Tribunal judiciaire de Draguignan, 16 septembre 2024, 22/07340

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 16 Septembre 2024 Dossier N° RG 22/07340 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JUEF Minute n° : 2024/245 AFFAIRE : [L] [L], [P] [K] épouse [L] C/ S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES REGION SUD Inscrite au RCS de Lille Métropole sous le numéro 824 485 320, prise en la personne de ses représentants légaux JUGEMENT DU 16 Septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET AA FF de GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l'audience publique du 18 Juin 2024 A l'issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND Associés Me Jean-Christophe MICHEL Délivrées le 16 Septembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEURS : Monsieur [L] [L] Madame [P] [K] épouse [L] [Adresse 5] représentés par Me Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D'UNE PART ; DÉFENDERESSE : S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES REGION SUD Inscrite au RCS de Lille Métropole sous le numéro 824 485 320, prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D'AUTRE PART ; ****************** FAITS,

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

: Suivant acte authentique reçu le 12 décembre 2019, Madame [P] [K] épouse [L] et Monsieur [N] [L], propriétaires d'un terrain d'une contenance de 01 hectare, 36 ares et 95 centiares sur lequel est édifié une maison d'habitation sise [Adresse 2], cadastré section BH numéro [Cadastre 3] à [Localité 4] ont consenti à la Société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR (actuellement dénommée NEXITY IR PROGRAMMES REGION SUD) une promesse unilatérale de vente sur ledit bien, moyennant le prix de 1.600.000 euros stipulé payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse. Les parties ont convenu du versement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation de 80.000 euros dans l'hypothèse où la vente n'interviendrait pas alors que les conditions suspensives seraient réalisées. En outre, elles ont convenu que la vente était soumise à diverses conditions suspensives telles que l'obtention par le bénéficiaire d'une étude géotechnique de sol et de diagnostic archéologique confirmant la possibilité de réaliser des constructions à l'aide de simples fondations superficielles et/ou de dallages sur terreplein à l'exclusion de fondations spéciales. Par acte notarié en date du 3 juin 2020, les parties ont convenu de proroger la promesse de vente, initialement consentie jusqu'au 30 avril 2021, au 2 novembre 2021. Par suite, des recours ont été engagés à l'encontre des permis de construire obtenus par la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR de sorte que ce délai a été automatiquement prorogé au 2 mai 2022. Par courrier en date du 28 avril 2022, la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR a sollicité une nouvelle prorogation du délai au 29 juillet 2022 tout en précisant que les conditions suspensives apparaissaient compromises en l'état du retour d'études techniques soulignant la nécessité d'un surcoût des fondations ainsi que l'exigence de bassins d'eaux spécifiques. Monsieur et Madame [L] ont accepté de proroger la durée de la promesse jusqu'au 29 juillet 2022 aux mêmes prix, charges et conditions initialement convenus. Le 29 juillet 2022, la vente n'a pas été conclue, la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR avisant les promettants par courrier recommandé du 28 juillet 2022 que les conditions suspensives n'étaient pas accomplies. Madame et Monsieur [L] ont repris la libre disposition de leur bien. Par acte en date du 2 novembre 2022, Madame [P] [K] épouse [L] et Monsieur [N] [L] ont assigné la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR devant le tribunal judiciaire de Draguignan en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en remboursement de tous les frais notariés liés aux différentes prorogations de la promesse unilatérale de vente. La clôture de l'instruction est intervenue le 19 février 2024 par ordonnance du même jour. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023, Madame [P] [L] et Monsieur [N] [L] sollicitent : - la condamnation de la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR à leur payer la somme principale de 80.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 12 décembre 2019 outre 500 euros au titre du remboursement de tous les frais liés à la régularisation par le notaire des avenants, procès-verbaux de dire et carence ; - la condamnation de la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation de la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR aux dépens. Au soutien de leur demande en paiement de la somme de 80.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, Madame et Monsieur [L], se fondant sur l'article 1104 du code civil, font valoir que la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR a renoncé à la condition suspensive particulière d'obtention d'une étude géotechnique par les prorogations successives des délais de la promesse de vente unilatérale tandis qu'elle avait parfaitement connaissance de l'avis du bureau d'étude ERG depuis le 28 avril 2022 selon lequel l'opération projetée ne peut être réalisée sans fondations spéciales. Ils soutiennent qu'à défaut, au titre de l'article 1304-2 du code civil, la condition suspensive est devenue potestative dans la mesure où la défaillance des conditions dont la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR s'est prévalue ne dépendait que de sa seule et unique volonté, d'une part parce que la bénéficiaire de la promesse est le groupe n°1 de promoteur immobilier en France et que le bureau d'étude mandaté ne pouvait rien lui refuser et d'autre part parce que celle-ci était en possession de l'avis du bureau d'étude ERG bien avant de solliciter les différentes prorogations de délai. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR conclut au rejet de toutes les demandes formées par les consorts [L] et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens. Enfin, la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR sollicite que dans l'hypothèse où elle serait condamnée, l'exécution provisoire soit écartée. Pour s'opposer aux demandes en paiement formées à son encontre, la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR fait valoir que Madame et Monsieur [L], qui se fondent sur les dispositions de l'article 1226 du code civil, se prévalent d'une résolution de vente alors que les parties ont conclu une promesse unilatérale de vente assortie de conditions suspensives. Elle expose qu'elle n'a pas exercé son droit d'option et qu'en tout état de cause les conditions suspensives n'ont pas été accomplies ce qui exclut toute réalisation de la vente. Elle ajoute au surplus que Madame et Monsieur [L] n'ont pas révoqué leur promesse dans le délai de validité de sorte que celle-ci est caduque. Elle conteste toute renonciation à la condition suspensive d'obtention d'une étude géotechnique confirmant la possibilité de réaliser des constructions sans fondations spéciales. A cet égard, elle soutient que la prorogation du délai de la promesse unilatérale de vente en date du 2 mai 2022 ne saurait être regardée comme valant renonciation au bénéfice de la condition suspensive. Elle expose qu'au contraire cela démontre qu'elle n'avait pas renoncé à la condition dès lors qu'elle recherchait toujours des solutions techniques permettant la réalisation financière du projet en dépit des surcouts liés aux fondations et qu'elle avait signalé dans son courrier du 28 avril 2022 la défaillance des conditions suspensives en leur communiquant en outre le courrier du bureau d'étude ERG. Elle soutient que, tant la promesse unilatérale de vente du 12 décembre 2019 que l'avenant de prorogation du 2 mai 2022, prévoient expressément que la renonciation aux conditions suspensives doit être explicite, ce qui n'est pas établi par les demandeurs. Enfin, elle conteste tout caractère potestatif de la condition suspensive particulière susmentionnée en soutenant que la défaillance des conditions dont elle s'est prévalue ne dépendait aucunement de sa seule volonté mais uniquement des résultats d'une étude géotechnique mais aussi de la réglementation administrative particulière applicable à l'eau et qu'en tout état de cause, la potestativité d'une condition suspensive n'a pas pour sanction l'exécution de l'obli

MOTIFS

: S demande de Madame et Monsieur [L] en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 80.000 euros : Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Par ailleurs, l'article 1304-4 du code civil énonce qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. En l'espèce, Madame et Monsieur [L], se prévalent d'une renonciation du bénéficiaire à la condition suspensive particulière d'obtention d'une étude géotechnique en faisant valoir que le 28 avril 2022, la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR a eu connaissance des conclusions du bureau d'étude ERG soulignant que l'opération projetée ne pouvait être réalisée sans fondations spéciales ce qui ne l'a pas empêché de solliciter la prorogation du délai de la promesse en toute connaissance de cause de cette défaillance de la condition. En premier lieu, il résulte de la promesse unilatérale de vente du 12 décembre 2019 que celle-ci est soumise à des conditions suspensives et notamment que le bénéficiaire obtienne une étude géotechnique de sol confirmant la possibilité de réaliser des constructions à l'aide de simples fondations superficielles et/ou de dallages sur terreplein à l'exclusion de fondations spéciales et que lesdits résultats des études de sol ne doivent pas remettre en cause la réalisation technique et/ou économique des opérations de construction ou d'aménagement envisagées sur le bien. En outre, une autre condition suspensive particulière consistait en l'obtention d'une autorisation sur l'eau afin que le projet ne soit pas soumis aux dispositions de la règlementation relative à la loi sur l'eau ou à défaut si c'était le cas, que le bénéficiaire obtienne les autorisations y afférentes. Il résulte donc de la volonté des parties que la réalisation de la vente était soumise à l'accomplissement desdites conditions suspensives. Par ailleurs, il résulte de ce même acte notarié que la renonciation à la condition suspensive doit être expresse et ne se présume pas et que la défaillance de l'une des conditions sera sans effet sur la promesse tant que la défaillance ne sera pas invoquée par le bénéficiaire qui pourra donc y renoncer même après sa défaillance. A cet égard, il résulte de l'acte authentique du 2 mai 2022 que la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR a demandé une nouvelle prorogation du délai de réalisation des conditions suspensive au 29 juillet 2022 en connaissance de cause des difficultés de sol et dans la perspective de rechercher des solutions techniques et financières et que les consorts [L] ont accédé à cette demande alors même qu'il était porté à leur connaissance le courrier du bureau d'étude ERG du 28 avril 2022. Il en résulte que la bénéficiaire de la promesse, sans renoncer aux conditions suspensives, a entendu négocier une prorogation de délai afin de voir si les coûts occasionnés pouvaient être réduits en dépit des résultats des études de sol mettant en exergue les difficultés des fondations ce qu'ont accepté les promettants qui ont été régulièrement informés des résultats des études techniques et donc de la défaillance de la condition suspensive particulière relative aux fondations et à leur éventuel surcoût. En effet, il ressort du courrier que leur a adressé la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR le 29 avril 2022, soit quelques jours avant la signature de l'acte de prorogation du 2 mai 2022 que la nature du sol s'avérait plus complexe que prévue et nécessitait notamment, soit des fondations superficielles accompagnées d'un renforcement de sol par inclusions rigides ou colonnes ballastées, soit des fondations profondes par pieux ou micropieux pour les zones plus problématiques. Il apparait ainsi que la première condition suspensive particulière apparaissait compromise antérieurement à la prorogation du délai de réalisation de ladite condition, sans pour autant que la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR n'y renonce puisqu'elle recherchait d'autres solutions techniques pour réduire les coûts liés à l'exigence de fondations spéciales, ce qui exclut toute renonciation du bénéficiaire à ladite condition. En ce sens encore, il apparait que la société NEXITY IR PROGRAMMES a expressément notifié aux consorts [L], par courrier recommandé, l'absence d'accomplissement des conditions suspensives le 28 juillet 2022 ce qui confirme qu'elle n'avait pas antérieurement renoncé auxdites conditions. En outre, Madame et Monsieur [L] ont accepté le 2 mai 2022 de proroger le délai de la promesse dans les mêmes conditions que celles précédemment négociées et pour le motif repris par la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR de sorte que les promettants ne sauraient se prévaloir d'une renonciation de cette dernière aux conditions suspensives particulières. Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer que le moyen tiré de la renonciation de la société NEXITY IR PROGRAMMES aux conditions suspensives particulières par la prorogation du délai de la promesse le 2 mai 2022, tel qu'invoqué par les consorts [L], est inopérant. Enfin, s'agissant du moyen tiré du caractère potestatif de la condition suspensive, il apparait que la société NEXITY IR PROGRAMMES n'avait nulle prérogative pour influencer ou modifier l'avis du bureau d'étude concernant l'analyse des sols et qu'au surplus Madame et Monsieur [L] ne rapportent pas la preuve que la bénéficiaire a pu influencer ledit bureau d'étude de sorte que ce second moyen est lui aussi inopérant. En conséquence, Madame [P] [K] épouse [L] et Monsieur [N] [L] seront déboutés de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation. Sur la demande de Madame et Monsieur [L] en paiement de la somme de 500 euros au titre des frais notariés engagés : Madame et Monsieur [L] sollicitent le remboursement des frais notariés engagés au titre des différentes prorogations du délai de la promesse unilatérale de vente. Ces frais sont à la charge du promettant et en l'état de ce qu'il précède, il n'y a pas lieu de condamner la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR au paiement desdits frais. En conséquence, la demande de Madame et Monsieur [L] en remboursement des frais notariés engagés sera rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce, Madame et Monsieur [L], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, pour des raisons d'équité, il y a lieu de débouter Madame et Monsieur [L] ainsi que la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

: Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : DEBOUTE Mme [P] [K] épouse [L] et Monsieur [N] [L] de leur demande en paiement de la somme de 80.000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue par l'acte authentique du 12 décembre 2019 ; DEBOUTE Mme [P] [K] épouse [L] et Monsieur [N] [L] de leur demande en remboursement de la somme de 500 euros correspondant aux frais notariés engagés ; CONDAMNE Mme [P] [K] épouse [L] et Monsieur [N] [L] aux dépens de l'instance ; DEBOUTE Mme [P] [K] épouse [L] et Monsieur [N] [L] et la société NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR (actuellement dénommée NEXITY IR PROGRAMMES REGION SUD) de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à écarter exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE. LE GREFFIER LE PRESIDENT