Tribunal administratif de Marseille, 7ème Chambre, 6 décembre 2022, 2008828

Vu la procédure suivante

: Par une requête et deux mémoires enregistrés le 16 novembre 2020 et le 10 mai 2022, la société ING Leasing France, représentée par la société Rtaxes, demande au tribunal : 1°) la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Marseille au titre des années 2018 et 2019 à raison de son bien situé 4 rue Léon Gozlan à Marseille ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - elle pouvait contester la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de son bien pour demander une réduction du montant de la taxe foncière établie au titre des années 2018 et 2019 dans sa réclamation préalable du 26 décembre 2019 qui n'est donc pas tardive ; - la surface réelle de son local s'élève à 8 915 mètres carré et non pas à 6 839 mètre carrés, contrairement à ce qu'a retenu l'administration ; - sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, il convient d'appliquer à la valeur locative 1970 de son bien un coefficient non pas de + 20 %, ainsi que l'a fait l'administration, mais de - 10% dès lors que : - dans le cadre de l'évaluation de la valeur locative révisée au 1er janvier 2017, son immeuble est situé dans le même secteur d'évaluation que le local-type ; - la surface réelle de son bien est supérieure à celle du local type, de 6 148 mètres carré, soit une différence de 31 %, or la valeur locative unitaire d'un bien est inversement proportionnelle à sa surface ; - son bien se situe dans le 3ème arrondissement de Marseille qui est l'un des plus pauvres de la ville et de France, comprend de nombreux bâtiment insalubres et constitue une zone d'insécurité alors que le local-type est bien mieux situé, à proximité du métro Saint-Just, dans le 4ème arrondissement qui est un quartier dynamique, facile d'accès, plus attractif en raison notamment des nombreuses commodités, plus sécurisé et où le prix des appartements au mètre carré est supérieur de 23 % ; - la conception de son bien est très similaire à celle du local-type ; - si son local est plus récent que le local-type, la date de réalisation des bâtiments, n'est pas, à elle seule, un critère pertinent d'ajustement de la valeur locative non révisée de son local ; - si le local-type est plus ancien, son procès-verbal d'évaluation n'ayant pas été annoté, il présente un bon état d'entretien et un aménagement moderne similaire à son local ; - pour le calcul de la valeur locative non révisée, la surface pondérée s'élève à 6 000 mètres carrés en raison de l'application d'un coefficient de pondération de 1 pour les bureaux et salles de réunion, de 0,8 pour les open spaces et l'accueil, de 0,5 pour les locaux de repos, les espaces de reprographie, les archives, les réserves et le local courrier, de 0,33 pour les locaux de ménage, le local poubelle, les dégagements, les sanitaires ainsi que les locaux techniques et de 0,2 pour la terrasse et le parking en sous-sol ; - pour le calcul de la valeur locative révisée, la surface révisée s'élève à 8 001 mètres carrés en raison : - du classement dans la catégorie P1 des bureaux, des salles de réunion, de l'open space, de l'accueil, des salles de repos, de la reprographie, des réserves, du local courrier, des dégagements et des sanitaires ; - du classement dans la catégorie P2 des archives, du dégagement en sous-sol, des locaux ménages, du local poubelle et des locaux techniques ; - du classement dans la catégorie P3 de la terrasse ; - du classement dans la catégorie Pk1 du parking en sous-sol. Par un mémoire en défense enregistré le 22 avril 2022, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête. Elle soutient que les moyens soulevés par ING Leasing France ne sont pas fondés. Par ordonnance du 22 avril 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 22 juin 2022. Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Pouliquen, rapporteure, - les conclusions de Mme Caselles, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit

: 1. La société ING Leasing France est propriétaire d'un local à usage de bureau, situé 4 rue Léon Gozlan à Marseille (13003). Elle a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de ce bien au titre des années 2018 et 2019. Elle demande la réduction de ces cotisations. 2. Aux termes du I de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article ". Aux termes de l'article 1518 A quinquies du même code, dans sa version applicable au litige : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". L'article 1518 E du même code, dans sa version applicable au litige dispose que : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 :/ 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence () ". 3. L'article 1498 du code général des impôts, dans sa version en vigueur le 31 décembre 2016 dispose que : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 4. Il résulte de l'instruction que la valeur locative du bien de la société ING Leasing France a été évaluée par comparaison avec le local-type n° 19 du procès-verbal des maisons exceptionnelles, situé au 80 rue Albe à Marseille (13004). 5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. / Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ". Il résulte de l'instruction que, pour l'évaluation de la valeur locative du bien de la société requérante, le service a retenu les surfaces qui avaient été déclarées initialement par le propriétaire. Par suite, il revient à la requérante de démontrer que les surfaces réelle et pondérée de son bien ne correspondent pas aux valeurs prises en compte par l'administration. 6. L'administration a retenu, pour l'évaluation de la valeur locative du bien de la société requérante, une superficie de 6 839 mètres carré. Au soutient de sa demande tendant à retenir non pas cette valeur mais une surface réelle totale de 8 915 mètres carré, soit une surface pondérée de 8 001 mètres carré, la société ING Leasing France produit un plan par niveau, coté à une échelle 1/250 ainsi qu'un tableau synoptique des surfaces utiles rédigé par un géomètre expert le 16 avril 2010. Toutefois, le tableau des surfaces utiles dressé par le géomètre en 2010 fixe à 7 593 mètres carré la surface utile brute, et à 7 412 mètres carré la surface utile nette. De plus, les surfaces par niveau calculées par le géomètre expert ne sont pas identiques à celles avancées par la SAS ING Leasing France et la somme des différents niveaux portés sur les tableaux intitulés " nouvelles surfaces réelles " aboutit à une surface totale de 8 003 mètres carrés. Par suite, les pièces produites par la société requérante, en raison de leur incohérence, ne permettent pas de corroborer la surface dont la SAS ING Leasing France se prévaut. Le moyen tiré de ce que la surface retenue par l'administration pour l'évaluation de la valeur locative du bien est erroné doit donc être écarté. 7. En deuxième lieu, la superficie réelle du local de la société requérante, de 6 839 mètres carré étant relativement proche de celle du local-type, de 6 148 mètres carré, la SAS ING Leasing France n'est pas fondée à demander, en application de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts, un abattement de 10 % sur la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de son bien en raison de la différence de surface. 8. En troisième lieu, pour l'application de l'ajustement prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 et afin d'établir la valeur locative non révisée d'un immeuble, il est tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu'ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble. 9. Le local-type et le local de la société requérante se trouvent tous les deux dans le secteur 2 d'évaluation de la commune de Marseille. De plus, il résulte des photographies produites par la société requérante que l'aspect extérieur des deux bâtiments, et notamment la taille des ouvertures, est relativement similaire. Toutefois, l'administration fait valoir que le local de la société requérante, construit en 2010, est bien plus récent que le local-type, daté de 1974. De plus, le local de la société ING Leasing France se trouve à proximité immédiate de la gare Saint Charles, du Vieux port et de nombreux hôtels, tandis que le local-type, s'il est situé dans un quartier comportant de nombreuses commodités, des musées et une salle de concert, est plus excentré. En outre, si la requérante invoque la situation très dégradée de certains bâtiments situés dans le 3ème arrondissement de Marseille, l'insécurité, le taux de pauvreté et de chômage élevé dans ce quartier ainsi qu'un prix moyen des appartements au mètre carré inférieur de 23 % au prix des logements situés dans le 4ème arrondissement où se trouve le local-type, le bien de la SAS ING Leasing France se trouve à la frontière du 1er arrondissement et non pas en plein cœur du 3ème arrondissement. Les désagréments qu'elle invoque sont donc limités dans la zone où se situe son bien. La société requérante n'est donc pas fondée à contester l'ajustement de 20 % appliqué à la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de son bien en application de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts. 10. En quatrième lieu, si la requérante demande, pour le calcul de la valeur non révisée au 1er janvier 2017 de son bien, l'application de coefficients de pondération à la surface des différentes pièces en fonction de leur usage, elle n'apporte aucune justification à l'appui de sa demande et ne critique pas précisément les coefficients que l'administration à appliqués aux surfaces qu'elle a retenues. Par suite, le moyen, qui n'est pas assorti de précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé, doit être écarté. 11. En cinquième et dernier lieu, si la requérante demande, pour le calcul de la valeur révisée de son bien, l'application d'un classement des différentes pièces dans les catégories P1, P2, P3 et Pk1 en fonction de leur usage, elle n'apporte aucune justification à l'appui de sa demande et ne critique pas précisément le classement des différentes surfaces que l'administration a retenu. Par suite, le moyen, qui n'est pas assorti de précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé, doit être écarté. 12. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société ING Leasing France doit être rejetée, y compris ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société ING Leasing France est rejetée. Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société ING Leasing France et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône. Copie en sera adressée au Cabinet Benoît de Corbier, Rtaxes. Délibéré après l'audience du 22 novembre 2022, à laquelle siégeaient : Mme Menasseyre, présidente, M. Zarrella, premier conseiller, Mme Pouliquen, conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 décembre 2022. La rapporteure, signé G. Pouliquen La présidente, signé A. MenasseyreLa greffière, signé A. Vidal La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, Pour la greffière en chef, La greffière,