Tribunal judiciaire de Nice, 19 mai 2026, 25/01826

COUR D'APPEL D'[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ [B] MINUTE N° DU 19 Mai 2026 N° RG 25/01826 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QM7N Grosse délivrée à Me Audrey BRUN Expédition délivrée à Me Oifa YOUSSEF le DEMANDEUR: Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] Pris en la pers de son syndic SAS CABINET LUCIEN [K] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Audrey BRUN, avocat au barreau de NICE DEFENDEUR: Monsieur [E] [B] né le 01 Juin 1983 à [Localité 3] [Adresse 3] Et [Adresse 4] [Localité 2] représenté par Me Oifa YOUSSEF, avocat au barreau de NICE COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l'audience publique du 07 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 EXPOSE DU LITIGE M. [E] [B] et Mme [P] [Y] et Mme [P] [Y] sont propriétaires des lots de copropriété n°1, 2 et 10 situés à [Adresse 5] [Localité 4], [Adresse 6]. Le 10 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS [K] & [Localité 5](ci-après le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7]), a fait assigner M. [E] [B] et Mme [P] [Y] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de: - condamner solidairement M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à lui payer la somme de 4 286,85 euros, au titre des charges impayées au 1er janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, - condamner solidairement M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à lui payer la somme de 706,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamner in solidum M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à lui payer la somme de 1 500,00, à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à lui payer la somme de 800,00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2026. Au jour de l'audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles il conclut à la confirmation de ses demandes formulées dans son assignation tout en actualisant sa demande en paiement au titre des charges impayées à la somme de 3 911,54 euros au 8 janvier 2026 et en sollicitant le débouté de M. [E] [B] et Mme [P] [Y] de leur demande en octroi de délais de paiement. M. [E] [B] et Mme [P] [Y], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions aux termes desquelles ils demandent de : - fixer l'arriéré de charges de copropriété à la somme de 2 032,54 euros, - fixer les frais de recouvrement à la somme maximale de 327,00 euros, - rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] en dommages et intérêts, - leur octroyer des délais de paiement d'une durée de 24 mois, - rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance, - ne pas prononcer l'exécution provisoire Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler : - qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu'il ne suffit pas d'affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer, - que les «juger» et «constater» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci. I. Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] verse aux débats: - un avis de mutation attestant de ce que M. [E] [B] et Mme [P] [Y] sont bien propriétaires des lots n°1, 2 et 10 à [Localité 6], [Adresse 6], - les appels de fonds, - un décompte actualisé au 8 janvier 2026, à hauteur de 3 911,54 euros ; - le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire tenue le 13 novembre 2024 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; - un procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire tenue le 30 juillet 2024 ; - diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure et courriers de rappel). Il est constant que pour justifier le bien-fondé de sa demande en paiement des charges, le syndicat de copropriété doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, le décompte de répartition des charges, ainsi que les documents comptables (Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-19.172). Les frais d'avocats, ne peuvent entrer dans les frais prévus par l'article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. M. [E] [B] et Mme [P] [Y] contestent le montant réclamé au titre des charges impayées, énonçant en se référant au précédent décompte du syndicat arrêté au 1er janvier 2026 à la somme de 5 496,54 euros, que celui-ci devrait s'élever à la somme maximale de 2 032,54 euros. Ils énoncent en effet que les règlements qu'ils ont réalisés en décembre 2025 et janvier 2026 pour la somme totale de 1 585,00 euros, les frais « d'ouverture de dossier avocat » pour 379,00 euros et ceux de l'assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2024 dont ils sollicité la tenue et mis à leur charge pour 1 500,00 euros doivent être déduis de l'arriéré de charges sollicité. A titre liminaire, à propos de la somme totale de 1 585,00 euros réglée, il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires l'a comptabilisée au crédit des sommes dues par les défendeurs en actualisant sa demande en paiement à la baisse à la somme de 3 911,54 euros selon le décompte actualisé arrêté au 8 janvier 2026 qu'elle produit. En outre, en ce qui concerne les frais d'avocat pour 379,00 euros, le syndicat des copropriétaires n'a pas inclus ces frais dans le décompte produit au soutien de sa demande en paiement des charges de copropriété. Il n'y a donc lieu de déduire les sommes de 1 585,00 euros et 379,00 euros du décompte actualisé sur lequel le syndicat fonde sa dernière demande en paiement. Enfin, en ce qui concerne les frais relatifs à la tenue de l'assemblée générale extraordinaire comptabilisés au débit du compte des défendeurs pour 1 500,00 euros, c'est à tort que les défendeurs contestent en être redevables et sollicitent la déduction de ces frais de leur arriéré de charges. Pour rappel, en vertu de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. Or, M. [E] [B] et Mme [P] [Y] ont bien sollicité la tenue de l'assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2024 en vue d'obtenir l'autorisation des copropriétaires pour l'installation à leurs frais de panneaux photovoltaïques sur la toiture, soit pour une question concernant leurs droits. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires était bien fondé à mettre à la charge de ces derniers la somme de 1 500,00 euros pour la prestation relative à la tenue de cette assemblée générale extraordinaire réalisée par le syndic et prévue au contrat de syndic pour ce montant à son article 9.4 Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [E] [B] et Mme [P] [Y] n'ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 911,54 euros. Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [E] [B] et Mme [P] [Y] au paiement de la somme de 3 911,54 euros, au titre des charges dues à la date du 8 janvier 2026. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d'hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait. La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit : mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, mise en demeure d'un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] sollicite la somme de 706,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme est décomposée comme suit : - 59,00 euros au titre des frais de rappel, - 200,00 euros au titre des frais de mise en demeure du conseil du syndicat, - 68,00 euros au titre des frais de mise en demeure, - 379,00 euros pour les frais d'assignation. M. [E] [B] et Mme [P] [Y] énoncent que les frais d'assignation de 379,00 euros doivent être écartés dès lors qu'ils constituent des frais de procédure ne pouvant relever de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est en effet exact que les frais d'assignation relèvent des dépens et ne constituent pas un acte élémentaire d'administration de la copropriété. La somme de 379,00 euros sera donc déduite du montant de 706,00 euros sollicité au titre des frais de recouvrement. Par conséquent, M. [E] [B] et Mme [P] [Y] seront condamnés solidairement à payer la somme de 327,00 euros au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] au titre des frais de recouvrement nécessaires. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] sollicite la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts. Il énonce avoir été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires à l'exercice de sa mission de gestion de l'immeuble. Il reproche en outre aux défendeurs leur mauvaise foi, arguant que ces derniers disposaient manifestement des fonds nécessaires pour s'acquitter de leurs charges de copropriété dès lors qu'ils souhaitaient, tel que cela ressort de l'assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2024 réaliser des travaux pour l'installation de panneaux photovoltaïques alors que ces derniers étaient déjà débiteurs de charges de copropriété. M. [E] [B] et Mme [P] [Y] répliquent qu'il ne peut être tiré aucune conclusion quant à leur solvabilité du fait leur volonté de réaliser des travaux dès lors notamment que ceux-ci devaient être financés au moyen d'un crédit et de diverses aides. En l'espèce, la mauvaise foi de M. [E] [B] et Mme [P] [Y] n'est en effet pas démontrée, celle-ci ne pouvant résulter de la seule carence dans le paiement et des travaux envisagés par ces derniers, étant précisé également que les défendeurs ont réalisé quatre règlements depuis le mois de septembre 2025 pour apurer leur arriéré de charges. En outre, la réalité du préjudice spécial que le syndicat des copropriétaires aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil n'est également pas établie. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. II. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. M. [E] [B] et Mme [P] [Y] sollicitent des délais de paiement, ce à quoi s'oppose le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7]. En l'espèce, ils énoncent que leurs difficultés de paiement ont pour origine les problèmes de santé de M. [E] [B] survenus au cours de l'année 2024. Les défendeurs démontrent en effet que M. [E] [B] a rencontré des soucis de santé à cette période et bénéficié d'un congé longue maladie d'une durée d'une année à compter du 10 octobre 2024. Les défendeurs versent également une déclaration de 2025 pour les revenus de 2024. Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière exposée par les débiteurs et de leur engagement pris de s'acquitter de leur dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d'accorder à ceux-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et d'autoriser les défendeurs à se libérer par mensualités de 176 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec l'organisme prêteur. III. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [E] [B] et Mme [P] [Y] qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. M. [E] [B] et Mme [P] [Y] seront donc condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et le défendeur ne justifiant d'aucun élément sérieux pour écarter le principe, l'exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à verser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS [K] & [Localité 5], la somme de 3 911,54 euros, au titre des charges dues à la date du 8 janvier 2026, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS [K] & [Localité 5], la somme de 327,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à s'acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 176 euros chacune, étant précisé que la 24ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS [K] & [Localité 5], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [P] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS [K] & [Localité 5] la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [P] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière. LE GREFFIER LE PRESIDENT