Tribunal judiciaire de Bordeaux, 19 février 2024, 23/00508

Du 19 février 2024 50F PPP Contentieux général N° RG 23/00508 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XPTL [G] [I] C/ S.A.R.L. KAUFMAN ET BROAD - Expéditions délivrées à Me DELAVOYE - FE délivrée à Mme [I] Le 19/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX Pôle protection et proximité [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 19 février 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Madame [G] [I] née le 22 Juillet 1949 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Présente DEFENDERESSE : S.A.R.L. KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 8 RCS NANTERRE 480 078 047 [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître TCHASSANTE loco Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS DÉBATS : Audience publique en date du 8 janvier 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte notarié en date du 26 juillet 2019 Mme [G] [I], a acquis auprès de la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8, en l'état futur d'achèvement, l'appartement D 42, au sein de la [Adresse 7] et de la [Adresse 8]. Le logement a été livré Mme [G] [I] le 9 novembre 2020, avec réserves, complétées par courriers des 7 et 14 décembre 2020. Des infiltrations sont survenues dans le logement de Mme [G] [I]. Celle-ci a demandé l'indemnisation de ces préjudices auprès de la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 et a saisi le conciliateur de justice en vue d'une tentative de conciliation. Le conciliateur de justice a établi le 28 novembre 2022 un constat de carence, la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 ne s'étant pas présentée à la réunion organisée à cette date. Par requête réceptionnée le 23 janvier 2023, Mme [G] [I] a saisi le Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la condamnation de la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 à lui payer une somme principale de 3.000 euros correspondant aux dégâts et désagréments occasionnés en raison de différentes infiltrations subies dans son appartement, outre la somme complémentaire de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l'audience du 27 mars 2023. Après plusieurs reports pour échanges des pièces et conclusions entre les parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 8 janvier 2024. Mme [G] [I] maintient ses demandes initiales, en précisant que la somme de 3.000 euros a pour objet l'indemnisation de son préjudice de jouissance et celle de 2.000 euros l'indemnisation du préjudice psychologique et de la fatigue occasionnée. Elle soutient qu'avant même son entrée dans les lieux des infiltrations avaient déjà eu lieu, que des joints n'étaient pas faits. Elle indique que des infiltrations sont apparues dès 2020 dans le logement et que si elles ont été traitées, de nouvelles infiltrations sont survenues en 2022, qui lui ont occasionné des troubles et tracas, et ont réactivé une dépression ancienne qui était stabilisée avant tous ces problèmes. Elle ajoute que de nouveaux désordres sont apparus en 2023. La société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8, représentée par avocat, demande au tribunal de débouter Mme [G] [I] de ses prétentions et sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile. Elle objecte que le désordre allégué par Mme [G] [I] trouve sa source au sein des parties communes de la Résidence et que dès lors la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle soutient en outre que Mme [G] [I] n'apporte pas la preuve des préjudices dont elle demande la réparation, ni celle d'une faute contractuelle de sa part. Elle observe s'être assurée auprès des constructeurs de leur intervention pour lever les réserves et reprendre les désordres dénoncés par Mme [G] [I].

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en garantie à l'encontre du vendeur Il résulte de l'article 1792-1 du code civil qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Le vendeur d'un appartement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement est en conséquence tenu des garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du code civil et l'acquéreur peut agir à son encontre en garantie des dommages consécutifs, quand bien même les dommages proviendraient d'ouvrage relevant des parties communes dont la propriété a été transférée aux syndicat des copropriétaires. Ce régime de responsabilité légal n'est pas subordonné à la preuve d'une faute commise par le constructeur ou la personne assimilée au constructeur. C'est donc à tort que la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 conclut à son irresponsabilité et la demanderesse est recevable à agir à son encontre. Sur l'indemnisation des dommages Selon l'article 9 du Code de Procédure Civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu'en présence d'un lien de causalité avec le manquement invoqué. La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s'agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la personne qui a subi le dommage dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit, à charge pour elle de fournir les éléments et justificatifs propres à caractériser le préjudice subi. Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, Mme [G] [I] a invoqué les désagréments et dégâts liés aux différentes infiltrations subies dans son appartement, invoquant des odeurs de moisis, des murs abîmés, la non jouissance de son appartement, des trous dans le mur et soutient en outre que les troubles subis ont réactivé une dépression ancienne. Les rapports en date des 25 janvier et 1er juin 2022 du cabinet IXI-GROUPE, mandaté par l'assureur dommages-ouvrage, établissent que le logement de Mme [G] [I] a effectivement subi des infiltrations en sous-pente côté salon. L'expert, qui a constaté en partie inférieure des traces brunâtres chez Mme [G] [I], indique que la dégradation a été observée pour la première fois en mars 2021, qu'une tentative réparatoire a été réalisée le 5 juillet 2021 par GPA et que de nouvelles infiltrations ont été observées début décembre. L'expert indique que les désordres constatés proviennent d'infiltration à la liaison de l'ébrasement de la fenêtre de toit du salon du logement D42 et la couverture en bac acier. Ainsi l'expert a caractérisé un désordre de nature décennale engageant la responsabilité des constructeurs et par suite celle de la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8. Il ressort des débats que l'origine des désordres a été réparé et si Mme [G] [I] a indiqué à l'audience que de nouvelles infiltrations se sont produites en 2023, le nouveau rapport établi par IXI Groupe le 26 mai 2023, à la suite d'une déclaration de sinistre en date du 2 mai 2023, écarte l'existence de nouvelles infiltrations, l'auréole constatée résultant d'une salissure ponctuelle. Les pièces produites par Mme [G] [I], à qui incombe la charge de la preuve des préjudices allégués, ne mettent pas en évidence un préjudice de jouissance très important résultant des infiltrations telles qu'elles ressortent du rapport. De plus si des trous ont été faits pour déterminer l'origine des désordres, il n'est pas démontré par Mme [G] [I] qu'ils aient été eux-mêmes à l'origine d'infiltrations, et qu'elle aurait été contrainte de se lever la nuit pour colmater des infiltrations. Elle n'établit pas non plus l'odeur de moisissure dont elle fait état, que l'expert n'a pas mentionné dans ses rapports des 25 janvier et 1er juin 2022. Par conséquent si Mme [G] [I] a nécessairement subi un préjudice de jouissance lié aux infiltrations apparues dès décembre 2020, puisque Mme [G] [I] en a fait état dans son courrier de réserves complémentaires du 14 décembre 2020, il n'est pas établi que le trouble de jouissance consécutif ait été très important. Aussi, il convient d'allouer de ce chef une indemnisation limitée à 900 euros en prenant une base de 50 euros par mois sur une période de 18 mois. Les éléments médicaux produits par Mme [G] [I] ne permettent pas d'établir que les dommages subis aient entraîné des problèmes médicaux et en particulier aient réactivité un syndrome dépressif. En effet le docteur [Y], cardiologue, dans son certificat médical du 31 décembre 2021, soit moins de deux mois après la livraison, n'a constaté aucune pathologie de nature à expliquer l'asthénie dont Mme [G] [I] se plaignait déjà, et a évoqué de façon purement hypothétique une résurgences du syndrome dépressif, qui au demeurant s'il était avéré ne pourrait être mis en relation avec les désordres de type infiltrations qui n'ont débuté que quelques jours avant cet avis. Dès lors il n'y a pas lieu de retenir un préjudice psychologique et un état de fatigue susceptibles d'indemnisation. En conséquence l'indemnisation sera limitée à la somme de 900 euros et le surplus des demandes sera rejeté. Sur les autres demandes Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Les dépens seront supportés par la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8, dès lors que Mme [G] [I] est fondée en une partie de ses demandes et la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 conservera dès lors la charge de ses frais irrépétibles. En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en dernier ressort, DÉCLARE Mme [G] [I] recevable à agir à l'encontre de la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 au titre de la responsabilité des constructeurs et assimilés ; CONDAMNE la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 à payer à Mme [G] [I] la somme de 900 euros avec intérêts légaux à compter du présent jugement au titre de la réparation du préjudice de jouissance ; REJETTE le surplus des demandes de Mme [G] [I] ; CONDAMNE la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 aux dépens ; DÉBOUTE la société KAUFMAN AND BROAD PROMOTION 8 en sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE