Tribunal judiciaire de Bobigny, 2 juin 2025, 24/05931

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : [email protected] REFERENCES : N° RG 24/05931 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSOR Minute : 25/00657 SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME Représentant : Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 SAS RESIDENCES SERVICES GESTION Représentant : Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Madame [K] [C] [N] [R] Représentant : Me Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258 Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : SA SEYNA représentée par son mandataire SAS GARANTME, demeurant [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, demeurant [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Maître Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [K] [C] [N] [R], demeurant [Adresse 1] [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 06/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BOBIGNY) représentée par Me Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [K] [C] [N] [R] un logement meublé situé [Adresse 7], pour une redevance mensuelle de 680 euros. Par acte séparé du 30 mai 2023, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [K] [C] [N] [R] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 04 janvier 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Madame [K] [C] [N] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3298 euros en principal, au titre des loyers impayés au 1er décembre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 08 janvier 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [K] [C] [N] [R] aux fins de : à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [K] [C] [N] [R] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d'avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Madame [K] [C] [N] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,condamner Madame [K] [C] [N] [R] au paiement de la somme de 3938 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de ce montant,la condamner au paiement à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu'à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,condamner Madame [K] [C] [N] [R] au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 04 janvier 2024. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 18 juillet 2024. Après renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2025. À l'audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leurs créances à la somme de 8819, 04 euros au 1er mars 2025, à hauteur de 4162,80 euros pour le bailleur et 4657 euros pour la caution. Elles sont opposées à la demande de délais. Elles indiquent que la locataire n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu'elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges. Madame [K] [C] [N] [R], représentée, demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle demande à titre subsidiaire des délais. Elle indique qu'elle est étudiante et que ses parents lui avaient « coupé les vivre » de sorte qu'elle était dans l'incapacité de régler le loyer. Elle précise néanmoins que ses parents qui résident en Côte d'Ivoire se sont engagés à régler le loyer et à apurer la dette locative. L'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

: Sur les demandes principales : Sur les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de deux mois après. D'autre part, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 juillet 2024. En conséquence, les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 04 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de deux mois. En effet, après la signification du commandement de payer, la caution a payé à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 3298 euros, selon quittance subrogative du 19 janvier 2024, soldant ainsi les causes du commandement de payer dans le délai requis. Au surplus, il ressort du décompte de la locataire que celle-ci a réglé au bailleur la somme de 680 euros le 24 janvier 2024. Les paiements faits par la caution valent paiements libératoires pour le bailleur conformément aux articles 1342 et suivants du code civil. En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu'il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 8819,80 euros, dont la somme de 4162,80 euros due à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et 4657 euros due la SA SEYNA. L'examen du décompte montre l'absence de paiements de la part du locataire pendant plusieurs mois, au total 17 mois, et une reprise irrégulière du paiement des loyers. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, qui empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation judiciaire du contrat. Par ailleurs la proposition faite de 250 euros par mois est en tout état de cause insuffisante pour permettre le remboursement de la dette sur deux ans. Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 16 juillet 2024, date de l'assignation. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [K] [C] [N] [R] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 mai 2023, du commandement de payer délivré le 04 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au mois de mars 2025 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Après déduction des sommes versées par la caution selon quittances des 19 janvier 2024 et du 28 mars 2024, d'un montant total de 4657 euros, il reste dû à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 4162,80 euros. En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [C] [N] [R] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4162,80 euros, au titre des sommes dues au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes de la SA SEYNA : En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. L'article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu'aux intérêts produits au taux légal par la dette qu'il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire. Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement. En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 4657 euros au titre des loyers et charges. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [K] [C] [N] [R] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu'elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur. En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [C] [N] [R] à payer à la SAS SEYNA la somme de 4657 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 juillet 2023. Sur les demandes reconventionnelles : Sur la demande de délais de paiement : Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, il ressort des observations de Madame [K] [C] [N] [R], qui justifie de sa situation personnelle et financière que celle-ci n'est pas en capacité de rembourser la dette en totalité, en une seule fois. Elle produit par ailleurs l'attestation de ses parents qui s'engagent à l'aider à rembourser sa dette locative. Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du jugement. Sur la demande de délais d'expulsion : Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, au regard de la situation de Madame [K] [C] [N] [R], des efforts en vue de remplir ses obligations et de sa situation, il convient de lui accorder un délai de cinq mois à compter de la signification du jugement pour quitter le logement. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [C] [N] [R] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu'elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [K] [C] [N] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2023 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d'une part, et Madame [K] [C] [N] [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 17 mai 2023 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d'une part, et Madame [K] [C] [N] [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], au jour de l'assignation, le 16 juillet 2024, ACCORDE à Madame [K] [C] [N] [R] un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 7], ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Madame [K] [C] [N] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due Madame [K] [C] [N] [R] à compter du 16 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [K] [C] [N] [R] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4162,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ACCORDE un délai à Madame [K] [C] [N] [R] pour le paiement de ces sommes à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, AUTORISE Madame [K] [C] [N] [R] à s'acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant, entre les mains de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à vingt-trois versements de 170 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus de l'indemnité d'occupation, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT qu'à défaut de paiement de l'indemnité d'occupation ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, CONDAMNE Madame [K] [C] [N] [R] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du du 16 juillet 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Madame [K] [C] [N] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 4657 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 juillet 2024, ACCORDE un délai à Madame [K] [C] [N] [R] pour le paiement de ces sommes à la SA SEYNA, AUTORISE Madame [K] [C] [N] [R] à s'acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant à vingt-trois versements de 190 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette entre les mains de la SA SEYNA, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus de l'indemnité d'occupation, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT qu'à défaut de paiement de l'indemnité d'occupation ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, CONDAMNE Madame [K] [C] [N] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [K] [C] [N] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 04 janvier 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions. RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT