Tribunal judiciaire de Pontoise, 9 septembre 2024, 20/03894

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 09 Septembre 2024 N° RG 20/03894 - N° Portalis DB3U-W-B7E-LVGY Code NAC : 30G [L] [K] [D] [W] épouse [K] C/ [J] [E] [P] [E] [U] [E] [O] [E] S.A.S. LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE S.A. AXA FRANCE GROUPAMA [Localité 9] VAL DE LOIRE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 09 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente Madame DARNAUD, magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 03 Juin 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD. --==o0§0o==-- DEMANDEURS Monsieur [L] [K], né le 18 Décembre 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] Madame [D] [W] épouse [K], née le 21 Janvier 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Caroline GRIMA, avocat au barreau du Val d'Oise et assistés de Me Agnès BAUVIN, avocat plaidant au barreau de Paris DÉFENDEURS Monsieur [J] [E], né le 25 Juillet 1953 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8] Monsieur [P] [E], né le 23 novembre 1990 à [Localité 5] demeurant [Adresse 8] Monsieur [U] [E], né le 19 juillet 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8] Madame [O] [E], née le 19 novembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8] représentés par Me Thomas YESIL, avocat au barreau du Val d'Oise S.A.S. LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015 dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Frédéric ZAJAC, avocat au barreau du Val d'Oise et assistée de Me Isabelle GABRIEL, avocat plaidant au barreau de Paris S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Marie-noël LYON, avocat au barreau du Val d'Oise CAISSE REGIONALE D'ASSURANCE MUTUELLES AGRICOLES [Localité 9] VAL DE LOIRE - GROUPAMA [Localité 9] VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 382 285 260 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Yasmine NOURRY-BLOUIN, avocat au barreau du Val d'Oise et assistée de Me Dominique DELAS, avocat plaidant au barreau de Paris --==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2008, M. [J] [E], représenté par la SAS Loiselet Daigremont Hinfray & Associés, a consenti à M. et Mme [L] [V] [K] le renouvellement de leur bail commercial portant sur des locaux à usage de boulangerie, sis [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer annuel de 14.840,41 € hors taxes et hors charges. Un orage de grêle survenu le 8 juin 2014 dégradait la toiture. Le 18 juin 2014, la société Blanche, missionnée par la SAS Loiselet Daigremont, établissait un devis de réfection de la couverture portant la remise en état des ouvrages de couverture sur les différents versant de la toiture, pour un montant de 9.948,18 €. Suivant facture du 7 juillet 2014, établie à l'ordre de M. [J] [E] et adressée au Cabinet Loiselet Daigremont, la société Blanche réalisait des travaux de reprise partielle de la couverture d'un montant de 2332,30 €. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2018 à laquelle était joint un procès-verbal d'huissier du 30 octobre 2017, M. [L] [K] informait la SAS Loiselet Daigremont Hinfray & Associés : de l'état dangereux du mur de la boulangerie donnant dans la [Adresse 10],de l'existence d'infiltrations affectant la toiture. Saisi sur requête des services de l'urbanisme de la mairie de [Localité 11], le tribunal administratif de Cergy Pontoise ordonnait, le 11 avril 2018, une expertise portant sur l'état de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] et de son mur côté [Adresse 10]. A la suite du dépôt du rapport de l'expert, le maire de [Localité 11] prenait des arrêtés de périls imminent et ordinaire, le 17 avril 2018. Des travaux sur le mur ont été réalisés le 2 juin 2018. S'agissant des désordres affectant la toiture, M. [J] [E] déclarait un dégât des eaux auprès de sa compagnie d'assurance la Compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire, laquelle faisait diligenter une expertise amiable. La Compagnie Groupama refusait sa garantie dégât des eaux, l'expert concluant, dans son rapport d'expertise du 20 avril 2018, que la cause des désordres était liée à la vétusté et à des infiltrations d'eau de pluie perdurant depuis des années et non déclarées par les occupants. Saisi sur assignations de M. [J] [E] à l'encontre des époux [K], des compagnies d'assurance Groupama [Localité 9] Val de Loire et Axa, le juge des référés ordonnait une expertise judiciaire sur les désordres affectant la toiture, par ordonnance du 11 septembre 2018. L'expert judiciaire déposait son rapport le 16 décembre 2019. M. [J] [E] faisait réaliser des travaux sur la couverture et la structure de la toiture, suivant factures Malea Bâtiment du 28 décembre 2020 et C.Mota du 30 avril 2021. Par exploits du 8 septembre 2020, M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] ont fait assigner devant le tribunal de céans M. [J] [E], M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E], la Compagnie Axa France, la Caisse Régionale d'Assurance Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire - Groupama Val de Loire en ouverture du rapport d'expertise. Par exploit du 5 mai 2021, M. [J] [E], M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] ont fait assigner en intervention forcée la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine. Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 25 novembre 2021. Par arrêtés du 25 juillet 2023, le Maire de [Localité 11] prononçait la mainlevée de ses arrêtés de périls du 17 avril 2018, en prenant acte de la réalisation des travaux prescrits par lesdits arrêtés. Parallèlement à la présente instance une procédure en fixation du prix du bail renouvelé était engagée devant le juge des loyers commerciaux au cours de laquelle un acte en renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 37.000 € était signé le 12 mai 2023, avec effet au 1er juillet 2019.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 23 novembre 2023, M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] demandent au tribunal de : condamner les consorts [E] solidairement avec le cabinet Loiselet-Daigremont à réaliser les travaux de reprise des désordres expressément décrits par l'expert dans son rapport tels qu'ils résultent des devis [F] permettant de mettre un terme aux troubles qu'ils subissent, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;enjoindre aux consorts [E] solidairement avec le cabinet Loiselet-Daigremont de communiquer les devis et factures correspondant à ces travaux ;ordonner que soit constatée la bonne réalisation des travaux de reprise des désordres par un bureau d'étude et de contrôle ;condamner les consorts [E] solidairement avec le cabinet Loiselet-Daigremont à réaliser les travaux de rénovation de la toiture recommandés par l'expert dont le coût est estimé par ce dernier à un montant entre 50.000 et 70.000 € (hors reprise de la charpente), sous délai laissé à l'appréciation du tribunal,enjoindre aux consorts [E] solidairement avec le cabinet Loiselet-Daigremont de communiquer les devis et factures correspondant à ces travaux ;ordonner que soit constatée la bonne réalisation des travaux de rénovation de la toiture par un bureau d'étude et de contrôle ;condamner solidairement les consorts [E], le cabinet Loiselet-Daigremont et la compagnie Groupama à leur payer la somme de 10 % du montant de leur loyer et charges mensuels de 1.336,69 €, soit 133,67 € par mois depuis de 12 mars 2018 jusqu'à la date de réalisation des travaux ;condamner solidairement les consorts [E], le cabinet Loiselet-Daigremont et la compagnie Groupama à leur payer la somme de 30.000 € au titre du préjudice moral ;condamner solidairement les consorts [E], le cabinet Loiselet-Daigremont et la compagnie Groupama à leur payer la somme de 60.000 € au titre de la perte de chance et du préjudice financier en découlant ;condamner les consorts [E] solidairement avec le cabinet Loiselet-Daigremont à réaliser les travaux de remise en état des locaux à l'intérieur tels que décrits dans le devis de l'entreprise MOTA, permettant de mettre un terme aux troubles qu'ils subissent, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;enjoindre aux consorts [E] solidairement avec le cabinet Loiselet-Daigremont de communiquer les devis et factures correspondant à ces travaux ;ordonner que soit constatée la bonne réalisation des travaux de remise en état de l'intérieur par un bureau d'étude et de contrôle ;condamner solidairement les consorts [E], le cabinet Loiselet-Daigremont et la compagnie Groupama à leur payer la totalité des frais engagés ;condamner solidairement les consorts [E], le cabinet Loiselet-Daigremont et la compagnie Groupama à leur payer la somme de 7.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance ;Débouter les consorts [E], le cabinet Loiselet et Daigremont et la compagnie Groupama de leurs demandes à leur encontre. Dans leurs dernières conclusions signifiées le 5 avril 2024, M. [J] [E], M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] demandent au tribunal de : Mettre hors de cause M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E],Juger que M. [J] [E] a fait réaliser les travaux tels que fixés par l'expert judiciaire dans son rapport du 16 décembre 2019 ; Débouter M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] de toutes leurs demandes ;En tout état de cause, juger que M. [J] [E], M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] et la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine sont co-responsables de l'existence de désordres litigieux et des conséquences dommageables de ceux-ci, à hauteur de 1/3 chacun ;En conséquence, juger que M. [J] [E], M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] et la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine devront prendre à leur charge 1/3 chacun de toutes les condamnations prononcées par le tribunal ;Condamner M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] et la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine à rembourser à M. [J] [E] la somme de 10.326 € chacun, au titre de leur quote-part du coût des travaux de remises en état avancé,Condamner le syndicat Caisse d'Assurance Mutuelles Agricoles [Localité 9] Val de Loire exploitant sous le nom commercial Groupama [Localité 9] Val de Loire à garantir M. [J] [E] (écrit par erreur matérielle M. [P] [E]) ainsi que le cas échéant M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] de toutes condamnations prononcées à son ou leur encontre, au bénéfice de M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K], en principal, dommages et intérêts, indemnités et dépens ;Condamner solidairement M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] et à payer à M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;Juger que les dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire seront pris en charge par M. [P] [E], les époux [K] et la SAS Loiselet-Daigremont à hauteur d'un tiers chacun. Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 mai 2023, la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine demande au tribunal de : A titre principal, débouter les consorts [E] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre ;débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre ;A titre subsidiaire, limiter sa responsabilité à un pourcentage symbolique qui ne pourra pas être supérieur à 5 % du coût des seuls travaux de reprise de la couverture ;En tout état de cause, condamner in solidum les consorts [E], les époux [K], la compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire, et le GIE Axa France à lui régler la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum les consorts [E], les époux [K], la compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire, et le GIE Axa France aux entiers dépens ; Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 février 2023, la Compagnie Groupama Paris Val de Loire demande au tribunal de : la dire bien fondée à opposer la non mobilisation du RC au titre du coût des travaux de réparation de l'ouvrage sur la base de l'estimation de l'expert judiciaire ;débouter toutes demandes principale et en garantie formées à son encontre ;constater que le principe même des préjudices immatériels revendiqués par les époux [K] se heurte à l'avis contraire et explicité de l'expert judiciaire ;constater surabondamment l'absence de toute justification probante du préjudice moral et du préjudice pour perte de chance ;débouter les requérants de toutes demandes ce chef ;subsidiairement, dans l'hypothèse où par impossible le tribunal retiendrait le principe de sa garantie, dire que celle-ci ne saurait excédait la quote-part de responsabilité retenue à la charge de M. [J] [E]. Elle demande en outre la condamnation des époux [K] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 août 2023, la société Axa France Iard demande au tribunal de débouter la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner toute partie succombante à lui payer la somme de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens. Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens de parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise hors de cause M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] sont les nus propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] dans lequel se trouvent les locaux loués aux époux [K]. M. [J] [E] en est l'usufruitier-bailleur. Dans ses relations avec les preneurs, il est seul tenu aux prérogatives et obligations d'un propriétaire traditionnel, les nus-propriétaires étant tiers à cette relation. Il y a donc lieu dire irrecevables les demandes formées à l'encontre de M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] pour défaut de droit d'agir. Sur les désordres Lors des réunions d'expertise tenues les 8 avril et 24 juin 2019, l'expert judiciaire a constaté : sur le toiture de la cuisine en bac ondulé en fibre et zinc, des couvre-joints manquants, la gouttière manquante, le solin partiellement manquant ; sur la toiture du grenier, le faîtage en plomb se détachant, des tuiles cassées ;sur la toiture du fournil, des tuiles cassées, des solins fissurés, le chéneau en mauvais état, le pied de cheminée fissuré. Il indique dans son rapport que les désordres affectent l'étanchéité des toitures ; qu'ils ne permettent plus aux toitures de jouer leur rôle d'étanchéité et de protéger la construction contre les intempéries ; qu'ils sont tous très importants. Il précise que l'immeuble est de construction ancienne ; que les toitures affectées par les désordres sont en état dégradé et vétustes ; que les désordres sont apparus au fil des trente dernières années et ont empiré après l'orage de grêle de juin 2014 ; que les désordres trouvent leur origine dans un défaut d'entretien, un défaut de travaux de rénovation et un défaut de remise en état à la suite de la mesure conservatoire prise le 1er juillet 2014. Sur les responsabilités Il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1754 et 1755 du Code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et que le locataire est quant à lui tenu, sauf clause contraire du bail, des réparations locatives, à moins qu'elles ne soient occasionnées par la vétusté, les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil étant à la charge du bailleur. Les règles posées par les articles susvisés ne sont pas d'ordre public et peuvent donc être écartées par le contrat de bail par stipulations expresses, lesquelles sont d'interprétation stricte, le bailleur étant, en tout état de cause, tenu d'assurer le clos et le couvert dans le cadre de son obligation de délivrance. Le contrat de bail en renouvellement du 22 septembre 2008 stipule que le preneur s'oblige à : prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, aussi bien à cette époque que pendant tout le cours du bail, aucune mise en état ou réparation d'aucune sorte ;avoir sa charge, pendant toute la durée du bail, non seulement les réparations locatives mais encore celles d'entretien gros et menu qui pourraient devenir nécessaires dans les lieux loués, au cours dudit bail, le bailleur ne devant, par dérogation expressément consentie entre les parties aux articles 1719, 1720 et 1721 du code civil rester tenu que des grosses réparations, telles qu'elle sont définies à l'article 606 du code civil. Sur la responsabilité du bailleur Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que les travaux de réparations de la toiture affectée de désordres portant sur son étanchéité relèvent des grosses réparations. Au demeurant, le bailleur, obligé d'assurer à son locataire « le clos et le couvert des locaux » en vertu de l'obligation de délivrance, a la charge des travaux portant sur l'étanchéité de la couverture. M. [J] [E] ne conteste pas que la remise en état de la toiture lui incombe en vertu des dispositions légales et contractuelles mais soutient que la responsabilité des désordres dans leur ampleur est partagée pour 1/3 chacun entre lui, les preneurs et son mandataire chargé de la gestion des locaux. Il considère que les époux [K] qui n'ont pas entretenu les locaux et ne l'ont pas informé des désordres, ont manqué à leurs obligations de preneurs ; que de même, le cabinet Loiselet - Daigremont, a manqué à ses obligations de mandataire en ne le tenant pas informé des dégradations causées à la toiture par l'orage de grêle de juin 2014. Il revient à M. [J] [E] qui entend se décharger d'une partie de sa responsabilité légale et contractuelle dans la survenance des désordres affectant les toitures des bâtiments loués de démontrer que les époux [K] et le cabinet Loiselet - Daigremont ont commis des fautes à l'origine des désordres, de leur ampleur ou de leur aggravation. Sur la responsabilité des époux [K] M. [J] [E] fait valoir que les époux [K] ont été négligents. Il expose que ces derniers n'ont procédé à aucune réparation ni entretien, en contravention avec les obligations qui leur incombaient en vertu des clauses du bail ; qu'ils ont également tardé à l'informer de l'existence des désordres ; qu'ils ont attendu le 12 mars 2018 pour lui adresser le courrier relatif aux dégradations sur la toiture alors que celles-ci avaient été constatées par un procès-verbal d'huissier du 30 octobre 2017 ; qu'ils n'ont pas non plus déclaré de sinistre à leur propre compagnie d'assurance, la compagnie Axa, alors que sa propre compagnie d'assurance Groupama [Localité 9] Val de Loire leur avait notifié un refus de garantie en indiquant que les désordres ne relevaient pas d'un dégât des eaux et que la négligence des occupants avait mené au sinistre. Les époux [K] contestent toute part de responsabilité dans les désordres affectant la toiture. Ils soulignent que ceux-ci ont pour cause la vétusté de la couverture qui n'a fait l'objet d'aucun travaux d'entretien et de réfection pendant 30 ans ; que l'expert n' a aucunement relevé un défaut d'entretien à leur encontre mais la vétusté de la toiture et l'apparition des désordres au fils des trente dernières années. Ils affirment avoir en vain appelé, à plusieurs reprises, leur bailleur et le cabinet Loiselet - Daigremont pour se plaindre des désordres affectant la toiture. Il ressort du rapport d'expertise que l'immeuble est de construction ancienne ; que les toitures dégradées et vétustes, n'étaient ni entretenues, ni réparées ; que les désordres sont apparus au fil des trente dernières années et qu'ils ont empiré après l'orage de grêle de juin 2014, en l'absence de travaux de remise en état, seules des mesures conservatoires ayant été prises en juillet 2014. Or, il incombait au bailleur et non au locataire d'entretenir et de réparer la toiture des locaux loués pour qu'elle assure ce pour quoi elle est destinée, à savoir la couverture étanche des lieux. Il revenait donc à M. [J] [E] de s'assurer de l'état de la couverture, d'autant qu'il s'agissait d'une construction ancienne, l'expert judiciaire ayant souligné que le mauvais état de l'immeuble était visible de longue date. Le bailleur ne peut sérieusement prétendre qu'il ignorait l'état de vétusté des locaux loués et notamment de sa toiture alors que la vétusté était visible et qu'il n'avait fait procéder à aucune réparation durant trente ans, les seules mesures prises étant celles conservatoires résultant de la facture de la société Blanche du 7 juillet 2014, prises après l'orage de grêle survenu le 8 juin 2014. Il sera observé à cet égard que cette facture, établie à l'ordre de M. [J] [E] et adressée au Cabinet Loiselet Daigremont, mentionne comme ordre de service « Procéder au bâchage de la couverture du pavillon de Mme [K] » et ne porte que sur des travaux de reprise partielle de la couverture d'un montant de 2332,30 € comprenant notamment la pose de 30 pièces en zinc sur diverses perforations et le remplacement de 28 tuiles cassées. Ces mesures étaient manifestement insuffisantes pour assurer une étanchéité durable des locaux, la société BLANCHE, missionnée par la SAS Loiselet Daigremont, ayant établi un devis de réfection de la couverture en date 18 juin 2014, portant la remise en état des ouvrages de couverture et comprenant la fourniture, la pose, le remplacement de tuiles et d'ardoises sur différents versant de la toiture, pour un montant de 9.948,18 €. M. [J] [E] prétend ne pas avoir reçu la lettre du 10 juillet 2014 qui lui a adressé par courrier simple de la SAS Loiselet Daigremont pour l'informer des dégradations constatées par la société Blanche en y joignant le devis établi par cette dernière. Mais il sera observé que même en admettant l'hypothèse d'une non-réception de la lettre, cette circonstance ne suffit pas à le décharger de ses responsabilités alors qu'il lui revenait de s'assurer que les mesures nécessaires avaient été prises pour remédier durablement aux désordres causés par la tempête sur une toiture qu'il savait ancienne et vétuste. M. [J] [E] ne peut non plus reprocher à ses locataires d'avoir attendu le 12 mars 2018 pour lui adresser le courrier relatif aux dégradations sur la toiture, constatées par un procès-verbal d'huissier du 30 octobre 2017, sans démontrer que ce délai de quatre mois et demi est la cause des désordres. Le tribunal observe à cet égard que l'historique des évènements, des désordres et des réparations montrent que M. [J] [E] est peu diligent pour faire réaliser les travaux réparatoires des locaux; qu'ainsi, il a mis plusieurs années pour procéder à l'ensemble des réparations destinées à mettre fin au péril imminent et au péril ordinaire, préconisées par l'expert désigné par le tribunal administratif dans son rapport du 14 avril 2018 et une année après le dépôt du rapport de l'expert judiciaire pour réaliser les travaux de réfection des toitures. M. [J] [E] ne peut pas plus reprocher à ses locataires de ne pas avoir déclaré de sinistre à leur assureur AXA en 2017 alors que cette absence de déclaration de désordres trouvant leur cause dans la vétusté des locaux apparaît sans lien avec leur survenance et les responsabilités en découlant. Il ressort de cet ensemble d'élément que M. [J] [E] a, tout au long des années ayant conduit aux graves désordres de l'année 2018, fait preuve d'une grande négligence et d'un manquement constant à ses obligations de bailleur en ne procédant à l'entretien et aux réparations d'une toiture ancienne qu'il ne revenait aucunement à ses locataires d'entretenir et dont les désordres étaient prévisibles et la survenance certaine en l'absence d'entretien. Il n'y a pas lieu de déclarer les époux [K] responsables à hauteur d'un tiers des désordres affectant la toiture, tels que décrits par l'expert judiciaire dans son rapport du 16 décembre 2019. Sur la responsabilité du cabinet Loiselet - Daigremont M. [J] [E] soutient que le cabinet Loiselet - Daigremont, a manqué à ses obligations en ne l'informant pas, dès juillet 2014, des dégradations constatées par la société BLANCHE sur la toiture à la suite de l'orage de grêle de juin 2014. Il affirme que le cabinet Loiselet - Daigremont ne lui a pas communiqué le devis de la société BLANCHE ; que lui-même n'a jamais réglé à cette dernière sa facture. Il considère que ledit cabinet n'apporte pas la preuve des diligences qu'il prétend avoir accompli et notamment de l'envoi de courrier qui aurait été fait par lettre simple. Les époux [K] quant à eux reprochent son inertie au cabinet Loiselet - Daigremont en faisant valoir l'avoir vainement relancé téléphoniquement. La SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine conteste toute part de responsabilité en faisant valoir n'avoir commis aucune faute dans l'exécution de son mandat. Elle expose avoir bien informé M. [J] [E] des désordres survenus après l'orage de grêle de juin 2014, et ce dès le 10 juillet 2014 ; avoir missionné la société Blanche qui est intervenue pour réaliser les mesures conservatoires ; avoir adressé au bailleur un courrier, la facture et le devis de cette société. Elle précise avoir communiqué avec le bailleur par courriers simples en précisant qu'il s'agit d'une pratique habituelle entre mandant et mandataire, le mandat de gestion impliquant une relation de confiance. Elle ajoute que M. [J] [E] fait partie de ces bailleurs qui agissent directement avec leur locataire sans aviser leur mandataire comme le font ressortir divers courriers et dires ( notamment courriers du 10 juillet 2014 de M. [K]; du 28 mars 2018 de M. [J] [E]). Elle verse aux débats un courrier simple en date du 10 juillet 2014 auquel était joint le devis de remise en état des ouvrages de couverture de la société Blanche, adressé à M. [J] [E] dans lequel elle informe ce dernier du sinistre et des dégradations constatées sur la toiture par l'entreprise Blanche. Elle produit également deux courriers recommandés des 16 mars et 27 avril 2018 relatifs aux dégradations constatées par procès-verbal du 30 octobre 2017. Mais comme déjà exposé, à supposer que M. [J] [E] n'ait pas reçu les courriers qui lui ont été adressé par lettres simples, il lui revenait de s'assurer en tant que bailleur des suites à donner à la tempête de grêle, le tribunal relevant à cet égard que l'expert judiciaire a souligné que le mauvais état de l'immeuble était visible de longue date, la tempête de grêle ne pouvant que de le dégrader plus encore. Le tribunal observe également que la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine a pu justement considérer que M. [J] [E] avait directement pris attache avec son locataire et son assureur, selon son habitude, comme le font ressortir les courriers précités, étant relevé que le fait pour un mandataire de s'adresser à son mandant par lettres simples lorsque ces courriers ne présentent pas un caractère litigieux, comme c'était le cas pour celui du 10 juillet 2014, n'apparaît pas fautif. Il n'y a pas lieu de déclarer la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine responsable à hauteur d'un tiers des désordres, vis-à-vis de M. [J] [E]. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. [J] [E] est seul responsable des désordres affectant la toiture. Ses demandes en condamnation de M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] et de la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine à prendre à leur charge 1/3 chacun de toutes les condamnations prononcées par le tribunal et à lui rembourser la somme de 10.326 € chacun, au titre de leur quote-part du coût des travaux de remises en état avancé, seront rejetées. Vis-à-vis des époux [K], en l'absence de toute preuve de leurs vaines relances téléphoniques, le manque de diligence de la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine et sa responsabilité à l'égard des preneurs ne pourra être non plus être retenue. Les demandes formées par ces derniers à l'encontre de la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine seront rejetées. Sur la garantie des assureurs Sur la garantie de la Compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire M. [J] [E] a souscrit, le 21 février 2012, une police d'assurance multirisque professionnelle intitulée « Accomplir »auprès de Groupama, à effet du 1er janvier 2012. M. [J] [E] demande que la Compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire soit condamnée à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; les époux [K] qu'elle soit solidairement condamnée, avec les consorts [E] et la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine, à l'indemniser de leurs préjudices matériels et immatériels. Mais il ressort du contrat souscrit par M. [J] [E] que la garantie de la Compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire est notamment exclue dans les cas suivants : dommages résultant d'un défaut de réparation ou d'entretien incombant à l'assuré, caractérisé et connu de tous, sauf cas de force majeure (dispositions générales ; chapitre 1/7) ; dommages dus à l'inobservation des mesures de préventions sauf cas de force majeure ; frais de réparation ou de remise en état des cheneaux, gouttières, toitures […] (protection de votre activité ; chapitre 2/2), Les désordres affectent une toiture dont les frais de remise en état sont exclus de la garantie. Les dommages en découlant trouvent leur cause dans la vétusté et un défaut d'entretien caractérisé qui incombait à M. [J] [E]. Ils sont expressément exclus des garanties prévues dans le contrat d'assurance. Il sera rappelé à cet égard que le contrat d'assurance vise à garantir un risque aléatoire et n'est pas destiné à prendre en charge des dépenses de remise en état d'un bien vétuste et non entretenu, les désordres l'affectant ne présentant alors aucun caractère aléatoire mais correspondant à des dégradations prévisibles. Les demandes de condamnations et en garantie formées à l'encontre de la Compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire seront rejetées. Sur la garantie de la société Axa France Iard M. [L] [K] a souscrit une assurance multirisques professionnels auprès de la société Axa France. Il ne forme aucune demande auprès de cette dernière et sa responsabilité n'a pas été retenue pour les désordres affectant la toiture des locaux loués à M. [J] [E]. La demande formée, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, par la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine à l'encontre de la société Axa France Iard, sera rejetée. Sur les travaux de réfection des toitures L'expert judiciaire a évalué les travaux de réfection des quatre toitures à la somme de 30.980 € à partir de sept devis de l'entreprise [F] du 26 juin 2019 portant sur la réfection de pans de toiture et de cheneaux et la reprise d'étanchéité de pans de toiture, de solins et de faîtage. Il indique dans son rapport avoir autorisé M. [J] [E] à réaliser les travaux de réparation par l'artisan [F] ou par toute autre société de son choix. M. [J] [E] verse aux débats une facture du 9 décembre 2020 de la société Malea Bâtiment portant sur les travaux de couverture des toitures des quatre bâtiments d'un montant de 26.909,74 € ; une facture C.Mota du 30 avril 2021de reprise de structure de poutre d'un montant de 7447 € ; un reçu Monteiro Habitat du 15 février 2022 de commande de travaux de ravalement d'un montant de 9.585 €. Les époux [K] soutiennent qu'il ne ressort nullement des pièces susvisées que l'ensemble des travaux listés dans les devis de l'entreprise [F] aient été réalisés et demandent que les consorts [E] soient condamnés, sous astreinte, à réaliser les travaux de reprise des désordres expressément décrits par l'expert dans son rapport tels qu'ils résultent des devis [F]. Mais si M. [J] [E], en sa qualité de bailleur, est tenu d'assurer à ses locataires le clos et le couvert et notamment une toiture exempte de désordres d'infiltrations et donc de mettre fin à ceux existants, il lui est loisible de choisir l'entreprise de son choix pour exécuter les travaux, lesquels peuvent différer de ceux listés dans les devis validés par l'expert, dès lors qu'ils mettent effectivement et durablement fin aux désordres. En l'espèce, il convient de constater que les factures produites et plus particulièrement la facture MALEA portent bien sur les travaux de couvertures portant réparation des toitures des quatre bâtiments affectés par les désordres et que leur montant est conséquent. Or, les époux [K] qui ne précisent pas quels sont les travaux qui n'auraient pas été réalisés et qu'ils réclament, ne justifient pas de la persistance de désordres d'infiltrations depuis la réalisation de ces travaux de couverture en décembre 2020 et sur les poutres en avril 2021. Ils seront déboutés de leur demande aux fins de voir condamner sous astreinte leur bailleur à réaliser les travaux de reprise des désordres tels qu'ils résultent des devis [F] ainsi que de leurs demandes subséquentes en communication des devis ou factures et constatation de la bonne réalisation des travaux par un bureau d'étude et de contrôle. Sur les travaux de rénovation de la couverture Les époux [K] demandent que les consorts [E] soient également condamnés à réaliser des travaux de rénovation de l'ensemble de la couverture du bâtiment en faisant valoir qu'outre les travaux de reprise des désordres correspondant aux devis de l'entreprise [F], l'expert a indiqué qu'il conviendra de prévoir une rénovation dans les années à venir dont il a évalué le coût entre 50.000 et 70.000 €. Mais en l'absence de preuve de désordres persistants sur la couverture après la réalisation des travaux entrepris, les époux [K] ne sont pas fondés à exiger dès à présent une rénovation de la couverture que l'expert a simplement conseillé de prévoir dans les années à venir, sans donner plus de précision. Il sera rappelé à cet égard que le contrat de bail stipule que le preneur s'oblige à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, aussi bien à cette époque que pendant tout le cours du bail, aucune mise en état ou réparation d'aucune sorte ; que les époux [K] ne peuvent donc exiger des travaux de rénovation sur une toiture non affectée de désordres. Toutefois, le tribunal observe qu'il revient au bailleur, dûment prévenu par l'expert judiciaire des mesures à prévoir dans les années à venir, de prendre les dispositions nécessaires pour éviter l'apparition de désordres futurs, générateurs de préjudices pour ses locataires. Sur les travaux de remise en état de l'intérieur des locaux Les époux [K] demandent que leur bailleur soit condamné, sous astreinte, à remettre en état l'intérieur des locaux suivant devis de l'entreprise Mota d'un montant de 16.038 €, lequel se rapporte à des travaux de rénovation d'une porte fenêtre, du plafond de la cuisine, du doublage du mur côté rue, des plafonds des combles, de l'habillage du poteau de l'escalier, du coffrage du mur en carreaux de plâtre. A l'appui de leur demande, ils produisent un procès-verbal d'huissier du 15 octobre 2021 constatant de nombreux désordres à l'intérieur des locaux (plafond irrégulier et affaisé, ventaux de porte décalés, poteau dégradé, carreaux de faïence manquants, jointements éclatés et décalés, réglette dépourvue de néons, faux-plafonds manquants, auréoles d'humidité, peinture écaillée…). Mais il n'est pas établi que ces dégradations affectant l'intérieur des locaux trouvent toutes leur cause unique dans les désordres d'infiltrations de la toiture alors que les locaux sont anciens, que le bail stipule que les époux [K] prennent les locaux dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger aucune réparation, et met à leur charge non seulement les réparations locatives mais encore celles d'entretien gros et menu. Or, force est également de constater que la question des travaux de rénovation de l'intérieur des locaux n'a pas évoquée devant l'expert judiciaire qui n'a pas été appelé à donner son avis technique sur ce point, dans un cadre contradictoire et au vu des différents désordres examinés. Les époux [K] à qui revient la charge de la preuve, ne démontrent pas que les travaux de décrits par le devis Mota concernent uniquement les désordres imputables aux infiltrations de la toiture. Ils seront déboutés de leur demande présentée à ce titre. Sur les préjudices Sur le préjudice moral et le préjudice de jouissance Les époux [K] demandent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance qu'ils évaluent à 10 % du montant de leur loyer et charges mensuels de 1.336,69 €, soit 133,67 € par mois depuis de 12 mars 2018 jusqu'à la date de réalisation des travaux ainsi que celle de leur préjudice moral qu'ils évaluent à la somme de 30.000 € en faisant valoir l'état de délabrement des locaux en raison des infiltrations en toiture, les conditions de travail difficiles, l'inquiétude de voir les services d'hygiène fermer la boulangerie pour insalubrité et insécurité. Le procès-verbal d'huissier du 30 octobre 2017 joint au courrier du 12 mars 2018 constate d'importantes dégradations en plafond causées par des infiltrations dans diverses parties des locaux loués, des traces noirâtres d'humidité et de coulures d'eau sur les murs, essentiellement dans la partie habitation inoccupée du 1er étage (étages utilisés pour le stockage), le décollement d'un mur d'avec la toiture. L'expert désigné par le tribunal administratif a, lors des réunions d'expertise en avril 2018, constaté les mêmes désordres et le péril présenté par certains d'entre eux. Les préjudices invoqués par les époux [K] sont des préjudices à la fois de jouissance et moral qu'il n'y pas lieu de distinguer, les préjudices se recoupant et se confondant pour constituer un ensemble de préjudices immatériels portant atteinte tout à la fois à la jouissance normale des lieux et au caractère tranquille et paisible de cette occupation. Leur préjudice immatériel à la fois moral et de jouissance n'est pas contestable au regard des graves problèmes d'étanchéité affectant les toitures et des infiltrations récurrentes en découlant. Il sera toutefois relevé que des travaux de reprise des toitures et de la poutre réalisés en décembre 2020 et avril 2021 apparaissent avoir fait cesser les infiltrations. Au vu de l'ensemble de ces éléments, de la valeur locative des locaux, de la nature et durée des désordres, de leur emplacement (affectant pour partie des étages inhabités), il y a lieu d'allouer aux époux [K] la somme globale et forfaitaire de 15.000 € au titre de leur préjudice moral et de jouissance. M. [J] [E] sera condamné à verser aux époux [K] la somme de 15.000 € au titre de leur préjudice immatériel. Sur la perte de chance Les époux [K] réclament la somme de 60.000 € au titre de la perte de chance et du préjudice financier en découlant en faisant valoir avoir été contraints de reporter les travaux envisagés dans les locaux d'exploitation du fait de la persistance des désordres, ce qui les a empêchés d'augmenter leur chiffre d'affaires. Mais cette perte de chance d'augmenter leur chiffre d'affaires, non étayée par des éléments concrets et précis, n'est aucunement démontrée, les époux [K] se contentant d'affirmer que lorsqu'un commerçant réalise des travaux, on peut constater une augmentation de son chiffre d'affaires. Ils seront déboutés de leur demande au titre de la perte de chance. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l'exécution provisoire L'équité et la situation respective des parties justifient que M. [J] [E] soit condamné à verser aux époux [K] la somme de 7.000 € et à la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine celle de 1.500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elles justifient également que la compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire, et la SA Axa France Iard gardent la charge de leurs frais irrépétibles. Il n'y a pas lieu d'allouer de sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E] qui ont déposé des conclusions communes avec M. [J] [E] et ne démontrent pas avoir eux-mêmes supporté des frais irrépétibles. M. [J] [E] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de M. [P] [E], M. [U] [E], Mme [O] [E], Déclare M. [J] [E] entièrement responsable des désordres affectant les toitures, Dit que la prise en charge des travaux de réfection de la couverture des toitures lui incombe exclusivement, Déboute M. [J] [E] de ses demandes en condamnation de M. [L] [K], Mme [D] [W] épouse [K] et de la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine à prendre à leur charge 1/3 chacun de toutes les condamnations prononcées à son encontre, Déboute M. [J] [E] de sa demande en condamnation de M. [L] [K], Mme [D] [W] épouse [K] et de la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine à lui rembourser la somme de 10.326 € chacun, au titre de leur quote-part du coût avancé des travaux de remises en état, Déboute M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] de leurs demandes formées à l'encontre de la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine et de la Compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire, Déboute M. [J] [E] de sa demande en condamnation de la Compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire à le garantir des condamnations prononcées à son encontre, Constate que M. [J] [E] justifie de la réalisation de travaux de couverture des toitures, Déboute M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] de leurs demandes aux fins de voir condamner M. [J] [E] : à réaliser les travaux de reprise des désordres tels qu'ils résultent des devis [F], à réaliser des travaux de rénovation de l'ensemble de la couverture du bâtiment,à remettre en état l'intérieur des locaux, suivant devis de l'entreprise Mota, Condamne M. [J] [E] à verser à M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] la somme globale de 15.000 € au titre de leur préjudice moral et de jouissance, Déboute M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] de leur demande au titre de la perte de chance, Condamne M. [J] [E] à verser, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile: à M. [L] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] la somme totale de 7.000 €,à la SAS Loiselet et Daigremont Patrimoine la somme de 1.500 €, Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties, Dit que la compagnie Groupama [Localité 9] Val de Loire, et la SA Axa France Iard garderont la charge de leurs frais irrépétibles, Condamne M. [J] [E] au paiement des dépens qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé le 9 septembre 2024, et signé par le président et le greffier. Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY