Tribunal judiciaire de Chartres, 17 décembre 2024, 23/03308

N° RG 23/03308 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GFJV Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Gladys LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187 Copie certifiée conforme délivrée le : à : Me Lisa SENE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T68 SPChâteaudun RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 17 Décembre 2024 DEMANDEUR(S) : HOMY, société coopérative d'intérêt collectif, anciennement L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" suite à fusion du 17 octobre 2022 dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187 D'une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [U] [L] né le 11 Mai 1992 à FORT DE FRANCE (97200) détenu : Centre pénitentiaire d'Orléans-Saran, 4024 Ancienne route de Chartres - RD702 Les Montaubans - 45770 SARAN non comparant, ni représenté Madame [E] [Y] née le 09 Février 1997 à FORT DE FRANCE (97200) détenue : Maison d'arrêt de Versailles, 28 Avenue de Paris - 78000 VERSAILLES représentée par Me Lisa SENE, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T68 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 280852024000529 du 19/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHARTRES) D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024, puis prorogée au 17 Décembre 2024, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 11 août 2020, la société HOMY a donné à bail à Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] un local à usage d'habitation situé au 4 place de François de TESSAN logt 9 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel de 343,10 € et 33,90 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY a fait signifier un commandement de payer la somme de 3.412,58 € visant la clause résolutoire insérée au bail en date des 10 et 26 juillet 2023. La société HOMY a ensuite fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par actes de commissaire de justice en date des 28 novembre 2023 et 8 décembre 2023 pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; - d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et d'un déménageur; - de les condamner solidairement au paiement : - de l'arriéré locatif de 5.358,93€ avec les intérêts au taux légal, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à une fois et demie au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, -de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile - des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal qu'y fait suite et de l'assignation et des actes de procédures qui en suivront. A l'audience du 13 février 2024, l'affaire a été appelée et renvoyée à la demande des parties à l'audience du 16 avril 2024. A l'audience du 16 avril 2024, l'affaire a à nouveau été appelée et renvoyée à la demande des parties à l'audience du 24 septembre 2024. A l'audience du 24 septembre 2024, l'affaire a été appelée et retenue. La société HOMY - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise l'arriéré locatif à la somme de 9.767,27 €. A l'appui de ses demandes, la société HOMY fait valoir que Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Monsieur [U] [L] bien que régulièrement cité à personne n'est ni présent, ni représenté. Madame [E] [Y], régulièrement citée à personne, qui bénéficie de l'aide juridictionnelle, est représentée par son conseil, Madame [E] [Y] reconnaît le montant de la dette locative, et demande des délais pour apurer la dette locative. Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 17 Décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce. I. SUR LA RECEVABILITE : Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience. En l'espèce, une copie de chaque assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 12 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société HOMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 novembre 2023 et 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, l'action est recevable. II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieur au 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui s'applique à la présente instance compte tenu de la date du bail, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail conclu le 11 août 2020 contient une clause résolutoire (article : "article 8") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 et 26 juillet 2023, pour la somme en principal de 3.412,58 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] n'a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement. En conséquence, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023, date de la résiliation du bail. III. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF : Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. En l'espèce, la société HOMY produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.767,27 € à la date du mois de septembre 2024 inclus. Monsieur [U] [L] qui n'est pas comparant n'apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ; Madame [E] [Y] représentée par son conseil, reconnaît le montant de la créance. En conséquence, Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] seront condamnés solidairement à verser à la société HOMY cette somme de 9.767,27 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES CONSEQUENCES DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE: : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l'article 24 VII de cette même loi précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l'espèce, Madame [E] [Y] sollicite des délais pour apurer la dette faisant valoir que la situation d'impayée résulte de son incarcération et qu'elle perçoit actuellement la somme de 210,38€ grâce à un poste qu'elle occupe au sein de la maison d'arrêt. Toutefois, dans la mesure où Monsieur [U] [L] est également incarcéré et qu'il n'est pas précisé s'il a un emploi en détention, et où le revenu déclaré de Madame [E] [Y] ne concerne que le mois de juillet 2023 pour un montant relativement modeste, enfin eu égard au montant important de la dette locative, il apparaît, que même en octroyant les plus larges délais, les débiteurs ne pourraient y faire face. Les locataires ont par ailleurs d'ores et déjà bénéficié de délais de fait depuis juillet 2023, date de la délivrance de l'assignation. La demande de délai est donc rejetée. La clause résolutoire produit donc son plein effet, le bailleur pourra faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s'agit notamment de la rémunération des techniciens, l'indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels. En l'espèce, Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile L'article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2020 entre la société HOMY et Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] concernant le local à usage d'habitation situé au 4 place de François de TESSAN logt 9 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 27 septembre 2023, date de la résiliation du bail ; CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] à verser à la société HOMY la somme de 9.767,27 € (neuf mille sept cent soixante sept euros et vingt sept cents) (décompte arrêté au mois de septembre 2024, échéance du mois de septembre inclus inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement; Compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire : AUTORISE à défaut pour Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société HOMY à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ; CONDAMNE Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] soient condamnés solidairement à verser à la société HOMY une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires; DEBOUTE la société HOMY de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [E] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l'assignation; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Ainsi jugé et prononcé. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDA Isabelle DELORME