Tribunal judiciaire de Paris, 11 septembre 2026, 26/02083

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : défendeur Copie exécutoire délivrée le : à : demandeur Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 26/02083 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUNN N° MINUTE : 2026/6 JUGEMENT rendu le vendredi 11 septembre 2026 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE SOGI - [Adresse 2] représentée par Me Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904 DÉFENDERESSES Madame [F] [E], demeurant [Adresse 3] comparante en personne Madame [D] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 4] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Philippe PUEL, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 juin 2026 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Philippe PUEL, Greffier Décision du 11 septembre 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02083 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUNN EXPOSE DU LITIGE Mme [F] [E] et Mme [D] [E] sont propriétaires du lot n°28 au sein d'un immeuble sis [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété. Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE a saisi le conciliateur de justice lequel a dressé, le 03 juin 2025, un procès-verbal de carence en raison de l'absence des défenderesses. Par acte de commissaire de justice en date des 18 mars 2026 et 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE a fait assigner Mme [F] [E] et Mme [D] [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 1313,16 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées au 01 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 pour la somme de 962,33 euros et pour le surplus à compter de l'introduction de l'instance, - 1760,67 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des sommations de payer délivrées les 13 et 25 novembre 2024 et le timbre de procédure de 50 euros. L'affaire a été appelée à l'audience du 11 juin 2026 date à laquelle l'affaire a été retenue. Le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 67 euros s'agissant de l'arriéré de charges. En réplique aux demandes des défenderesses, il fait observer qu'elles ont bien reçu la lettre de mise en demeure du 27 mars 2024 ainsi que les sommations de payer en novembre 2024, qu'elles ne justifient pas avoir adressé un chèque de 962,33 euros, qu'elles ne se sont pas manifestées auprès du conciliateur de justice et n'ont réglé la dette qu'après délivrance de l'assignation. Mme [F] [E] et Mme [D] [E] ont comparu. Elles ne contestent pas la dette. Elles contestent en revanche toute mauvaise foi de leur part et sollicitent le rejet des demandes formées au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Elles exposent que le bien litigieux appartenait à leur mère, que cette dernière est décédée le 15 décembre 2020, qu'elles en ont informé le syndic, le 07 janvier 2021 et lui ont transmis les coordonnées du notaire en charge de la succession lequel syndic n'a reçu l'attestation successorale que le 22 mars 2024. Elles font valoir qu'elles n'ont pas eu connaissance des courriers du syndic avant 2024 car les courriers ont été adressés au nom de leur mère à une adresse correspondant à un bien vendu. Elles soutiennent avoir entrepris les démarches nécessaires à la suite du courrier du syndic du 27 mars 2024 en adressant un chèque de 962,33 euros mais s'être aperçues, au regard de dernières relances du syndic, que ledit chèque n'avait pas été encaissé, elles font valoir qu'elles ont procédé à de nouveaux règlements de sorte que le principal des sommes réclamées a été réglé. Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats : un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [F] [E] et Mme [D] [E] sont propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble susvisé soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°28 ; un décompte individuel des sommes dues, pour la période du 11/12/2020 au 15/05//2026 ( appel provisions 2 trimestre 2026 inclus) ; les appels de charges couvrant la période concernée ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 26/11/2020, 02/12/2021, 14/12/2022, 13/12/2023, 11/12/2024, 09/12/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;la lettre de mise en demeure du 27 mars 2024 notifiée tant à Mme [F] [E] qu'à Mme [D] [E]le contrat de syndic ;Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Mme [F] [E] et Mme [D] [E] est débiteur, au 15 mai 2026, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 67 euros au titre des charges impayées. Mme [F] [E] et Mme [D] [E] n'ont pas remis en cause le principe et l'exigibilité de cette dette. Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le règlement de copropriété et partant ne justifie pas d'une clause de solidarité de telle sorte que les défenderesses, copropriétaires indivis, doivent être condamnées à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l'indivision. Par conséquent Mme [F] [E] et Mme [D] [E] seront condamnées, chacune à proportion de ses parts divises, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 67 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 mai 2026, appel du 2 -ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat », pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, il y a lieu de retenir les frais relatifs à la sommation de payer signifiée à Mme [D] [E] le 13 novembre 2024 et celle du 26 novembre 2024 signifiée à Mme [F] [E] soit la somme totale de 247,32 euros ainsi que les frais relatifs à l'inscription d'hypothèque soit 208 euros. En revanche, les frais relatifs à la délivrance de l'assignation seront à inclure dans les dépens. Par ailleurs, les frais relatifs à la mise en demeure du 25 mai 2022 et à la lettre de relance après mise en demeure du 15 juin 2022 seront rejetés faute de production aux débats. En outre, les frais « dossier transmission à l'auxiliaire de justice » , « transmission dossier avocat » et « honoraires suivi contentieux dossier avocat » seront rejetés dès lors qu'il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles.

En conséquence

, Mme [F] [E] et Mme [D] [E] seront condamnées, chacune à proportion de ses parts divises, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 455,32 euros. Sur la demande de dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l'administration de cette preuve de sorte qu'il sera débouté de sa demande. Sur les demandes accessoires Mme [F] [E] et Mme [D] [E] ne se sont pas manifestées auprès du conciliateur de justice et il apparait que les règlements aux fins d'apurer la dette sont postérieurs à la délivrance de l'assignation. Mme [F] [E] et Mme [D] [E], partie perdante, seront condamnées aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile étant précisé que lesdits dépens n'incluront pas le coût des sommations de payer puisqu'ils ont déjà été comptabilisés au titre des frais de recouvrement. Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [F] [E] et Mme [D] [E], sont condamnées. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [F] [E] et Mme [D] [E], chacune à proportion de ses parts divises, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 67 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 mai 2026, appel du 2 -ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 ; CONDAMNE Mme [F] [E] et Mme [D] [E], chacune à proportion de ses parts divises, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE la somme de 455,32 euros au titre des frais de recouvrement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE de sa demande à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Mme [F] [E] et Mme [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [F] [E] et Mme [D] [E] au paiement des entiers dépens de la présente instance en ce compris le timbre de procédure de 50 euros ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi signé par la juge et la greffier susnommées et mis à disposition des parties le 11 septembre 2026 La greffier La présidente Décision du 11 septembre 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02083 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUNN