Tribunal judiciaire de Paris, 10 septembre 2024, 23/59224

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59224 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OAR N° : 1 Assignation du : 08 Décembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 10 septembre 2024 par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE S.C.I. CARDOT-BILLET [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0281 DEFENDERESSE S.A.R.L. DBS OPTIC [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Ambroise DE PRADEL DE LAMAZE de la SELEURL SELARL Ambroise de PRADEL de LAMAZE Avocat, avocats au barreau de PARIS - C0624 DÉBATS A l'audience du 09 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 12 mars 2013, la SCI CARDOT-BILLET, a consenti à la SARL DBS OPTIC, un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 60.000,00 euros, hors charges et hors taxes, indexé sur les variations de l'indice du coût de la construction. Le 13 septembre 2021, par exploit, la SARL DBS OPTIC a sollicité le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail antérieur. Le 09 décembre 2021, la SCI CARDOT-BILLET a accepté le principe du renouvellement sous réserve expresse de la fourniture d'un cautionnement bancaire équivalent à celui fourni dans le cadre du précédant bail ainsi que du paiement des sommes dues par le preneur à cette date soit la somme de 19.757,42 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur par exploit en date du 22 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 32.512,05 euros au titre des loyers taxes et charges, échus à cette date, ainsi que du coût du commandement de payer. Se prévalant de la non régularisation intégrale des causes du commandement de payer, la SCI CARDOT-BILLET, a, par exploit délivré le 8 décembre 2023, fait citer la SARL DBS OPTIC devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 octobre 2023 et ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification, outre la séquestration des meubles conformément à la loi ; - condamner la partie défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 28.136,85 euros au titre des loyers et des charges échus au 1er décembre 2023 ; - condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer actuellement payé outre les charges jusqu'à complète libération des locaux ; - condamner la partie défenderesse, dans le cas où elle serait déchue de tout droit d'occupation et qu'elle ne libère pas les lieux ou résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais de paiement ; au paiement d'une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer actuel, et ce, jusqu'à complète libération des locaux ; -ordonner que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI CARDOT-BILLET ; - condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer. La SCI CARDOT-BILLET a, par l'intermédiaire de son conseil, développé oralement les moyens et prétentions contenus dans son assignation en actualisant sa demande de provision à la somme de 81.724,52 euros, au 05 juillet 2024, terme du troisième trimestre inclus. Elle indique oralement s'opposer aux délais de paiement sollicités par la défenderesse, en soulignant que le bailleur est une SCI familiale et que la garantie bancaire est épuisée depuis longtemps. La SARL DBS OPTIC développe oralement ses conclusions déposées à l'audience. Elle indique oralement ne pas contester le montant de la dette et demande au juge des référés, de : -suspendre rétroactivement les effets des clauses résolutoires insérées au contrat de bail commercial renouvelé le 9 décembre 2021 ; -autoriser la SARL DBS OPTIC à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités dont 23 mensualités à 3.400,00 euros chacune et la 24ème de 3.524,52 euros pour le solde ; -dire que le paiement de la première mensualité devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant celui de la signification de l'arrêt à venir et les paiements suivants, au plus tard, le 5 de chaque mois ; -dire que faute pour la SARL DBS OPTIC de payer à bonne date, en plus des loyers, charges et accessoires courant, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ; -dire que chaque partie conservera à sa charge les frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Elle souligne que son chiffre d'affaires est en train d'augmenter et compte sur la récente embauche d'un opticien pour améliorer les résultats. Elle estime être en mesure de respecter l'échéancier sollicité. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures, ainsi qu'aux notes d'au

MOTIFS

S demande d'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l'espèce, le bail a été renouvelé aux clauses et conditions du bail antérieur lequel stipule une clause résolutoire à l'article 10 prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, de charges ou de prestations accessoire, et plus généralement de toute somme due par le preneur, et notamment des réajustements de loyer par suite de l'indexation ou de révision, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement du 22 septembre 2023 mentionne bien le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes. La lecture du décompte, non contesté, produit par le bailleur permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé l'intégralité des causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de plein droit de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 octobre 2023. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la demanderesse sollicite la condamnation à titre provisionnel de la partie défenderesse à la somme de 81.724,52 euros, selon décompte non contesté, arrêté au 05 juillet 2024, terme du troisième trimestre 2024 inclus, au titre de l'arriéré locatif à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Il sera fait droit à la demande de délais de paiement en 24 mensualités dont 23 mensualités à 3.400,00 euros chacune et la 24ème de 3.524,52 euros pour le solde, compte tenu de la production par la défenderesse d'un contrat de travail à durée indéterminée susceptible de rétablir son chiffre d'affaires et d'améliorer significativement ses capacités d'apurement de la dette locative. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé. À défaut de respect de ces modalités d'apurement de la dette ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet et la défenderesse, tenue de quitter les lieux, sans pour autant que la décision d'expulsion soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La défenderesse sera également redevable, à défaut de respecter l'échéancier, d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel, qu'il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, à compter du rétablissement des effets de l'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à libération des lieux. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie et de majoration de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, le contrat de bail stipule à son article 6 que dans le cas où le départ du preneur se ferait irrégulièrement, ou si le bail était résilié par la faute du preneur, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur à titre de clause pénale, il est également stipulé à l'article 10 que dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux malgré le défaut de titre d'occupation, il devrait payer une indemnité d'occupation correspondant au double du dernier loyer payé additionné des charges. Ces stipulations s'analysent comme des clauses pénales, susceptibles d'être modérées ou supprimées par le juge du fond dans le cas où elles pourraient revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, en conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur ces chefs. Sur le surplus des demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la SARL DBS OPTIC sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société SARL DBS OPTIC au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ; Condamnons la SARL DBS OPTIC à verser à la SCI CARDOT-BILLET la somme de 81.724,52 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 05 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus ; L'autorisons à se libérer de cette dette en 24 mensualités dont 23 mensualités à 3.400,00 euros chacune et la 24ème de 3.524,52 euros pour le solde, le paiement de la première mensualité devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les paiements suivants, au plus tard, le 5 de chaque mois, en sus des loyers et charges courants et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL DBS OPTIC portant sur des locaux situés [Adresse 3] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL DBS OPTIC et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons en ce cas la SARL DBS OPTIC à payer à la SCI CARDOT-BILLET une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant non sérieusement contestable du loyer, majoré des charges et taxes en cours, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement, et ce, jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons la SARL DBS OPTIC à verser à la SCI CARDOT-BILLET la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la SARL DBS OPTIC au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie et la majoration de l'indemnité d'occupation ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Daouia BOUTLELIS Béatrice FOUCHARD-TESSIER