Tribunal judiciaire d'Évry, 6 août 2024, 24/00535

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d'EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 6 août 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00535 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCTB PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l'audience du 5 juillet 2024 et lors du prononcé ENTRE : Monsieur [P], [G] [K] demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672 Madame [D], [I] [W] épouse [K] demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672 DEMANDEURS D'UNE PART ET : S.A.R.L. MKS BAR [5] dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Luc MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0353 S.A.S. CAFES RICHARD dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante ni constituée DÉFENDERESSES D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 15 et 22 mai 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, la SARL MKS et la SAS CAFES RICHARD, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et de l'article 1134 du code civil, aux fins de voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire précitée ; - Ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL MKS des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, s'il y a lieu ; - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyer, soit la somme mensuelle de 2.504,27 euros TTC ; - Juger acquis aux bailleurs le dépôt de garantie versée entre leurs mains par le preneur ; - Condamner la SARL MKS à titre provisionnel à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] la somme de 10.354,57 euros due au 3 mai 2024 majorée des intérêts de retard à compter du 4 avril 2024 ; - Condamner la SARL MKS à titre provisionnel à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] la somme de 2.070,91 euros en application de la clause pénale ; - Condamner la SARL MKS à titre provisionnel à Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et justifier de la souscription d'une assurance locative. Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] exposent que, par acte du 6 mai 2011, ils ont donné à bail à la SARL MKS des locaux commerciaux moyennant un loyer mensuel de 2.504,27 euros TTC, payable mensuellement à terme échu. Ils ajoutent avoir fait délivrer par commissaire de justice le 14 juin 2023 à leur locataire un congé avec offre de renouvellement auquel la SARL MKS a, par exploit du 18 décembre 2023, répondu en acceptant le principe du renouvellement mais refusant le montant proposé du loyer renouvelé. Ils indiquent que, malgré deux mises en demeure, leur locataire ne payant pas ses loyers et charges de manière régulière, ils ont été contraints de lui faire délivrer le 4 mars 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 7.819,55 euros et de justifier de la souscription d'une assurance au titre du bail commercial. Ils précisent que ces tentatives par commissaire de justice sont restées vaines de sorte que la clause résolutoire est acquise. Appelée à l'audience du 11 juin 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 5 juillet 2024 au cours de laquelle Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs prétentions et moyens exposés à leur acte introductif d'instance s'opposant toutefois à l'ensemble des demandes formées par la partie défenderesse. En défense, la SARL MKS, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 809 du code de procédure civile, du juge des référés de : - Juger que la dette locative de la SARL MKS s'élève à la somme de 15.363,11 euros, mois de juillet compris ; - Accorder à la SARL MKS les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative ; - Juger que la SARL MKS pourra s'acquitter de sa dette locative en 24 mensualités d'égal montant, outre les loyers et charges courants ; - Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire invoquée par Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] ; - Juger que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêts au seul taux légal et que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ; - Débouter Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Elle ne conteste pas le principe de la dette et reconnaît devoir la somme de 15.363,11 euros aux consorts [K] au titre de ses impayés locatifs. Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir que les travaux de rénovation entrepris par la mairie de [Localité 4] ont entraîné une baisse significative de son chiffre d'affaires alors même que le niveau de ses charges fixes et de personnel demeure identique. Bien que régulièrement assignée, la SAS CAFE RICHARD n'a pas comparu ni constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la procédure En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, les consorts [K] justifient, par la production du bail commercial du 6 mai 2011, du commandement de payer délivré le 4 mars 2024 et du décompte actualisé au 4 juillet 2024 que leur locataire, la SARL MKS, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes. Le contrat de bail du 6 mai 2011, en pages 9 et 10, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Les consorts [K] ont fait délivrer à la SARL MKS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 4 mars 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 7.819,55 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2024 inclus. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 4 mars 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 avril 2024. Il y a donc lieu de déclarer acquise la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit. Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de provision Il ressort de l'examen du décompte arrêté au 4 juillet 2024 versé aux débats que sont réclamés en paiement les loyers pour la période du mois de mai 2023 à juin 2024. La SARL MKS n'établit pas s'être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette et estime être redevable de la somme de 15.363,11 euros au titre de ses impayés locatifs, terme du mois de juin 2024 inclus. L'obligation de la partie défenderesse de payer sa dette locative n'étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande formée sur ce point, à titre provisionnel. Il convient néanmoins de souligner que la partie demanderesse n'a pas actualisé le quantum de sa demande provisionnelle en paiement de sorte que la condamnation en paiement ne pourra excéder la somme sollicitée à savoir 10.354,57 euros, terme du mois d'avril 2024 inclus, le surplus correspondant à l'indemnité d'occupation. En conséquence, la SARL MKS est condamnée à payer aux consorts [K] la somme non sérieusement contestable de 10.354,57 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois d'avril 2024 inclus. En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de la SARL MKS causant un préjudice aux consorts [K], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter de l'acquisition effective de la clause résolutoire. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie Les consorts [K] sollicitent que le dépôt de garantie leur soit acquis. Or, la demande de conservation du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc lieu pas lieu à référé de ce chef. Sur la demande au titre de la clause pénale Les consorts [K] sollicitent la condamnation de la SARL MKS à leur payer la somme de 2.070,91 euros en application de la clause pénale contractuelle. Or, la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge. Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière. L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours. En l'espèce, la SARL MKS, exerçant sous l'enseigne BAR [5], sollicite des délais de paiement, demande à laquelle s'opposent les consorts [K]. Elle fait valoir que son activité est impactée par les travaux de rénovation de la [Adresse 6] entrepris depuis le début de l'année 2024 devant son commerce. Or, les photographies versées aux débats permettent de mettre en exergue les difficultés d'accès au restaurant et de s'apercevoir que la terrasse est inexploitable en raison des travaux qui doivent s'achever courant mai 2025. De plus, la mairie de [Localité 4] a, le 29 mai 2024, adressé un courrier à la SARL MKS aux termes duquel elle indique que les services de la ville sont conscients des difficultés subies par les commerçants de la [Adresse 6]. Le courrier précise également qu'une procédure d'indemnisation sera mise en place dès le moment où les terrasses auront été remises en service. Il ressort également dudit courrier que la fin des travaux, sur la partie haute de la place où se trouve le BAR [5], est prévue pour la fin du mois du juillet et ce, afin de permettre aux restaurateurs et brasseurs de reprendre totalement possession de l'espace public pour la remise en place de leurs terrasses dès cet été. Ainsi, il y a lieu de prendre en compte la situation particulière dans laquelle se trouve la SARL MKS pour exercer son activité commerciale et de relever qu'elle exerce son activité depuis près de 25 ans et n'a jamais connu de difficultés financières de cet ordre selon les éléments versés au dossier. De plus, il ressort des pièces versées aux débats qu'un virement récent est intervenu, d'un montant de 2.504,27 euros, permettant de réduire la dette ce qui démontre les efforts de la SARL MKS à apurer ses impayés locatifs. Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre. Sur la communication de l'attestation d'assurance Il convient de constater que la SARL MKS a versé aux débats l'attestation d'assurance sollicitée par les parties demanderesses de sorte que la demande formée à ce titre devient sans objet. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SARL MKS, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice. Les frais irrépétibles ne sauraient être accordés à titre provisionnel. Dès lors, la défenderesse est également condamnée à payer aux consorts [K] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE que la demande d'avoir à justifier d'une assurance du bail commercial est devenue sans objet ; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 5 avril 2024 ; CONDAMNE la SARL MKS à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] la somme provisionnelle de 10.354,57 euros au titre de sa dette locative selon décompte arrêté au 3 mai 2024, mois d'avril 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer ; SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL MKS se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 23 mensualités d'un montant de 430 euros et d'une 24e mensualité pour le solde (464,57 euros), à verser en plus des loyers et charges courants ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale contractuelle du bail ; DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 septembre 2024 et les suivants avant le 5 de chaque mois ; DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la SARL MKS et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4], - la SARL MKS devra payer mensuellement à Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; CONDAMNE la SARL MKS aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice ; CONDAMNE la SARL MKS à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [D] [W] épouse [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 août 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,