Tribunal judiciaire de Chambéry, 31 juillet 2025, 25/00065

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY Juge des Contentieux de la Protection -=-=-=-=-=-=-=-=-=- J U G E M E N T rendu le 31 Juillet 2025 Numéro RG : N° RG 25/00065 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EXRZ DEMANDEUR : OPAC SAVOIE Office public de l'Habitat [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY DEFENDEURS : Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] [Adresse 5] [Adresse 1] [Localité 3] non comparants COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne DURAND Greffier : ION Marie-Françoise DÉBATS : Audience publique du : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 septembre 2018, l'Office Public d'Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 593,05 euros, outre les taxes. Par contrat du 14 septembre 2018, l'Office Public d'Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] un garage (n°2) situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 38,29 euros outre les taxes. OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 18 novembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d'huissier en date du 7 mars 2025 et sollicite : A titre principal, - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - constater la résiliation de plein droit du contrat de location à la date du 18 janvier 2025 portant sur le logement à usage d'habitation et dire en conséquence que Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] sont occupants sans droit ni titre, -prononcer la résiliation du bail relatif au garage n°2 aux torts exclusifs de Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L], - ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4 189,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 28 janvier 2025, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu'à la libération effective des lieux, A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail consentis par OPAC SAVOIE à Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation de régler les loyers et charges et ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4 189,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 28 janvier 2025, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu'à la libération effective des lieux, En toutes hypothèses, - rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n'y avoir lieu à l'écarter, - condamner solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - la condamnation de Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] in solidum au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens. A l'audience du 20 mai 2025, OPAC SAVOIE représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif de 5064,94 euros. Le demandeur déclare que les locataires ont effectué un versement le 15 avril 2025. OPAC SAVOIE indique que Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] ont tous les deux déposé un dossier de surendettement et précise n'être pas opposé au plan d'apurement fixé par la commission. Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] comparaissent et sollicitent des délais de paiement suspensifs de l'exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 50 euros en plus des échéances prévues par la Banque de France dans le cadre de leur plan de désendettement, en plus du loyer courant. Monsieur [W] [B] indique être en CDI et percevoir mensuellement 2050 euros brut tandis que Madame [T] [L], en CDI également, déclare percevoir un salaire mensuel compris entre 1000 et 1200 euros net. Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l'audience La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES : L'article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures. Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée, il n'en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure. S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours. II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D'EXPULSION : La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 19 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24.II de la loi du 06 juillet 1989. Une copie de l'assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. III. SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE CONCERNANT LE LOGEMENT Conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux. Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 18 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 351,55 euros Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025. En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En application de l'article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, "par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;". En l'espèce, le 17 avril 2025 concernant Monsieur [W] [B] et le 3 avril 2025 concernant Madame [L], la commission de surendettement des particuliers de la SAVOIE a prononcé la recevabilité de leur demande respective de surendettement. En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, ceux-ci ayant versé le loyer du mois de mars 2025. En outre, les parties perçoivent, à elles deux, des revenus supérieurs à 2000 euros, si bien qu'ils sont en capacité d'apurer la dette. Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu'à la décision définitive entérinant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou, le cas échéant jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. IV.SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL RELATIF AU GARAGE Aux termes de l'alinéa de 2 de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement ». L'article 7 de la même loi dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Selon l'article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ». L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. En l'espèce, le relevé de compte produit aux débats permet de constater une augmentation continue de la dette au fil des mois et des paiements très irréguliers. Il en résulte que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel du locataire à son obligation de payer le loyer, laquelle fait partie de ses obligations essentielles, suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat à ses torts exclusifs. Par conséquent, la résolution du contrat de bail ayant pour objet le garage sera prononcée. Par suite, les locataires devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. V. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF DU LOGEMENT ET DU GARAGE : OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4929,97 euros incluant le loyer du mois d'avril 2025. Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés, solidairement eu égard à la clause de solidarité contenue dans les baux, au paiement de cette somme. Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n'avait pas été résilié. V. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE : OPAC SAVOIE sollicite l'expulsion de Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] sous astreinte de 15 euros par jour de retard. Compte tenu de l'octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s'avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé. Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l'absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 14 septembre 2018 entre l'Office Public d'Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d'une part, Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] d'autre part, concernant le garage (n°2) situé [Adresse 6] ; EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2018 entre d'une part l'Office Public d'Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE et d'autre part Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4929,97 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation relatifs aux deux baux, comprenant le mois d'avril 2025 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ; AUTORISE Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 250 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet ; * que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, OPAC SAVOIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] soient solidairement condamnés à verser à OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [B] et Madame [T] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle du bailleur relative à l'astreinte ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION