Cour d'appel de Toulouse, Chambre 2, 28 mai 2024, 23/02173

Mots clés
Contrats • Autres contrats de prestation de services • Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Toulouse
28 mai 2024
Cour de cassation
1 mars 2023
Cour d'appel de Toulouse
27 septembre 2021

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Toulouse
  • Numéro de pourvoi :
    23/02173
  • Dispositif : Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Toulouse, 27 septembre 2021
  • Identifiant Judilibre :6656c67967f9f20008122968
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Résumé

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Texte intégral

28/05/2024

ARRÊT

N°195 N° RG 23/02173 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PQSU IMM / CD Décision déférée du 21 Février 2019 - Tribunal de Commerce de TOULOUSE - 2018J00167 M. MAMY S.A.R.L. SUD IMMO CONSEIL C/ S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROMOTION S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROMOTION S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL DEBOUTE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE SAISINE SUR RENVOI APRES CASSATION *** DEMANDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION S.A.R.L. SUD IMMO CONSEIL SARL au capital de 36.000 €, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 443 971 619, en liquidation amiable et représentée par son liquidateur, Monsieur [T] [O], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Jean-paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE DEFENDEURS SUR RENVOIE APRES CASSATION S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROMOTION Prise en sa qualité d'Etablissement secondaire de la Société VINCI IMMOBILIER PROMOTION dont le siège est situé [Adresse 2]) [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROMOTION Représentée par son Président, Monsieur [K] [A] [P] domicilié, en cette qualité, audit siège. [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL Représentée par sa Gérante, la SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION, domiciliée, en cette qualité, audit siège. [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère, chargée du rapport et M. NORGUET, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère M. NORGUET, conseillère Greffier, lors des débats : A. CAVAN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre. Exposé des faits et procédure : La société Sud Immo Conseil exerce une activité d'agence immobilière dans la région toulousaine. Suivant contrat en date du 28 février 2011, la société Vinci Immobilier de Midi-Pyrénées a confié à la Sarl Sud Immo Conseil un mandat de recherche pour une durée irrévocable de 3 mois, renouvelable dans la limite d'une durée totale d'un an, en vue de l'acquisition d'un terrain à bâtir sis [Adresse 4] (31) appartenant à [S] et [I] [G], moyennant un prix net vendeur minimum de 3.000.000 €, fonction de la SHON obtenue dans le cadre du permis de construire. La commission de la Sarl Sud Immo Conseil était contractuellement fixée à 5% hors TVA, soit 5,98% TTC sur le prix net vendeur. Le 4 mars 2011, la Snc Vinci Immobilier Résidentiel a émis une offre d'achat concernant l'ensemble immobilier, au prix de 3.800.000 €HT pour une SHON de 7.215 m². Les consorts [G] lui ont consenti une promesse unilatérale de vente le 21 juin 2011, la levée de l'option par le bénéficiaire devant se réaliser au plus tard le 30 septembre 2011. Le délai d'option a été prorogé à plusieurs reprises et la vente ne s'est pas réalisée en raison de divers recours. Le 15 décembre 2014, un nouveau mandat de recherche d'une durée irrévocable de trois mois, renouvelable dans la limite d'une durée totale d'un an, a été conclu entre la Sas Vinci Immobilier Sud Ouest et la Sarl Sud Immo Conseil, portant sur le même terrain, pour un prix fonction de la SHON qui serait obtenue dans le cadre du permis de construire. La commission de la Sarl Sud Immo Conseil était contractuellement fixée à 5% hors TVA, plus TVA en vigueur au moment de la signature de l'acte. Les consorts [G] ont finalement consenti une promesse unilatérale de vente à la Snc Vinci Immobilier Résidentiel le 22 février 2017, portant sur ce bien, au prix net vendeur de 3.050.000 €. La réitération de la vente devant notaire est intervenue le 19 décembre 2017. Par acte d'huissier de justice en date du 27 février 2018, la Sarl Sud Immo Conseil a fait assigner les sociétés Vinci Immobilier Résidentiel, Vinci Immobilier Promotion [Localité 6] et Vinci Immobilier Promotion Nanterre en paiement de la commission due pour la vente dudit bien réalisée le 19 décembre 2017, sollicitant à titre subsidiaire leur condamnation à des dommages et intérêts en raison de leur faute dans l'exécution du contrat. Par jugement contradictoire rendu le 21 février 2019, le tribunal de commerce de Toulouse a : - dit la Sarl Sud Immo Conseil recevable en sa demande à l'encontre de Vinci Immobilier Promotion [Localité 6], mais irrecevable en sa demande à l'encontre des sociétés Vinci Immobilier Promotion, - jugé que le mandat du 15 décembre 2014 est valide, - débouté la Sarl Sud Immo Conseil de sa demande de droit à commission, - débouté les Sas Vinci Immobilier Promotion et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel de leurs demandes d dommages et intérêts, - condamné la Sarl Sud Immo Conseil, à payer aux Sas Vinci Immobilier Promotion [Localité 6] et à la Snc Vinci Immobilier Résidentiel, la somme de 500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire, - condamné la Sarl Sud Immo Conseil aux dépens. Par déclaration du 26 mars 2019, la Sarl Sud Immo Conseil a interjeté appel de tous les chefs du dispositif la concernant. Par arrêt en date du 27 septembre 2021, la cour d'appel de Toulouse après avoir relevé que le tribunal n'avait pas statué sur la demande indemnitaire de la Sarl Sud Immo Conseil, formée à titre subsidiaire, pour le cas ou il ne serait pas fait droit à sa demande de paiement de la commission a : - Infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré la société Sud Immo Conseil irrecevable en ses demandes à l'encontre des sociétés Vinci Immobilier Promotion, en ce qu'il a débouté la société Sud Immo Conseil de sa demande de droit à commission, et en ce qu'il a débouté les Sas Vinci Immobilier Promotion et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel de leurs demandes de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant : - Déclaré la société Sud Immo Conseil irrecevable en ses demandes à l'encontre de la société Vinci Immobilier Promotion [Localité 6] ; - Condamné la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil la somme de 152.500 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; - Condamné la Snc Vinci Immobilier Résidentiel aux dépens de première instance et aux dépens d'appel ; - Condamné la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la Sarl Sud Immo Conseil la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d'appel ; - L'a déboutée de sa demande d'indemnité sur ce même fondement. La cour d'appel a retenu que la société Vinci Immobilier n'avait pas droit à sa commission en raison de la vente réalisée en 2017 à des conditions distinctes de celles prévues au mandat de 2011 mais que la société Vinci avait engagé sa responsabilité à son égard par des manoeuvres frauduleuses destinées à éluder le droit à rémunération de l'agent immobilier. Par arrêt du 1er mars 2023, la cour de cassation, 3ème chambre civile, a cassé et annulé mais seulement en ce qu'il condamne la société Vinci Immobilier résidentiel à payer à la société Sud immo conseil la somme de 152 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il la condamne aux dépens, l'arrêt rendu le 27 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse. La cour de cassation a retenu que la cour d'appel qui avait, souverainement estimé que la promesse de vente du 22 février 2017 portait sur une opération différente, de sorte que la société Sud Immo conseil ne pouvait se fonder sur le mandat de recherche du 28 février 2011 pour réclamer sa commission et ne pouvait donc pas prétendre à rémunération, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en retenant que la société Vinci Immobilier avait commis des manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la rémunération de l'agent immobilier. Par déclaration en date du 12 juin 2023, la Sarl Sud Immo Conseil a saisi la cour de renvoi à l'encontre des sociétés Vinci Immobilier promotion [Localité 6] et Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt. La clôture est intervenue le 12 février 2024.

Prétentions et moyens des parties

: Vu les conclusions notifiées le 21 novembre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Sud Immo Conseil demandant de : Débouter Ies sociétés Vinci Immobilier Promotion et la société \/inci Immobilier Résidentiel de |'intégralité de leurs demandes Dire, qu'en vertu du mandat du 28 février 2016 et à compter de l'acte authentique du 19 décembre 2017, la société Sud Immo Conseil pouvait prétendre à la commission contractuellement convenue des lors que : - le mandat du 28 février 2011 est valide et n'a jamais été remis en cause ; - le bien immobilier avait été présenté par elle à la société Vinci Résidentiel durant la durée du mandat et grâce aux diligences accomplies, - le bien a été acquis aux conditions fixées au mandat, - le droit à commission a été reconnu par la société Vinci, - Dire que Vinci a commis des manoeuvres frauduleuses, - Condamner la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil la somme de 152.500 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'à la somme de 25 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'intégralité de la procédure. Vu les conclusions notifiées le 30 janvier 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, des sociétés Vinci Immobilier Promotion [Localité 6], Vinci Promotion Immobilier Nanterre et de la SNC Vinci Immobilier résidentiel demandant de - Juger que l'irrecevabilité des demandes présentées par la Société Sud Immo Conseil à l'encontre des sociétés Vinci Immobilier Promotion est devenue définitive depuis l'arrêt de la Cour de cassation en date du 1°' mars 2023 - Juger que les Sociétés Vinci Immobilier Promotiondevront être mises hors de cause. Sur le fond : - Juger que la Société Sud Immo Conseil n'a droit à aucune commission ou rémunération en vertu du mandat en date du 28 février 2011 - Juger que la Société Sud Immo Conseil , au regard de la caducité de son Mandat du 28 février 2011, n'a droit a aucune commission ou rémunération, au titre de la Vente en date du 19 décembre 2017. En conséquence, - Débouter la Société Sud Immo Conseil de l'intégralité ses demandes, fins et prétentions. - Condamner la Société Sud Immo Conseil, au regard de sa particulière mauvaise foi, à payer à la SNC Vinci Immobilier Résidentiel la somme de 5.000 € a titre de dommages et intéréts. - Condamner la Société Sud Immo Conseil à payer respectivement a la Société Vinci Immobilier Promotion Nanterre et à la Société Vinci Immobilier Promotion [Localité 6], la somme de 5.000 € a titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. - Condamner la Société Sud Immo Conseil à payer respectivement a la Société SNC Vinci Immobilier Résidentiel, la Société Vinci Immobilier Promotion Nanterre et la Société Vinci Immobilier Promotion [Localité 6], la somme de 25.000 € sur le fondement de l'artic1e 700 du Code de procedure civile, outre les entiers dépens de l'intégralité de la procedure.

Motifs

Conformément à l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. La cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 27 septembre 2021 mais seulement en ce qu'il condamne la société Vinci Immobilier résidentiel à payer à la société Sud immo conseil la somme de 152 500 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il la condamne aux dépens, l'arrêt rendu le 27 septembre 2021, entre les parties. En revanche, la disposition de l'arrêt qui a confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré la société Sud Immo Conseil recevable en ses seules demandes à l'encontre de la société Vinci Immobilier résidentiel et irrecevable en ses demandes à l'encontre des autres sociétés Vinci, est définitive. Pour la même raison, la disposition qui a rejeté la demande de la société Sud Immo tendant au bénéfice de la commission due en raison du mandat de recherche du 28 février 2011, est également définitive. La cour est donc saisie par l'effet de la déclaration de saisine et des conclusions des parties d'une demande formée par la société Sud Immo Conseil à l'encontre de la seule société Vinci Résidentiel en paiement de dommages et intérêts d'un montant de 152.500 €, sur laquelle le tribunal, pourtant régulièrement saisi, ainsi qu'il résulte de l'exposé du litige en tête du jugement, n'a pas statué. En application de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, le droit à rémunération de l'agent immobilier qui revendique le bénéfice d'un mandat est conditionné à l'accomplissement de sa mission mais aussi à la conclusion effective de l'opération. En l'espèce, il résulte des éléments débattus que les parties se sont engagées dans le cadre d'un mandat de recherche du 2011, dans le cadre duquel une promesse unilatérale de vente a été conclue, sans toutefois que l'option soit levée si bien que cette promesse est devenue caduque le 30 septembre 2015. Un second mandat de recherche a été signé le 15 décembre 2014, mais la société Sud Immo Conseil ne fonde pas ses demandes sur ce mandat et ne conteste pas son absence de validité en raison de sa non-conformité aux dispositions de la loi Hoguet. Dans la présente instance, la société Sud Immo Conseil soutient qu'elle peut prétendre à la commission prévue au mandat de recherche du 28 février 2011 depuis la réalisation de l'acte authentique du 19 décembre 2017, puisque cette vente a été réalisée grâce à son entremise et qu'elle constitue une opération conforme à celle prévue au mandat de recherche. Toutefois, les dispositions ayant débouté la société Sud Immo Conseil de son droit à commission n'ayant pas été cassées, c'est vainement que cette dernière continue à soutenir qu'en vertu du mandat de recherche du 28 février 2011, elle disposait d'un droit à commission. Pour solliciter le bénéfice de dommages et intérêts d'un montant équivalant à sa commission, elle invoque les manoeuvres frauduleuses de la société Vinci Résidence qui ne l'a pas tenue informée de la signature de l'acte du 19 décembre 2017 et celles de son gérant qui l'a maintenue dans la croyance qu'elle percevrait bien sa rémunération. Néanmoins, dès lors qu'aucune commission n'était due, la société Vinci Résidentiel ne supportait pas l'obligation d'informer la société Vinci de la réalisation de la vente. C'est tout aussi vainement, en l'absence de tout droit à commission résultant de l'opération qui s'est finalement réalisée, que la société Vinci soutient que le comportement de la société Vinci Résidentiel lui a fait perdre son droit à commission. La société Sud Immo Conseil invoque également deux courriels du 15 décembre 2014 par lesquels Monsieur [M], responsable au sein du groupe Vinci, précise en réponse à une sollicitation de la société Sud Immo Conseil que la signature d'un nouveau mandat n'était pas nécessaire, indique à son correspondant' tu seras inscris sur la promesse comme initialement' et ajoute 'nous réglerons les honoraires à Sud Immo Conseil comme nous nous y étions engagés sur les affaires en cours '. L'agent immobilier estime avoir été trompé par ces échanges qui caractérisent des manoeuvres frauduleuses. La cour observe néanmoins qu'il appartenait à l'agent immobilier, professionnel de la vente immobilière de déterminer si la signature d'un nouveau mandat de recherche s'imposait. En outre, un nouveau mandat a bien été établi et signé, même si sa non-conformité aux dispositions légales est admise par les parties. L'agent immobilier n'a donc pas été trompé sur la nécessité d'établir un nouveau mandat. Enfin, la promesse de ce que la commission serait réglée ne pouvait concerner qu'une vente aux conditions du mandat initial et la cour d'appel a, par une disposition qui n'a pas été cassée, débouté l'agent immobilier de son droit à commission au motif que la vente de 2017 était une opération distincte de celle prévue au mandat du 28 février 2011. Contrairement à ce que soutient la société Sud Immo Conseil, ces échanges ne caractérisent donc pas une manoeuvre frauduleuse de la société Vinci Immobilier. Ils ne s'analysent pas non plus, compte tenu du caractère très général des termes employés, en un engagement de payer une commission sur la vente qui s'est réalisée le 19 décembre 2017, trois années plus tard, à des conditions qui ont été jugées distinctes. Le tribunal n'ayant pas statué sur cette demande indemnitaire, il y a lieu de compléter la décision entreprise et de débouter la société Sud Immo Conseil de sa demande de dommages et intérêts. Partie perdante, la société Sud Immo Conseil supportera en application de l'article 639 du code de procédure civile, les dépens d'appel ainsi que ceux afférents à l'instance devant la cour d'appel de Toulouse ayant conduit à l'arrêt cassé du 27 septembre 2021 et devra indemniser la société Vinci Immobilier résidentiel des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 au profit des sociétés Vinci Immobilier Promotion.

Par ces motifs

Vu l'arrêt de la troisième chambre civile en date du 1er mars 2023, Complètant le jugement déféré, Déboute la société la société Sud Immo Conseil de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Vinci Immobilier Résidentiel, Y ajoutant, Condamne la société Sud Immo Conseil aux dépens d'appel ainsi qu'à ceux afférents à l'instance devant la cour d'appel de Toulouse ayant conduit à l'arrêt cassé du 27 septembre 2021. Condamne la Société Sud Immo Conseil à payer à la société Vinci Immobilier Résidentiel la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier La présidente .
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