Tribunal judiciaire de Paris, 30 juin 2026, 24/09829

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 24/09829 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5POQ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 30 Juin 2026 DEMANDERESSE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE POTEAU IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Olivier PLACKTOR, du Cabinet PLACKTOR AVOCATS avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D2036 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA LAXE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, vestiaire PC19 * * * Décision du 30 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 24/09829 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5POQ COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente Madame Alexandra GOUIN, Juge assistées de Madame Lénaig BLANCHO, Greffière, à l'audience de plaidoiries et de Madame Francine MEDINA, Greffière, lors de la mise à disposition., DÉBATS A l'audience du 25 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame BRANLY_COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort * * * EXPOSE DU LITIGE La SCI POTEAU IMMOBILIER est propriétaire de trois appartements constituant les lots n°3, 8 et 18 et de trois caves constituant les lots n°30, 31 et 40 situé [Adresse 4]. Par acte du 31 juillet 2024, la SCI POTEAU IMMOBILIER a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir principalement l'annulation des résolutions n°17 et 19b de l'assemblée générale du 21 juin 2024. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, et au visa de l'article 42 de la loi du 10 Juillet 1965, et de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la SCI POTEAU IMMOBILIER demande au tribunal de : « • Déclarer la SCI POTEAU IMMOBILIER recevable et bien fondée en son action ; • Constater l'irrégularité et la tardiveté de la convocation adressée à la SCI POTEAU IMMOBILIER ; • Constater l'irrégularité de la résolution n°17 et conséquemment celle de la résolution 19b de l'assemblée générale du 21 juin 2024 ; • Prononcer en conséquence l'annulation desdites résolutions ; • Interdire, à titre conservatoire, jusqu'à ce que l'assemblée ait à nouveau statué sur ces résolutions, d'entreprendre tous travaux en exécution de la résolution n° 17 et de la résolution n°19.b ; • A défaut, ordonner la remise en l'état des parties communes et la démolition de toute construction opérée en exécution de la résolution 17 susvisée ; • Rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir; • Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; • Condamner le défendeur aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Olivier PLACKTOR, conformément à l'article 699 du Nouveau code de procédure civile ; • Dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 Juillet 1965 ». Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 février 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « Débouter la SCI POTEAU IMMOBILIER de toutes ses demandes et prétentions Condamner la SCI POTEAU IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à PARIS la somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamner la SCI POTEAU IMMOBILIER aux entiers dépens ». Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 14 octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 mars 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION 1 - Sur l'annulation des résolutions 17 et 19b de l'assemblée générale du 21 juin 2024 Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale, et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale. En revanche, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d'invoquer l'inobservation des formalités de convocation et de tenue de l'assemblée générale pour solliciter l'annulation des seules décisions à l'adoption desquelles il s'est opposé. L'article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en son premier alinéa que « le délai prévu au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (…) ». En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale querellée que la SCI Poteau immobilier a voté contre les résolutions 17 et 19b, et que son action a été engagée dans les délais impartis, de sorte que l'action en contestation de ces deux résolutions est recevable. En l'espèce, la SCI Poteau immobilier demande l'annulation des deux résolutions litigieuses faute d'avoir été convoquée dans le délai légal de 21 jours à la bonne adresse, et sans avoir à prouver l'existence d'un grief. Elle explique que la convocation lui a été adressée par le biais de son ancien gestionnaire, le cabinet [O], et ce malgré deux courriels des 27 janvier et 23 juin 2023, informant le syndic du changement de gestionnaire et fournissant l'ensemble de ses coordonnées ; qu'elle a pu, malgré la convocation tardive, faire parvenir un courrier en date du 13 juin 2024 pour voter par correspondance contre la résolution 17 visant à autoriser l'un des copropriétaires, Monsieur [U] [Z], à faire construire une véranda dans la cour commune ; que la résolution porte sur un projet incomplet ; que la construction envisagée par Monsieur [U] n'est ni légère ni démontable mais pérenne, ancrée dans les parties communes, de sorte qu'elle nécessite un vote selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 avec un changement du règlement de copropriété ; que la résolution 17 s'apparente à une cession de parties communes sans contrepartie ; que la résolution 19b est indissociable de la résolution 17 de sorte qu'elles doivent suivre le même sort. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande expliquant avoir adressé une convocation le 31 mai 2024 par lettre recommandée électronique, à la dernière adresse connue indiquée au syndic ; que ce n'est que le 3 juin 2024 que la SCI Poteau immobilier a fait état d'un changement d'adresse soit postérieurement à l'envoi de la convocation ; que le projet relatif à la véranda porte sur une construction légère et démontable comme en attestent les documents joints à la convocation, ne conférant aucun droit réel sur les parties communes, sans nécessité de permis de construire ; qu'une contrepartie au projet est bien prévue puisque Monsieur [U] prendra à sa charge les travaux de remplacement des canalisations des eaux usées du R+2 au R+6, chiffrés à 33.445,20 euros ; et que l'éventuelle annulation de la résolution 17 ne reviendrait pas au vote favorable de la résolution19b et à la réalisation des travaux. Aux termes de l'article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ». Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Il est constant que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et non sur le copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d'ordre public de l'article 9 du décret du 17 mars 1967. Le délai prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 précité présente un caractère impératif de sorte que le règlement de copropriété ne peut le réduire en contrevenant à ces dispositions d'ordre public. Il s'agit d'un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, ce dont il résulte que le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée générale, sans qu'il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s'en prévaut, de justifier d'un grief causé par l'envoi tardif de la convocation Le non-respect du délai impératif prévu par l'article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 est sanctionné par la nullité des décisions de l'assemblée générale. L'article 64 du décret susmentionné dispose que « les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique : 1° Soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques articles R 53 à R53-4 du codes des postes et communications électroniques ; 2° Soit au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9. Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire d'un envoi électronique ». Selon l'article 65 du même décret, chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il n'a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-1 sont valablement faites à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet. Le règlement de copropriété en page 34 stipule que s'agissant des convocations à l'assemblée générale, elles « sont adressées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remises contre récépissé, au moins quinze jours avant la date prévue[…] ». Il est établi par le justificatif de remise du courrier versé aux débats que la convocation à l'assemblée générale du 21 juin 2024 a été adressée à la SCI Poteau immobilier par lettre recommandée électronique le 31 mai 2024, à l'adresse du cabinet [O]. Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des courriels échangés entre le syndic et la SCI Poteau immobilier en janvier et juin 2023, qui ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires, que la SCI Poteau immobilier a expressément indiqué d'une part que le cabinet [O] n'était plus en charge de la gestion de ses lots dès le 27 janvier 2023; et d'autre part que la société Citya-Sotto était son nouveau gestionnaire de biens depuis janvier 2023, société à qui devait être adressée l'ensemble des courriers dont les convocations aux assemblées générales, précisant l'adresse postale de ladite société, et non son adresse électronique. Dès lors, alors que dès 2023 le syndic avait été clairement informé du changement de gestionnaire de biens, s'agissant des lots appartenant à la SCI Poteau immobilier, et des nouvelles modalités d'envoi notamment des convocations des assemblées générales, le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement lui envoyer la convocation de l'assemblée générale du 21 juin 2024, soit plus d'un an après, à l'adresse électronique de son ancien gestionnaire de biens. Dès lors, l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale du 21 juin 2021 est suffisamment établie, sans qu'il soit nécessaire d'établir un grief. En conséquence, la SCI Poteau immobilier limitant sa demande d'annulation aux seules résolutions n° 17 et 19b, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité soulevés en demande, les résolutions querellées seront annulées. 2- Sur les demandes relatives aux travaux En l'espèce, la SCI Poteau immobilier demande à titre conservatoire d'interdire tous travaux en exécution des résolutions litigieuses et à défaut d'ordonner la remise en état des parties communes. Elle explique que Monsieur [U] n'ayant pas engagé ces travaux il appartient au syndicat des copropriétaires de veiller au respect du règlement de copropriété et des décisions de justice. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande, les travaux n'ayant pas été engagés et l'autorisation de travaux initialement votée en assemblée générale ayant été délivrée à Monsieur [U], le syndicat des copropriétaires n'ayant pas vocation à les engager. Force est de relever que la SCI Poteau immobilier ne justifie ni en droit ni en fait la nécessité de prononcer une mesure conservatoire d'interdiction, en prévision de manquements, hypothétiques, au règlement de copropriété ou à la présente décision de justice. Il en est de même s'agissant de la demande de remise en état. En conséquence, les demandes d'interdiction à titre conservatoire et de remise en état sur ce point seront rejetées. 3- Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires, partie succombant à la demande principale, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Olivier Placktor. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI Poteau immobilier la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre. Le sens du présent jugement commande par ailleurs de dispenser le demandeur de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, Annule les résolutions 17 et 19b de l'assemblée générale du 21 juin 2024 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Olivier Placktor ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI Poteau immobilier la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ; Dit que la SCI POTEAU IMMOBILIER est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; Déboute les parties de leurs plus amples demandes Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 30 Juin 2026 Le Greffier Le Président