Tribunal judiciaire de Paris, 5 décembre 2024, 23/15455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/15455 N° Portalis 352J-W-B7H-C3NYF N° MINUTE : 5 Assignation du : 30 Novembre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [S] [L][2] [2] [Adresse 3] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 05 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441 DEFENDERESSE Société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l'audience du 03 Octobre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2012, la S.C.I. DU [Adresse 4] a consenti à la S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2011 se terminant le 29 février 2020 pour un loyer annuel principal fixé à 489.754,08 €. Par acte extrajudiciaire du 24 juillet 2019, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mars 2020 moyennant un loyer annuel de 583.000 € en principal. La preneuse a accepté le renouvellement du bail, mais les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2023, et acte signifié le 06 novembre suivant, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 435.750 € par an en principal et, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert pour déterminer la valeur locative des lieux loués. Par acte du 30 novembre 2023, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2024, la S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION sollicite : - le rejet des demandes de la bailleresse, - de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er mars 2020 à la somme de 435.750 € par an en principal, - de juger que les loyers trop perçus produiront des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 novembre 2023 et de chaque échéance pour celles qui y sont postérieures, qui seront capitalisés pour ceux dus depuis plus d'un an, - À titre subsidiaire, de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux et de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à 435.750 € par an en principal, -condamner la bailleresse à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mars 2024, la S.C.I. DU [Adresse 4] sollicite du juge des loyers de : - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 714.042 € par an en principal, hors charges et hors taxes, - subsidiairement, de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux et d'analyser les critères de déplafonnement éventuels, ainsi que de fixer alors le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel et de condamner la demanderesse à verser la provision sur les frais de l'expert judiciaire, - condamner celle-ci aux entiers dépens. L'affaire est venue à l'audience du 03 octobre 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1o Les caractéristiques du local considéré ; 2o La destination des lieux; 3o Les obligations respectives des parties ; 4o Les facteurs locaux de commercialité ; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, " À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. " En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er mars 2020 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. La locataire fait valoir que le prix du bail doit être fixé à la valeur locative qui est inférieure au plafond légal. La bailleresse soutient que les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Elle fonde ses prétentions sur un rapport d'expertise établi à sa demande par Monsieur [D] [Y]. Les parties ne s'entendent pas sur la surface pondérée à retenir, la valeur unitaire du mètre carré et les majorations à appliquer. Il y a lieu de constater que le rapport d'expertise de Monsieur [Y], établi par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l'autre, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions de la bailleresse. Dans ces conditions, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications évoquées par la bailleresse à l'appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux. En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise. La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision. L'expertise aura lieu aux frais avancés de la demanderesse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure. Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise. Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu'il soit nécessaire pour le tribunal de l'ordonner ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, En premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 1er mars 2020 ; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : [S] [L] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [Courriel 8] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5] et le décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, en ce qui concerne la modification des caractéristiques du local et la modification des facteurs locaux de commercialité, * examiner et donner tout avis utile sur ces motifs allégués de déplafonnement du loyer, * rechercher la valeur locative à la date du 1er mars 2020 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, *donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er mars 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, *rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'ils appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 05 février 2026, Fixe à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 06 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 03 avril 2025 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 05 décembre 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA