Cour d'appel de Paris, 4 décembre 2023, 23/07116

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10

ARRÊT

DU 04 DECEMBRE 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07116 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPEC Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mars 2023 -Juge de la mise en état de CRETEIL - RG n° 22/00250 APPELANT M. [B] [E] [Adresse 1] - [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 INTIME S.A.S. EDELIS, anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, Prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 3] immatriculée au RCS de de CRETEIL sous le numéro 338 434 152 Représentée par Me Michael GABAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC95 Assistée de Me Stéphane VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 30 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre, Marine BILLIAERT, Vice-Présidente placée, Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marine BILLIAERT, Vice-Présidente placée, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Damien GOVINDARETTY ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signée par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Le 24 octobre 2003, par l'intermédiaire de la société Financea Conseil, Monsieur [B] [E] a signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé dans la résidence [Adresse 7] (80), pour un montant de 118 000 euros TTC, auprès de la société 4M, devenue Akerys Promotion, actuellement la S.A.S. Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier lui permettant notamment de défiscaliser les revenus de ce bien. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu le 28 avril 2004. Le bien a été livré le 6 avril 2005 et le premier contrat de bail a été signé le 7 octobre 2005, prenant effet le même jour. Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 118 000 euros consenti par la BNP Paribas. Le 6 janvier 2022, Monsieur [E] a assigné la société Edelis devant le tribunal judiciaire de Créteil, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil. Dans le cadre de cette instance, la société Edelis a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription. Par ordonnance en date du 17 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a : - déclaré les demandes irrecevables comme prescrites, - condamné Monsieur [E] aux dépens qui seront recouvrés par Maître Michael Gabay conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [E] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes autres demandes des parties. Le 14 avril 2023, Monsieur [E] a interjeté appel de cette ordonnance. Par conclusions signifiées le 22 mai 2023, Monsieur [E], au visa de l'article 2224 du code civil, demande à la cour de : - d'infirmer l'ordonnance entreprise, - de dire et juger que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 02 août 2017, - de dire et juger que son action introduite par exploit d'huissier du 6 janvier 2022 est recevable et ne se heurte à aucune prescription, - de réserver les dépens d'appel. Par conclusions signifiées le 20 juin 2023, la société Edelis demande à la cour au visa des articles 2224 et 1240 du code civil de : - confirmer l'ordonnance du 17 mars 2023 en toutes ses dispositions, - déclarer prescrites et irrecevables les demandes de Monsieur [E], - condamner Monsieur [E] à payer à la société Edelis la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter Monsieur [E] de l'ensemble de ses demandes, - le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Michael Gabay, avocat sur son affirmation de droit.

SUR CE,

1/ Sur la prescription Exposés des moyens : Monsieur [E] soutient que son action n'est pas prescrite puisque le point de départ de l'action en responsabilité doit être fixé à la date de réalisation du dommage ou la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Il indique qu'il a été victime d'un manquement aux obligations d'information et devoir de conseil qu'il aurait dû recevoir. Il expose qu'en effet, son investissement était une opération financière complexe de long terme ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôt procurées par le dispositif d'incitation fiscale Robien avec en complément un effort d'épargne mensuel, destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location le remboursement du prêt et la réalisation d'un capital supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital. Il estime que la société Financéa Conseil a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en lui remettant, sans aucune mise en garde, une étude exclusivement avantageuse fondée sur des données purement théoriques. Il conclut en conséquence que le point de départ de la prescription de son action doit être fixée au plus tôt au 2 août 2017, date de l'avis de valeur qui lui a été communiqué et à laquelle, à deux mois seulement du terme de l'engagement de location, il a pris connaissance de l'existence de son préjudice à la réalisation certaine. La société Edelis fait valoir que l'action de Monsieur [E] est prescrite puisque le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la signature de son contrat. Elle indique que Monsieur [E] n'établit pas qu'il y avait une surévaluation du prix au moment de le vente, qui par ailleurs correspondait au marché de l'année 2004. S'agissant du prix établi en 2017, la société Edelis, fait observer que le prix de vente proposé était parfaitement conforme aux prix du marché comme cela ressort de la cote annuelle des valeurs Callon. Elle ajoute qu'en toute hypothèse, la baisse de valeur faisait partie des risques que Monsieur [E] ne pouvait ignorer. Elle conteste son argument selon lequel il s'agissait d'une « opération complexe de long terme » puisqu'elle estime que Monsieur [E] a, avant tout, acquis un bien immobilier. Enfin, la société Edelis ajoute que l'étude financière prévoyait une projection sur une période de 10 ans après la livraison du bien, soit jusqu'au 6 avril 2015 et que c'est à cette période qu'il aurait dû s'interroger sur les résultats de son investissement. Réponse de la cour : En application de l'article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». C'est à juste titre que le juge de la mise en état a rappelé qu'il ressort du II de l'article 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, que les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Monsieur [E] estime que le point de départ du délai de son action doit être fixé au 2 août 2017 moment où il a reçu l'estimation de son bien immobilier (entre 70 000 et 75 000 euros) et pris connaissance de la surévaluation du prix d'acquisition de celui-ci. Toutefois, il convient de rappeler que Monsieur [E] a acquis ce bien immobilier en l'état futur d'achèvement suite au contrat préliminaire en date du 24 octobre 2003 pour un montant de 118 000 euros. Tel que prévu par l'article 11 du contrat préliminaire, il bénéficiait d'un délai de rétractation de 7 jours. En outre, il ressort de la pièce n° 8 de l'appelant que l'acte authentique de vente a eu lieu le 28 avril 2004. Il appartenait à Monsieur [E] de s'informer de la valeur exacte du bien. En effet, c'est à cette date qu'il aurait pu établir l'existence d'une surévaluation du prix d'acquisition et donc de son dommage. En sollicitant une estimation de son bien immobilier en 2017, en vue de sa vente, Monsieur [E] ne peut caractériser l'existence d'une surévaluation du prix d'acquisition, le marché immobilier ayant pu fortement fluctuer entre 2004 et 2017. C'est donc à juste titre que le juge de la mise en état a retenu que l'action de Monsieur [E] était prescrite lors de l'engagement de son action, le 6 janvier 2022, le point de départ de son action étant fixé du jour de l'acte authentique de vente, soit en l'espèce le 28 avril 2004. L'ordonnance querellée sera donc confirmée. 2/ Sur les frais du procès Partie perdante au procès, Monsieur [E] sera condamné aux dépens d'appel, en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile, ainsi qu'à payer la somme de 2500 euros à la société Edelis au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, CONFIRME l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 17 mars 2023 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [B] [E] à verser à la S.A.S. Edelis la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [B] [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître Michael Gabay conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL