Cour d'appel de Paris, 25 mai 2022, 19/13935

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3

ARRET

DU 25 MAI 2022 (n° 162 , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/13935 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAJRD Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de PARIS - RG n° 16/03687 APPELANTE SARL COSMOS ALIQUANTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 399 363 514 [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée de Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235 avocat postulant et plaidant INTIMEE Société IMMORENTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 347 996 209 [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0396, avocat postulant assistée de Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : J048 avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Monsieur Jean-François FAUQUENOT, conseiller qui en ont délibéré Greffières, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE lors de la mise à disposition : Madame [B] [E] ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 18 décembre 1993, la société Compagnie de la Plaine Monceau, aux droits de laquelle vient la société Immorente, a consenti à bail à M. et Mme [W], aux droits desquels vient la société Cosmos Aliquante, divers locaux à usage commercial, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1993, et moyennant un loyer annuel en principal de 36 330 francs, équivalant à 5 538 €. Par acte du 16 juillet 2003, le preneur a sollicité le renouvellement du bail pour une période de neuf années à compter du 1er octobre 2003. À défaut d'action du bailleur dans les deux ans, le bail a été renouvelé jusqu'au 30 septembre 2012. Par acte du 30 mars 2015, le preneur a sollicité le renouvellement du bail pour une période de neuf années, ce que le bailleur a accepté en proposant un loyer annuel porté à la somme en principal de 38 000 € à compter du 1er avril 2015. Par mémoire notifié le 30 novembre 2015 à la société Immorente, la société Cosmos Aliquante a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 9 000 € en principal. Par exploit du 23 février 2016, la société Cosmos Aliquante a fait assigner à comparaître la société Immorente devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2015 à la somme de 9 000 € annuelle en principal. Par jugement mixte du 12 décembre 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2015, et a désigné Mme [U] [O] en qualité d'expert aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2015. L'expert a déposé son rapport le 16 janvier 2018. Par jugement du 17 mai 2019, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 28 800 € en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2015 ; partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d'expertise ; ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Par acte du 09 juillet 2019, la société Cosmos Alicante a interjeté appel de l'intégralité des chefs du jugement. Par conclusions déposées le 12 juin 2020, la société Immorente a interjeté appel incident du jugement. Saisi d'un incident par la société Cosmos Aliquante, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 05 mai 2021, déclaré irrecevables les conclusions de la société Immorente déposées le 12 juin 2020 et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 954 du code de procédure civile, elle sera réputée s'être appropriée les motifs du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 mars 2022.

MOYENS

ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 1er septembre 2020, par lesquelles la société Cosmos Aliquante, appelante, demande à la Cour d'infirmer le jugement attaqué ; fixer le loyer annuel hors charges et hors taxes à compter du 1er avril 2015 à la somme de 8 132 € ; à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que, si la Cour estimait par extraordinaire que le loyer doit être fixé à la valeur locative, que ladite valeur ne saurait excéder la somme hors charges et hors taxes annuelle de 21 600 € ; en tout état de cause, condamner la société Immorente à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du rapport d'expertise de Mme [O], avec bénéfice de l'article 699 du même code. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la société appelante. Pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position de l'appelante sera succinctement résumée. Au soutien de sa demande relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la société appelante expose qu'il n'existe aucun motif justifiant le déplafonnement du loyer. D'une part, elle s'en remet au rapport de l'expert qui a retenu l'absence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. D'autre part, elle conteste toute modification des caractéristiques des locaux en exposant que les travaux réalisés n'ont pas fait augmenter la surface de vente mais ont simplement permis une réorganisation du local. À titre subsidiaire, elle soutient que la valeur de 400 €/m² retenue par l'expert apparaît élevée au regard de la situation du local, qui se trouve dans une rue dépourvue de commercialité, et sollicite une valeur qui ne saurait être supérieure à 300 €/m², conduisant à un loyer de 21 600 € HC/HT.

MOTIFS

DE L'ARRET Selon le principe énoncé aux articles 551 et suivants du Code civil, tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire. Cette règle joue pour les constructions nouvelles mais pas pour de simples améliorations sauf dispositions contractuelles spécifiques. Elle s'applique au cours du bail commercial de plein droit, à la fin du contrat, en l'absence de stipulation contraire. Il résulte des termes du jugement entrepris que le bail du 7 novembre 1946 comportait une clause d'accession en fin de bail ; l'appelante, dans ses conclusions, ne le conteste pas. Aux termes de l'article R 145-8 du code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Par ailleurs, la modification notable pendant le cours du bail expiré, de l'un des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8, constitutifs de la valeur locative, constitue une cause de déplafonnement. Une modification de la consistance des lieux loués doit être reconnue notable, au sens du texte précité, si elle est suffisamment importante et présente un intérêt pour le commerce exercé. Les travaux affectant les caractéristiques des locaux au sens de l'article R 145-3 du code de commerce sont ceux apportant une modification des structures, des volumes, des surfaces ou de la division des surfaces des locaux loués ou modification de la conformation des différentes parties des locaux. Il résulte des principes ci-dessus énoncés que les travaux invoqués par le bailleur ne peuvent constituer une cause de déplafonnement du loyer, en l'espèce au 1er avril 2015, que s'il s'agit de véritables modifications des lieux loués et non pas de simples améliorations, et si elles sont notables et présentent un intérêt pour le commerce effectivement exercé dans les lieux. Pour l'apprécier, la Cour ne dispose que du rapport d'expertise produit en appel par la société appelante, les déclarations des parties dans leurs mémoires, et les constatations non contestées du jugement entrepris. Madame [U] [O], expert judiciaire, expose sans être contredite que plusieurs campagnes de travaux ont été réalisées dans les locaux depuis le début du bail, entre le 1er octobre 2003 et le 31 mars 2015 et qu'il résulte en particulier de la comparaison entre les plans réalisés en avril 2005 par le cabinet de géomètre expert [D], et ceux réalisés en février 2016 par le cabinet Quenetain, qu'une zone annexe à l'arrière de la boutique a été intégrée à la surface de vente, représentant une augmentation de13,20 m², et que des travaux de décloisonnement de la première surface de vente en ont par ailleurs amélioré la configuration qui est désormais d'un seul tenant ; l'expert est d'avis que l'intégration d'une surface de 13,20 m² constitue une modification notable présentant un intérêt pour le commerce exercé dans les lieux. Le tribunal a adopté l'avis de l'expert en relevant que l'adjonction de surface avait permis l'augmentation de l'aire de vente de 24,40 %. Cependant, il résulte clairement de la comparaison des plans, qui sont illustrés page 34 du rapport d'expertise, que la pièce située à gauche de la façade sur rue, autrefois accessible au public comme surface de vente, mais difficilement en raison d'une séparation par un mur porteur, a été affectée à l'usage de bureau dont l'expert avait relevé page 18 une surface d'environ 14,05 m². En conséquence, la surface de vente accessible à la clientèle n'a pas été augmentée ; mais pour tenir compte des contraintes des locaux, le déplacement du bureau dans une pièce donnant sur rue, pour libérer l'arrière du magasin devenu totalement accessible grâce à l'enlèvement de cloisons, a très nettement amélioré les lieux. Ces modifications doivent en l'espèce être qualifiées d'améliorations ; le bailleur ne prétend pas en avoir assumé la charge, directement ou indirectement. Elles ne peuvent donc pas donner lieu à déplafonnement immédiat, à l'issue du bail au cours duquel ces travaux ont été réalisés, et ne pourront être pris en compte qu'à l'occasion du prochain renouvellement. Le jugement entrepris doit dès lors être réformé, et le prix du bail renouvelé au 1er avril 2015 doit être fixé par application des règles du plafonnement, dès lors que n'est pas constatée par ailleurs une modification notable des facteurs locaux de commercialité; en effet, l'avis de l'expert sur ce point mérite d'être adopté. En application de l'article L 145-34, alinéa premier du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2014, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux 1er et 2e alinéas de l'article L 112-2 du code monétaire et financier publié par l'institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié. Avant la publication du premier indice des loyers commerciaux, l'indice applicable était l'indice du coût de la construction, qu'il convient de prendre en compte suivant le calcul de l'expert, après avoir reconstitué le loyer en vigueur au 1er octobre 2003 à partir de celui qui figurait dans le bail antérieur à effet au 1er janvier 1993, au montant de 6538,93 €. Pour la période allant du 2e trimestre 2003 au premier trimestre 2005, le loyer plafonné par variation de l'indice du coût de la construction s'établit à 6908,85 € selon le calcul suivant: 6538,93 € (loyer d'origine) x 1270 (ICC 1er trimestre 2005)/ 1202 (ICC 2e trimestre 2003) Pour la période du premier trimestre 2005 au 4e trimestre 2014, le loyer plafonné par variation de l'indice des loyers commerciaux s'établit à 8132,42 €, selon le calcul suivant: 6908,85 € (loyer d'origine) x 108,47 (ILC 4e trimestre 2014)/92,15 (ILC 1er trimestre 2005) En équité, il n'y a pas lieu d'indemniser l'appelante des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance. La procédure et l'expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d'ordonner le partage de tous les dépens, de 1re instance et d'appel, en ce inclus les frais d'expertise, le tout en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 17 mai 2019 l'infirme en ce qu'il a fixé à 28'800 € en principal, hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er avril 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre d'une part la SCPI Immorente et d'autre part la société Cosmos Alicante, et portant sur les locaux situés [Adresse 1], Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2015 à 8132,42 €, Confirme pour le surplus le jugement entrepris, Déboute la société cosmos Alicante de sa demande d'indemnisation de frais irrépétibles, Ordonne le partage par moitié entre les parties, des dépens de 1re instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire et autorise en tant que de besoin Maître Pierre Amiel, avocat, à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans recevoir de provision. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT