Tribunal judiciaire de Marseille, 28 mai 2026, 24/05365

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 28 Mai 2026 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier lors des débats: Madame FEDJAKH, Greffier lors du délibré : Madame TERRAL, Débats en audience publique le : 26 Mars 2026 GROSSE : Le 28 mai 2026 à Me CORNET Philippe Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/05365 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5MDS PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1] désigné en cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de Marseille du 17 décembre 2019 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, domiciliée : chez Maître [O] [H], membre de la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO SCI, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [Z] [F] né le 04 Août 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] Non comparant, 1 EXPOSÉ DU LITIGE M. [Z] [F] est propriétaire du lot n° 8 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété. Par courrier recommandé avec avis de réception du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], a mis en demeure M. [Z] [F] de lui payer la somme de 9 516,80 euros au titre de charges de copropriété impayées. Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire Me [O] [H], membre de la SCP AJILINK, administrateur judiciaire associé désigné par ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire de Marseille du 17 décembre 2019, a fait assigner M. [Z] [F], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de : 5 581,98 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 30 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024,2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,2 000 euros au profit de son avocat, Me Philippe CORNET, en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les dépens. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] fait valoir que M. [Z] [F] ne règle plus les charges de copropriété, les frais d'expertise et les provisions sur travaux pourtant votés en assemblées générales et que sa résistance place la trésorerie du syndicat en difficulté. L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2025 à laquelle le défendeur n'a pas comparu et a été renvoyée à l'audience du 9 octobre 2025 à laquelle un avocat s'est constitué en défense. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 26 mars 2026 au motif d'une procédure de surendettement en cours concernant le défendeur. A l'audience du 26 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation. Il explique que le conseil du défendeur n'intervient plus dans les intérêts de M. [Z] [F]. A cette audience, M. [Z] [F] ne comparait pas et n'est pas représenté. Aucune pièce n'a été déposée pour lui. En application de l'article 469 du code de procédure civile si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements courants de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [Z] [F] concernant le lot 8 (appartement au 3ème étage et 132/1000èmes des parties communes) ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété et l'acte notarié d'achat de ce lot par M. [Z] [F] le 28 décembre 2004 moyennant le prix de 46 300 euros, - les appels de charges, provisions sur charges, frais d'expertise et travaux pour la période 2016, 2021, 2022, 2023 et les relevés de compte individuel ainsi que les appels de fonds pour les trois premiers trimestres de l'année 2024 et le projet de répartition des charges 2016, - l'historique du compte au 30 juillet 2024 couvrant la période du 2 mars 2022 au 30 juillet 2024 avec état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 5 581,98 euros déduction faite des règlements intervenus, - les procès-verbaux des assemblées générales des 1er mars 2022, 4 avril 2022, 14 juin 2023, 11 décembre 2023, 22 janvier 2024, 22 juillet 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2016 et 2023 et votant les budgets prévisionnels 2024 et 2025 ainsi que les travaux de mise en conformité électrique et de réfection de la charpente et de la couverture ainsi que les frais d'expertise, - la mise en demeure de payer la somme de 9 516,80 euros adressée le 8 août 2024 à M. [Z] [F] et revenue signée, - les ordonnances désignant et renouvelant la mission de l'administrateur provisoire. Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] est fondé à réclamer la somme de 5 581,98 euros au titre des charges, provisions sur charges et travaux sur la période du 2 mars 2022 au 30 juillet 2024 incluant l'appel de fonds du 3ème trimestre 2024 (1er juillet au 30 septembre 2024). Les intérets au taux légal courent à compter de la mise en demeure du 8 avril 2024 sur cette somme en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. En l'espèce, par jugement du 22 mars 2022, M. [Z] [F] a déjà été condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 16 067,86 euros au titre de charges impayées couvrant une période du 30 janvier 2018 au 1er octobre 2023. Il résulte du rapport de l'administrateur provisoire que la copropriété compte huit lots et sept copropriétaires dont quatre copropriétaires en impayés de charges parmi lesquels figure M. [Z] [F] pour des sommes importantes. Il apparaît que la copropriété, en grave difficulté de trésorerie, s'est vue désigner un premier administrateur provisoire par ordonnance sur requête du 2 octobre 2018, remplacé par Me [H] par ordonnance du 17 décembre 2019 dont la mission est régulièrement prolongée depuis. Elle a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité à caractère remédiable en date du 22 janvier 2014 par le préfet de la région Provence Alpes Côte d'Azur, la fin de l'état d'insalubrité ayant été déclarée par arrêté du 14 octobre 2014 dans les parties communes et dans une partie seulement des parties privatives à savoir les lots 2,5 et 7. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] démontre ainsi la résistance fautive au paiement des charges de copropriété de M. [Z] [F] dont la défaillance remonte à plusieurs années et persiste, malgré une première condamnation judiciaire laquelle participe manifestement aux graves difficultés de trésorerie du syndicat ayant conduit à la nomination d'un administrateur provisoire. Cette défaillance fait en outre clairement obstacle à la réhabilitation de l'immeuble en maintenant une partie de celui-ci, en l'occurrence les parties privatives du lot 8, en situation d'insalubrité ce qui impacte les membres du syndicat des copropriétaires dans leur ensemble. Le préjudice découlant de ce comportement fautif est distinct de celui résultant du seul retard de paiement et sera réparé par l'allocation d'une somme de 2 500 euros. Par conséquent, M. [Z] [F] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires M. [Z] [F], succombant, est condamné à supporter l'intégralité des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande qu'il soit condamné à payer à l'avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 5 581,98 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et travaux impayés, pour la période allant du 2 mars 2022 au 30 juillet 2024 incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 (1er juillet 2024 au 30 septembre 2024) avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ; CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens ; CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à Me Philippe CORNET, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile selon les modalités de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT