Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 15 mai 2026, 25/01614

Tribunal Judiciaire [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 1] Minute : N° RG 25/01614 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MBW JUGEMENT DU : 15 Mai 2026 Société FLANDRE OPALE HABITAT C/ [C] [J] [Z] [W] REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français JUGEMENT DU 15 Mai 2026 Jugement rendu le 15 Mai 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ; DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR Société FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER substitué par Me Frédérique JACQUART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER ET : DÉFENDEURS M. [C] [J] né le 06 Avril 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4] non comparant Mme [Z] [W] née le 04 Août 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] Comparant DÉBATS : 12 Mars 2026 PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01614 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MBW et plaidée à l'audience publique du 12 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Mai 2026, les parties étant avisées ; Et après délibéré : PRESENTATION DU LITIGE Aux termes d'un acte notarié dressé le 11 juin 2022 la SA Flandre Opale Habitat a conclu avec M. [C] [J] et Mme [Z] [W] un contrat de location accession à la propriété portant sur un une maison à usage d'habitation située [Adresse 6] à [Localité 3] moyennant un prix de 176 500,00 euros et prévoyant le transfert à titre onéreux aux accédants de la jouissance des biens et droits immobiliers pendant une durée maximale de trois années à compter de la livraison de l'immeuble intervenue le 11 juin 2022 moyennant une redevance mensuelle de 602,00 euros. Par lettre simple datée du 20 avril 2025 dont la SA Flandre Opale Habitat a accusé réception le 02 juin suivant, M. [C] [J] et Mme [Z] [W] ont informé cette dernière qu'ils entendaient mettre un terme au contrat et qu'ils souhaitaient être relogés par celle-ci. Par acte de commissaire de justice notifié le 04 juillet 2025, la SA Flandre Opale Habitat a fait délivrer à M. [C] [J] et à Mme [Z] [W] un commandement de payer la somme de 6930,00 euros au titre des sommes dues en vertu du contrat de location accession arrêté au 30 juin 2025 Par acte de commissaire de justice signifié le 07 juillet 2025, la SA Flandre Opale Habitat à fait sommation aux défendeurs de quitter les lieux et de restituer le logement pour le 31 juillet 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la SA Flandre Opale Habitat a fait citer M. [C] [J] et Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui demandant sous le rappel de l'exécution provisoire et au visa des articles 1 et 9 de la loi du 12 juillet 1984, 1217 et 1231 du code civil, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat, en vertu des articles 1224 et suivants du code civil et dire le contrat résolu ; - à défaut prononcer la résiliation du contrat ; - déclarer M. [C] [J] et Mme [Z] [W] occupants sans droit ni titre ; - ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux qu'ils occupent indûment et appartenant à la requérante, au besoin avec le concours de la force publique ; - les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant de la fraction « A » prévue au contrat, soit la somme de 602,00 euros par mois, jusqu'à la libération effective des lieux ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 6232,40 euros, sauf mémoire, au titre des arriérés de loyers et charges à la date du 12 septembre 2025 ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3500,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; - les condamner solidairement au paiement des entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. La SA Flandre Opale Habitat expose qu'en vertu de l'article 9 de la loi du 12 juillet 1984, lorsque le contrat de location accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession ; Qu'en l'espèce les défendeurs se sont maintenus dans les lieux sans lever l'option de telle sorte qu'elle entend se prévaloir de la clause de résiliation et solliciter l'expulsion de M. [C] [J] et de Mme [Z] [W]. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 08 janvier 2026 et renvoyée à la demande au moins de l'une des parties à celle du 12 mars 2026 où elle a été retenue. La SA Flandre Opale Habitat, représentée par son conseil, se référant oralement à son assignation, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 6681,00 euros. Elle ne s'oppose pas à un échelonnement de la dette sur 24 mois sous réserve que Mme [Z] [W] quitte les lieux. Mme [Z] [W], comparante, précise qu'elle dispose d'un contrat de travail à durée indéterminée de seulement 25 heures ce qui ne lui procure pas assez de ressources ; Qu'elle doit percevoir d'ici trois semaines la somme de 9000,00 euros qui lui permettra de payer la totalité de la dette ; Qu'elle a fait une demande HLM, qu'elle aura quitté les lieux d'ici trois mois et demande des délais pour cela. M. [C] [J], régulièrement cité à sa personne n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2026 et prorogée au 15 mai suivant, la première date étant un jour férié.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité : Aux termes de l'article 1 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de cette loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux par le versement de redevances, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé. Il en résulte que les disposition protectrices de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables à la convention du 11 juin 2022 liant les parties qui vise non à organiser les relations locatives mais à permettre l'acquisition de la propriété d'un bien. En conséquence les demandes de la SA Flandre Opale Habitat sont recevables en l'état, sans autres formalités, et seront jugées comme telles. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce l'article 27 du contrat conclu entre les parties précise qu'en cas de non-paiement de l'une quelconque des sommes dues par l'accédant au titre de la redevance ou des charges, le contrat est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet. En l'occurrence il est constant que les causes du commandement de payer du 04 juillet 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel et qu'au demeurant les accédants n'ont pas levé l'option pour obtenir le transfert de propriété dans les trois ans de la souscription du contrat. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit de la convention de location-accession au terme de ce commandement de payer soit à compter du 05 août 2025. Sur la demande d'expulsion : Il résulte de l'article 9 de la loi du 12 juillet 1984 que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux sauf stipulations contraires du contrat de location-accession. En l'espèce il résulte d'un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 31 juillet 2025 que les lieux n'ont pas été libérés par les défendeurs de telle sorte qu'il échet d'en ordonner leur expulsion. Sur la demande d'une indemnité d'occupation : Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au vendeur il convient de condamner les défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la fraction « A » prévue au contrat, soit la somme de 602,00 euros jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement de la somme de 6681,00 euros : Il résulte de l'article 14 du contrat de location-accession auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que l'accédant s'est obligé de payer une redevance mensuelle aux termes convenus. Par ailleurs, selon de l'article 1315 du code civil il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation. Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de location-accession du 11 juin 2022, le commandement de payer du 04 juillet 2025 et un arrêté de compte au 28 février 2026. Au vu de ces justificatifs et en l'absence de contestation des défendeurs M. [C] [J] et à Mme [Z] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 6681,00 euros au titre des redevances (fractions A et B) impayées au 28 février 2026. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts aux taux légal à compter de la date du présent jugement. Le tribunal rappelle que conformément aux dispositions de l'article 38 du contrat de location-accession les sommes versées par l'accédant, correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix d'acquisition du logement et appelée « B », doivent lui être remboursées par la SA Flandre Opale Habitat dans un délai maximum de trois mois après son départ déduction faite des éventuelles retenues prévues à l'article 40 de la convention. Sur la demande de dommages et intérêts : Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Sur le fondement de ces dispositions la SA Flandre Opale Habitat sollicite le paiement de la somme de 3500,00 euros en faisant valoir que par le comportement des accédants la vente est empêchée, qu'une procédure d'expulsion pouvant être longue et couteuse doit être engagée et qu'après la libération des lieux le bien doit être réattribué. Il demeure cependant que l'indemnisation des conséquences du comportement des accédants est contractuellement prévue aux articles 40 et 41 du contrat de location-accession et que s'agissant des frais de procédure ils peuvent, s'ils apparaissent inéquitables, être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civiles, par ailleurs sollicités par la demanderesse. En conséquence la demande de dommages et intérêts de la SA Flandre Opale Habitat est rejetée. Sur la demande de délai pour quitter les lieux : Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. En l'espèce Mme [Z] [W] demande un délai pour quitter les lieux en précisant avoir fait une demande de relogement auprès d'un bailleur social et pouvoir quitter les lieux dans un délai de trois mois. Cette demande, raisonnable dans la durée, est de nature à assurer à Mme [Z] [W], qui a des charges de famille, un relogement dans des conditions normales. Elle sera en conséquence accueillie. Sur les autres demandes : Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que M. [C] [J] et Mme [Z] [W], succombant à l'instance, supporteront la charge des dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1500,00 euros de la SA Flandre Opale Habitat au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE la SA Flandre Opale Habitat recevable en ses demandes ; CONSTATE la résiliation de plein droit de la convention de location-accession du 11 juin 2022 à compter du 05 août 2025. ORDONNE à M. [C] [J] et à Mme [Z] [W] de quitter les lieux dans le délais de trois mois de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELLE alors que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un nouveau délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [Z] [W] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 6681,00 euros au titre des redevances (fractions A et B) impayées au 28 février 2026 ; RAPPELLE que les sommes versées par l'accédant, correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix d'acquisition du logement et appelée « B », doivent lui être remboursées par la SA Flandre Opale Habitat dans un délai maximum de trois mois après son départ ; CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [Z] [W] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 602,00 euros par mois, à compter du 05 août 2025 jusqu'à la date de libération effective du logement ; REJETTE la demande en paiement de la somme de 3500,00 euros de la SA Flandre Opale Habitat à titre de dommages et intérêts et l'en déboute ; CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [Z] [W] aux dépens ; REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de la SA Flandre Opale Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'en déboute ; RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,