Tribunal judiciaire de Pontoise, 23 septembre 2024, 23/03428

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE N° RG 23/03428 - N° Portalis DB3U-W-B7H-ND3N 50Z [O] [R] C/ S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [S] [M] [Y] [P] épouse [M] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE --==00§00==-- ORDONNANCE D'INCIDENT --==00§00==-- Ordonnance rendue le 23 septembre 2024 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ; Date des débats : 27 juin 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, lequel a été prorogé à ce jour DEMANDERESSE Madame [O] [R], née le 16 Février 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Delphine PINON, avocat au barreau du Val d'Oise et assistée de Me Serge DIEBOLT, avocat plaidant DÉFENDEURS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic SASU NOCELLI PATRIMOINE immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 891 217 440 dont le siège est sis à [Adresse 1] représenté par Me Elisabeth GUYOT, avocat au barreau du Val d'Oise et assisté de Me Damien AYROLE, avocat plaidant au barreau de Paris Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 2] Madame [Y] [P] épouse [M], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d'Oise --==00§00==-- EXPOSE DU LITIGE Faits constants Suite à une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2021, par acte notarié reçu le 10 mars 2022, le syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] a vendu à [S] [M] et [Y] [P], copropriétaires, un couloir, partie commune, devenu le lot de copropriété n°22 moyennant le prix de 5.000 €. [O] [R] s'est opposée à cette vente lors du vote de la résolution. Procédure [O] [R], représentée par Me. PINON, a fait assigner le syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2], [S] [M] et [Y] [P] par actes séparés de commissaire de justice du 21 juin 2023 devant le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de rescision pour lésion de l'acte de vente et d'annulation de la résolution n°13 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 avril 2023. Le syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] a constitué avocat par l'intermédiaire de Me. GUYOT et [S] [M] et [Y] [P] par l'intermédiaire de Me. ADANI. Le syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] a déposé des conclusions d'incident d'irrecevabilité. L'audience d'incident a été fixée au 21 mars 2024 et renvoyée au 27 juin 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, prorogé au 23 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : le syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] Par conclusions signifiées le 17 janvier 2024, le syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] sollicite du juge de la mise en état qu'il: déclare [O] [R] irrecevable en sa demande de rescision pour lésion de la vente litigieuse pour défaut d'intérêt et de qualité à agir,renvoie l'affaire à la mise en état pour ses conclusions sur les autres chefs de demandes,condamne [O] [R] à verser au syndicat de copropriété la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, il argue que l'assemblée générale des copropriétaires a voté le 9 juin 2021 la vente du couloir formant le lot n°22 issu des parties communes à droite du bâtiment A au rez-de-chaussée à [S] [M] et [Y] [P] moyennant le prix de 5.000 €, que [O] [R] n'a pas exercé de recours contre cette résolution dans le délai de deux mois, que n'ayant pas la qualité de vendeur, elle n'a pas qualité à agir en rescision pour lésion et elle ne justifie pas être dans le cadre de l'action ut singuli créée par la jurisprudence. Il ajoute que cette action a pour but de contourner la forclusion de l'action en contestation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires. 2. En défense : [O] [R] Par conclusions signifiées le 19 mars 2024, [O] [R] demande au juge de la mise en état de : déclarer son action en rescision pour lésion recevable,débouter une partie de toute prétention contraire,réserver les dépens. A l'appui de ses écritures, elle fait valoir que le seul critère de recevabilité de son action en rescision pour lésion est le caractère lésionnaire du prix de vente du lot n°22, que le syndicat de copropriété n'est pas recevable à s'opposer à une demande visant à rescinder une vente qui le lèse gravement. Elle ajoute qu'elle agit non pas aux lieu et place du syndicat de copropriété mais faute d'action de sa part et que les conditions de recevabilité sont réunies : un défaut d'action du syndicat de copropriété et un préjudice privatif ou propre au copropriétaire. Elle précise qu'en sa qualité de copropriétaire, elle bénéficie du fruit de la revente des parties communes à hauteur de sa quote-part, qu'elle est donc concernée par la perte résultant de la lésion sur le prix de vente et a donc un intérêt à agir. A l'audience, elle demande le rejet des conclusions de [S] [M] et [Y] [P] signifiées tardivement, la veille de l'audience. 3. [S] [M] et [Y] [P] Dans leurs écritures signifiées le 26 juin 2024, [S] [M] et [Y] [P] concluent : à l'irrecevabilité de [O] [R] pour défaut d'intérêt et de qualité à agir quant à sa demande de rescision pour lésion,à la prescription de la contestation de [O] [R] du procès-verbal d'assemblée générale du 9 juin 2021,à la condamnation de [O] [R] à leur verser une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. [S] [M] et [Y] [P] s'associent à la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat de copropriété et rappellent que l'action en rescision pour lésion est ouverte au vendeur, que [O] [R] n'est pas le vendeur du lot n°22, qu'elle n'a donc pas qualité pour agir et son patrimoine ne se confond pas avec celui du syndicat de copropriété. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties. DISCUSSION 1. Sur la demande de rejet des conclusions tardives de [S] [M] et [Y] [P] En vertu de l'article 15 du code de procédure civile, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ». En l'espèce, après la signification de conclusions d'incident du syndicat de copropriété, le juge de la mise en état a fixé l'audience sur incident au 2 mars 2024 avec un calendrier qui prévoyait les conclusions de [O] [R] pour le 8 février 2024 et celles de [S] [M] et [Y] [P] pour le 29 février 2024. [O] [R] n'a conclu que le 19 mars 2024 et l'audience sur incident a été renvoyée au 27 juin 2024, [S] [M] et [Y] [P] devant conclure pour le 18 avril. Leur conseil, Me. ADANI, n'a conclu que le 26 juin 2024 à 16h59, la veille de l'audience sur incident et plus de deux mois après la date fixée dans le calendrier. Ces conclusions sont tardives et les autres parties n'ont pas été en mesure d'y répondre. Elles seront rejetées des débats. 2. sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d'intérêt à agir en rescision pour lésion de [O] [R] En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour [ …] : statuer sur les fins de non-recevoir.Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du 1er alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. Les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état". L'article 31 du code de procédure civile dispose que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ». L'article 32 précise que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ». L'article 122 ajoute que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». L'article 1674 du code civil prévoit que « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ». L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires […] » En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la vente du couloir, partie commune de l'immeuble formant le lot n°22, à [S] [M] et [Y] [P] moyennant le prix de 5.000 €. La vente a eu lieu par acte authentique du 10 mars 2022. [O] [R] considère que le prix de 5.000 € est lésionnaire et agit en rescision pour lésion. Contrairement aux allégations de [O] [R], le syndicat de copropriété est recevable à se prévaloir d'une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir du demandeur, conformément à l'article 122 du code de procédure civile et il importe peu qu'il est un intérêt financier à voir la vente déclarée lésionnaire.

Sur le

fond, d'une part, les parties communes de l'immeuble sont la propriété du syndicat de copropriété et non de chaque propriétaire en fonction de leur quote-part. Or seul le vendeur peut agir en rescision pour lésion. Le syndicat de copropriété a la personnalité morale et son propre patrimoine et il n'y a pas de répartition directe du prix entre les copropriétaires. D'autre part, [O] [R] ne démontre pas être dans le cadre de l'alinéa 3 de l'article 15 susvisé. Par ailleurs, si la jurisprudence reconnaît à un copropriétaire la possibilité d'agir individuellement dans le cadre d'une action ut singuli pour faire respecter une clause précise du règlement de copropriété, pour obtenir la restitution d'une appropriation indue des parties communes ou pour faire cesser une atteinte irrégulière aux parties communes, elle n'a jamais entendu créer au profit d'un copropriétaire un véritable droit de se substituer au syndicat de copropriété dans l'exercice de ses droits. Enfin, le copropriétaire opposant à une résolution prise par l'assemblée générale des copropriétaires bénéficie d'une action propre pour contester en justice la résolution sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ces conditions, l'action en rescision pour lésion intentée par [O] [R] est irrecevable faute de qualité et d'intérêt à agir. 3. Sur les demandes accessoires et les dépens En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, [O] [R] est tenue aux dépens. En outre [O] [R] devra verser au syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Les conclusions de Me. ADANI étant rejetées, la demande au titre des frais irrépétibles de [S] [M] et [Y] [P] n'est pas recevable.

PAR CES MOTIFS

Rejette les conclusions d'incident de Me. ADANI, dans l'intérêt de [S] [M] et [Y] [P], signifiées le 26 juin 2024 à 16h59Déclare irrecevable l'action de [O] [R] en rescision pour lésion de la vente de la partie commune formant le lot n°22, intervenue par acte notarié du 10 mars 2022, entre le syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] et [S] [M] et [Y] [P] Condamne [O] [R] à verser au syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Ordonne le renvoi du dossier à l'audience de mise en état électronique du jeudi 5 décembre 2024 à 9 heures 30Dit qu'il appartient aux parties de conclure selon le calendrier suivant : conclusions au fond du syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour le 24 octobre 2024,conclusions en réponse au fond de [O] [R] pour le 28 novembre 2024,Condamne [O] [R] aux dépens de l'incident. Fait à Pontoise, le 23 septembre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY