Tribunal judiciaire de Paris, 29 février 2024, 20/09144

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/09144 N° Portalis 352J-W-B7E-CS2HY N° MINUTE : 6 contradictoire Assignation du : 28 Septembre 2020 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDERESSE S.A. SOCIETE MARSEILLAISE DE GESTION D'INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION - SOMAGIP [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Delphine POISSONNIER FABREGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0023 DÉFENDERESSES La Société ELZA (EURL) Enseigne [Localité 5] CHIC [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E801 Décision du 29 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/09144 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS2HY COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l'audience du 05 Décembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 février 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu'au 29 février 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2004, la société Marseillaise de Gestion, d'Investissement et de Participation (ci-après société Somagip), représentée par l'administrateur de biens Somagim, a donné à bail à M. [D] [O] des locaux commerciaux, composés d'une boutique et d'une arrière-boutique, situés au [Adresse 3] à [Localité 4]. Par acte de cession du 18 novembre 2010, la société Elza a acquis le fonds de commerce de M. [D] [O]. Par acte sous seing privé d'avenant de renouvellement du bail du 20 décembre 2012, la société Somagip a donné à bail renouvelé à la société Elza les locaux commerciaux susmentionnés. Ledit bail renouvelé a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2013, moyennant le versement d'un loyer d'un montant annuel de 27.500 euros hors taxes hors charges. La destination des lieux est l'activité de « vente d'articles pour fumeurs, vente de bibelots, abat-jour, bijouterie fantaisie, articles de Paris, décoration à l'exclusion de la cristallerie, galerie de tableaux, articles de table, porcelaine, coutellerie, horlogerie, bijouterie et poupée de collection ». En raison des mesures prises par le gouvernement pour faire face à la pandémie de Covid-19, la société Elza a sollicité, à partir de mars 2020, auprès de la société Somagip, le report ou l'annulation des prochaines échéances de loyer, l'octroi de délais de paiement et l'autorisation de sous-louer temporairement les locaux à une société de courtage d'assurance dirigée par le mari de la gérante, M. [U] . La société Somagip n'a pas donné suite à cette dernière proposition. Les loyers étant demeurés impayés et des négociations relatives à la mise en place d'un échéancier n'ayant pas abouti entre janvier et septembre 2020, la société Somagip a fait délivrer au preneur, par actes d'huissier du 8 septembre 2020, deux commandements de payer visant la clause résolutoire, pour une somme globale de 25.875,29 euros au titre des loyers, charges et de la clause pénale stipulée au bail. C'est dans ce contexte que, par acte d'huissier en date du 28 septembre 2020, la société Somagip a fait assigner la société Elza devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de condamner la preneuse au règlement des loyers impayés, de prononcer la résiliation judiciaire du bail et son expulsion sous astreinte et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation. La dette locative s'élevant à 24.000 euros le 11 décembre 2020, la société Elza, invoquant les dispositions d'aide aux entreprises en difficulté prises par le gouvernent a sollicité, auprès de son bailleur, une remise de loyers contre le bénéfice au profit de la société Somagip d'un crédit d'impôts de 50% des loyers, proposition demeurée sans suite. Faisant valoir l'existence d'une sous-location des locaux loués par la société Elza aux sociétés EURL Prime Holding et SARL Assur' Holding, la société Somagip a délivré au preneur, par acte d'huissier du 2 février 2022, un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire accompagné d'une sommation de cesser toute mise à disposition des locaux au profit de sociétés tierces. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2022, la société Somagip demande au tribunal, "au visa des articles 1134, 1184 et 1728 anciens du code civil, des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants, 1717, 1719, 1722, 1728 nouveaux du code civil, des articles D 441-5 et L 441-6 alinéa 12 du code de commerce, et des articles L 145-41, L 145-17 I §1° et L 143-2 du code de commerce" de : "- Juger que la société ELZA est redevable de l'intégralité des loyers contractuellement prévus par le bail incluant ceux du 16 mars 2020 au 16 mai 2020 pour 4.196,93 € et du 30 octobre au 28 novembre 2020 pour 2.170,83 €. - Débouter la société ELZA de ses demandes de dispense du paiement des loyers du 16 mars 2020 au 16 mai 2020 pour 4.196,93 € et du 30 octobre au 28 novembre 2020 pour 2.170,83 € ainsi que de sa demande en réduction de loyer pour toute la période hors fermeture administrative. - Débouter la société ELZA de ses demandes en remboursement par le bailleur de la somme de 15.294,80 € au titre des périodes de fermeture administrative du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 28 novembre 2020 et également pour toute la période hors confinement. - Condamner la société Elza à payer à la société SOMAGIP les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 8 septembre 2020, ce jusqu'à parfait paiement, soit : o La somme principale de 19.173,99 € en principal au 2 novembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 2 novembre 2022, au titre des échéances de janvier 2020 jusqu'au 2 novembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse, o La somme de 7.029,57 € au titre de la clause pénale contractuelle prévue par le bail, correspondant à une majoration de plein droit de 3 mois de loyers et accessoires impayés, o Les intérêts de retard au taux légal sur ces sommes à compter du 8 septembre 2020. - Condamner la société ELZA à payer à la société SOMAGIP une indemnité d'occupation à échoir sur la période postérieure à la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, correspondant au montant du loyer courant majoré des charges dus d'avance pour les échéances dues à compter de la date d'effet de la résiliation du bail, soit actuellement 2.343,19 € par mois charges comprises. - Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, en application de l'article 1154 ancien et 1343-2 nouveau du Code civil. - Prononcer la résiliation judiciaire du bail ayant pris effet le 1er janvier 2013, avec toutes conséquences de droit sur le fondement des articles L 145-41 et L 145-17 I §1° du Code de commerce et des articles 1134, 1147, 1184, 1728 anciens et des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants nouveaux du Code Civil. - Prononcer l'expulsion de la société ELZA et de tous occupants de son chef, à compter de la signification du jugement à intervenir, avec l'assistance de la force publique si nécessaire et d'un serrurier, si besoin est. - Condamner la société ELZA à payer à la société SOMAGIP en application des articles L421-1 et L 421-2 du Code des Procédures civiles d'exécution, une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu'à parfaite et complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. - Autoriser la société SOMAGIP à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde meuble qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls exclusifs de la société Elza. - Débouter la société ELZA de l'ensemble de ses demandes contraires, incluant celles afin de délais de paiement, de dispense ou réduction de loyers et clause pénale, de report et échelonnement de dette. - Débouter la société ELZA de sa demande de réputer non écrite ou de suspendre la clause résolutoire du bail. - Dire qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. - Condamner la société ELZA à payer à la société SOMAGIP une indemnité de 4.800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Condamner la société Elza en tous les frais et dépens, incluant le coût des deux commandements du 8 septembre 2020, le coût du commandement avec sommation du 2 février 2022 ainsi que le coût des deux constats d'huissier du 7 septembre 2020, 15 septembre 2020, 7 octobre 2020, 4 novembre 2020 et 15 décembre 2020 ; ainsi que celui des 9 mars 2021 et 2 février 2022, en application de l'article 696 du CPC, en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile." Au soutien de ses demandes, la société Somagip fait valoir : - S'agissant de l'exigibilité et paiement des loyers et de la clause pénale, que la Cour de cassation a affirmé de façon constante, depuis le 30 juin 2022, le maintien de l'exigibilité des loyers échus pendant la période de la crise sanitaire, ; que la société Elza est solvable du fait de l'obtention d'aides de l'État issues du fonds solidarité Covid ; que les difficultés de rentabilité de son activité sont antérieures à la pandémie et ne sont donc pas la conséquence de cette dernière, que les conditions d'application de la clause pénale - dont le montant n'est pas excessif - sont caractérisées et que la période de gel des sanctions financières a pris fin. - S'agissant de la dispense ou réduction des loyers : o Pendant la période de confinement, que l'activité commerciale de la société Elza pouvait perdurer via la mise en place du mécanisme de « Click and Collect » et en raison de sa diversité, que le bailleur n'a dès lors pas manqué à son obligation de délivrance conforme et d'assurer la jouissance de la chose, o En dehors de la période de confinement, que la demande de dispense ou de réduction des loyers ne repose sur aucun fondement juridique, que le fonds solidarité Covid permet d'éviter les dispenses totale ou partielles des loyers, que le bail n'est pas frappé par la perte définitive de la chose louée en raison du caractère temporel de la crise sanitaire, que des délais légalement prévus régissent la période postérieure à la pandémie, que cette dernière a été marquée par une reprise effective du tourisme et de flux favorables à l'activité du commerce, o En tout état de cause, que d'une part le preneur fait preuve de mauvaise foi du fait de son inertie marquée par des versements irréguliers, de son imprécision relative à ses demandes de délais de paiement, des manquements contractuels graves, de sa stratégie économique établie au détriment du bailleur en laissant fermé le commerce même après la fin du confinement et du fait de ses promesses de paiement non tenues et que d'autre part, le bailleur fait preuve de bonne foi en ayant proposé des reports de loyers et un échéancier. - S'agissant de la résiliation judiciaire du bail et de ses conséquences, que la dette locative est avérée, grave et persistante et a fait l'objet de nombreux commandements de payer ; que la société Elza a également commis un manquement grave aux stipulations du bail, violant l'intuitu personae prévu par ces dernières en sous-louant les locaux visés par le bail afin de modifier la destination de celles-ci et de se voir obtenir une régularisation de fait de ladite modification. Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2022, la société Elza, demande au tribunal judiciaire de Paris de : "- Réputer non écrite la clause résolutoire figurant au bail du 24 octobre 2005 renouvelé le 20 décembre 2012 ; - Juger qu'aucun manquement grave à ses obligations ne peut être reproché au preneur pour justifier la résiliation judiciaire du bail ; - Juger qu'aucun loyer n'est dû pour les périodes de confinement du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 28 novembre 2020, ce qui représente la somme de 6.367,76 euros ; - Fixer le loyer mensuel dû pour toute la période hors fermeture administrative à 1/3 du loyer prévu au bail soit la somme de 747,73 euros à compter du 11 mai 2020 ; - Condamner la société SOMAGIP au remboursement à la société ELZA de la somme globale de 15.294,80 euros en répétition de l'indu ; - Débouter la société SOMAGIP de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; A titre subsidiaire, - Octroyer rétroactivement à la société ELZA des délais pour s'acquitter de la dette dont le paiement était demandé suivant commandements de payer du 8 septembre 2020 ; - Juger que la société ELZA s'est acquittée des sommes réclamées suivant commandements de payer du 8 septembre 2020 ; - Juger en conséquence que la clause résolutoire figurant au bail du 24 octobre 2005 est réputée n'avoir jamais joué ; - Débouter la société SOMAGIP de l'intégralité de ses demandes ; - Réduire le montant de la clause pénale réclamée par la société SOMAGIP à la somme de zéro euro ; A titre infiniment subsidiaire, - Accorder à la société ELZA les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette; - Débouter la société SOMAGIP de l'ensemble de ses demandes ; En tout état de cause, - Débouter la société SOMAGIP de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner la société SOMAGIP au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la société SOMAGIP aux entiers dépens de la présente instance." Décision du 29 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/09144 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS2HY Au soutien de sa demande, la société Elza fait valoir : - S'agissant de la résiliation du bail, o Relative à la dette locative, que la société Somagip, dont les écritures sont ambiguës, ne semble pas soulever de demande relative à la constatation, d'une part, de la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement pour manquement grave et d'autre part, de l'acquisition de la clause résolutoire visée par les commandements de payer ; que les conditions de forme et de fond pour constater l'acquisition de ladite clause ne sont en tout état de cause pas réunies, l'assignation ayant été réalisée avant l'expiration d'un délai d'un mois, la clause visée étant à la fois une clause de tolérance et imprécise, et de ce fait non écrite, et le bailleur la mettant en jeu de mauvaise foi ; que les soldes pour lesquels les deux commandements de payer ont été signifiés le 8 septembre 2020 ont été acquittés; qu'elle était à jour de ses paiements avant la pandémie, ayant apuré sa dette locative de 2017, o Relative aux manquements contractuels, qu'elle n'a pas réalisée de sous-location mais une domiciliation de sociétés à l'adresse des locaux loués, qu'elle respecte dès lors les stipulations du bail, la domiciliation de société n'étant pas interdite, - S'agissant de l'exigibilité et paiement des loyers, de la clause pénale et de la dispense ou réduction des loyers, o Sur le particularisme de la crise sanitaire, que celle-ci a entrainé la perte de la chose louée et que dès lors, en application des dispositions de l'article 1722 du code civil, l'impossibilité d'accueillir la clientèle durant les périodes de confinement constitue un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance, obligation de résultat dont l'inexécution ne peut être justifiée par la preuve de l'absence d'une faute ; que la nature même de l'activité commerciale de la société Elza - incontestablement dépendante du tourisme - ne permet pas la mise en œuvre du système de « Click and Collect » ; que la réglementation mise en place durant la crise sanitaire empêche définitivement toute sanction contractuelle pour défaut de paiement des loyers échus aux cours de la période juridiquement protégée, o Sur l'attitude des parties, que d'une part, le bailleur fait preuve de mauvaise foi en refusant toute négociation, ne délivrant aucune proposition sérieuse sur le report de loyers et mettant en jeu, à la sortie de la crise, des commandements de payer et la clause pénale et que d'autre part, elle-même a fait preuve de bonne foi, ayant, de mai à août 2022, versé mensuellement au bailleur des sommes excédant le montant du loyer et tenté à maintes reprises d'entrer en négociation avec la société Somagip afin d'établir un échéancier. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. La procédure a été régulièrement dénoncée à la société générale, en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.

MOTIFS

DU JUGEMENT Sur la dette locative Sur l'exigibilité de la dette locative durant la période de fermeture administrative En l'espèce, il convient, à titre liminaire, de constater que les absences de paiement des loyers du 16 mars au 16 mai 2020 et du 30 octobre au 28 novembre de la même année coïncident avec les périodes de fermeture des commerces dits non essentiels, ces dernières étant mises en œuvre du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021. La société Elza soulève pour contester son obligation au paiement des loyers pendant cette période l'existence d'une perte de la chose louée, le manquement de son bailleur à son obligation de délivrance et une exception d'inexécution pour défaut de jouissance paisible, ainsi qu'un manquement du bailleur à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi. Sur la perte de la chose louée Selon l'article 1722 du code civil, "si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail". La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée. Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19,la société Somagip a maintenu les locaux loués à la disposition de la société Elza, dans le cadre de l'exécution du bail commercial liant les parties. Il n'existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d'exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu'elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l'a jugé la Cour de cassation dans de récents arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190). Le moyen soulevé de ce chef par la société Elza sera donc rejeté. Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et l'exception d'inexécution pour défaut de jouissance paisible Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité. Selon l'ancien article 1184 du même code, dont le principe est repris à l'article 1224 nouveau du code civil, la résiliation d'un contrat peut être prononcée par une décision de justice si le manquement d'une des parties est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles. La société locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par la société Somagip en exécution du bail les liant, lui permettent d'exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés. L'impossibilité d'exploiter dont se prévaut la société Elza du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire qui l'ont empêchée de recevoir du public ne résulte pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements. La société Elza est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période visée au commandement de payer, et ceci, qu'elle ait eu la possibilité ou non de mettre en place le mécanisme de « Click and Collect ». Sur la mauvaise foi Les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Elza n'ont pas suspendu l'exigibilité des loyers et s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles. Ainsi, quelle que soit l'attitude des parties et leur bonne ou mauvaise foi, l'exigibilité de la dette locative échue durant la période de fermeture administrative persiste, la mauvaise foi pouvant éventuellement être sanctionnée par l'octroi de dommages et intérêts mais ne dispensant pas le preneur de payer le loyer, obligation esentielle résultant du contrat de bail. Sous le bénéfice de l'ensemble de ces éléments, la société Elza sera déboutée de sa demande de dispense du paiement des loyers du 16 mars au 16 mai 2020 et du 30 octobre au 28 novembre 2020, dettes locatives d'un montant de 4.196,93 et 2.170,83 euros, soit un montant total de 6.367,76 euros, dont elle reste entièrement redevable. Sur la demande de diminution de la dette locative hors période de fermeture administrative La société Somagip fonde sa demande tendant à la réduction du loyer de 1/3 à compter du 11 mai 2020 sur le contexte de la crise sanitaire et l'absence de bonne foi qu'elle impute à la société Somagip; Sur ces points et comme déjà relevé supra, ni le contexte de crise liée à l'épidémie de Covid 19, ni la mauvaise foi alléguée de la bailleresse ne justifient une exonération, même partielle, du locataire quant à son obligation de régler les loyers. La société Elza sera donc déboutée de sa demande tendant à la réduction des loyers hors période de fermeture administrative, ainsi que de sa demande visant à obtenir le remboursement de la part du bailleur d'une somme de 22.337,44 euros pour les périodes autres que celles qui ont fait l'objet d'une fermeture administrative de mars 2020 à août 2021, soit une somme globale de 15.294,80 euros. Sur les sommes dues Aux termes de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat par les parties et notamment du décompte des sommes versées établi par la société Somagip que la dette locative s'élève, au 2 novembre 2022, à la somme 19.173,99 euros. Le bailleur rapporte de ce fait la preuve de sa créance et le preneur ne démontre corrélativement pas s'être acquitté de sa dette, étant entendu, ainsi que déjà rappelé supra, que quand bien même le preneur allègue la mauvaise foi du bailleur, celle-ci ne porte aucunement atteinte au droit de créance de ce dernier, droit lui étant substantiel. Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Somagip en condamnant la société Elza à lui payer la somme de 19.173,99 euros en principal au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 2 novembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020, date du commandement de payer pour ses causes (soit la somme de 15495,29 euros en principal) et à compter du présent jugement pour le surplus. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 28 septembre 2020, date de l'assignation valant première demande porteront eux-mêmes intérêts. La société Somagip réclame également la condamnation de la société Elza à lui payer la somme de 7.029,57 euros au titre de la clause pénale contractuelle correspondant à une majoration de trois mois de loyers et accessoires et impayés, demande à laquelle la preneuse s'oppose en invoquant les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et subsidiairement l'application de l'article 1231-5 du code civil. En vertu de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, les personnes mentionnées à l'article 1er - c'est-à-dire les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 - ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L.622-14 et L.641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. La période de gel des sanctions financières instaurée par cet article (clause pénale, intérêts contractuels, clause résolutoire) du 12 mars 2020 au 23 juin 2020, a cependant pris fin le 23 juin 2020 et en application des dispositions de l'ordonnance du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'état d'urgence les clauses pénales ont repris effet : * à compter du 23 août 2020, pour les clauses pénales pour lesquelles le délai d'exécution des obligations expirait entre le 12 mars et le 23 juin 2020 (loyers des 2ème et 3ème trimestres 2020 pour les loyers trimestriels payés d'avance et loyers des 1er et 2e trimestre 2020 pour les loyers payés à échoir), * à compter du 23 juin 2020 pour les clauses pénales qui avaient pris effet avant le 12 mars 2020. Il s'ensuit qu'au vu de la dette locative arrêtée ci dessus, la société Elza ne peut valablement invoquer les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 pour s'exonérer du montant de la clause pénale réclamée par la bailleresse. Pour autant, aux termes de l'article 1152 devenu 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, faute pour le créancier d'apporter le moindre élément pour corroborer l'existence d'un préjudice effectif et conséquent subi, ce dernier disposant d'ores et déjà d'une réparation du retard de paiement par l'application automatique des intérêts, le montant de la clause pénale réclamé apparaît manifestement excessif et justifie qu'il soit porté à une plus juste proportion à hauteur de la somme de 400 euros. Sur la demande de délais de la société Eliza Selon l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi. En l'espèce, la société Kinve ne produit aucun élément de solvabilité, notamment comptable, de nature à garantir le paiement des sommes dues au prêteur dans le délai légal de 24 mois, ni même permettant au tribunal d'apprécier sa situation financière. En l'état de l'ancienneté de la créance, de l'écoulement de la procédure dans le temps et en l'absence de toute justification d'un plan d'apurement en adéquation avec les dispositions légales précitées, sa demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée. Sur la résiliation du bail A titre liminaire, il sera relevé que comme l'a indiqué la société Elza dans ses écritures, le société Somagip sollicite de façon confuse dans ses conclusions la résiliation judiciaire du bail commercial la liant à la société Elza sur le fondement des articles L.145-41 et L.145-17 I §1 du code de commerce et des articles 1134, 1147, 1184 et 1728 anciens du code civil et 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants nouveaux du code civil. Le bailleur se fonde ainsi pour solliciter une résiliation judiciaire, notamment sur l'article du code de commerce relatif à l'acquisition de la clause résolutoire visée au sein d'un commandement de payer et sur celui relatif au refus de renouvellement pour motifs légitimes. Pour autant, le tribunal n'est saisi, aux termes du dispositif des conclusions de la bailleresse, que d'une demande visant à voir "prononcer la résiliation du bail", laquelle est exclusive d'une demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. En toute hypothèse s'agissant de l'application d'une telle clause, c'est à bon droit que la société Elza fait valoir que la bailleresse ne peut se fonder sur les deux commandements de payer délivrés le 8 septembre 2020 pour mettre un terme au bail puisqu'elle a assigné la preneuse moins d'un mois après leur délivrance, soit le 28 septembre 2020. En outre, il résulte de l'article 1225 du code civil que « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ». Elle doit dès lors être non équivoque, et une clause qui ne mentionne aucun délai ou aucunement la délivrance d'un commandement préalable à la résiliation s'interprète comme une clause de tolérance et un simple rappel de la faculté de résolution dont dispose les parties. Or en l'espèce, le commandement de payer qui vise la clause résolutoire délivré par la société SOMAGIP le 8 septembre 2020 mentionne expressément une clause du bail, intitulée « clause résolutoire », stipulant « qu'il est formellement convenu qu'aucune des conditions insérées au bail, tant manuscrites qu'imprimées ne pourra en aucun cas être réputée comminatoire mais au contraire qu'elles doivent être considérées comme clause de rigueur et recevoir leur pleine et entière exécution, sans quoi le présent bail n'aurait pas été conclu. La simple constatation du non-respect d'une de ces clauses entraînera la résiliation du bail et l'expulsion par voie de référé ». Cette clause qui ne mentionne aucun délai, et ne fait pas davantage mention d'un quelconque commandement préalable à la résiliation tend à faire échec aux dispositions de l'article L145-41 du code de commerce en ce que le locataire ne sait pas, à sa lecture, qu'aucune résiliation ne peut intervenir sans mise en demeure préalable. Une telle clause doit donc être déclarée non écrite. De ce fait, le commandement de payer en litige ne peut fonder l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle. S'agissant de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, selon l'ancien article 1184 du code civil , dont le principe est repris à l'article 1224 du même code, la résiliation d'un contrat peut être prononcée par une décision de justice si le manquement d'une des parties est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles En l'espèce, la bailleresse reproche à la société Elza les impayés de loyers et le fait d'avoir sous loué les locaux objets du bail. La société Elza s'oppose à la notion de sous-location, soutenant qu'elle n'a fait que domicilier deux sociétés, ce qui n'est pas interdit par le contrat de bail liant les parties. En vertu de l'article L.145-31 du code de commerce, toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail. En l'espèce, le bail, qui fait la loi des parties, stipule qu'il est « personnel à M. [D] [O] [ancien preneur] qui ne pourra en aucun cas sous louer tout ou partie, ni céder ce dernier à titre gratuit ou onéreux, si ce n'est à son successeur, dans son propre commerce et avec l'autorisation écrite du bailleur ». Il précise que « la dérogation à cette clause du présent bail entrainera l'expulsion du locataire ». La société Elza, qui vient aux droits aux droits de [D] [O] par acte de cession du 18 novembre 2010, ne peut valablement soutenir que cette clause ne lui est pas opposable dès lors que la société est partie au bail depuis cette date. Le bail liant les parties interdit donc toute sous-location contractée par le locataire, à peine, pour ce dernier, de manquer à ses obligations et se voir appliquer les sanctions stipulées, ce qui n'est pas contesté par la société locataire, laquelle soutient qu'il n'existe pas en l'espèce de sous-location mais une simple domiciliation. Il constant que la domiciliation d'une société peut ne pas être une sous-location. L'article L.123-10 du code de commerce prévoit que la domiciliation d'une entreprise peut s'effectuer « dans les locaux occupés en commun par plusieurs entreprises » ; cette domiciliation est un contrat d'entreprise en vertu duquel la fourniture des locaux ne doit être qu'accessoire par rapport aux autres prestations complémentaires fournies par le locataire ; la disposition de ces locaux est limitée, leur usage peut l'être également et aucun changement d'affectation ne découle de ladite opération. En l'espèce, la société Elza a sollicité auprès de la bailleresse, le 12 août 2020, l'autorisation de « sous-louer » le local à une société de courtage d'assurance, ce à quoi la bailleresse s'est opposée. Il résulte des pièces versées aux débats que deux sociétés ont transféré leur siège social à l'adresse du bail; à savoir l'EURL Prime Holding, société de courtage d'assurance dirigée par M. [U] et la SARL Assur'Holding, dont l'activité est celle d'Holding animatrice, prestations de conseil au profit de particuliers et de toutes entreprises. Pour autant, il n'est pas justifié par la bailleresse que ces transferts ont donné lieu à une sous-location et non à une simple domiciliation comme le soutient la société Elza, étant entendu que le procès-verbal de constat d'huissier établi en février 2022 ne fait état d'aucune autre activité dans les locaux que celle autorisée par le bail. Dès lors, la résiliation du bail ne saurait être justifiée au regard de ce premier manquement mis en avant par la société Somagip. En revanche, la persistance avérée de la dette locative, s'élevant au 2 novembre 2022, soit après la crise sanitaire, à la somme 19.173,99 euros constitue une inexécution contractuelle grave, particulièrement préjudiciable à la société Somagip, société familiale qui n'a pas vocation à être le prêteur de la société preneuse, ni à subir dans le temps les conséquences des difficultés financières alléguées par celle-ci. Il sera donc fait droit à la demande de la société Somagip tendant à la résiliation judiciaire du bail. Sur les suites de la résiliation La société Elza n'ayant plus le titre de locataire compte tenu du prononcé de la résiliation du bail, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les trente jours de la signification du présent jugement ; ceci sans qu'il soit besoin de prononcer une astreinte en l'espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement. Par ailleurs, la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion sera ordonnée, dans les termes fixés au présent dispositif. Celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, la société Elza, occupante des lieux loués sans droit ni titre sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du présent jugement et jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle sera fixée au montant du loyer mensuel charges et taxes en sus. Sur les autres demandes La société Elza, qui succombe, supportera la charge des dépens étant précisé que les dépens étant légalement définis, il n'y a pas lieu de rappeler ce que ceux ci comprendront en l'espèce, pas plus qu'il n'y a lieu de statuer sur des frais d'exécution futurs. Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l'équité à payer à la société Somagip la somme de 2000 euros. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Déboute la société Elza de ses demandes de dispense du paiement des loyers du 16 mars 2020 au 16 mai 2020 pour 4.196,93 euros et du 30 octobre au 28 novembre 2020 pour 2.170,83 euros ainsi que de sa demande en réduction de loyer pour toute la période hors fermeture administrative, Déboute la société Elza de ses demandes en remboursement par la société Marseillaise de Gestion, d'Investissement et de Participation de la somme de 15.294,80 euros au titre des périodes de fermeture administrative du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 28 novembre 2020 et également pour toute la période hors confinement, Condamne la société Elza à payer à la société Marseillaise de Gestion, d'Investissement et de Participation la somme de 19.173,99 euros en principal au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 2 novembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre sur la somme de 15495,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, Condamne la société Elza à payer à la société Marseillaise de Gestion, d'Investissement et de Participation la somme de 400 euros au titre de la clause pénale contractuelle, Dit que les intérêts échus pour une année entière à compter du 28 septembre 2020 porteront eux-mêmes intérêts, Rejette la demande de délais de paiement de la société Elza, Déclare non écrite la clause du bail liant la société Elza et la société Marseillaise de Gestion, d'Investissement et de Participation intitulée « clause résolutoire », stipulant "qu'il est formellement convenu qu'aucune des conditions insérées au bail, tant manuscrites qu'imprimées ne pourra en aucun cas être réputée comminatoire mais au contraire qu'elles doivent être considérées comme clause de rigueur et recevoir leur pleine et entière exécution, sans quoi le présent bail n'aurait pas été conclu. La simple constatation du non-respect d'une de ces clauses entrainera la résiliation du bail et l'expulsion par voie de référé" Prononce la résiliation judiciaire, à compter du prononcé de la présente décision, du contrat de bail conclu entre la société Marseillaise de gestion, d'Investissement et de Participation et la société Elza portant sur les locaux situés [Adresse 3], Dit qu'à défaut de départ volontaire de la société Elza passé le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement, la société Marseillaise de gestion, d'Investissement et de Participation pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne la société Elza à payer à la société Marseillaise de gestion, d'Investissement et de Participation à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges, Condamne la société Elza à payer à la société Marseillaise de gestion, d'Investissement et de Participation, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Elza aux entiers dépens, Rejette toute autre demande plus ample des parties, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME