Tribunal judiciaire de Paris, 15 septembre 2026, 25/10840

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me COUVRAT + Me GUERRIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/10840 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNIX N° MINUTE : 6/2026 JUGEMENT rendu le mardi 15 septembre 2026 DEMANDEURS Madame [X] [D] [W], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0462 Monsieur [R] [D] [W], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0462 Monsieur [F] [D] [W] representé par M et Mme [D] [W], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0462 DÉFENDERESSE S.A. ELOGIE [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Médéric CHIVOT, Greffier, Décision du 15 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/10840 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNIX DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 juin 2026 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Médéric CHIVOT, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2003 à effet au 16 janvier 2003, la société IMMOBILIERE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE [Localité 1], désormais société ELOGIE [Y], a donné à bail à Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] un appartement à usage d'habitation au 27ème étage d'un immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de six ans renouvelable, ainsi qu'une cave. Se plaignant de problèmes d'humidité au sein du logement, Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] ont saisi leur assurance de protection juridique le 9 décembre 2019. Par décision en date du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire. Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, Mme [X] [D] [W], M. [R] [D] [W] et leur fils M. [F] [D] [W] ont fait assigner la société ELOGIE [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir: - condamner la société ELOGIE [Y] à effectuer ou faire effectuer les travaux préconisés par l'expert afin de rendre le logement conforme et assurer à la famille [D] [W] une location paisible de la chose, - condamner la société ELOGIE [Y] à payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts: 65832 euros à Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W], avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 1000 euros à Mme [X] [D] [W] en réparation de son préjudice en raison de la médicamentation lourde qu'elle doit suivre, 1000 euros à M [F] [D] [W] représenté par ses parents en réparation de son préjudice en raison de la médicamentation lourde qu'il doit suivre, 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société ELOGIE [Y] aux dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise. Appelée à l'audience du 13 mars 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi. A l'audience du 15 juin 2026, Mme [X] [D] [W], M. [R] [D] [W] et leur fils M. [F] [D] [W], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites reprises oralement, au terme desquelles ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et de débouter la société ELOGIE [Y] de ses demandes. Au soutien de leurs prétentions, ils ont soutenu que leur logement avait connu des désordres qu'ils avaient signalés à leur bailleresse dès 2011 et qu'ils n'avaient été relogés en vue de travaux qu'en septembre 2024. La société ELOGIE [Y], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle a sollicité de: - débouter Mme [X] [D] [W], M. [R] [D] [W] et M. [F] [D] [W] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner solidairement Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] à lui verser la somme de 3350,38 euros au titre des frais de réparation des installations sanitaires, - subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les demandes adverses, - en tout état de cause, condamner solidairement Mme [X] [D] [W], M. [R] [D] [W] et M. [F] [D] [W] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, elle a expliqué que les travaux avaient été réalisés et que des désordres étaient dus à un manque d'entretien de la part des locataires. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 15 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l'issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Sur la demande de réalisation de travaux et d'indemnisation Sur la nature des désordres, leur origine et la responsabilité L'article 1719 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). Il ressort de l'article 1720 du même code que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'article 6 de loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Au terme de l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En l'espèce, Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W], seuls locataires du logement, soutiennent connaître des désordres depuis l'année 2010, les avoir signalés à la bailleresse dès 2011, et n'avoir été relogés qu'en 2024 en vue de la réalisation de travaux. S'agissant de la nature des désordres, ils expliquent qu'il s'agit de présence de moisissures et de mérule dans l'ensemble de l'appartement. Ils sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance du 26 avril 2011, date de leur première demande, au 30 novembre 2024, en retenant 50% du loyer de 845 euros. La société ELOGIE [Y] soutient avoir réalisé les travaux nécessaires et qu'une partie des désordres est dû à un mauvais entretien de la part des locataires. Il ressort des pièces versées en procédure que Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] ont signalé à la société ELOGIE [Y] des infiltrations d'eau dans leur appartement à chaque intempérie dès le mois d'avril 2011, puis des problèmes d'humidité dans la salle de bain et de traces d'écoulement d'eaux pluviales dans une chambre en juin 2011 avant de signaler en août 2011 que ces écoulements concernaient les autres pièces (pièce n°24). Ils ne versent ensuite aucune pièce en ce sens avant le mois d'avril 2017. Il ressort par ailleurs du rapport d'expertise protection juridique du 6 janvier 2020 que Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] ont saisi leur assurance le 9 décembre 2019. Il est indiqué dans ce rapport que des travaux sur les fenêtres ont été réalisés, sans qu'une date soit mentionnée. Si des désordres sont ainsi avérés en 2011, rien n'indique qu'ils se soient maintenus jusqu'en avril 2017, date d'un courrier du Service technique de l'habitat de la Direction du logement et de l'habitat de [Localité 1] qui indique avoir reçu un signalement de Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W]. S'agissant de la période postérieure au mois d'avril 2017, Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] versent en procédure : - un courrier du Service technique de l'habitat de la Direction du logement et de l'habitat de [Localité 1] en date du 22 mai 2017 indiquant que le contrôle effectué avait fait apparaître que les fenêtres du logement n'assuraient plus une protection efficace contre les intempéries, - le rapport d'expertise protection juridique de la GMF en date du 6 janvier 2020 concluant à l'existence de désordres (moisissures, traces de mérule) dus à l'absence de joints, l'eau pénétrant le long des corniches et pénétrant par le dormant des fenêtres, et à la nécessité d'effectuer une recherche de fuite. Il est également conclu à la responsabilité de la société ELOGIE [Y] et à l'existence d'un préjudice de jouissance depuis 12 mois consécutifs, - un rapport d'expertise judiciaire en date du 4 décembre 2024 établissant la matérialité des désordres suivants : dégradation des peintures, tâches d'humidité et traces de moisissures au niveau des revêtements muraux, anciennes traces de coulures d'eau au droit des fenêtres. Aucune fuite au niveau de la façade n'a été relevée mais des infiltrations liées à la mise en oeuvre des baies en PVC a été constatée. Est considéré comme indispensable le remplacement des fenêtres en totalité et non en rénovation pour remédier définitivement aux désordres, ainsi qu'une isolation thermique. L'expert estime que les désordres dans les trois chambres et le salon sont à imputer à 95% à la société ELOGIE [Y]. Dans la cuisine, il évalue cette imputabilité à 50%, la moitié revenant aux locataires pour un défaut d'entretien. Dans la salle de bain et la salle d'eau, l'imputabilité est mise totalement à la charge des locataires en raison d'un défaut d'entretien. Il est à ce titre précisé qu'un défaut général d'entretien du logement peut être constaté dans les installations sanitaires, avec plusieurs fuites actives sur robinetteries dans la salle de bain et la cuisine, une absence d'entretien des joints entre les carreaux de faïence ce qui autorise le passage de l'eau à chaque utilisation de la douche, et des grilles de bouches de ventilation encrassées. Ces éléments établissent l'existence de désordres dans le logement depuis avril 2017. Il est par ailleurs établi que les locataires ont été relogés à compter du 9 septembre 2024 en vue de la réalisation des travaux préconisés par l'expert. La bailleresse invoque s'agissant du point de départ qu'il ne saurait être antérieur au rapport d'expertise du 6 janvier 2020. Toutefois, les locataires ont signalé les désordres avant. Dans la mesure où le rapport d'expertise confirme leur existence, la date à laquelle ils ont été signalés doit être retenue. Par ailleurs, si la société ELOGIE [Y] fait valoir une proposition de relogement en avril 2023 refusée sans motif valable, il ressort toutefois de sa pièce n°16 que le logement a été refusé notamment en raison d'une fuite, d'une eau dormante sur le balcon et de moisissures de telle sorte qu'il existait un motif valable de refuser ce logement. Enfin, la bailleresse explique la tardiveté des travaux par le refus de plusieurs entreprises d'intervenir. Toutefois, cela est indifférent pour déterminer la durée durant laquelle les locataires ont subi un préjudice de jouissance, la bailleresse n'ayant de fait pas répondu à son obligation durant cette période. Le manquement objectif de la bailleresse à son obligation de remettre au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation est ainsi caractérisé du 26 avril 2017 au 9 septembre 2024, soit durant 89 mois. Sur la demande de travaux Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] sollicitent que la société ELOGIE [Y] soit condamnée à effectuer ou faire effectuer les travaux préconisés par l'expert. Or, ils sont relogés depuis le mois de septembre 2024 en vue de la réalisation de ces travaux. La société ELOGIE [Y] produit des devis des travaux à réaliser. Si elle ne justifie pas de leur réalisation effective, notamment par la production de factures, elle indique dans ses conclusions que les travaux sont terminés et que le retour de Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] va être organisé. Ce point n'a pas été contesté par ces derniers. La demande de réalisation des travaux préconisés par l'expert est ainsi sans objet. Sur les préjudices Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] sollicitent une somme correspondant à la moitié du loyer, soit 422 euros pour un loyer de 845 euros, du 26 avril 2011 au 30 novembre 2024, soit 156 mois. Comme indiqué précédemment, la durée retenue sera de 89 mois. S'agissant du loyer, le montant de 722 euros sera retenu au regard de l'avis d'échéance communiqué (loyer sans les charges). Enfin, il doit être considéré que la société ELOGIE [Y] n'est pas responsable des désordres dans la salle de bains et la salle d'eau et que sa responsabilité ne peut être retenue que partiellement s'agissant de la cuisine. Si les locataires contestent leur responsabilité, celle-ci est clairement établie par le rapport d'expertise judiciaire. Par ailleurs, la responsabilité de la société ELOGIE [Y] sera considérée comme entière pour les quatre pièces du logement. Au regard de ces éléments et de la nature des désordres, il sera retenu un préjudice à hauteur de 40% sur les ¾ du logement. Ainsi, le préjudice de jouissance sera indemnisé à hauteur de 30 % du montant du loyer sans les charges, soit la somme de 216,60 euros par mois. La société ELOGIE [Y] sera ainsi condamnée à verser à Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] la somme de 19277,40 euros (216,60 x 89), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. S'agissant de la demande de M. [F] [D] [W], celui-ci n'est pas locataire du logement. Il n'est en outre établi par aucune pièce qu'il vit au domicile de ses parents, qui déclarent le représenter alors qu'il n'est pas mineur mais âgé de 25 ans. La demande d'indemnisation sera rejetée. S'agissant de la demande de Mme [X] [D] [W] s'agissant de la médicamentation lourde qu'elle doit suivre, aucun élément ne permet d'établir que ce traitement est dû à l'état du logement. En effet, le certificat médical en date du 5 décembre 2023 souligne que son relogement éviterait la dégradation de son état de santé sans indiquer que celui-ci est dû à son lieu de vie. Les ordonnances communiquées sans autre explication ne permettent pas davantage d'établir ce lien. Elle sera déboutée de sa demande. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin. La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée. Sur la demande de dommages et intérêts de la société ELOGIE [Y] Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient au bailleur de prouver la nécessité des réparations locatives. En l'espèce, la société ELOGIE [Y] sollicite la somme de 3350,38 euros au titre de la réfection de la salle d'eau et de la salle de bains, en soutenant que Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] sont responsables des désordres constatés dans ces deux pièces du fait d'un défaut d'entretien. Comme il a déjà été dit, ce défaut d'entretien est clairement établi par le rapport d'expertise en date du 4 décembre 2024. Ce même rapport préconise une réfection générale des installations sanitaires. Si Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] indiquent que ces pièces étaient en mauvais état à leur entrée dans les lieux, ils n'en justifient pas et leur bon état sera ainsi réputé. En outre, la société ELOGIE [Y] justifie du remplacement du robinet et du mitigeur de la salle d'eau et de la cuisine en décembre 2021, ainsi que du remplacement du flexible et du pommeau de douche en février 2022. S'agissant de la demande d'indemnisation, la réalisation effective des travaux n'a pas à être demandée à la bailleresse, qui communique uniquement un devis. Enfin, il doit être estimé que l'état de la salle d'eau et de la salle de bain porte un préjudice à la bailleresse s'agissant de l'état même de son bien mais également compte tenu des demandes de Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] dans le cadre de la présente procédure, de réparation de leur préjudice de jouissance également concernant ces pièces et leur contestation de leur responsabilité. Toutefois, le bail date de 14 ans à la date du rapport d'expertise de telle sorte qu'il convient d'appliquer également un coefficient de vétusté à hauteur de 50%. Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] seront ainsi condamnés à payer la somme de 1675,19 euros à la société ELOGIE [Y]. Cette condamnation sera solidaire conformément aux articles 220 et 1310 du code civil. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, les dépens, y compris les frais d'expertise, seront mis à la charge de la société ELOGIE [Y], partie perdante à titre principal. Condamnée aux dépens, la société ELOGIE [Y] devra verser à Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [F] [D] [W] sera débouté de sa demande. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la

demande de travaux dans l'appartement donné à bail à Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W], sis au 27ème étage d'un immeuble situé [Adresse 3], est sans objet, CONDAMNE la société ELOGIE [Y] à verser à Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] la somme de 19277,40 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, ORDONNE la capitalisation des intérêts, CONDAMNE solidairement Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] à verser à la société ELOGIE [Y] la somme de 1675,19 euros au titre des réparations locatives des installations sanitaires, CONDAMNE la société ELOGIE [Y] à verser à Mme [X] [D] [W] et M. [R] [D] [W] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes des parties, CONDAMNE la société la société ELOGIE [Y] aux dépens, comprenant les frais d'expertise, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 1] le 15 septembre 2026 le greffier le Président