Tribunal judiciaire de Nantes, 6 novembre 2025, 25/00061

Minute n° 2025 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Novembre 2025 __________________________________________ DEMANDERESSE : Association UNE FAMILLE UN TOIT 23 rue Saint Fiacre 44150 ANCENIS représentée par Madame [C] [Z], munie d'un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEURS : Madame [W] [X] Porte 18 Etage 1 3 Rue de l'Erdre 44470 CARQUEFOU non comparante Monsieur [I] [F] Porte 18 Etage 1 3 Rue de l'Erdre 44470 CARQUEFOU comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 05 juin 2025 date des débats : 11 septembre 2025 délibéré au : 06 novembre 2025 prorogé au : RG N° N° RG 25/00061 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NQQH COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Association UNE FAMILLE UN TOIT CCC à Madame [W] [X] + Monsieur [I] [F]+ préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 13 juillet 2022 à effet au même jour, l'association UNE FAMILLE UN TOIT a donné en sous-location à titre d'habitation principale à [I] [F] et [W] [X] un logement dont elle est locataire sis, 3 rue de l'Erdre, 1er étage porte 18, outre un garage n°25 29 - 44470 CARQUEFOU, moyennant un loyer mensuel initial de 551,26 € pour le logement et 35,15 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 80,99 € pour le logement, 0,39 € pour le garage ainsi que 5 € de frais de gestion. Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, l'association UNE FAMILLE UN TOIT a fait commandement à [I] [F] et [W] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d'un montant de 3 979,02 € arrêté au 4 juillet 2024, outre coût de l'acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l'État dans le département, l'association UNE FAMILLE UN TOIT a fait assigner [I] [F] et [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : · Déclarer sa demande recevable et bien fondée ; · Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ; · Ordonner l'expulsion de [I] [F] et [W] [X] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; · Condamner solidairement [I] [F] et [W] [X] au paiement de la somme de 4 134,06 € arrêtée au 30 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l'audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ; · Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; · Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; · Condamner in solidum [I] [F] et [W] [X] au paiement d'une somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juin 2025, renvoyée et retenue à l'audience du 11 septembre 2025. À ladite audience, l'association UNE FAMILLE UN TOIT se réfère à l'acte introductif d'instance, sauf à préciser que la dette de loyer a été prise en compte dans un plan de surendettement et un rétablissement des dettes sans liquidation judiciaire a été prononcé, effaçant ainsi la dette locative. Régulièrement assignés à domicile pour [I] [F] et à personne pour [W] [X] seul [I] [F] a comparu. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence d'un des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [W] [X] n'ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l'espèce, l'association UNE FAMILLE UN TOIT justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 5 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation du 10 décembre 2024. L'article 24-III de la même loi énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant à l'association UNE FAMILLE UN TOIT. En l'espèce, l'assignation du 10 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par l'association UNE FAMILLE UN TOIT au représentant de l'État dans le département le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 8. Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, l'association UNE FAMILLE UN TOIT a fait commandement à [I] [F] et [W] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d'un montant de 3 979,02 € arrêté au 4 juillet 2024, outre coût de l'acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [I] [F] et [W] [X]. Sur la dette locative En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a constaté le 21 novembre 2024 la situation irrémédiablement compromise de surendettement de [I] [F] et [W] [X] et la recevabilité de leur dossier de surendettement ; la commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrant en vigueur le 23 janvier 2025. La dette locative des locataires, à hauteur de 4 134,06 €, est effacée en application de cette décision. Sur le paiement des loyers et charges Aux termes de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement. De même, conformément aux dispositions de l'article L714-1 du code consommation, l'effacement des dettes dans le cadre d'un rétablissement personnel ultérieur n'empêchera pas la reprise du plein effet de la cause résolutoire, si le locataire cesse les règlements de ses loyers et charges prescrits par le jugement suspendant cette clause. De sorte que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En conséquence, si [I] [F] et [W] [X] règlent le loyer courant pendant deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement, soit en l'espèce à compter du 23 janvier 2025, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l'expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et l'association UNE FAMILLE UN TOIT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion. En l'espèce, d'après les relevés de compte locataire jusqu'au 9 septembre 2025, [I] [F] et [W] [X] n'ont pas repris le versement du loyer courant et des charges depuis le 23 janvier 2025. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié. La dette locative au 9 septembre 2025 est de 190,81 €, inférieure à la dette retenue par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique et ainsi, les locataires ne seront pas redevables de cette somme. Ils seront en revanche redevables d'une indemnité d'occupation à hauteur de 645,02 €, qui sera due jusqu'à leur départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs à l'association UNE FAMILLE UN TOIT ou, en l'absence de départ volontaire, jusqu'à leur expulsion. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, [I] [F] et [W] [X], succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. En équité, UNE FAMILLE UN TOIT sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d'habitation conclu le 13 juillet 2022 entre l'association UNE FAMILLE UN TOIT et [I] [F] et [W] [X], concernant le logement sis 3 rue de l'Erdre, 1er étage porte 18, outre un garage n°25 29 - 44470 CARQUEFOU ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ; DIT que [I] [F] et [W] [X] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 3 rue de l'Erdre, 1er étage porte 18, outre un garage n°25 29 - 44470 CARQUEFOU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de [I] [F] et [W] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement [I] [F] et [W] [X] à payer à l'association UNE FAMILLE UN TOIT, à compter du 10 septembre 2025, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 645,02 €, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; CONDAMNE in solidum [I] [F] et [W] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'État ; DÉBOUTE l'association UNE FAMILLE UN TOIT de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu'une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l'État dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY