Tribunal judiciaire de Marseille, 23 juillet 2026, 25/05950

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026 Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Mai 2026 GROSSE : Le 23 juillet 2026 à Me GERARD Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 juillet 2026 à Me DIOUM Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 25/05950 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7B4Z PARTIES : DEMANDERESSE S.A.R.L. CECIGO domiciliée : chez L'AGENCE ETOILE - SARL CIPA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Madame [S] [R] née le 10 Janvier 1985 à [Localité 1] (SENEGAL) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sidy DIOUM, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur [B] [X] né le 30 Janvier 1981 à [Localité 1] (SENEGAL) demeurant [Adresse 3] non comparant EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 octobre 2022, la société CECIGO a consenti un bail d'habitation à Mme [S] [R] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros et d'une provision pour charges de 80 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [B] [X]. Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 233,94 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 22 août 2025. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [R] le 22 août 2025. Par assignations du 24 octobre 2025, la société CECIGO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [R] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [B] [X] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,3 180,98 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 28 mai 2026, la société CECIGO maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 mai 2026, s'élève désormais à 6 395,94 euros. La société CECIGO considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, mais qu'il n'y a plus eu de versement depuis le 19 mars 2026. Mme [S] [R], représentée, s'oppose à l'ensemble des demandes. Elle soutient à titre principal que le logement est insalubre et que cette situation justifie la suspension du paiement des loyers. A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi d'un plan d'apurement de la dette sur 36 mois. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré , M. [B] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société CECIGO justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le moyen tiré de l'insalubrité du logement Mme [S] [R] soutient à titre principal que le logement serait insalubre, ce qui justifierait selon elle la suspension du paiement des loyers. Elle verse aux débats des photographies faisant état de la présence de nuisibles et de désordres affectant le logement. Toutefois, cette argumentation ne peut prospérer en référé. En effet, Mme [S] [R] ne produit aucun arrêté préfectoral ou municipal d'insalubrité, aucun rapport établi par un service compétent (agence régionale de santé, service communal d'hygiène et de santé ou toute autre autorité administrative habilitée), et n'établit pas avoir mis en demeure la bailleresse de remédier aux désordres allégués, ni avoir saisi les services compétents préalablement à la signification du commandement de payer. L'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, sur lequel la défenderesse se fonde, subordonne la suspension automatique du loyer à l'existence d'un arrêté d'insalubrité, qui fait défaut en l'espèce. De même, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge un pouvoir de réduction ou de suspension du loyer en cas d'indécence avérée, mais encore faut-il que celle-ci soit établie par des éléments objectifs suffisants. Or, de simples photographies non corroborées par un constat contradictoire, une expertise ou un rapport administratif ne constituent pas, en référé, une preuve suffisante de l'indécence ou de l'insalubrité du logement au sens de ces textes. En l'absence de tout élément sérieux et objectif permettant de caractériser l'indécence ou l'insalubrité du logement dans des conditions non sérieusement contestables, ce moyen sera écarté. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 août 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 233,94 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 octobre 2025. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [S] [R] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 174 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [S] [R] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société CECIGO verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 mai 2026, Mme [S] [R] lui devait la somme de 6 239,55 euros, soustraction faite des frais de procédure. Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 180,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [R] ainsi que M. [B] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, de reprise des effets de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 746,74 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 22 octobre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CECIGO ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [S] [R] et M. [B] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société CECIGO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 août 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2022 entre la société CECIGO, d'une part, et Mme [S] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 22 octobre 2025, CONDAMNE Mme [S] [R] solidairement avec M. [B] [X], à payer à la société CECIGO la somme de 6 239,55 euros (six mille deux cent trente neuf euros et cinquante cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 180,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Mme [S] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 174 euros (cent soixante-quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 octobre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [S] [R] sera condamnée à verser à la société CECIGO une indemnité d'occupation mensuelle de 746,74 euros, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [S] [R], solidairement avec M. [B] [X], à payer à la société CECIGO la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [S] [R], solidairement avec M. [B] [X], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 août 2025 et celui des assignations du 24 octobre 2025. Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge