Tribunal judiciaire de Rennes, 26 juin 2026, 25/08886

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 26 Juin 2026 N° RG 25/08886 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L4KK Jugement du 26 Juin 2026 N°: 26/674 S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION C/ [E] [X] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à [Localité 3] COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [X] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 27 Mars 2026. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [P] [H], munie d'un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [E] [X] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5] comparant EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 février 2023, à effet au 15 mars 2023, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d'habitation à M. [E] [X] sur des locaux (appartement porte n°32 et stationnement n°16) situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 423,62 euros et d'une provision pour charges de 75,76 euros. Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.163,64 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [X] le 12 février 2025. Par assignation du 13 octobre 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : Constater la résiliation du bail en date du 28 février 2023, avec prise d'effet au 15 mars 2023, entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION et M. [E] [X], Ordonner l'expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique, Condamner M. [E] [X] au paiement : 3.058,96 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2025.une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,Aux entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 décembre 2025. A cette date, faute d'être en état d'être jugée, elle a été renvoyée à l'audience du 27 mars 2026 où elle a été retenue. A cette date, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a comparu représentée par Mme [P] [H], dûment munie d'un pouvoir. Se référant oralement aux termes de son assignation, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2026, s'élève désormais à 4.471,55 euros. La bailleresse indique qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, que les impayés ont débuté dès l'entrée dans les lieux. Elle précise avoir été destinataire de la décision de recevabilité de M. [X] au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers prise par la commission de surendettement le 29 janvier 2026. A l'audience, M. [E] [X] a comparu en personne. Il confirme ne pas être en capacité de régler le loyer au vu de ses ressources, soit 580 euros par mois. Il indique qu'il va donner son préavis afin d'arrêter l'augmentation de la dette. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. De plus, aux termes de l'article 24 VI, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […] ». En l'espèce, le contrat de bail a pris effet au 15 mars 2023, et il contient, en l'article XI des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d'obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d'un commandement de payer. Le bailleur justifie d'un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 février 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2.163,64 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 avril 2025. Il convient de relever que la décision de recevabilité de M. [X] au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers est postérieure à l'acquisition de la clause résolutoire. Par ailleurs, l'examen du décompte laisse apparaître que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Il ne peut dès lors prétendre bénéficier des dispositions de l'article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelé. Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail au 12 avril 2025 et d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 1.3 Sur l'indemnité d'occupation Par application de l'article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l'occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 558,71 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 12 avril 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cet article précise, s'agissant de l'obligation d'assurer le logement, que : « A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ». L'article 24 - V de la même loi dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, l'article IV des conditions générales, précise que le loyer est payable au plus tard le 31 du mois concerné. La société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 mars 2026, M. [E] [X] lui devait la somme de 4.471,55 euros, soustraction faite des frais de procédure. Ce décompte comporte des frais dits de pénalité d'assurance pour un montant mensuel de 4 euros par mois imputés depuis le mois de mai 2024. Force est de constater que si le bailleur justifie du coût de l'assurance, il ne justifie pas de la mise en demeure préalable adressée au locataire, étant relevé que le commandement de payer ne vise pas l'obligation de justifier de l'assurance. La somme totale de 80 euros correspondant aux frais dits de « pénalité assurance » seront dont déduits du montant de la créance. Ainsi la créance de la bailleresse peut être arrêtée à 4.391,55 euros. M. [E] [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [E] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 février 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2023, à effet au 15 mars 2023, entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d'une part, et M. [E] [X], d'autre part, concernant les locaux (appartement porte n°32 et stationnement n°16) situés au [Adresse 5] à [Localité 6] est résilié depuis le 12 avril 2025, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [E] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [E] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [E] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 558,71 euros (cinq cent cinquante-huit euros et soixante-et-onze centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [E] [X] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 4.391,55 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-onze euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, CONDAMNE M. [E] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 février 2025 et celui de l'assignation du 13 octobre 2025, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge