Tribunal judiciaire de Paris, 27 février 2024, 23/55905

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/55905 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MV7 N° : 1 Assignation du : 28 Juillet 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires + 1 Copie consultant délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 février 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEURS La Société Orfila de Gestion Immobilière (SOGI) [Adresse 4] [Localité 7] Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic la Société Orfila de Gestion Immobilière (SOGI) C/O Société Orfila de Gestion Immobilière (SOGI) [Adresse 4] [Localité 7] représentés par Maitre Rose-karine GHEBALI, avocat au barreau de PARIS - #E0608 DEFENDERESSE La Société d'Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction - SERGIC [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] représentée par Maître Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D1694 DÉBATS A l'audience du 27 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante, Selon une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le cabinet SAS SOGI a été désignée en qualité de syndic de l'immeuble aux lieux et place de la SOCIETE D'ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC). Faute d'obtenir la communication des documents afférents à l'immeuble, la SAS SOGI et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ont fait assigner, au visa de l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par acte d'huissier en date du 28 juillet 2023, en la forme des référés, devant le président du tribunal judiciaire, la SAS CERGIC, aux fins d'obtenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, diverses pièces : Les pièces justifant de la différence de 615,50 Euros sur la remise bancaire du 20 janvier 2020 d'un montant de 3 975,54 Euros par rapport au montant encaissé de 3 356,64 Euros par la banqueLes pièces justifiant de la différence sur la remise bancaire du 17 avril 2020 d'un montant de 15 184, 84 Euros par rapport au montant encaissé de 14 122,63 Euros par la banqueLes pièces justifiant que le montant de 122 970,26 Euros récupéré auprès d'Immo de France à la suite de la clôture du compte ait été maintenue en rapprochementLes pièces justifiant des rapprochements bancaires suivants :- 10 092,14 Euros, en date du 30/01/2020 - 3 355,48 Euros, en date du 04/02/2020 - 921,65 Euros, en date du 04/02/2020 - 4 931,68 Euros, en date du 04/02/2020 - 30 672,55 Euros, en date du 19/01/2020 Les rapprochements bancaires intermédiaires pour la période allant du 18 octobre 2019 au 8 juillet 2022Concernant les ventes débitrices suivantes, le justifcatif des soldes débiteurs :- Vente SEBBAH pour 430,76 Euros - Vente PAGNOUX pour 1 245,53 Euros - Vente LOUISON pour 249,49 Euros - Vente LECURU pour 306,01 Euros Concernant le compte en attente : les pièces justifant que le compte produit encaissé d'avance d'un montant de 60000 Euros et correspondant au montant du loyer du panneau d'affichage, datant de 2018 n'ait pas été régularisé. Les factures non transmises suivantes :Pour le compte de charges de 2022 :- 4 achats de masques pour 60 Euros chacun - La location de salle à la paroisse [9] pour 580 euros - DALKIA pour 8 223,54 Euros (fournir l'avoir payé à tort) - MDK pour 2 091,82 Euros - MDK pour 148,50 Euros - Serrurerie du monde pour 963,11 Euros - Les factures d'honoraires de la société SERGIC pour 12 125 Euros pour les 2 premiers trimestres et la facture de solde de 2 931,31 Euros - MDK pour 2 957,36 Euros - Serrurerie du monde pour 225,50 Euros - Serrurerie du monde pour 49,94 Euros - DALKIA pour 2 614,61 Euros - Sinistre porte local vélos pour 1 441 Euros Comptes travaux divers :- Travaux de réfection cages escalier Bat. C : les factures MDK pour 81 498,41 Euros, 101 873,72 Euros, 1149,72 Euros, 3927,88 Euros et 20374,61 Euros ; - Travaux de plantation de nouveaux arbres: la facture VOISIN pour 25962 Euros - Travaux de réfection cage escalier 31 Bat. F : la facture RTCE pour 1207,80 Euros - Travaux de réfection cage escalier 32 Bat. F: les factures RTCE pour 71114,40 Euros, 6000 Euros, 77114,40 Euros et 1207,80 Euros - Travaux de réfection cage escalier 35 Bat. E: les factures RTCE pour 25704,80 Euros et 77114,40 Euros Pour les travaux de ravalement :- Les pièces justifant des écritures comptables passées, en date du 31/12/2020, concernant le transfert de montants d'un bâtiment à un autre, outre des honoraires. - L'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires de ces écritures qui sont apparues dans le grand livre de 2020, après I'AG qui a clôturé les comptes de 2020 puisque l'annexe 5 datée du 22/07/2021 n'en fait pas mention - Les pièces justiant des écritures suivantes : - Débit de 12625,73 Euros sur le bâtiment C - Crédit de 14478,32 Euros sur le bâtiment annexe C - Débit de 16886,09 Euros sur le bâtiment D - Débit de 3503,24 Euros sur le bâtiment E - Débit de 2586,52 Euros sur le bâtiment F - Crédit de 8883,70 Euros sur le bâtiment L - Les pièces justi?ant de la clôture des comptes travaux sans qu'ils ne soient validés en assemblée générale et la dernière annexe qui faisait référence à ces travaux et qui date du 22/07/2021 n'était pas à jour. Sur l'annexe 5 des comptes qui approuvent les charges de 2021 soit du 27 avril 2022, ces travaux n'apparaissent plus ni en annexe 5 puisque répartis mais pas plus en annexe 4 et en annexe 2 - En ce qui concerne les honoraires qui ont été passés et qui sont indiqués sur les grands livres de 2019 et 2020, les factures suivantes : - 29,97 Euros pour le bâtiment C au 31/12/2019 et 9939,66 Euros au 31/12/2020 en complément sur ce même bâtiment - 3 300 Euros sur le bâtiment D au 31/12/2019 - Les pièces relatives aux travaux de ravalement Les demandeurs réclament en outre la somme provisionnelle de 350 000 euros à titre de dommages intérêts ainsi que 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que la SAS SERGIC était tenue de remettre les documents et archives du syndicat mais que ces documents ne lui ont pas été transmis malgré des mises en demeure du 11 octobre 2022 et du 10 mars 2023. Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] produit une note en délibéré dans laquelle d'une part il affirme que dans l'hypothèse où une mesure d'expertise judiciaire devrait être ordonnée, il serait favorable à ce qu'il s'agisse d'une expertise comptable et pas uniquement d'une mission qui serait menée par un commissaire de Justice, et d'autre part il actualise ses demandes. La SAS SERGIC conclut que les demandes présentées dans le cadre de l'instance dépassent la demande de communication de pièces telle que définie à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et se heurtent en tout état de cause à des contestations sérieuses écartant de ce fait la compétence du juge des référés. En outre, elle soutient qu'elle a satisfait à son obligation de communication. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'au

MOTIFS

Aes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ". Il convient de rappeler que ce texte est destiné à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenu préalablement, pas plus qu'à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession même s'il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartient pas à la juridiction des référés de connaître. L'article 33 du décret du 17 mars 1967 précise que parmi les archives du syndicat détenues par le syndic, figurent notamment " une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques ". L'article 143 du code de procédure civile prévoit que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En outre, il résulte des dispositions conjuguées des articles 232 et 256 du code de procédure civile que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien et lorsqu'une question purement technique ne requiert pas d'investigations complexes, le juge peut charger la personne qu'il commet de lui fournir une simple consultation. Le choix de la mesure d'instruction répond à un critère de proportionnalité. D'une part, c'est la nature des questions techniques nécessaires à la résolution du litige qui constitue le premier critère de choix les différentes mesures d'instruction. D'autre part, c'est la difficulté d'apprécier, dès l'origine, la complexité du problème technique posé qui doit conduire le juge, soucieux de disposer d'informations exhaustives et d'éviter d'avoir à ordonner des investigations complémentaires, à recourir à l'expertise plutôt qu'à la consultation. En l'espèce, le défendeur soutient que les demandes de la société SOGI formulées au visa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne constituent pas des demandes de communication de pièces en tant que telles, mais font état, sous couvert de la demande initiale, de griefs divers de tenue de comptabilité, en ce sens que les demandes constitueraient en réalité une demande d'explication comptable sur les différentes opérations intéressant la copropriété depuis plusieurs années qui ne pourraient aucunement être satisfaites par une demande de communication de pièces, de telle sorte que le juge des référés serait incompétent. Toutefois, les demandes formulées par la SAS SOGI et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] tendent à la communication de pièces devant permettre la gestion de l'immeuble, de sorte que ces demandes visent la transmission de pièces, informations et documents relatifs à la trésorerie au sens de l'article 18-2 de la loi du 18 juillet 1965 et de l'article 33 du décret du 17 mars 1967. Au surplus, le défendeur soutient avoir procédé à deux transmissions de pièces et présente, à l'appui de ses dires, le bordereau récapitulatif des pièces transmises, de telle sorte qu'il aurait satisfait à son obligation de communication. Il est demandé pour l'essentiel au président du tribunal de statuer sur la réalité et l'impossibilité de la remise au demandeur de certains documents visés dans les écritures du demandeur . Or il existe entre les parties des divergences sur des points de fait relativement à la production des documents visés qui nécessitent le recours à une mesure d'instruction , Par suite, une mesure de constatation sera ordonnée avant dire droit, la mission du constatant étant précisée dans le dispositif de l'arrêt, et l'affaire renvoyée pour reprise des débats après dépôt du rapport du constatant tous droits et moyens des parties, ainsi que les dépens, étant réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , Avant dire droit, ordonnons une mesure d'instruction ; Désignons en qualité de consultant : M [V] [U] SCP [U] [V], huissier de justice Associé [Adresse 6] Tél. : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] (M [V]) [Courriel 10] Lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et notamment en comptabilité, avec mission de : - se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; produites devant être de manière générale numérotées en continu et accompagnées d'un bordereau, - entendre les parties ; le cas échéant sur les lieux aux fins de la mission, - dresser la liste des documents produits par le défendeur en exécution de de son obligation de communiquer sus rappelé - dresser le cas échéant la liste des documents manquants non communiqués par le défendeur au demandeur au regard de la liste de documents réclamés, - donner son avis sur la demande de productions de pièces formées par le demandeur dans ses dernières écritures - donner son avis sur les impossibilités ou les difficultés du défendeur de communiquer certains documents sollicités, - donner son avis sur les retards invoqués dans la production de certains documents, - entendre les parties en leurs dires et observations et les recueilir - faire toutes constatations utiles sur les faits du litige concernant les comptes établis par la société SERGIC pour le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et signaler toutes incohérences, défaut de ventilation ou de sincérité desdits comptes - Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la Juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires, - De manière plus générale donner son avis sur les demandes de communication des parties, Fixons à 2500 euros la provision à valoir sur la rémunération du consultant que le demandeur devra verser entre les mains de ce dernier, à peine de caducité, avant le 15 avril 2024, Disons que le consultant devra remettre un rapport écrit dans les deux mois du versement de la provision, sauf demande de prorogation acceptée, Sursoyons sur l'ensemble des demandes jusqu'à l'issue de la consultation ordonnée, Renvoyons l'affaire à l'audience du mardi 25 juin 2024 à 13H30 Réservons les dépens. Fait à Paris le 27 février 2024 Le Greffier, Le Président Larissa FERELLOC Fabrice VERT