Cour d'appel de Montpellier, 30 novembre 2023, 23/01664

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile

ARRET

DU 30 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01664 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PYSW Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 MARS 2023 JUGE DE LA MISE EN ETAT DE MONTPELLIER N° RG 20/00050 APPELANTE : SOGEPROM SUD REALISATIONS, S.A.S., immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 482 966 975, dont le siège social est [Adresse 10]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 10] [Localité 3] Représentée par Me TRONEL-PEYROZ substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : ALLIANZ IARD, Société immatriculée au RCS de NANTERRE N°542 110 291 dont le siège social est sis [Adresse 2]) prise en la personne de son représentant légal, es qualité d'assureur constructeur non-réalisateur de la société SOGEPROM [Adresse 2] [Localité 9] Représentée par Me CARMINATI substituant Me Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE - DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER La société dénommée « SCI [Localité 3] [Adresse 4] », société civile immobilière au capital de 1500 €, ayant pour numéro unique d'identification 440 066 629 RCS PARIS et dont le siège social est fixé à [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité [Adresse 1] Représentée par Me Sylvie COUZINET, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 19 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte reçu le 22 mai 2015 par maître [L] [W], notaire à [Localité 3], la société civile immobilière [Adresse 4] a vendu à la société Sogeprom Sud Réalisations un immeuble bâti situé [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées section EX numéros [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Par acte notarié du même jour, la société Sogeprom Sud Réalisations a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière [Adresse 4], au sein d'un ensemble immobilier à édifier situé [Adresse 4], sur plusieurs parcelles hormis la parcelle [Cadastre 8], des biens et droits immobiliers comprenant le lot volume 4 de l'ensemble immobilier, correspondant au rez-de-chaussée de l'immeuble à construire, ainsi que neuf emplacements en sous-sol. Exposant qu'une demande de permis de construire modificatif relatif à des modifications apportées à la façade située côté cour n'avait pas été déposée comme elle aurait du l'être, ce qui lui causait préjudice étant dans l'impossibilité de vendre le bien à la société Arkéa Crédit Bail et de donner à bail l'un de ses locaux, la société civile immobilière [Adresse 4] a fait assigner en référé la société Sogeprom Sud Réalisations, par acte du 12 mars 2018, devant le président du tribunal de grande instance de Montpellier, afin d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à déposer à la mairie de [Localité 3] le dossier de demande de permis modificatif tel qu'établi et transmis par le cabinet AUA Paul Chemetov au maître de l'ouvrage le 2 août 2017. Aux termes d'une ordonnance rendue le 20 septembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Montpellier statuant en référé a condamné la société Sogeprom Sud Réalisations à justifier auprès de la société civile immobilière [Adresse 4], par la production d'un récépissé, du dépôt du dossier de demande de permis de construire modificatif établi et transmis par la société AUA Paul Chemetov, sous astreinte, et à céder à la Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine (SERM) la parcelle cadastrée section EX numéro [Cadastre 8], conformément aux prescriptions spéciales de l'article 2, 'réserves techniques' § 'alignement', du permis de construire du 8 octobre 1994, ou à informer la société civile immobilière [Adresse 4] du refus d'acquérir par la SERM en justifiant des causes du refus, sous astreinte également. La société Sogeprom Sud Réalisations a relevé appel de cette ordonnance. Aux termes d'un arrêt rendu le 5 décembre 2019, la cour d'appel de Montpellier a confirmé l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions. Faisant valoir que depuis la livraison de l'immeuble, elle avait relevé un certain nombre de malfaçons, non-conformités et désordres, la société civile immobilière [Adresse 4] a par actes des 25 et 26 octobre 2018, fait assigner en référé la société Sogeprom Sud Réalisations et la société Allianz Iard, en sa qualité d'assureur constructeur non réalisateur de la société Sogeprom Sud Réalisations, devant le président du tribunal de grande instance de Montpellier afin de voir ordonnée une mesure d'expertise judiciaire. Aux termes d'une ordonnance rendue le 6 décembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Montpellier statuant en référé a ordonné une mesure d'expertise judiciaire qu'il a confiée à M. [B] [G]. L'expert a établi son rapport le 4 octobre 2020. Le 22 juillet 2019, la société civile immobilière [Adresse 4] a fait assigner la société Sogeprom Sud Réalisations devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de liquidation des astreintes prononcées par le président du tribunal de grande instance de Montpellier dans l'ordonnance rendue le 20 septembre 2018. Dans un jugement en date du 20 janvier 2020, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a liquidé l'astreinte prononcée pour production d'un récépissé du dépôt du dossier de demande de permis de construire modificatif à la somme de 10 000 euros et liquidé l'astreinte prononcée au titre des obligations relatives à la cession de la parcelle cadastrée section EX numéro [Cadastre 8] à la somme de 54 000 euros, a condamné en conséquence la société Sogeprom Sud Réalisations à verser une somme de 64 000 euros à la société civile immobilière [Adresse 4] et a fixé une nouvelle astreinte provisoire portant obligation pour la société Sogeprom Sud Réalisations soit à céder à la SERM la parcelle cadastrée section EX numéro [Cadastre 8], soit à informer la société civile immobilière [Adresse 4] du refus d'acquérir de cette dernière en justifiant des causes du refus. La société Sogeprom Sud Réalisations a relevé appel de ce jugement. Aux termes d'un arrêt rendu le 18 février 2021, la cour d'appel de Montpellier a confirmé le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concernait les modalités du prononcé de la nouvelle astreinte et a fixé une nouvelle astreinte provisoire portant obligation pour la société Sogeprom Sud Réalisations, soit à céder à la SERM la parcelle cadastrée section EX numéro [Cadastre 8], conformément aux prescriptions spéciales de l'article 2 'réserves techniques', 'alignement', du permis de construire du 8 octobre 2014 et du permis modificatif validé le 8 juillet 2019, soit à informer la société civile immobilière [Adresse 4] du désengagement final de la SERM en justifiant les causes du refus de la cession, à un montant de 500 euros par jour de retard, commençant à courir quatre mois après la signification de l'arrêt et limitée à 180 jours. Par actes du 4 décembre 2020, la société civile immobilière [Adresse 4] a fait assigner la société Sogeprom Sud Réalisations et la société Allianz Iard, en sa qualité d'assureur constructeur non réalisateur de la société Sogeprom Sud Réalisations, devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d'obtenir leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 300 000 euros ht au titre de l'indemnisation des malfaçons, non-conformités et désordres affectant les locaux, la somme de 129 718 euros ht au titre du préjudice par elle subi du fait de la non-obtention par la société Sogeprom Sud Réalisations de l'attestation de conformité de la ville de Montpellier et la somme de 4 169, 66 euros ht en réparation du préjudice résultant de la cession de la parcelle incluse à tort dans le lot de volume n°4. La société civile immobilière [Adresse 4] a saisi le juge de la mise en état afin qu'il condamne la société Sogeprom Sud Réalisations à lui justifier du dépôt à la mairie de [Localité 3] de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, par la production du récépissé de dépôt de ladite déclaration, sous astreinte. Elle l'a également saisi d'une demande de condamnation de la société Sogeprom Sud Réalisations à lui verser des provisions en réparation des préjudices résultant pour elle de l'absence de transmission de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, et du non-respect des prescriptions du permis de construire initial. De son côté, la société Sogeprom Sud Réalisations a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes formées à son encontre au titre des vices et défauts de conformité apparents ainsi qu'à titre subsidiaire, d'une fin de non-recevoir tenant au défaut de qualité à agir de la société civile immobilière [Adresse 4] au titre des désordres affectant les parties communes. Aux termes d'une ordonnance rendue le 14 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier a : - dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents, tels que dénoncés dans l'assignation en référé du 25 octobre 2018, n'était pas forclose, - dit que l'action en justice fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'était pas soumise à l'article 1642-2 du code civil, - dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation du désordre afférent aux infiltrations en façades du volume n°4 n'était pas irrecevable pour défaut de qualité à agir, - dit que que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation du désordre afférent à l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble était irrecevable pour défaut de qualité à agir, - rejeté les demandes de provision de la société civile immobilière [Adresse 4], - dit qu'il n'entrait pas dans la compétence du juge de la mise en état de prononcer une condamnation sous astreinte de la société Sogeprom Sud Réalisations à justifier du dépôt en mairie d'une déclaration d'achèvement partiel et de conformité des travaux, - dit n'y avoir lieu à condammation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre des demandes en incident, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 20 juin 2023. Par déclaration en date du 28 mars 2023, la société Sogeprom Sud Réalisations a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait : - dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents, tels que dénoncés dans l'assignation en référé du 25 octobre 2018, n'était pas forclose, - dit que l'action en justice fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'était pas soumise à l'article 1642-2 du code civil, - dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation du désordre afférent aux infiltrations en façades du volume n°4 n'était pas irrecevable pour défaut de qualité à agir, - dit qu'il n'y avait lieu à condammation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre des demandes en incident, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 20 juin 2023. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 juin 2023, la société Sogeprom Sud Réalisations demande à la cour de : - réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : * dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents, tels que dénoncés dans l'assignation en référé du 25 octobre 2018, n'était pas forclose, * dit que l'action en justice fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'était pas soumise à l'article 1642-2 du code civil, * dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation du désordre afférent aux infiltrations en façades du volume n°4 n'était pas irrecevable pour défaut de qualité à agir, * dit qu'il n'y avait ieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre des demandes en incident, En conséquence, elle lui demande de : - dire que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents, tels que dénoncés dans l'assignation en référé du 25 octobre 2018, est forclose, - dire que l'action en justice fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux est soumise à l'article 1642-2 du code civil, - dire que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation du désordre afférent aux infiltrations en façades du volume n°4 est irrecevable pour défaut de qualité à agir, - condamner la société civile immobilière [Adresse 4] à lui vesrser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la société civile immobilière [Adresse 4] de son appel incident, - constater que l'ordonnance est définitive en ce qu'elle a rejeté la demande de provision, - confirmer l'ordonnance dont il a été interjeté appel en ce qu'elle a : * dit que que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation du désordre afférent à l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble était irrecevable pour défaut de qualité à agir, * rejeté les demandes de provision, * dit qu'il n'entrait pas dans la compétence du juge de la mise en état de prononcer sa condamnation sous astreinte à justifier du dépôt en mairie d'une déclaration d'achèvement partiel et de conformité. Elle indique qu'en application de l'article 1642-1 du code civil et au vu de la jurisprudence, l'action relative aux vices de construction ou défauts de conformité apparents doit être introduite dans l'année qui suit la date du plus tardif de ces deux événements : la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. Elle ajoute qu'en l'espèce, il n'a jamais été contesté que la société civile immobilière [Adresse 4] avait pris possession des lieux le 28 août 2017, ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat dressé par maître [Z], ainsi que du rapport d'expertise judiciaire. De plus, elle souligne que l'établissement d'un procès-verbal de livraison n'est pas une obligation légale. Elle mentionne également qu'il est prévu au contrat de vente en l'état futur d'achèvement qu'en cas de refus de livraison par l'acquéreur, celui-ci ne prend pas possession des lieux et qu'un procès-verbal constatant le refus de livraison est établi. Elle fait valoir en outre qu'à l'article 55 de l'acte de vente, les parties ont convenu que la prise de possession par l'acquéreur vaudrait reconnaissance par celui-ci de la livraison des biens occupés et qu'en l'état de ces stipulations, la prise de possession par la société civile immobilière [Adresse 4] vaut reconnaissance par cette dernière de la livraison des biens à la date du 28 août 2017. Elle souligne également que l'absence de réception ne fait pas obstacle à l'existence d'une livraison et que la notion d'achèvement est une notion distincte des notions de prise de possession et de livraison. En conséquence, elle soutient qu'il appartenait à la société civile immobilière [Adresse 4] d'agir avant le 28 septembre 2018, ce qu'elle n'a pas fait, les assignations en référé expertise étant datées des 26 et 27 octobre 2018. Au surplus, elle indique que cette forclusion s'applique à toutes les réclamations formées par la société civile immobilière [Adresse 4], s'agissant de vices ou défauts de conformité apparents lors de la prise de possession ou apparus et dénoncés dans l'année suivant cette prise de possession. Elle souligne que l'expert judiciaire ne s'est prononcé que sur le caractère apparent ou non des désordres à la réception mais que le régime de la garantie des vices et défauts de conformité apparents ne retient pas cette notion d'apparence à la réception. S'agissant de l'indemnisation des préjudices résultant de la non-obtention de l'attestation de conformité et de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de céder la parcelle incluse à tort dans son volume, elle indique que ces demandes sont également relatives à des non-conformités apparentes, soumises aux dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. Elle explique que l'ordonnance de référé du 20 septembre 2018, confirmé par l'arrêt du 5 décembre 2019, a rejeté les demandes formées au titre de la non-obtention de l'attestation de conformité et que la société civile immobilière [Adresse 4] ne peut donc se prévaloir de l'interruption de la prescription par l'assignation en référé délivrée le 12 mars 2018, l'article 2243 du code civil disposant que l'interruption est non avenue si la demande est définitivement rejetée. De surcroît, elle soutient que l'obligation de transmission de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux n'est pas exigible. Elle ajoute qu'il appartiendra au tribunal de se prononcer au fond sur l'exigibilité ou non de cette déclaration et sur les conséquences d'une éventuelle faute de sa part, et que ce débat excède la compétence du juge de la mise en état. Elle précise que la demande de production d'une déclaration d'achèvement n'est pas une mesure provisoire et échappe à la compétence du juge de la mise en état. Du reste, elle invoque les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et indique que la société civile immobilière [Adresse 4] n'est pas recevable à agir sur les parties communes et à solliciter condamnation à son profit de sommes destinées à réaliser des travaux sur ces parties communes. Elle en déduit que l'ordonnance déférée doit être réformée s'agissant du désordre d'infiltrations en façades constatées dans les locaux de la crèche et de l'école. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 mai 2023, la société civile immobilière [Adresse 4] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance dont il a été interjeté appel en ce qu'elle a : * dit que l'action en justice par elle intentée en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents, tels que dénoncés dans l'assignation en référé du 25 octobre 2018, n'était pas forclose, * dit que l'action en justice fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'était pas soumise à l'article 1642-2 du code civil, * dit que l'action en justice par elle intentée en réparation du désordre afférent aux infiltrations en façades du volume n°4 n'était pas irrecevable pour défaut de qualité à agir, - infirmer l'ordonnance dont il a été interjeté appel en ce qu'elle a: * dit que l'action en justice par elle intentée en réparation du désordre afférent à l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble était irrecevable pour défaut de qualité à agir, Statuant à nouveau, - juger que l'action en justice par elle intentée en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents, tels que dénoncés dans l'assignation en référé du 25 octobre 2018, n'est pas forclose, - juger que l'action en justice fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'est pas soumise à l'article 1642-2 du code civil, - juger que l'action en justice par elle intentée en réparation du désordre afférent aux infiltrations en façades du volume n°4 n'est pas irrecevable, - juger que l'action en justice par elle intentée en réparation du désordre afférent à l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble n'est pas irrecevable, - condamner la société Sogeprom Sud Réalisations à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Sogeprom Sud Réalisations aux dépens. Elle expose qu'aucun procès-verbal de livraison n'a été dressé par les parties à l'issue de la réunion du 28 août 2017, qui doit être considérée comme une simple visite de chantier préalable à la livraison et non comme la date de livraison du bien. Elle ajoute que par courrier officiel du 6 octobre 2017, son conseil a pris attache avec le conseil de la société Sogeprom Sud Réalisations pour contester l'achèvement et la livraison du bien. Elle fait valoir que le procès-verbal de constat du 27 octobre 2017 est le seul élément certain de la prise de possession des lieux par elle, et donc de la livraison. Elle en déduit que le délai de forclusion de l'article 1648 alinéa 2 du code civil a commencé à courir à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le 27 octobre 2017, qu'il s'est achevé le 27 novembre 2018, et que par conséquent, l'action en référé introduite les 26 et 27 octobre 2018 est recevable. De plus, elle précise, en tant que de besoin, que les désordres tenant aux infiltrations en façades constatées dans les locaux de la crèche et de l'école, au non-respect de la RT 2012, au défaut d'étanchéité de la façade arrondie du lot de volume 4, à l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble et à l'absence de béton entre les bilames situés au rez-de-chaussée de l'immeuble n'étaient pas apparents à la livraison. Elle souligne que l'expert judiciaire a mentionné en page 21 de son rapport que les infiltrations et l'obturation des évacuations n'étaient pas visibles lors de la réception. S'agissant de la demande de condamnation à raison du défaut d'obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux et de l'intégration d'une partie du trottoir dans son lot, elle précise qu'il ne s'agit pas de non-conformités apparentes au sens de l'article 1642-1 du code civil. Elle ajoute que si la cour devait estimer que l'action en justice fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux est soumise à l'article 1642-2 du code civil, elle constatera que ce délai a été interrompu par l'assignation en référé introduite le 12 mars 2018. En ce qui concerne les fins de non-recevoir tirées de son défaut de qualité à agir, elle explique que l'immeuble en cause n'est pas soumis au statut de la copropriété, mais a fait l'objet d'une division en volumes et que les façades de la crèche et de l'école font partie du lot de volume n°4 lui appartenant. S'agissant des désordres afférents à l'obturation des évacuations du parking, elle rappelle qu'un copropriétaire peut agir pour des désordres trouvant leur origine dans les parties communes, lui causant un préjudice distinct. Elle précise qu'en l'espèce, l'obturation des évacuations d'eaux et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble provoque des stagnations d'eau ressenties indifféremment sur les circulations du parking, parties communes, et les emplacements de stationnement, parties privatives. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Allianz Iard demande à la cour de : - rejeter toutes demandes dirigées à son encontre en qualité d'assureur constructeur non réalisateur de la société Sogeprom Sud Réalisations, - condamner toutes succombantes à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose qu'elle n'est partie à l'instance qu'en qualité d'assureur constructeur non réalisateur de la société Sogeprom Sud Réalisations et qu'elle n'était partie aux opérations d'expertise qu'en cette qualité. Elle souligne que la société Sogeprom Sud Réalisations ne formule aucune demande à son encontre.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir tirées de la forclusion des demandes de la société civile immobilière [Adresse 4] * concernant le point de départ du délai de forclusion prévu à l'article 1648 alinéa 2 du code civil Aux termes des dispositions de l'article 1642-1 du code civil, 'Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.' De plus, selon les dispositions de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, 'Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.' En application de ces dispositions, le délai d'un an de mise en oeuvre de la garantie commence à courir soit à compter de la réception des travaux assortie ou non de réserves, soit à l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur, la date la plus tardive étant prise en compte. En l'espèce, il est justifié d'un procès-verbal de réception des travaux avec réserves daté du 31 août 2017. S'agissant de la livraison des biens, il est stipulé à la page 53 de l'acte authentique de vente du 22 mai 2015 que le vendeur doit notifier à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, un mois à l'avance, la date à laquelle les biens vendus lui seront livrés et mis à sa disposition de manière effective. Quatre hypothèses sont ensuite prévues à l'acte de vente : une acceptation de la livraison sans réserves, une acceptation de la livraison avec réserves, un refus de livraison et une absence de réponse à la convocation. En l'espèce, il est constant qu'il était prévu que la livraison intervienne le 28 août 2017. Il résulte du procès-verbal de constat de maître [C] [M], huissier de justice, daté du 28 août 2017, qu'à cette date, l'acquéreur était présent à l'adresse de l'immeuble devant être livré et que différentes réserves ont été relevées. Or, alors qu'il est expressément stipulé à l'acte de vente que si l'acquéreur refuse la livraison, il ne prend pas possession des biens et qu'un procès-verbal constatant le refus de livraison doit être établi, il n'est pas justifié, ni même allégué, en l'espèce, qu'un tel procès-verbal aurait été établi. Il s'ensuit, en application des stipulations contractuelles susvisées, qu'en l'absence d'un procès-verbal de refus de la livraison, il y a eu acceptation de la livraison avec réserves, suivant la deuxième hypothèse prévue au contrat. Au surplus, à la page 55 de l'acte de vente, il est prévu qu'en cas d'irrespect du formalisme prévu, les parties conviennent que la seule occupation par l'acquéreur de tout ou partie de l'immeuble vaudra reconnaissance par lui de la livraison des biens ainsi occupés. La cour observe qu'au procès-verbal de constat établi par maître [M], il est indiqué que la société civile immobilière [Adresse 4] a précisé à l'huissier de justice qu'il était prévu que la livraison de ses lots devait intervenir le 28 août 2017 et qu'à aucun moment, l'huissier de justice n'indique que la société civile immobilière [Adresse 4] aurait refusé de prendre possession des lieux. De plus, dans le courrier officiel du 22 septembre 2017 adressé au conseil de la société civile immobilière [Adresse 4], le conseil de la société Sogeprom Sud Réalisations mentionne expressément que l'acquéreur a pris possession des lieux le 28 août 2017. Or, dans le courrier qu'il a adressé en réponse, le conseil de la société civile immobilière [Adresse 4] le 6 octobre 2017, s'il relève qu'aucun procès-verbal de livraison n'a été établi, ne conteste pas cette prise de possession invoquée. De surcroît, à la page 13 de son rapport, l'expert judiciaire note que 'lors de la prise de possession en août 2017, les ouvrages étaient en état d'être livrés, aucun des griefs invoqués à cette date par la SCI ne rendaient les ouvrages impropres à leur destination'. Il ajoute qu'il propose de retenir la date du 28 août 2017 pour la livraison de l'ouvrage. Si de son côté, dans un dire daté du 15 septembre 2020, la société civile immobilière [Adresse 4] a précisé que la livraison était intervenue au mieux le 31 octobre 2017, elle n'a pas expressément contesté que la prise de possession était intervenue en août 2017. Enfin, la cour observe également que lors de l'établissement d'un nouveau constat par maître [P] [Z], le 27 octobre 2017, l'huissier a relevé que les lieux étaient déjà effectivement occupés, ce qui signifie que la prise de possession était nécessairement antérieure à cette date. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le point de départ du délai de forclusion prévu à l'article 1648 alinéa 2 du code civil doit être fixé au 28 septembre 2017, la prise de possession étant intervenue le 28 août 2017. Dans la mesure où l'assignation en référé expertise faisant état des vices et défauts de conformité fondant l'action engagée devant le tribunal judiciaire n'a été délivrée que les 26 et 27 octobre 2018, soit postérieurement à l'expiration du délai de forclusion, la décision déférée sera réformée en ce qu'elle a dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents n'était pas forclose. * concernant les vices de construction soumis à la forclusion de l'article 1648 alinéa 2 du code civil La société Sogeprom Sud Réalisations demande que soient déclarées forcloses les demandes relatives aux vices et défauts de conformité suivants : le déplacement de la gaine Enedis, le sciage du mur de la crèche, les infiltrations en façades constatées dans les locaux de la crèche et de l'école, le non-respect de la réglementation thermique RT 2012 dans les locaux occupés par l'ESDAC et sur l'ensemble du lot de volume n°4, le défaut d'étanchéité de la façade arrondie de l'immeuble située à l'angle du [Adresse 4] et de [Adresse 11], l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble et l'absence de béton entre les bilames situés au rez-de-chaussée de l'immeuble. La société civile immobilière [Adresse 4] ne conteste pas le caractère apparent des désordres constitués par le déplacement de la gaine Enedis et le sciage du mur de la crèche, qui sont donc soumis aux dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. De plus, il ressort des pièces produites que la société civile immobilière [Adresse 4] n'a pas fait état de ces deux désordres dans l'assignation devant le juge des référés remise à la société Sogeprom Sud Réalisations le 12 mars 2018 et que ce n'est que dans l'assignation délivrée les 25 et 26 octobre 2018, soit postérieurement à l'expiration du délai de forclusion, que ces désordres ont été mentionnés. En conséquence, les demandes formées par la société civile immobilière [Adresse 4] au titre du déplacement de la gaine Enedis et du sciage du mur de la crèche sont irrecevables pour avoir été formées postérieurement à l'expiration du délai de forclusion. S'agissant des autres désordres, en application de l'article 1642-1 du code civil, leur appréciation a lieu à la date du plus tardif de ces deux événements : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou un mois après la prise de possession par l'acquéreur. Les désordres se révélant postérieurement au plus tardif de ces deux événements sont donc réputés cachés. En ce qui concerne les infiltrations en façade constatées dans les locaux de la crèche et de l'école, à la 21ème page de son rapport, l'expert judiciaire relève que les infiltrations ne peuvent se produire qu'après des pluies, qu'aucune pluie significative ne s'est produite entre le 27 juin et le 18 octobre 2017, et que les infiltrations n'étaient donc pas visibles lors de la livraison. Il résulte de ces observations de l'expert, qu'aucun élément ne vient remettre en cause, que les conséquences des infiltrations en façade n'ont pu être observées dans le délai d'un mois ayant suivi la prise de possession intervenue le 28 août 2017, soit avant le 28 septembre 2017. Ce désordre ne saurait donc constituer un vice de construction apparent au sens de l'article 1642-1 du code civil. En ce qui concerne le non-respect de la réglementation thermique RT 2012 dans les locaux occupés par l'ESDAC et sur l'ensemble du lot de volume n°4, la société civile immobilière [Adresse 4] explique dans son acte introductif d'instance que suite aux plaintes des occupants de l'ESDAC relatives à des températures trop basses en hiver, elle a fait réaliser un audit sur le respect de la réglementation thermique RT 2012 qui a révélé que le local occupé n'était pas conforme à cette réglementation. Elle expose également qu'un procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 18 septembre 2018 a montré que le local destiné à accueillir une agence bancaire ne disposait d'aucune isolation thermique. Au vu de ces éléments, le non-respect de la réglementation thermique, dont les manifestations sont apparues pendant l'hiver et dont la mise en évidence a imposé la réalisation d'un audit, ne saurait constituer un vice de construction ou un défaut de conformité apparents au sens de l'article 1642-1 du code civil, visibles à l'issue de vérifications sommaires avant le 28 septembre 2017. S'agissant du défaut d'étanchéité de la façade arrondie de l'immeuble située à l'angle du [Adresse 4] et de [Adresse 11], ce désordre ne saurait constituer un vice de construction apparent au sens de l'article 1642-1 du code civil, susceptible d'être révélé avant le 28 septembre 2017 à l'occasion d'un examen élémentaire réalisé par un non-professionnel du bâtiment. En effet, comme cela a été précédemment mentionné, l'expert a expliqué que les infiltrations ne pouvaient se produire qu'après des pluies et qu'en l'espèce, aucune pluie significative ne s'était produite entre le 27 juin et le 18 octobre 2017. En ce qui concerne l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble, à la page 21 de son rapport, l'expert indique que l'obturation a été progressive et qu'elle n'était donc pas visible à la livraison. A la page précédente, il explique que cette obturation est apparue le 17 septembre 2018. En l'état de ces observations, non contestées, il est établi que l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures n'a pu être observée dans le délai d'un mois ayant suivi la prise de possession. Cette obturation ne saurait donc constituer un vice de construction ou un défaut de conformité apparents au sens de l'article 1642-1 du code civil. Enfin, s'agissant de l'absence de béton entre les bilames situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, l'expert précise en page 20 de son rapport que selon le constat réalisé par maître [T] les 25 et 26 octobre 2017, les pré-murs ne sont pas remplis de béton. Il précise n'avoir constaté aucun désordre sur la façade relatif à ce manque de remplissage et ajoute que la stabilité de la façade est justifiable, même avec ce défaut. Il ajoute que seules des investigations permettront de constater cette non-conformité. Au vu de ces observations, l'absence de béton entre les bilames ne saurait être considérée comme constituant un vice de construction ou un défaut de conformité apparents, dont les manifestations et les conséquences étaient visibles pour un acquéreur dépourvu de compétences techniques particulières dans le délai d'un mois suivant la prise de possession. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les infiltrations en façade constatées dans les locaux de la crèche et de l'école, le non-respect de la réglementation RT 2012, le défaut d'étanchéité de la façade arrondie de l'immeuble située à l'angle du [Adresse 4] et de [Adresse 11], l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble et l'absence de béton entre les bilames situés au rez-de-chaussée de l'immeuble ne constituent pas des vice de construction ou des défauts de conformité apparents, soumis aux dispositions de l'article 1648 alinéa 2 du code civil. La fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes relatives à ces désordres, soulevée par la société Sogeprom Sud Réalisations sur le fondement de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, sera par conséquent rejetée. * concernant la non obtention de l'attestation de conformité invoquée par l'acquéreur La non-obtention de l'attestation de conformité par la ville de [Localité 3], si elle traduit un manquement de la part de la société Sogeprom Sud Réalisations à ses obligations contractuelles, ne constitue pas un défaut de conformité apparent, tel que visé à l'article 1642-1 du code civil, lequel supposerait la livraison d'une chose différente de celle promise, c'est à dire la non-fourniture des prestations promises ou la fourniture de prestations autres que celles promises. C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] fondée sur la non-obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'était pas soumise à l'article 1642-1 du code civil et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Sogeprom Sud Réalisations sur ce fondement. Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir * s'agissant du désordre afférant aux infiltrations en façades constatées dans les locaux de la crèche et de l'école A la page 9 de l'acte authentique de vente du 22 mai 2015, il est indiqué qu'un état descriptif de division volumétrique a été dressé suivant acte reçu le même jour par maître [L] [W], notaire à [Localité 3]. Il est précisé qu' 'aux termes dudit acte il a été procédé à une division tridimensionnelle en six (6) volumes délimités par des cotes géométriques, ne comportant aucune quote-part indivise des parties communes, mais seulement liés entre eux par des relations de servitudes créées tant pour tenir compte de leur imbrication et de leur superposition, que pour permettre l'utilisation rationnelle de certains éléments ou services.' Ainsi, la propriété de l'immeuble sis [Adresse 4] n'est pas répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Dès lors n'est pas applicable le statut de la copropriété des immeubles bâtis et la société Sogeprom Sud Réalisations n'est pas fondée à invoquer l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester la qualité à agir dont dispose la société civile immobilière [Adresse 4] pour solliciter la réparation des désordres affectant la façade de l'un des locaux dont elle est propriétaire, ayant acquis aux termes de l'acte authentique du 22 mai 2015 le volume n°4 composé de commerces situés en rez-de-chaussée. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation du désordre afférent aux infiltrations en façade constatées dans les locaux de la crèche et de l'école. * s'agissant du désordre afférent à l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures A la page 9 de l'acte authentique de vente, il est mentionné qu' 'au sein du volume un (1) sera édifié un parc de stationnement soumis au statut de la copropriété, lequel comprendra quatre-vingt-trois (83) emplacements, dont quatre-vingt-un (81) pour le stationnement véhicules et deux (2) pour le stationnement deux-roues.' Il est également précisé que 'l'état descriptif de division - règlement de copropriété a été dressé suivant acte reçu par Maître [L] [W], notaire à [Localité 3] (HERAULT), ce jour concomitamment aux présentes.' Est donc applicable au parc de stationnement le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.' Toutefois, un copropriétaire n'a pas qualité pour obtenir le paiement des frais de remise en état des parties communes d'un immeuble. Les cunettes périphériques dont l'expert a constaté, en page 20 de son rapport, que les exutoires n'étaient plus opérationnels, affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, constituent des parties communes en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'ensuit que la société civile immobilière [Adresse 4], propriétaire des lots portant les numéros 11, 12, 13, 14, 15, 16, 20, 21 et 22, n'a pas qualité pour solliciter le paiement des réparations de ces cunettes. C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré irrecevable la demande formée par la société civile immobilière [Adresse 4] au titre de la réparation des désordres affectant les évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble. La décision déférée sera confirmée sur ce point également. Sur les frais irrépétibles et les dépens Dans la mesure où chacune des parties succombait partiellement en ses demandes, c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il n'y avait lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. S'il est fait droit à la demande de réformation de l'ordonnance du juge de la mise en état en ce qu'elle a dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents n'était pas forclose, la forclusion prévue à l'article 1648 alinéa 2 ne s'applique qu'à deux des désordres dont l'intimée sollicite réparation. De plus, la société Sogeprom Sud Réalisations succombe en ses autres demandes de réformation. Dans ces conditions, il convient de partager par moitié les dépens d'appel entre la société Sogeprom Sud Réalisations et la société civile immobilière [Adresse 4]. Enfin, au vu des circonstances du litige, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés en marge des dépens. Les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, Réforme la décision déférée en ce qu'elle a dit que l'action en justice intentée par la société civile immobilière [Adresse 4] en réparation des désordres consistant en des vices de construction et des défauts de conformité apparents, tels que dénoncés dans l'assignation en référé, n'était pas forclose, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevable les demandes de la société civile immobilière [Adresse 4] formées au titre du déplacement de la gaine Enedis et du sciage du mur de la crèche, Rejette la fin de non-recevoir tirée de la forclusion résultant de l'article 1648 alinéa 2 s'agissant des demandes formées par la société civile immobilière [Adresse 4] au titre des infiltrations en façade constatées dans les locaux de la crèche et de l'école, du non-respect de la réglementation RT 2012, du défaut d'étanchéité de la façade arrondie de l'immeuble située à l'angle du [Adresse 4] et de [Adresse 11], de l'obturation des évacuations d'eau et d'hydrocarbures du parking de l'immeuble et de l'absence de béton entre les bilames situés au rez-de-chaussée, Déboute les parties de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Sogeprom Sud Réalisations et la société civile immobilière [Adresse 4] par moitié aux dépens d'appel. Le greffier La présidente