutes préconisations techniques, y compris celles qui pourraient être données par l'expert judiciaire désigné à la requête du syndicat des copropriétaires dont les opérations sont en cours. - Mise en conformité de la sécurité incendie : * création d'une cage d'escalier avec percement de trémie et renforcement entre le local du sous-sol, anciennement propriété de la SC [W] et le local au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, anciennement propriété de la SCI [K], avec percement d'une trémie et renforcement, * élargissement de la baie donnant accès au local anciennement propriété de la SCI [K], * prolongement de l'escalier 3 (parties structurelles non touchées) selon plan de la société ARCHITECTURES XXM, * création d'une nouvelle devanture comprenant une porte automatique, 2UP et une porte battante asymétrique 2UP, * décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limite de 90 centimètres au maximum, * dalle reconstruite après décaissement, selon toutes les préconisations, architecte et expert, avec une hauteur sous plafond modifiée par la double isolation de 2m20 réglementaire, * création de l'escalier sur la rampe d'accès actuelle. Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes aussi irrecevables que mal fondées, Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la société [W], à raison de l'abus de majorité dont elle a été victime, la somme de 2 millions d'euros à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire, Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer respectivement à la SC [W] et à la société OCP CLUB 1660 la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, Avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 15ème demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 803 et suivants du code de procédure civile, Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment, l'article 30, Vu l'ordonnance de référé du 24 avril 2022, Vu l'arrêt de la cour d'appel de [Localité 1] du 20 janvier 2023, Vu l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 mars 2025, Vu les pièces versées aux débats, Juger que seul un copropriétaire non convoqué ou mal convoqué peut se prévaloir de l'irrégularité invoquée, Débouter la SC [W] et la SAS OCP CLUB 1660 de leur demande de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2022, Débouter la SC [W] et la SAS OCP CLUB 1660 de leur demande de nullité partielle de la résolution 13 sur la désignation des membres du conseil syndical, Débouter la SC [W] et la SAS OCP CLUB 1660 de leur demande de nullité des résolutions 32-1, 32-1a), 32-1b), 32-1c), 32-1d), 32-1e), 32-1f), 32-1g), 32-2, 32-2a), 32-2b), 32-2c), 32-2d), 32-2e), 32-2f), 32-3a), 32-3b), Débouter la SC [W] et la SAS OCP CLUB 1660 de leurs demandes d'autorisation judiciaire de travaux et de dommages et intérêts, Débouter la SC [W] et la SAS OCP CLUB 1660 de leurs plus amples demandes, fins et conclusions, Condamner solidairement la SC [W] et la SAS OCP CLUB 1660 au paiement de la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement la SC [W] et, la SAS OCP CLUB 1660 aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP DPG AVOCATS, avocat constitué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Une première ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience des plaidoiries du 29 avril 2025. Le 11 mars 2025, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture rendue le 12 novembre 2024 et a renvoyé l'affaire à la mise en état pour conclusions récapitulatives des sociétés [W] et OCP CLUB au plus tard le 25 avril 2025 et dernières conclusions éventuelles en défense du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], en raison d'une assemblée générale spéciale, convoquée à la demande des sociétés [W] et OCP CLUB 1660, s'étant tenue le 22 janvier 2025, au cours de laquelle avaient été examinées de nouvelles demandes d'autorisations de travaux formulées par les sociétés [W] et OCP CLUB 1660. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. L'affaire, plaidée à l'audience du 4 juin 2026, a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

: I - Sur les demandes formées par les sociétés [W] et OCP CLUB 1660 : Les sociétés [W] et OCP CLUB 1660 soutiennent que : * In limine litis sur l'absence d'autorité de chose jugée des décisions rendues en référé : - conformément à l'article 484 du code de procédure civile, les ordonnances de référé, y compris rendues en cause d'appel, sont dépourvues d'autorité de chose jugée au principal, les juges du fond n'étant liés ni par les constatations de fait du juge des référés, ni par les décisions elles-mêmes, - en conséquence, toute argumentation du syndicat des copropriétaires tendant à opposer les décisions rendues en référé dans le cadre du litige au fond devra être rejetée. * A titre principal, sur la nullité de l'assemblée générale du 14 juin 2022 : - depuis plusieurs années, les lots 1, 2, 5 et 6, anciennement propriété de la société HABITAT FAMILIAL FONDARY, ne constituent pas des parties communes mais des lots appartenant en indivision à l'ensemble des autres copropriétaires, sans que le syndic n'ait jamais mis en demeure les indivisaires de désigner un mandataire commun ni sollicité sa désignation judiciaire, en violation de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, - à défaut de mandataire commun régulièrement désigné, l'indivision propriétaire de ces lots n'a pas été valablement convoquée aux assemblées générales, ce qui entache de nullité l'ensemble des délibérations depuis des années, - lors de l'assemblée du 14 juin 2022, le procès-verbal et la feuille de présence mentionnent ce copropriétaire comme « valablement convoqué et absent », constituant ainsi un faux que le président de séance a ratifié, - la nullité invoquée n'est pas une nullité relative protégeant le seul indivisaire non convoqué mais une nullité absolue tenant à l'exactitude du procès-verbal, au respect des obligations du syndic et au droit fondamental de tout copropriétaire à participer à l'assemblée générale. * A titre subsidiaire, sur la nullité de la résolution n° 13 portant élection du conseil syndical : - la composition du conseil syndical issue du vote de l'assemblée du 14 juin 2022 évince systématiquement les copropriétaires contestataires, et notamment ceux représentant les lots commerciaux, au profit des seuls représentants des lots d'habitation partageant l'avis majoritaire, - cette exclusion délibérée de toute voix dissidente au sein du conseil syndical caractérise un abus de majorité et une intention de nuire, justifiant l'annulation de la résolution n° 13 en ce qu'elle a réélu Madame [X], Monsieur [P] et Monsieur [H] et évincé Monsieur [R] et Monsieur [K]. Sur la nullité des résolutions 32-1 à 32-3b) relatives aux travaux : - les résolutions rejetant les demandes d'autorisation de travaux ont été systématiquement motivées par un rapport de l'architecte de l'immeuble, Monsieur [D], établi le 12 juin 2022 et dont la société [W] n'avait pas eu connaissance avant la tenue de l'assemblée du 14 juin 2022, ce qui caractérise une atteinte aux droits du copropriétaire demandeur, - depuis 2019, la société [W] tente en vain d'obtenir les exigences précises de Monsieur [D] sur son projet, lequel a toujours refusé tout dialogue constructif et indiqué ne pas être missionné pour donner un avis favorable, - l'expert judiciaire désigné à la demande du syndicat des copropriétaires a confirmé de manière contradictoire, en présence de Monsieur [D], qu'il n'existait aucun péril ni aucune objection technique sérieuse aux travaux envisagés, - compte tenu de l'unanimité des refus opposés, y compris lors de l'assemblée du 22 janvier 2025 alors que toutes les objections antérieures avaient été levées et qu'aucune nouvelle objection technique n'était formulée, ces faits révèlent un abus de majorité caractérisé et la volonté délibérée de paralyser l'exploitation du local commercial, - la copropriété refuse même d'autoriser une rampe d'accès escamotable pour les personnes handicapées, interdisant ainsi à la société OCP CLUB 1660 de se mettre en conformité avec la législation applicable, ce qui illustre l'acharnement dont elle est victime, - le copropriétaire est en droit de disposer librement de ses parties privatives pour exercer l'activité commerciale de son choix, sans autorisation de l'assemblée générale, sous la seule réserve de ne pas porter atteinte à la destination générale de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires, conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public. Sur les demandes d'autorisations judiciaires de travaux : - en application de l'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, il convient d'autoriser judiciairement la réalisation des travaux de mise en conformité PMR et incendie des locaux, comprenant notamment la création de rampes d'accès, le décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limite de 90 centimètres, la reconstitution de la dalle avec isolation acoustique et incendie, la création de sorties de secours et d'un escalier entre les lots, - ces travaux constituent des améliorations nécessaires imposées par les obligations légales d'exploitation commerciale et sont conformes à la destination de l'immeuble, - le syndicat des copropriétaires dispose depuis des mois de l'ensemble des informations techniques nécessaires et n'émet plus aucune objection technique sérieuse, sa résistance n'étant plus que dilatoire et de mauvaise foi. Sur la demande de dommages-intérêts : - la société [W] a subi un préjudice direct résultant du refus abusif de la copropriété d'autoriser des travaux de mise en conformité indispensables à la relocation de ses locaux, - le retard causé par l'action en référé engagée par le syndicat des copropriétaires a privé la société [W] de toute recette locative, l'a contrainte à procéder à une vente en réméré d'un coût considérable et lui a causé un préjudice global évalué à plus de 2 millions d'euros par la société COGEED, expert mandaté à cet effet, - le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à réparer ce préjudice, calculé notamment sur la base d'une valeur locative de 600.000 euros par an au prorata des jours de retard. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] répond en substance que : Sur la nullité de l'assemblée du 14 juin 2022 : - seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de cette irrégularité pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale, - les sociétés SC [W] et OCP CLUB 1660 ne constituent pas ce copropriétaire, - il ne s'agit pas de l'absence totale de convocation mais d'une convocation prétendument mal adressée à une indivision sans mandataire, ce qui relève d'une nullité relative que les demanderesses ne sont pas recevables à invoquer. Sur la nullité de la résolution 13 : - le vote des copropriétaires sur la composition du conseil syndical est souverain et ne saurait constituer un abus de majorité, sauf à démontrer que les élections ou non-élections porteraient atteinte à l'intérêt collectif de la copropriété, distinct de celui de Monsieur [K], - Monsieur [K] ou l'une des entités lui appartenant n'était au demeurant plus copropriétaire au jour de l'assemblée et n'était donc pas éligible au conseil syndical. Sur la nullité des résolutions relatives aux travaux : - les résolutions contestées ont été rejetées pour des motifs techniques précis et fondés, exposés par l'architecte de la copropriété Monsieur [D], présent à l'assemblée, dont le rapport a été annexé au procès-verbal à la demande expresse du conseil des demanderesses, - chaque résolution a été rejetée pour des motifs spécifiques tenant aux insuffisances du dossier présenté : absence d'études de structure, non-respect de la réglementation incendie, risque d'atteinte à la garantie décennale de l'étanchéité de la cour, documents manquants, - l'expertise judiciaire ne portait que sur le décaissement du sous-sol et la création d'une trémie, et non sur l'ensemble du projet soumis à l'assemblée, - les résolutions soumises au vote des assemblées de 2023, 2024 et 2025 ont évolué de manière substantielle par rapport à celles dont la nullité est demandée, révélant que celles-ci étaient effectivement insuffisantes, - les résolutions contestées ne sauraient constituer un abus de majorité dès lors qu'elles ne sont pas contraires à l'intérêt collectif de la copropriété, les copropriétaires étant légitimement préoccupés par les conséquences des travaux envisagés sur leurs parties privatives et communes. Sur les demandes d'autorisations judiciaires de travaux : - le lot n° 66, décrit dans le règlement de copropriété comme un garage utilisé pendant des décennies pour parquer des véhicules, n'est en rien destiné à l'exploitation d'une salle de fitness classée [Localité 6] de 4ème catégorie, avec les normes réglementaires spécifiques qui s'y attachent, - le sol du lot n° 66, hors dallette, constitue une partie commune ; c'est précisément pour avoir procédé à un décaissement sans autorisation préalable de l'assemblée que les travaux ont été judiciairement suspendus, cette suspension ayant été confirmée en appel et en cassation, - le tribunal ne peut se substituer à l'assemblée des copropriétaires pour accorder un droit d'affouillement portant sur une partie commune dont la cession relève de la seule souveraineté de l'assemblée, - les travaux dont l'autorisation est sollicitée sont insuffisamment précis, ont continûment évolué et ne correspondent plus à ceux soumis à la copropriété dans les demandes les plus récentes, de sorte que le tribunal ne peut en apprécier les incidences sur les droits des autres copropriétaires. Sur la demande de dommages-intérêts : - la société [W] a délibérément entrepris des travaux affectant les parties communes en toute connaissance de l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée et ne saurait imputer aux copropriétaires les conséquences de ses propres manquements, - le préjudice allégué, évalué à plus de 2 millions d'euros sur la base de flux de trésorerie manqués, repose sur le postulat que la copropriété serait seule responsable de la non-mise à disposition des locaux, alors que c'est la bailleresse elle-même qui a fait le choix de passer outre l'absence d'autorisation, - la vente à réméré invoquée n'est étayée par aucun document contractuel ni justificatif de paiement et les lots ont été revendus pour un montant de 4 millions d'euros après avoir été acquis pour 1,7 million d'euros en 2017, ce qui relativise singulièrement le préjudice allégué. *** 1-1 Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022 et sur la recevabilité des demandes présentées par les sociétés [W] et OCP CLUB 1660 (contestation de décisions d'une assemblée générale, autorisation judiciaire de travaux) : Il résulte implicitement des dispositions de l'article 22 alinéa 2, et des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, dont les dispositions sont d'ordre public, que tous les copropriétaires doivent être convoqués à l'assemblée générale. L'atteinte au droit fondamental d'un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l'assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises, sans qu'il y ait à rechercher si le vote de ce copropriétaire ou de son mandataire aurait eu une incidence sur la majorité requise par la loi (ex. : Cour d'appel de [Localité 1], Pôle 4 - Chambre 2, 25 janvier 2023, n° RG 19/14241). Toutefois, il est également constant que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 2007, n° 06-16.392, publié au bulletin). En effet, s'agissant d'une nullité relative qui vise non pas à protéger la copropriété dans son ensemble mais le copropriétaire qui devrait subir les conséquences d'un vote auquel il n'aurait pas pris part, seul ce copropriétaire peut soulever la nullité de l'assemblée générale du fait de son absence de convocation (ex. : Cour d'appel de [Localité 7], Chambre civile - section 2, 5 mai 2021, n° RG 19/00615). En application du deuxième alinéa l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730). De même, le copropriétaire qui a voté en faveur d'une résolution adoptée n'est plus recevable à la contester (ex. Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070). La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d'office qu'un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu'il n'a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s'oppose, sans être tenu d'inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu'il se borne à vérifier les conditions d'application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.90). En cas de vente d'un lot, c'est celui qui était copropriétaire au moment où l'assemblée générale dont l'annulation est sollicitée s'est tenue qui a qualité à agir (ex. : Civ. 3ème, 25 mars 1997, n° 95-18.275). Ainsi, c'est la personne qui était copropriétaire au moment où s'est tenue l'assemblée générale dont l'annulation est demandée qui a qualité pour agir, l'action en contestation d'assemblée revêtant un caractère personnel et n'étant pas transmissible à l'acquéreur comme accessoire du bien vendu (ex. : Cour d'appel de [Localité 1], 23ème chambre - Section B, 14 septembre 2006, n° RG 05/21544). Le droit d'agir en annulation d'une délibération revêt un caractère personnel et n'est pas transmissible à l'acquéreur, sauf si ce dernier est subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse de l'acte de vente (ex. : Cour d'appel de [Localité 8], 1ère chambre - section D, 1er août 2007, n° RG 06/07706 ; Cour d'appel de [Localité 1], Pôle 4 - Chambre 2, 15 décembre 2010, n° 09/17590 ; Civ. 3ème, 16 mars 2005, n° 04-10.787, premier moyen). Seul celui qui est copropriétaire à la date de l'assemblée générale peut agir en nullité de celle-ci, en application des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 3 mai 1990, n° 88-20.286, publié au bulletin ; Cour d'appel de [Localité 8], 1ère chambre - Section D, 27 janvier 2010, n° RG 09/01664). Ainsi, l'acquéreur n'a pas qualité pour contester une assemblée qui s'est tenue avant la mutation du lot (ex. : Civ. 3ème, 18 février 2004, premier moyen du pourvoi principal, n° 02-17.470, Bull. III n° 31). En l'espèce, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de l'absence prétendue de convocation régulière, faute de désignation d'un mandataire commun (en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965), des copropriétaires indivis des lots n° 1, 2, 5 et 6, mentionnés comme « absents » à l'assemblée générale querellée ([Adresse 1]) qui ne sont pas parties à la présente procédure. Au surplus, la société [W], qui était présente à l'assemblée générale ordinaire du 14 juin 2022, a voté en faveur des résolutions n° 10 (projet d'adpatation du règlement de copropriété afin de le mettre en conformité avec la législation en vigueur), 11 (maintien d'un compte bancaire ou postal séparé, 12 (modalités de consultation des pièces comptables), 16 (détermination du montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux), 17 (placement du fonds de travaux), 18 (fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire), 19 (fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire), 29 (mission d'étude confiée à un maître d'oeuvre préalablement à des travaux de ravalement des façades), qui ont été adaptées, de sorte qu'elle n'a pas la qualité de "copropriétaire opposant" pour l'ensemble de l'assemblée générale. Par ailleurs, la société OCP CLUB 1660 n'a pas qualité à contester l'assemblée générale litigieuse qui s'est tenue avant la mutation des lots de la société [W], le 9 mai 2023, tandis que l'action en contestation d'une assemblée générale revêt un caractère personnel et n'est donc pas transmissible à l'aquéreur comme accessoire du lot vendu. Dans ces conditions, les sociétés [W] et OCP CLUB 1660 seront déclarées d'office irrecevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022, en son entier. La société OCP CLUB 1660 sera également déclarée irrecevable en sa demande subsidiaire d'annulation de diverses résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5]. La société [W] sera enfin déclarée irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n° 32-2 d) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022 (création d'une nouvelle devanture comprenant une porte automatique, 2 UP et une porte battante asymétrique 2UP), en faveur de laquelle la société [W] a voté et qui a été adoptée à la majorité de tous les copropriétaires (pièce n° 16 produite en demande). Corrélativement, la société OCP CLUB 1660 sera déclarée irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de "création d'une nouvelle devanture comprenant une porte automatique, 2 UP et une porte battante asymétrique 2UP", faute de refus préalable de l'assemblée générale d'autorisation lesdits travaux dans les conditions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (cf, article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, Civ. 3ème, 26 janvier 2000, n° 98-14.798). 1-2 Sur la demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 13, 32-1, 32-1, 32-1a), 32-1b), 32-1c), 32-1d), 32-1e), 32-1f), 32-1g), 32-2, 32-2a), 32-2b), 32-2c), 32-2e), 32-2f), 32-3a) et 32-3b) de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022 : Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable : - dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134), - ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529), - ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains. Par ailleurs, il est de principe que l'assemblée générale est souveraine et n'a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n'est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l'abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l'assemblée générale (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157). Ne constitue pas un abus de majorité le fait de refuser de ratifier a posteriori des travaux irréguliers pour avoir été exécutés sans autorisation préalable (ex. : Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile B, n° 17/01736, Civ. 3ème, 14 février 1996, n° 94-11.737). En l'espèce, S'agissant de la résolution n° 13, la société [W] ne démontre pas en quoi seraient constitutifs d'abus de majorité : - la désignation, entre autres, de Mme [X], M. [P], M. [H], en qualité de membres du conseil syndical, - et le rejet des candidatures de M. [R] (lui-même propriétaire d'un appartement) et de M. [K] (dont la qualité de copropriétaire au moment de l'assemblée est contestée par le syndicat) en qualité de membres du conseil syndical. Le simple fait que tout ou partie des copropriétaires élus membres du conseil syndical soient propriétaires de lots d'habitation n'est pas en lui-même de nature à établir l'existence d'un quelconque abus de majorité, en favorisant les intérêts de copropriétaires majoritaires, avec l'intention de "nuire aux copropriétaires contestataires", étant rappelé que l'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. S'agissant des résolutions n° 32-1 à 32-3 relatives aux demandes d'autorisations de travaux présentées par les sociétés [W] et [K], ces résolutions ont été rejetées dans le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 14 juin 2022 (pièce n° 26 produite en demande) : * pour les résolutions n° 1 (Mise en conformité PMR), aux motifs que : - "le débattement de la porte de sortie sur une circulation commune et générale est interdit par la réglementation portant sur la sécurité incendie", - la "rampe d'accès pour handicapés escamotable constitue une gêne pour le passage des occupants de l'immeuble", - les "documents justifiant de la création de la rampe dans la dalle ne sont pas communiqués", - les "documents justifiant de la création de la rampe d'accès PMR dans la 2ème entrée et de la création de la baie dans le mur séparant la rampe du local commercial ne sont pas suffisants, notamment l'étude d'un ingénieur structure", - les "documents techniques justifiant de la création d'un ascenseur ne sont pas fournis et notamment l'augmentation du flux potentiel du public à travers les parties communes du fait de la liaison entre ces 2 lots", - en l'absence d'éléments suffisants, s'agissant de l'élargissement de la baie sur cour, entrée des locaux de la SCI [K], et création d'une rampe PMR, M. [D], Architecte, ayant pris "la parole" et informé l'assemblée générale "que ces travaux pourraient remettre en cause la garantie décennale de la réfection de l'étanchéité de la cour réalisée il y a moins de dix ans", - au regard des éléments figurant dans le rapport joint de M. [D] du 12 juin 2022 et rappelés par lui en "assemblée générale, s'agissant du décaissement du plancher bas du sous-sol "dans la limite de 90 centimètres au maximum". * pour les résolutions n° 2 (Mise en conformité de la sécurité incendie), aux motifs : - du manque d'élément, "notamment l'étude structure de création de la trémie", compte tenu de "l'augmentation du flux du public à travers les parties communes, du fait de la création de l'escalier", s'agissant de la création d'une cage d'escalier avec percement de trémie et renforcement entre le local du sous-sol et celui au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, avec percement d'une trémie et renforcement, - s'agissant des travaux d'élargissement de la baie donnant accès au local [K], du manque d'élément, M. [D], architecte, ayant informé l'assemblée générale que ces travaux "pourraient remettre en cause la garantie décennale de la réfection de l'étanchéité de la cour réalisée il y a moins de dix ans dans la mesure où ces travaux seront jumelés avec la modification de l'entrée des locaux de la SCI [K] et la création d'une rampe d'accès PMR", - s'agissant du prolongement de l'escalier 3 (parties structurelles non touchées) du fait "de la non réalisation du décaissement", - s'agissant du décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limite de 90 centimètres maximum, du fait "des éléments figurant dans le rapport joint de Mr [D] du 12/06/2022 rappelé par lui en Assemblée Générale", - s'agissant de la création de l'escalier sur la rampe d'accès actuelle, du fait de "l'absence d'étude structure justifiant de la surcharge de l'escalier sur la rampe". * pour les résolutions n° 3 (Mise en conformité CVC), en raison : - s'agissant de la mise en conformité des extractions en toiture du local [K] à plus de 8 mètres de distance de toute ouverture de locaux d'habitation par deux trémies, de l'insuffisance des études "pour apprécier la nature et la composition de l'ouvrage proposé", les études acoustiques n'étant "pas fournies, ce qui permettrait de vérifier, le respect des émergences sonores réglementaires diurnes et nocturnes du système", - s'agissant de la mise en conformité des extractions existantes (dépose des conduits fibrociment, création d'un édicule à plus de 8 m des tiers), de l'insuffisance des études "pour apprécier la nature et la composition de l'ouvrage proposé", les études acoustiques n'étant "pas fournies, ce qui permettrait de vérifier, le respect des émergences sonores réglementaires diurnes et nocturnes du système". Les motifs retenus par les copropriétaires s'appuient notamment sur un courrier du 12 juin 2022 adressé au syndic de l'immeuble par M. [B] [D], architecte [O], concernant la demande d'autorisation des sociétés [W] et [K] (travaux modificatifs ouvrages et parties communes), courrier qui n'aurait pas été joint à la convocation mais qui a été largement débattu lors de l'assemblée générale du 14 juin 2022, en présence de cet architecte (pièce n° 26 produite en demande). Les sociétés demanderesses ne font état d'aucun document technique dans le cadre de la présente instance qui serait de nature à contredire les sérieuses réserves émises par Monsieur [B] [D], lequel a procédé à un examen minutieux de l'ensemble du dossier de présentation du projet incluant des élément graphiques et descriptifs, qui soulevait de nombreuses interrogations, de sorte que "les études et descriptifs détaillés nécessaires à la parfaite compréhension de l'impact du projet sur l'état et la configuration des ouvrages communs et des parties communes" sont "à compléter", alors même que : Décision du 24 Septembre 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/10928 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EG - les "marchés de travaux et les ordres de services ont été signés antérieurement à l'obtention des accords sollicités auprès de la copropriété qui statuera au cours de l'AG du 14/06/22", - des documents essentiels à la bonne compréhension du projet n'ont pas été joints au dossier, et en particulier les "études techniques établies par le ou les BET", la "convention de contrôle technique et le rapport initial de contrôle technique de construction (RICP)", "l'assurance dommages-ouvrage et aux existants" et de manière générale, au delà d'une simple liste de travaux, un "descriptif détaillé permettant d'apprécier leur impact sur les ouvrages et parties communes" (pièce n° 26 précitée, courrier du 12 juin 2022, page 2 et page 4, conclusion ; cf., article 10 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967 : "Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux"). C'est donc pour des motifs clairement explicités dans le procès-verbal susvisé, tenant à l'insuffisance de la documentation technique jointe et à des inquiétudes légitimes quant à de possibles atteintes à la structure de l'immeuble et/ou aux droits des autres copropriétaires (remise en cause possible de la garantie décennale de la réfection de l'étanchéité de la cour, absence d'étude structure, augmentation du flux potentiel du public, gêne pour le passage des occupants, respect de la règlementation sur la sécurité incendie, risques de nuisances sonores), que l'assemblée générale ordinaire du 14 juin 2022 a rejeté les demandes d'autorisation de travaux lourds présentées par les sociétés [W] et [K], sans qu'il soit rapporté la preuve en demande que ces refus, motivés par l'intérêt collectif des copropriétaires, seraient d'une quelconque manière constitutifs d'abus de majorité. Les sociétés demanderesses à la présente instance ne produisent pas la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale du 14 juin 2022, susceptible de contenir la documentation annexée aux demandes d'autorisation de travaux litigieuses, ni ne font état d'éléments communiqués aux copropriétaires préalablement à l'assemblée générale du 14 juin 2022 qui auraient été de nature à contredire les motifs de rejets de leurs demandes clairement explicités dans le procès-verbal de ladite assemblée. Au surplus, le tribunal relève que : - après refus d'autorisation du même projet de travaux présenté par les société [W] et [K] lors de l'assemblée générale du 10 juin 2021 (résolution n° 29), la société [W] n'a pas sollicité d'autorisation judiciaire de réaliser lesdits travaux dans les conditions de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 mais a décidé d'entreprendre directement, de sa propre initiative, lesdits travaux, dès le 21 mars 2022 (pièce n° 10 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), en détruisant des cloisons et en procéder à un décaissement du sol, - le 24 mars 2022, un huissier de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] (pièce n° 11 produite en défense par le syndicat des copropriétaires) a ainsi constaté "la présence de deux mini pelles qui effectuent des allers-retours entre le sous-sol et l'extérieur", ces engins remontant "du sous-sol avec du sable et des gros blocs de béton pour les décharger ensuite dans la benne", sans qu'il ait été procédé à un affichage sur place relatif aux travaux, - l'expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 14 avril 2022 (pièce n° 21 produite en défense par le syndicat des copropriétaires) confirme dans son rapport final du 2 février 2023 (page 77 en particulier) la réalisation de travaux "portant techniquement atteinte aux parties communes dès lors qu'elles intéressent des zones récupérant les contraintes des édifices constitutifs de la structure et des fondations de la partie cour de l'immeuble", avec démolition du dallage existant et évacuation du terrain d'assise du dallage, en partie étalé au sol, et percement du "plancher haut du sous-sol" pour "réaliser un pré découpage destiné à la réalisation d'une future trémie". Les travaux susvisés n'ont été stoppés qu'à la suite d'une ordonnance de référé rendue le 14 avril 2022, ayant ordonné leur suspension sous astreinte de 15.000 € par jour d'infraction confirmé par arrêt de la cour d'appel de [Localité 1] du 20 janvier 2023 (Pôle 1 - Chambre 8, n° RG 22/08964), rendu sur appel partiel de la société [W], qualifiant de "bon sens" la lecture faite par le syndicat de la résolution n° 29 de l'assemblée générale du 10 juin 2021, le pourvoi en cassation de la société [W] ayant été rejeté par la Cour de cassation, par arrêt du 12 septembre 2024 (Civ. 3ème, 12 septembre 2024, n° 23-15.482). Dans une note aux parties n° 2 du 19 juillet 2022 (pièce n° 16 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, page 6), M. [I] [N], expert désigné selon ordonnance précitée du 14 avril 2022, confirme notamment que le "sol d'assises sert les fondations de la structure de l'immeuble dans la zone d'influence géotechnique des effets transmis par ces dernières" et que "des terrassements se sont bien déroulés dans cette zone d'influence comme remarqué et dont le BET du projet convient finalement (note INGEI du 01/07/2022)". Dans ces conditions, il ne saurait être considéré que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires de ratifier a posteriori des travaux lourds de structure, affectant les parties communes, réalisés de sa propre initiative et sans autorisation préalable par un copropriétaire, pourrait être constitutif d'un abus de majorité, outre que les travaux projetés avaient pour résultat une appropriation de parties communes (sous-sol, la propriété des constructions n'emportant pas celle du sol d'assiette...) et que le projet était incomplet, s'agissant de travaux susceptibles de porter atteinte à la solidité de l'immeuble et/ou aux droits des autres copropriétaires (gênes, nuisances diverses...). Au regard des éléments susvisés, la société [W] sera déboutée de sa demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 13, 32-1, 32-1, 32-1a), 32-1b), 32-1c), 32-1d), 32-1e), 32-1f), 32-1g), 32-2, 32-2a), 32-2b), 32-2c), 32-2e), 32-2f), 32-3a) et 32-3b) de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022. 1-3 Sur les demandes d'autorisations judiciaires de travaux formées par la société OCP CLUB 1660 ("mise en conformité [Etablissement 2]" et "mise en conformité de la sécurité incendie") : En droit, l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d. Aux termes de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b) de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1 ci-dessus. Les travaux visés ne doivent entraîner aucune aliénation des parties communes, sinon ils doivent être autorisés à la majorité de l'article 26 par l'assemblée générale sans recours possible au tribunal en cas de refus éventuel (ex. : Cour d'appel de [Localité 1], Pôle 4 - Chambre 2, 24 juin 2020, n° 16/22345). Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251). L'autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l'encontre de la volonté exprimée par l'assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement : - les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble, - il doit s'agir de travaux d'amélioration, - les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le refus d'autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d'obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause. Par ailleurs, à la différence de l'assemblée générale, le juge ne peut, sur le fondement de l'article 30 précité, ratifier des travaux d'ores et déjà exécutés par le copropriétaire de sa propre autorité et sans autorisation préalable, aucun texte ne lui conférant un tel pouvoir (en ce sens, Civ. 3ème, 21 décembre 1987, pourvoi n° 86-11.186, 20 avril 1988, n° 87-10.402 et 8 octobre 1991, pourvoi n° 90-16.622). Il est dès lors constant qu'une demande d'autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité (ex. : Civ. 3ème, 25 avril 1990, n° 88-13.814 ; 19 janvier 1994, n° 92-13.431 ; 22 mai 1997, n° 95-16.438, 19 septembre 2012, n° 14-13.386, etc.). Aux termes de l'article 3 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, "dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès et terrain". En application des articles 552 et 553 du code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous. Au cas d'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (pièce n° 2 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, page 55, chapitre IV, "Parties communes", article dixième : "Consistance des parties communes") prévoit que les parties communes à l'ensemble des propriétaires des locaux de l'immeuble comprennent notamment "la totalité du terrain construit ou non", ainsi que le "gros-oeuvre des planchers". Les deux demandes d'autorisations judiciaires de travaux formées par la société OCP CLUB 1660 (dispositif, pages 46 et 47) : - s'inscrivent dans le cadre d'un projet global et indissociable de "rénovation et mise aux normes d'un local commercial" selon plan et descriptif susmentionné de la société Architecture XXM (pièce n° 3 précitée produite en défense par le syndicat des copropriétaires, documents annexés à la convocation à l'assemblée générale du 10 juin 2021), - et impliquent nécessairement : * pour chacune d'elle (mise en conformité PMR d'une part et mise en conformité de la sécurité incendie d'autre part) un "décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limite de 90 centimètres au maximum" devant notamment garantir "l'isolation sonore et incendie du local", * une appropriation d'une portion du sous-sol, partie commune, avec création d'une hauteur sous-plafond modifiée, après décaissement et reconstruction de la dalle, de 2 m 20 (surface décaissée). Dans rapport final déposé le 2 février 2023, M. [I] [N], expert judiciaire désigné selon ordonnance de référé rendue le 14 avril 20222, indique clairement à ce titre (pièce n° 21 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, page 19) que la mise en oeuvre du projet de travaux de la société propriétaire du lot n° 66, doit conduire "au niveau du sous-sol (essentiellement sous cour)" à la réalisation d'une réhabilitation avec "un décaissement d'une partie du sous-sol impliquant la démolition du dallage existant et une excavation du sol d'assises de ce dallage". Compte tenu du fait que la demande, impliquant un décaissement du plancher du sous-sol et une excavation du sol d'assises, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de parties communes, d'environ 90 centimètres, relève des dispositions de l'article 26 et non de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, et du fait que les travaux entraînent une appropriation du sous-sol, le tribunal n'a pas le pouvoir d'autoriser lesdits travaux refusés par l'assemblée générale (ex. : Cour d'appel de [Localité 9], 1ère chambre, 1er mars 2022, n° 19/01165). L'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 indiquant que le tribunal peut octroyer l'autorisation relevant de l'article 25 b) lorsque l'assemblée générale l'a refusée, la demande d'autorisation de la société OCP CLUB 1660 n'entre donc pas dans les prévisions de ces dispositions, dès lors que l'autorisation qu'elle requiert relève de l'article 26 de ladite loi (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 Chambre 2, 30 septembre 2015, n° RG 14/02071, Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre, 2ème section, 19 septembre 2018, n° RG 16/07701, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 24 novembre 2015, n° RG 15/04506, etc.). La société OCP CLUB 1660 a d'ailleurs parfaitement conscience de cette appropriation de partie commune puisque son conseil a soumis à celui de la copropriété, par courriel du 12 juillet 2024, une proposition d'acquisition d'un "nouveau lot" au prix de 60.000 € "créé dans la copropriété par le décaissement" (pièce n° 65 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, pages 1 et 2). C'est dans ces conditions que l'assemblée générale extraordinaire du 22 janvier 2025 a rejeté la résolution n° 2 (Approbation du modificatif à l'état descriptif de division, article 26) inscrite à la demande de la société OCP CLUB 1660 et portant sur l'approbation d'un modificatif consistant en "la création du lot 79 consistant en un droit d'affouiller dans le sol sous une partie du plancher du lot n° 66", ainsi que la résolution corrélative n° 3 portant sur la vente de ce lot n° 79 nouvellement créé "au profit du titulaire du lot 66 (la société OCP CLUB 1660)" (pièce n° 58 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal, pages 4 et 5). Au surplus, le tribunal relève qu'à l'examen des pièces produites : - la notice descriptive "au sujet du niveau bas N-1" examinée par M. [I] [N], expert judiciaire, dans sa note aux parties n° 1 du 30 mai 2022 fait état dans un paragraphe 3 intitulé "Décaissement du plancher de sous-sol et traitement acoustique" d'un abaissement du niveau existant de "80 cm du point le plus haut" (pièce n° 15 produite en défense par le syndicat des copropriétaites, page 9), - au jour du premier accédit de cet expert (5/05/2022), "l'essentiel des travaux de décaissement et soutènement avait" déjà "été exécuté en périphérie N-1" (pièce n° 15 précitée, page 11), - les demandes d'autorisations judiciaires de travaux formulées dans le cadre de la présente instance portent sur un décaissement de 90 cm "maximum", - le conseil de la société OCP CLUB 1660 fait quant à lui état dans un courriel officiel du 18 septembre 2024 d'un décaissement pouvant aller "de 50 cm à 150 cm en fonction du terrain et notamment en présence de dénivelés" (pièce n° 31 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), de sorte que l'ampleur exacte du décaissement projeté de même que la hauteur sous plafond nécessaire à l'exercice de l'activité de la société BASIC FIT (2,20 m [Localité 6] ou 2,70 m, pièce n° 51 produite en demande par le syndicat des copropriétaires, courriel du conseil syndical en date du 17 janvier 2025) restent à ce jour des données techniques très incertaines. De même, il ressort des éléments susmentionnés qu'à la date de saisine du tribunal dans le cadre de la présente instance, le 7 septembre 2022, les travaux faisant l'objet des demandes d'autorisations judiciaires de la société OCP CLUB 1660 avaient d'ores et déjà été entrepris par le propriétaire du lot n° 66, de sa propre autorité et sans avoir obtenu d'autorisation préalable du syndicat des coopropriétaires, avec notamment la réalisation de travaux de démolition et évacuation du terrain d'assise du dallage, terrassements/décaissement et percement du plancher haut du sous-sol, afin de réaliser un "pré découpage destiné à la réalisation d'une future trémie", ces travaux étant indissociables des autres travaux faisant l'objet des présentes demandes d'autorisations judiciaires émanant de la société OCP CLUB 1660 dans le cadre de son projet global de rénovation et de mise aux normes d'un local commercial destiné à l'exploitation d'une salle de fitness. En procédant de sa propre initiative à une importante partie des travaux faisant l'objet de la présente procédure, avec démolition du dallage (cf, arrêt précité du 22 mai 1997 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, n° 95-16.438, Bull. 1997, III, n° 110) affectant les parties communes, le propriétaire du lot n° 66 a lui-même empéché l'application des dispositions de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le juge ne pouvant désormais fixé les conditions de son autorisation, comme prévu par ce texte. Au regard de l'ensemble des éléments précités, il y a lieu de rejeter intégralemement les demandes d'autorisations judiciaires de travaux formées par la société OCP CLUB 1660 tant au titre de la "'mise en conformité PMR" (réouverturte de la porte sous porche, rampe d'accès pour handicapés escamotable au niveau de la porte sur le poche, rampe d'accès PMR dans la 2ème entrée sur rue, création d'un ascenseur, y compris la cuve, entre le sous-sol, anciennement propriété de la SC [W], et le bâtiment sur cour, anciennement propriété de la SCI [K], élargissement de la baie sur cour, entrée des locaux anciennement propriété de la SCI [K] et la création d'une rampe PMR, décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limiute de 90 centièmes au maximum) qu'au titre de la "mise en conformité de la sécurité incendie" (création d'une cage d'escalier avec percement de trémie et renforcement entre le local du sous-sol, ancienne propriété de la SC [W] et le local au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, anciennement propriété de la SCI [K], avec percement d'une trémie et renforcement, élargissement de la baie donnant accès au local anciennement propriété de la SCI [K], prolongement de l'escalier 3 - parties structurelles non touchées, décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limite de 90 centimètres maximum, dalle reconstruite après décaissement, avec une hauteur sous plafond modifiée par la double isolation de 2 m 20 réglementaire, création de l'escalier sur la rampe d'accès actuelle). 1-4 Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société [W] : La société [W] ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude en imputant au syndicat des copropriétaires les conséquences financières de ses propres manquements, alors qu'elle a décidé, de sa propre initiative - sans autorisation préalable de l'assemblée générale et alors que la documentation technique communiquée aux copropriétaires préalablement aux assemblées générales précitées des 10 juin 2021 et 14 juin 2022 était manifestement incomplète - de commencer à faire procéder à des travaux lourds de structure nécessaires à l'exploitation commerciale du lot n° 66 dont elle était propriétaire pour l'exercice d'une activité commerciale de "salle de fitness", impliquant de surcroît une cession de parties communes (question de la création puis de la cession du lot n° 79 consistant en "un droit d'affouiller dans le sol sous une partie du plancher du lot n° 66" qui a finalement été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire du 22 janvier 2025). Décision du 24 Septembre 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/10928 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EG De surcroît, le bail commercial, mentionné dans la note d'évaluation "du préjudice subi par la SCI [K] et la SC [W] du fait des agissements du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]" produite en pièce n° 42 par les sociétés demanderesses, a été conclu avec la société BASIC FIT, le 27 juillet 2020, sous la condition suspensive (notamment) de "l'accord de la copropriété de l'immeuble pour la pose d'enseigne et la réalisation des travaux d'aménagement du Preneur" (pièce n° 42 précitée, page 4/46). Faute de démonstration de l'existence d'un manquement fautif du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], dont il a été établi précédemment que les refus d'autorisation de travaux n'étaient nullement abusifs, à l'origine des préjudices économiques de perte de loyers et de frais occasionnés par une prétendue vente à réméré dont se plaint la société [W], cette dernière ne pourra qu'être intégralement déboutée de sa demande, non fondée en droit, de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à lui payer la somme de 2 millions d'euros à titre de dommages et intérêts "sauf à parfaire" pour "abus de majorité". II - Sur les autres demandes : S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Les sociétés [W] et OCP CLUB 1660, qui succombent à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme justifiée et acceptable de 8.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SCP DPG AVOCATS. Par voie de conséquence, les sociétés [W] et OCP CLUB 1660 seront intégralement déboutées de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires. Décision du 24 Septembre 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/10928 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX2EG

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déclare les sociétés [W] et OCP CLUB 1660 irrecevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022, en son entier, Déclare la société OCP CLUB 1660 irrecevable en sa demande subsidiaire d'annulation de diverses résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], Déclare la société [W] irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n° 32-2 d) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022 (création d'une nouvelle devanture comprenant une porte automatique, 2 UP et une porte battante asymétrique 2UP), Déclare la société OCP CLUB 1660 irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de "création d'une nouvelle devanture comprenant une porte automatique, 2 UP et une porte battante asymétrique 2UP", Déboute la société [W] de sa demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 13, 32-1, 32-1, 32-1a), 32-1b), 32-1c), 32-1d), 32-1e), 32-1f), 32-1g), 32-2, 32-2a), 32-2b), 32-2c), 32-2e), 32-2f), 32-3a) et 32-3b) de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du 14 juin 2022, Rejette l'intégralité des demandes d'autorisations judiciaires de travaux formées par la société OCP CLUB 1660 tant au titre de la "'mise en conformité PMR" (réouverturte de la porte sous porche, rampe d'accès pour handicapés escamotable au niveau de la porte sur le poche, rampe d'accès PMR dans la 2ème entrée sur rue, création d'un ascenseur, y compris la cuve, entre le sous-sol, anciennement propriété de la SC [W], et le bâtiment sur cour, anciennement propriété de la SCI [K], élargissement de la baie sur cour, entrée des locaux anciennement propriété de la SCI [K] et la création d'une rampe PMR, décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limiute de 90 centièmes au maximum) qu'au titre de la "mise en conformité de la sécurité incendie" (création d'une cage d'escalier avec percement de trémie et renforcement entre le local du sous-sol, ancienne propriété de la SC [W] et le local au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, anciennement propriété de la SCI [K], avec percement d'une trémie et renforcement, élargissement de la baie donnant accès au local anciennement propriété de la SCI [K], prolongement de l'escalier 3 - parties structurelles non touchées, décaissement du plancher bas du sous-sol dans la limite de 90 centimètres maximum, dalle reconstruite après décaissement, avec une hauteur sous plafond modifiée par la double isolation de 2 m 20 réglementaire, création de l'escalier sur la rampe d'accès actuelle), Déboute la société [W] de l'intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à lui payer la somme de 2 millions d'euros à titre de dommages et intérêts "sauf à parfaire" pour "abus de majorité", Condamne in solidum la société [W] et la société OCP CLUB 1660 aux entiers dépens, Accorde à la SCP DPG AVOCATS le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum la société [W] et la société OCP CLUB 1660 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 8.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société [W] et la société OCP CLUB 1660 de l'intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026 La Greffière, Le Président,