Tribunal judiciaire de Marseille, 10 septembre 2026, 24/07683

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT du 10 SEPTEMBRE 2026 Enrôlement : N° RG 24/07683 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5BMI AFFAIRE : M. [W] [B] (Me DI COSTANZO) C/ Mme [L] [B] (la SELARL LEXAZUR) ; S.D.C. [Adresse 1] Grosse délivrée le 10 Septembre 2026 À -Me Dominique DI COSTANZO Maître Vivian THOMAS de la SELARL LEXAZUR - - A l'audience Publique du 30 avril 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 juillet 2026 prorogée au 10 septembre 2026 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 Par Madame Stéphanie GIRAUD Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Monsieur [W] [B] né le 05 juillet 1949 à [Localité 1] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEURS Madame [L] [B] née le 16 octobre 1974 à [Localité 2] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Vivian THOMAS de la SELARL LEXAZUR, avocats au barreau de NICE Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic bénévole en exercice Madame [L] [B] demeurant et domiciliée [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal défaillant *** EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [W] [B] est propriétaire des lots n°2 et n°3 de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], tandis que Madame [L] [B] est propriétaire du rez-de-chaussée et d'un jardin sur lequel a été édifiée une maison d'habitation. Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 15 juin 2024, Monsieur [W] [B] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et Madame [L] [B] en sa qualité de syndic bénévole aux fins de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 18/04/2024, et à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions 1, 2, 3, 4, et 5 (deux résolutions comportent ce numéros), outre la condamnation à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/7683. Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 23 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [W] [B] demande au tribunal de : Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 42 Vu le décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 7, 9, 25, 28 et 41-6 Vu les pièces produites aux débats A titre principal : -Débouter Madame [L] [B] de l'ensemble de ses demandes, conclusions, fins et prétentions. -Juger que Monsieur [W] [B] n'a pas été convoqué à l'assemblée générale du 18/04/2024 de sorte que l'assemblée générale du 18/04/2024 est irrégulière. -Juger que l'assemblée générale du 18/04/2024 a été convoquée irrégulièrement par une personne dépourvue de qualité à cette fin. -Annuler l'assemblée générale du 18/04/2024 dans son intégralité. A titre subsidiaire : -Annuler les résolutions 1, 2, 3, 4, 5 et 5 de ladite assemblée. En tout état de cause : -Condamner in solidum Madame [L] [B] en qualité de copropriétaire et le syndicat des copropriétaires requis lequel serait représenté par Madame [L] [B] en sa qualité de syndic bénévole à payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me DOMINIQUE DI COSTANZO. -Juger qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000, la requérante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires. -Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Monsieur [W] [B] sollicite l'annulation de l'assemblée générale du 18 avril 2024 à titre principal, et l'annulation des résolutions adoptées à titre subsidiaire. Au soutien de ses demandes, il expose n'avoir jamais été convoqué à cette assemblée générale et ce en méconnaissance des dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 imposant une notification préalable de la convocation aux copropriétaires. Il soutient également que Madame [L] [B] ne justifie pas de sa qualité de syndic bénévole pour procéder à la convocation. Il indique que les documents relatifs à l'assemblée générale du 26 janvier 2024 présentent des incohérences, plusieurs courriers faisant état de modifications puis de l'annulation du procès-verbal initial, de sorte que la régularité de sa désignation ne serait pas établie. Il ajoute en premier lieu que les résolutions prétendument adoptées le 18 avril 2024 qui portaient sur une scission de copropriété et sur des modifications affectant les parties communes auraient dû être adoptées conformément aux majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965, et notamment au respect des conditions de l'article 28. Il soutient que la scission nécessitait la majorité des voix de tous les copropriétaires et que dans une copropriété à deux, l'article 41-16 exige que le copropriétaire décidant seul détienne au moins les deux tiers des voix. Or selon lui, cette condition n'était pas remplie, dès lors qu'il n'a pas été convoqué et que Madame [B] ne disposait pas des deux tiers des voix. En deuxième lieu, il fait valoir que les résolutions concernaient des parties communes sans qu'aucun prix de cession au profit du syndicat des copropriétaires n'ait été indiqué. En troisième lieu, il soutient que les résolutions ne prévoient pas la modification du règlement de copropriété alors que celle-ci serait nécessaire et soumise aux règles de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. En réplique aux écritures adverses selon lesquelles l'assemblée du 18 avril 2024 ne ferait que rappeler des décisions antérieures, il considère cet argument comme inopérant aux motifs qu'une assemblée générale peut revenir sur une décision antérieure tant qu'elle n'a pas été exécutée et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits acquis. Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 12 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [L] [B] demande au tribunal de : Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats, Il est demandé à la Juridiction de Céans de : DEBOUTER Monsieur [W] [B] de l'ensemble de ses demandes, conclusions, fins et prétentions. CONDAMNER Monsieur [W] [B] à verser à Madame [L] [B] la somme de 3.000euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur [W] [B] aux entiers dépens. En défense, Madame [L] [B] conclut au rejet de l'ensemble des demandes. Elle soutient que Monsieur [W] [B] a été convoqué à l'assemblée générale du 18 avril 2024, la convocation lui ayant été remise en main propre. Elle fait également valoir qu'elle a été régulièrement désignée syndic bénévole lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2024 et que cette désignation n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elle serait devenue définitive. Elle expose encore que les documents produits par Monsieur [W] [B] relatifs à cette assemblée du 26 janvier 2024 ne constitueraient que des projets ou brouillons de procès-verbal ayant fait l'objet d'échanges entre les parties, sans incidence sur le procès-verbal définitif notifié le 8 février 2024. S'agissant de l'assemblée générale du 18 avril 2024, Madame [L] [B] soutient qu'elle n'avait pas pour objet de prendre de nouvelles décisions mais uniquement de rappeler les décisions déjà adoptées lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2024, laquelle n'a pas été contestée dans les délais légaux. Elle en déduit que les résolutions litigieuses ne peuvent être annulées. Elle ajoute que les demandes de Monsieur [W] [B] s'inscrivent dans un contexte de conflit familial relatif à une opération de mise à jour cadastrale et de publicité foncière, laquelle ne remettrait pas en cause les droits de propriété existants mais tendrait uniquement à actualiser la situation foncière de l'immeuble. Elle sollicite enfin le débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [W] [B] ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. *** Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole Madame [L] [B] est défaillant. La procédure a été clôturée le 15 décembre 2025, et mise à l'audience de plaidoirie du 30 avril 2026. Le délibéré est fixé à la date du 9 juillet 2026. La date du délibéré a été prorogée au 10 septembre 2026 en raison d'un sous-effectif du greffe de la 3ème chambre civile section A.

MOTIFS

: Sur la recevabilité de l'action Aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [B], copropriétaire, soutient ne pas avoir participé à l'assemblée générale litigieuse du 18 avril 2024, de sorte qu'il doit être regardé comme copropriétaire défaillant au sens des dispositions précitées. Ce dernier produit le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse en pièce 3, sur lequel est mentionné « remis en main propre le 18 avril 2024 pour observations éventuelles ». L'assignation ayant été délivrée le 15 juin 2024, soit dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse, l'action apparaît recevable. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 avril 2024 Aux termes de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation à l'assemblée générale est notifiée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, sauf urgence. Cette formalité est substantielle et constitue une garantie essentielle des droits de chaque copropriétaire, en ce qu'elle lui permet de prendre connaissance des questions inscrites à l'ordre du jour, des annexes, de préparer utilement les débats et d'exercer son droit de participation au vote. Lorsqu'un copropriétaire se prévaut d'une absence de convocation, susceptible d'expliquer sa défaillance à ladite assemblée générale, la charge de la preuve de l'accomplissement de cette formalité substantielle incombe au syndicat des copropriétaires. Il n'appartient pas au copropriétaire de prouver un fait négatif. Ainsi, en l'espèce, il appartenait au syndicat des copropriétaires, seul défendeur à l'action en nullité, de rapporter la preuve de l'existence même et de la régularité de la convocation de Monsieur [B] à l'assemblée générale litigieuse. Cette obligation lui incombe, peu important que celui-ci soit représenté par un syndic professionnel ou bénévole, le syndic n'agissant qu'en qualité de représentant légal du syndicat. Force est de constater que le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] qui est défaillant ne justifie pas de l'existence de la convocation ni même qu'elle ait été régulièrement adressée à Monsieur [B] dans les formes et délais prescrits par les textes. Aucun avis de réception, récépissé de remise en main propre, émargement ou tout autre justificatif établissant la notification préalable de la convocation n'est versé aux débats par le syndicat des copropriétaires. Les arguments de Madame [B] sont inopérants cette dernière n'étant pas débitrice de l'obligation de justifier de l'accomplissement de cette formalité substantielle. La seule affirmation selon laquelle une remise en main propre serait intervenue ne saurait suppléer l'absence de preuve objective de cette formalité, alors que cette circonstance est expressément contestée par le demandeur. Surabondamment si les pièces produites établissent éventuellement la notification du procès-verbal à la date du 18 avril 2024, elles n'établissent pas et ne justifient pas de l'existence d'une convocation à cette assemblée, et ne peuvent valoir preuve de la remise préalable de la convocation. En conséquence, l'absence de convocation régulière d'un copropriétaire constitue une irrégularité substantielle affectant les conditions mêmes de participation aux délibérations et justifie, à elle seule, l'annulation de l'assemblée générale litigieuse. Il y a dès lors lieu d'annuler l'assemblée générale du 18 avril 2024 dans son intégralité, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens invoqués par le demandeur au soutien de sa demande. Le débat sur la qualité de syndic bénévole de Mme [B] est, au regard de ce qui précède et en l'état de l'annulation de l'assemblée générale, sans incidence sur l'objet et l'issue du litige. Sur ce point il sera rappelé qu'une assemblée générale non contestée dans le délai de 2 mois est définitive et ne peut plus être contestée. Les modalités de désignation de Madame [B] en qualité de syndic sont extérieures au présent litige cantonné à la validité de l'assemblée générale du 18 avril 2024. En l'état de l'annulation de l'assemblée générale litigieuse, la demande subsidiaire devient sans objet. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires succombe, ce dernier étant le seul défendeur à une action en annulation d'assemblée générale, il sera seul condamné aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me DOMINIQUE DI COSTANZO, et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000, Monsieur [W] [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires. Madame [L] [B] sera déboutée de ses demandes au titre des demandes accessoires. La présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

: Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal Annule l'assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2024 en son entier, Déboute Madame [L] [B] de l'ensemble de ses demandes, Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole en exercice [L] [B] aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me Dominique DI COSTANZO, Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole en exercice [L] [B] à payer à [W] [B] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dispense Monsieur [W] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires. Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d'Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d'y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.