Cour administrative d'appel de Versailles, 1ère Chambre, 28 septembre 2006, 03VE04258

Vu l'ordonnance

en date du 16 août 2004, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles le 1er septembre 2004, par laquelle le président de la Cour administrative d'appel de Paris a, en application du décret n°2004-585 du 22 juin 2004 portant création d'une cour administrative d'appel à Versailles et modifiant les articles R. 221-3, R. 221-4, R. 221-7 et R. 221-8 du code de justice administrative, transmis à la Cour administrative d'appel de Versailles le recours présenté par le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE ; Vu ledit recours, enregistré au greffe de la Cour administrative d'appel de Paris le 7 novembre 2003 par télécopie et le 12 novembre en original, sous le n° 03PA04258, présenté le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE ; Le ministre demande à la Cour : 1°) d'annuler les articles 1 et 2 du jugement n° 0005765-0005769-0201760-0201908-0204256 en date du 7 juillet 2003 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a accordé la décharge partielle des cotisations de taxe professionnelle auxquelles la SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » a été assujettie au titre des années 1998 à 2002 dans les rôles de la commune de Saint-Cyr l'Ecole et l'a condamnée à lui verser 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 2°) de remettre à la charge de la SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » ces cotisations ; 3°) de réformer le jugement attaqué en ce sens ; Le ministre soutient que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que le local type n° 61 pouvait servir de terme de comparaison pour l'évaluation de l'établissement en cause ; que, construit pour partie en 1940 et 1960, sa surface réelle est de 566 mètres carrés, dont 290 mètres carrés de chambres ; que l'hôtel « Première Classe » a été construit quant à lui en 1994 et sa surface, parking inclus, s'élève à 1 494 m² ; qu'il comporte 456 m² de parking ; que 74 % du bâtiment sont dévolus à l'usage d'hôtel (48 % pour le local type n° 61) ; qu'au vu de ces différences le local type n° 61 ne peut être retenu dans le cadre de la procédure de comparaison définie par l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il fallait dès lors rechercher un terme de comparaison dans les communes avoisinantes susceptibles de répondre aux caractéristiques du local à évaluer ; que l'hôtel « Formule 1 » figurant comme local-type du procès verbal de la commune de Plaisir présente un équipement hôtelier comparable et comporte un tarif de 120 francs le m² pondéré ; que pour tenir compte de la différence de population entre les deux communes, un abattement de 20 % est appliqué, même si la situation de l'hôtel de Saint-Cyr-l'Ecole est plus avantageuse que celle du « Formule 1 » de Plaisir ; que la valeur locative de l'hôtel « Première classe » de Saint-Cyr-l'Ecole doit être ainsi calculée à partir d'un tarif de 100 francs (15,24 euros) le mètre carré pondéré ; que si la Cour reconnaît le bien-fondé de l'appel, il lui est demandé d'annuler la condamnation de l'Etat au paiement des frais irrépétibles ; ……………………………………………………………………………………………….. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 septembre 2006 : - le rapport de M. Brumeaux, premier conseiller ; - et les conclusions de Mme Le Montagner, commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'

aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable à l'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » et qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : La valeur locative cadastrale des biens (…) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ; Considérant que la valeur locative de l'hôtel « Première Classe » situé sur la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, dont la SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » est propriétaire, a été fixée par le jugement attaqué à 18 francs le mètre carré, les premiers juges ayant retenu comme référence, en application de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local type n° 61 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Cyr ; Considérant qu'il résulte cependant de l'instruction que ce local retenu comme terme de comparaison est un hôtel traditionnel construit en 1940, modifié en 1960, d'une surface pondérée de 356 mètres carrés ; qu'il comporte deux étoiles, propose des prix de nuitée à 60 euros, alors que l'hôtel « Premier Classe », qui n'a pas d'étoile, a été construit en 1994, dispose d'une surface pondérée de 878 mètres carrés et d'un parking de 455 mètres carrés ; qu'il présente un prix de nuitée à 24 euros ; que dès lors le ministre est fondé à soutenir que le local type n° 61 retenu ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer, lequel, sous l'enseigne « Première Classe », fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que le procès-verbal de révision des évaluations cadastrales de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ne comporte pas d'autres locaux types susceptibles d'être retenus, dans les conditions conformes aux dispositions précitées, comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'hôtel « Première Classe » appartenant à la société défenderesse ; qu'à défaut d'un tel immeuble sur le territoire communal, les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ne font pas obstacle à ce que l'administration recherche comme base de comparaison un local type similaire situé dans une autre commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune d'implantation de l'hôtel litigieux ; que le terme de comparaison proposé est un hôtel « Formule 1 » référencé comme local type n° 36 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Plaisir et dont la société SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » a admis les nombreuses similitudes avec l'établissement à évaluer ; que la valeur locative de ce local a été arrêtée à 45 francs (6,86 euros) le mètre carré ; que si les communes de Saint-Cyr-l'Ecole et de Plaisir présentent une situation analogue au regard de leur activité économique, leur différence en termes de populations justifie qu'un ajustement soit pratiqué sur la valeur locative unitaire de l'immeuble litigieux en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts précité ; qu'il y a lieu dès lors de pratiquer un abattement de 20 % sur la valeur locative du local de référence ; qu'ainsi la valeur locative de l'immeuble litigieux doit être fixée à 36 francs (5,49 euros) le mètre carré ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il convient de remettre à la charge de la SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » une taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 1998 à 2002 sur la commune de Saint-Cyr l'Ecole résultant des bases de calcul indiquées ci-dessus ; qu'il y a lieu de réformer le jugement attaqué en ce sens, et par voie de conséquence, d'annuler son article 4 condamnant le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE à verser à la société défenderesse 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de rejeter les conclusions de la société SNC« Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » fondées sur les mêmes dispositions ;

DECIDE :

Article 1er : Pour la détermination de la base de taxe foncière sur les propriétés bâties due par la société SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » au titre des années 1998 à 2002, la valeur locative de l'hôtel « Première Classe » de Saint-Cyr-l'Ecole est fixée à 36 francs (5,49 euros) le mètre carré. Article 2 : La différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre des années 1998 à 2002 résultant du jugement attaqué et celui qui résulte des bases d'imposition définies à l'article 1er est remise à la charge de la société SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels ». Article 3 : Le jugement n° 0005765-0005769-0201760-0201908-0204256 en date du 7 juillet 2003 du Tribunal administratif de Versailles est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : L'article 4 du jugement attaqué condamnant l'Etat à verser à la société SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » la somme de 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative est annulé. Article 5 : les conclusions de la société SNC « Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hotels » présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 03VE04258 2