Tribunal judiciaire de Versailles, 10 avril 2025, 24/00573

MINUTE N° N° RG 24/00573 - N° Portalis DB22-W-B7I-SM4W S.D.C. de la résidence [Adresse 7], situé [Adresse 2] C/ Madame [V] [T] [L] [X] [N] TRIBUNAL DE PROXIMITÉ [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 5] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 10 Avril 2025 DEMANDEUR : Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA MANSART, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 - dont le siège social est sis [Adresse 1] Représeentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substitué par Maître Louna GRAPPE, avoat au barreau de PARIS d'une part, DÉFENDEURS : Madame [V] [T] [L] [X] [N], née le 09 octobre 1963 à [Localité 9] (Val-de-Marne - 94) - demeurant Résidence [Adresse 7], [Adresse 2] Non comparante, ni représentée ATFPO, ès qualité de curateur de Madame [V] [T] [L] [X] [N] selon jugement du 04 juillet 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection en qualité de juge des tutelles du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye - demeurant [Adresse 4] représentée par Monsieur [G], [C] [Y], né le 16 décembre 1997 à [Localité 8] (Bouches-du-Rhône - 13), en qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs délégué, muni d'un pouvoir d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire Greffier : Victor ANTONY Copies délivrées le : 1 copie exécutoire à : Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ 1 copie certifiée conforme à : Madame [V] [N] ATFPO - [G], [C] [Y] - Mandataire EXPOSE DU LITIGE : Par actes de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, le Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 1], a fait assigner Madame [V] [N] et l'ATFPO, en sa qualité de curateur de Madame [V] [N], suivant jugement de curatelle renforcée du Juge des Contentieux de la Protection de Saint Germain en Laye en date du 7 septembre 2020, devant ce Tribunal aux fins de voir condamner Madame [V] [N], assistée de son curateur, au paiement des sommes suivantes : 2 638,13 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés, arrêtés à la date du 7 juin 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date de la mise en demeure ;910,01 € au titre des frais de recouvrement, arrêtés à la date du 7 juin 2024, avec les intérêts tau taux légal à compter du 9 février 2024, date de la mise en demeure ;2 000 € à titre de dommages et intérêts ;2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;les dépens. L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 11 février 2025. A l'audience du 11 février 2025, le Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] a été représenté par son Conseil qui a déposé des conclusions d'actualisation, préalablement dénoncées à Madame [N] et à l'ATFPO. Il a exposé que les charges et travaux de copropriété ne sont plus réglés depuis deux ans et que la dette atteint 6 613,71 € au 5 février 2025. Il a fait observer à l'ATFPO qu'il aurait été appréciable de prendre contact avec le Syndic pour lui expliquer la situation. Le Syndicat Des Copropriétaires a remis un dossier contenant ses pièces justificatives. L'ATFPO a été représentée par Monsieur [G] [Y], dûment muni d'un pouvoir à cet effet. L'ATFPO a indiqué que Madame [N] a hérité l'appartement de son père décédé en juin 2023, que la succession est réglée, mais que l'ATFPO n'a pu obtenir aucun document de la part du notaire qui en a été en charge, que des fonds sont disponibles, mais qu'elle en ignore le montant faute de communication par le notaire. L'ATFPO a précisé qu'elle n'était pas opposée au paiement mais qu'elle était dans l'attente du versement des fonds par le notaire. L'ATFPO a remis les justificatifs de ses échanges avec le notaire pour attester des défauts de communication de ce dernier, malgré les demandes qui lui ont été adressées par l'association tutélaire. Régulièrement citée en l'étude du commissaire de justice, Madame [V] [N] n'a été ni présente, ni représentée, l'ATFPO ayant pour mission d'assister Madame [V] [N], mais ne pouvant la représenter en justice. Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 10 avril 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur les conséquences du défaut de comparution de Madame [N] : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Madame [N], régulièrement citée à l'instance, ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d'appel, il sera réputé contradictoire. Sur les charges et travaux de copropriété : Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété. De même, selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale. Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] verse aux débats : les attestations notariées en date des 3 mars 2014 et 20 décembre 2023, transmises au Service de la Publicité Foncière, attestant de la dévolution de l'ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 2], à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [N], suite au décès de Madame [P] [N], leur épouse et mère, puis à Madame [V] [N], suite au décès de son père, Monsieur [E] [N], le 20 juin 2023, ainsi que le relevé des formalités délivré par le Service de la Publicité Foncière arrêté à la date du 14 mai 2024 ;les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 1er juillet 2022, 26 juin 2023 et 27 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, avec des attestations de non-recours établies par le Syndic pour chacune de ces assemblées générales ;la situation de compte du 15 septembre 2023 au 4 février 2025 ;la mise en demeure du 9 février 2024, la relance du 28 février 2024 et la sommation de payer du 7 mai 2024 ;les Contrats de Syndic en vigueur du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025. Il ressort de ces documents que Madame [V] [N] reste devoir la somme de 6 613,71 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêté à la date du 4 février 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de l'envoi de la mise en demeure, sur la somme de 2 126,67 €, à compter du 7 mai 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 3 085,18 € et du 23 septembre 2024, date de l'assignation, pour le surplus. Sur les frais de recouvrement : Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance, de sommation de payer, de constitution, de transmission et de suivi du dossier confié au commissaire de justice et/ou à l'avocat. Frais de mise en demeure et de relance Aux termes du Contrat de Syndic en vigueur, lors de leur envoi, les mises en demeure sont facturées aux copropriétaires concernés 48 € TTC et les relances 35 € TTC. En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires justifie de l'envoi d'une lettre de mise en demeure, à Madame [N] le 16 février 2024, et d'une lettre de relance, le 28 février 2024. En conséquence, il sera fait droit à sa demande à hauteur de 83 € (48 € + 35 €). * Frais de sommation de payer Le coût de ces frais étant dûment justifié par le Syndicat Des Copropriétaires, il sera fait droit à sa demande pour leur montant, à savoir 152,01 €. * Frais de constitution, de transmission et de suivi du dossier confié au commissaire de justice et/ou à l'avocat Aux termes des Contrats de Syndic, la facturation de frais de constitution, de transmission et de suivi des dossiers confiés aux commissaires de justice et avocats n'est prévue qu'en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution, la transmission et le suivi des dossiers confiés aux commissaires de justice et avocats constituent des actes d'administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que les Contrats de Syndic prévoient une rémunération spécifique à ce titre n'en change pas la nature. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires concernant les frais de constitution, de transmission et de suivi du dossier confié au commissaire de justice et/ou à l'avocat. Les frais de recouvrement représentent donc le montant total de 235,01 € (83 € + 152,01 €). Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, date de la sommation de payer. Sur les dommages et intérêts : L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, le retard de paiement s'explique par l'ouverture de la succession du père de Madame [N] et la difficulté pour l'ATFPO de pouvoir entrer en relation avec le notaire, malgré les diligences accomplies par l'association tutélaire, dont elle justifie par les pièces remises à l'audience. Aucune mauvaise foi ne pouvant être reprochée à Madame [N] ainsi qu'à son curateur, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts du Syndicat Des Copropriétaires qui en sera débouté. Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l'exécution provisoire : Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 500 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [V] [N], assistée de son curateur, l'ATFPO, à payer au Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, les sommes de : 6 613,71 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 4 février2025, avec les intérêts au taux légal, à compter du 16 février 2024, date de l'envoi de la mise en demeure, sur la somme de 2 126,67 €, à compter du 7 mai 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 3 085,18 € et du 23 septembre 2024, date de l'assignation, pour le surplus ;235,01 € au titre des frais de recouvrement, avec les intérêts au taux légal à compte du 7 mai 2024, date de la sommation de payer ; DEBOUTE le Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [V] [N], assistée de son curateur, l'ATFPO, à verser au Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [V] [N], assistée de son curateur, l'ATFPO, aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; DÉBOUTE les parties, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif. Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 10 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier. Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire