Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, 8 juin 2026, 25/01199

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1] JUGEMENT DU : 08 Juin 2026 ROLE : N° RG 25/01199 - N° Portalis DBW2-W-B7J-MT73 AFFAIRE : S.C.I. SCI BELMONTE C/ Société CCN AUTO GROSSES délivrées le 08/06/2026 à Maître Olivier D. PAULET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE à Maître Makram RIAHI de la SELARL HAMCHACHE-RIAHI, avocats au barreau de MARSEILLE CH ECOCOM GENERAL DEMANDERESSE S.C.I. BELMONTE (SIREN 398 026 633) dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Olivier D. PAULET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, substitué à l'audience de plaidoiries par Maître Caroline PAYEN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSE Société CCN AUTO (RCS D'[Localité 1] 482 673 456) dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Makram RIAHI de la SELARL HAMCHACHE-RIAHI, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l'audience de plaidoiries par Maître Samia ADGHAROUAMANE, avocat au barreau de MARSEILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Statuant à juge unique A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier DEBATS A l'audience publique du 04 Mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe. JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 24 mars 2005, avec effet au 1er avril suivant, la SCI BELMONTE a donné à bail à la société CCN AUTO un terrain nu de 900 m2. Le bail a s'est ensuite tacitement poursuivi depuis le 31 mars 2014 sur la base d'un loyer de 457.35€ HT soit la somme de 546.99€ TTC. Par avenant en date du 1er Avril 2005 , le loyer a été porté à la somme de 507.50€ HT soit la somme de 606.97€. La société CCN AUTO a pour activité celle de vente de pièces détachées d'occasion, vente de véhicules d'occasion. Faisant valoir que la société CCN AUTO ne respectait pas les normes environnementales puisqu'elle stockait ou répandait sur les sols du local loué des produits dangereux et polluants et ce en infraction avec les dispositions contractuelles et légales notamment celles prévues par l'arrêté du 2 mai 2012 sur l'élimination des polluants des véhicules et la fourniture des agréments afférents à cette activité, par acte du 17 janvier 2024, la SCI BELMONTE lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire au titre des manquements au bail. Par courrier de son avocat du 13 février 2024, la société CCN Auto a répondu en se prévalant de factures justifiant de l'enlèvement par des sociétés spécialisées d'huiles détachées et pièces usagées. Par acte du 4 mars 2024, la SCI BELMONTE a fait assigner la société CCN AUTO devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir : - dire et juger qu'elle a manqué à ses obligations dans le cadre de l'exploitation du bail commercial, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail souscrit le 24 mars 2005 aux torts de la société CCN AUTO, - en conséquence, ordonner la résiliation du bail souscrit le 24 mars 2005, - ordonner l'expulsion de tous occupants et en l'espèce de la société CCN AUTO, - ordonner la remise en état des locaux conformément à leur état lors de la souscription du bail, à la charge de la société CCN AUTO, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge des référés s'est déclaré incompétent et a renvoyé les parties devant le juge du fond. Par acte du 31 mars 2025, la SCI BELMONTE a donc fait assigner la société CCN AUTO devant le présent tribunal aux fins de voir : - dire et juger que la société CCN AUTO a manqué à ses obligations dans le cadre de l'exploitation du bail commercial, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail souscrit le 24 mars 2005 aux torts de la société CCN AUTO, - en conséquence, ordonner la résiliation du bail souscrit le 24 mars 2005, - ordonner l'expulsion de tous occupants et en l'espèce de la société CCN AUTO. - ordonner la remise en état des locaux conformément à leur état lors de la souscription du bail, à la charge de la société CCN AUTO, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 22 avril 2026, la SCI BELMONTE maintient ses demandes et demande à la juridiction de débouter la société CCN AUTO de ses demandes fins et conclusions. Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 avril 2026, la société CCN AUTO demande à la juridiction de : In limine litis, - ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, - renvoyer le dossier à la mise en état pour que les parties échangent des conclusions sur le fond, Sur le fond dans l'hypothèse ou l'ordonnance de clôture serait révoquée sans renvoi à la mise en état, A titre principal, - débouter la SCI BELMONTE de l'intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire, - désigner tel expert judiciaire en matière immobilière avec la mission suivante : visiter les lieux, déterminer les éventuels désordres au regard notamment des normes en matière environnementales, obtenir du bailleur tous les justificatifs des charges imputées à la société CCN AUTO notamment toutes les dépenses engagées au titre de l'obligation d'entretien, A titre infiniment subsidiaire n°1 - ordonner la poursuite du contrat de bail commercial en application de l'article 1228 du Code civil, - lui donner acte qu'elle se conformera à toute injonction du Tribunal de céans quant à l'entretien des lieux loués, - débouter en conséquence la SCI BELMONTE de l'intégralité de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire n°2 Vu l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce - lui accorder des délais pour exécuter tous travaux ou remise en état qui pourraient être décidés par le Tribunal, - suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, - juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société CCN AUTO exécute les obligations mises à sa charge par le juge, En tout état de cause, - écarter l'exécution provisoire de droit, - débouter la SCI BELMONTE de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - laisser aux parties la charge de leurs dépens. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens développés. Par décision du 23 février 2026, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture du 12 janvier précédant, a prononcé la nouvelle clôture avec effet différé au 22 avril suivant et a fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales La société CCN AUTO reproche à la SCI BELMONTE de ne pas justifier de sa qualité à agir. Pourtant, la SCI BELMONTE produit l'attestation de Me [P], notaire à MARIGNANE, en date du 4 mars 2026, aux termes de laquelle elle a acquis le 26 septembre 1994 une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section B lieudit Capeau n° [Cadastre 1] d'une contenance de 83a30ca et que la société a obtenu un permis de construire pour un bâtiment à usage d'atelier et de garage. Ensuite, la SCI BELMONTE produit son avis de taxe foncière 2025 pour les biens sis [Adresse 2] à MARIGNANE, adresse du bien donné à bail. Ces éléments suffisent à établir sa qualité de propriétaire de la parcelle donnée à bail. - Sur la demande en constat de résiliation du bail L'article L 145-41 du Code de commerce dispose que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Préalablement, il y a lieu de constater que la SCI BELMONTE a vérifié l'état des créanciers inscrits du chef de la société CCN AUTO le 19 mars 2025. Ensuite, le bail conclu entre les parties a pour destination " tous commerces " et stipule au titre des clauses particulières que le terrain doit être entretenu et ne pas stocker de résidus et produits dangereux et polluants. Ensuite, au titre des conditions générales, le bail stipule que : " Le présent bail est consenti sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à accomplir notamment : "Impôt- taxes et réglementation : (…)19- De se conformer aux prescriptions, règlements, ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l'inspection du travail et toutes prescriptions se rapportant à son activité, de façon à ce que le bailleur ne puisse être inquiété et recherché. 20- d'effectuer à ses frais, tous travaux de mise en conformité en matière de protection de l'environnement, d'hygiène, de sécurité qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits en se conformant aux prescriptions, normes, règlements et ordonnances en vigueur relatifs à son activité de façon à ce que le bailleur ne puisse être inquiété et recherché. " En outre, le bail comporte la clause suivante : " A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'un seul des conditions au présent bail qui sont convenues et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter faite à personne ou à son domicile élu, contenant mention de ladite clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l'expulsion du preneur ou de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel sans préjudice de tous dépens, dommages et intérêts et du droit du bailleur d'exercer toute action qu'il jugera utile et sans que l'effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles une fois le délai sus indiqué passé. En outre, une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible qui sera égale à la valeur du double du loyer alors en vigueur sera due au bailleur. Les frais, émoluments, honoraires d'huissiers et de poursuites engagés par le bailleur resteront à la charge du preneur. Si le bail est résilié pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité de résiliation sans préjudice du paiement de tous droits et dommages et intérêts que pourrait réclamer le bailleur. Ces dispositions constituent des conditions essentielles sans lesquelles le bailleur n'aurait pas consenti le présent bail. " En l'espèce, la SCI BELMONTE reproche à la société CCN AUTO de ne pas avoir fait suite à la sommation avec commandement qu'elle lui avait fait délivrer par acte du 17 janvier 2024 de : - Justifier des autorisations d'entreposage , découpage, destruction, achat et vente d'automobiles sous forme d'épave, de pièces détachées provenant de l'automobile, et des déclarations administratives d'activité polluantes, - D'évacuer toute pièce, liquide ou élément polluant, toute épave automobile, tout élément pouvant occasionner une pollution des sols et de l'air en lien avec l'automobile ou toute activité connexe ou accessoire, des locaux loués, - Se conformer aux prescriptions, règlements, ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l'inspection du travail et toutes prescriptions se rapportant à son activité, de façon à ce que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, - Effectuer à ses frais, tous travaux de mise en conformité en matière de protection de l'environnement, de l'hygiène, de sécurité qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits en se conformant aux prescriptions, normes, règlements et ordonnances en vigueurs relatifs à son activité de façon à ce que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché. La SCI BELMONTE veut pour preuve des fautes reprochées par le procès-verbal de constat des lieux donnés à bail qu'elle a été autorisée à faire établir par ordonnance de la juridiction du 18 octobre 2023, en date du 30 novembre 2023 ,aux termes duquel l'huissier constate l'entrepôt dans les lieux loués : - d'une vingtaine de véhicules sous forme d'épaves, - d'un stock de pièces mécaniques, pièces de carrosserie, pneumatiques usagés. En outre, aux termes de ce même procès-verbal, l'huissier a constaté des traces d'huile et d'hydrocarbure généralisées, que les pièces détachées sont stockées pour partie à terre notamment des batteries et des pièces de moteurs, qu'il existe des débris, des détritus, des encombrants couvrant les lieux notamment divers bidons, plastiques, pièces métalliques et pièces de carrosserie. Or, l'article R 211-60 du Code de l'environnement interdit le déversement d'huiles de moteur et d'huiles de graissage notamment. Les traces d'huile et hydrocarbure relevées par l'huissier suffisent à établir la preuve que le 30 novembre 2023 la société CCN AUTO ne respectait pas les stipulations du bail prévues au n°20 et rappelées ci-dessus. La société CCN AUTO soutient que toute infraction au bail a nécessairement cessé et produit à cette fin le bon d'enlèvement d'huiles usagées du 27 octobre 2023, soit antérieurement au constat visé ci-dessus, de sorte qu'il ne s'agit nullement d'une preuve de la cessation du déversement d'huiles après le 30 novembre 2023. Ensuite, la société CCN produit un bon de commande du 20 janvier 2024 auprès de la société Groupe [G] pour la dépose de tous les contenants avec des huiles et du matériel souillé. A l'issue de cet enlèvement, la SCI BELMONTE n'a pas sollicité l'autorisation de faire constater l'état des lieux donnés à bail par huissier de justice mais se prévaut des constatations du service d'urbanisme de la mairie de [Etablissement 1], intervenu le 9 avril 2024, aux termes desquelles il est constaté que : " - 59 véhicules sont entreposés, il s'agit de voitures et véhicules utilitaires dont certains sont des carcasses démontées, - des tas de pneus sont entreposés, - des pièces auto sont entassées de part et d'autre de la parcelle, - le terrain est jonché sur sa presque totalité de détritus divers liés à l'activité exercée de mécanique, - aucun revêtement ne protège le sol qui est à nu, - Aucun système de vidange et de récupération des huiles moteurs ou de fûts placés sur des bacs de rétention concernant tous types de liquides nécessaires et liés à cette activité n'est en place. " L'autorisation d'accès à la propriété privée signée par le locataire du terrain vise les dispositions de l'article L 461-1 du Code de l'urbanisme. La société CCN AUTO soutient que la mairie de [Localité 2] a effectué ces constatations " hors de son mandat " dès lors que les dispositions du Code de l'urbanisme visées par l'autorisation d'accès concerne les biens objets de constructions en cours, le droit de visite pouvant s'exercer jusqu'à six ans jusqu'à l'achèvement des travaux. Cependant, la présente juridiction ne peut connaître de la légalité du constat de la mairie et la société CCN AUTO ne justifie pas avoir saisi la juridiction administrative compétente. En conséquence, la juridiction constate que cette pièce, dont la légalité n'a pas été mise en cause dans les conditions prévues par la loi, suffit à établir la réalité de la persistance des manquements dont la bailleresse demandait la cessation dans le délai d'un mois par sommation visant la clause résolutoire du bail, et précisément établit la persistance du déversement d'huiles polluantes sur les sols et la présence d'épaves automobiles polluantes, ce qui contrevient à l'ensemble des demandes d'évacuation, de se conformer aux prescriptions et d'effectuer à ses frais tous travaux tels que visés par la sommation avec commandement du 17 janvier 2024. Il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire, ce manquement étant suffisamment établi. Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail le 17 février 2024, soit un mois après la délivrance de la sommation avec commandement. A toutes fins, il y a lieu de préciser que le manquement relatif aux autorisations d'entreposage (etc…) et de déclarations administratives d'activités polluantes ( premier paragraphe " avoir à justifier… ") de la sommation n'est pas suffisamment établi. - Sur la demande tendant à voir ordonner la poursuite du contrat de bail La société CCN AUTO demande à la juridiction de faire application des dispositions de l'article 1228 du Code civil aux termes desquelles " Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. " En l'espèce, les constatations des manquements datent du 9 avril 2024, soit deux ans avant la clôture de l'instruction, et la société CCN AUTO ne vient pas démontrer avoir engagé des démarches pour se conformer aux exigences du bail rappelées dans la sommation. Il n'est donc pas justifié de lui accorder des délais pour se conformer aux demandes de la bailleresse. - Sur la demande de délais prévus par l'article 1343-5 du Code civil Cet article concerne les délais de paiement de sorte qu'il n'est pas applicable au présent litige. En conséquence, aucun motif ne justifie de suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire du bail de sorte qu'il convient de faire droit à la demande d'expulsion et de remise en état des lieux. Sur les demandes accessoires La société CCN AUTO, qui perd à l'instance, sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI BELMONTE une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort : DIT que la SCI BELMONTE justifie de sa qualité à agir, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail souscrit le 24 mars 2005 aux torts de la SARL CCN AUTO, à la date du 17 février 2024, DEBOUTE la SARL CCN AUTO de ses demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, ORDONNE l'expulsion de la SARL CCN AUTO et celle de tous occupants des lieux donnés à bail sis [Adresse 3], ORDONNE la remise en état des locaux conformément à leur état lors de la souscription du bail, à la charge de la SARL CCN AUTO, CONDAMNE la SARL CCN AUTO à payer à la SCI BELMONTE la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SARL CCN AUTO aux dépens, DIT que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par : LE GREFFIER LA PRESIDENTE La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE