Tribunal judiciaire de Créteil, 30 juin 2026, 26/00456

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 30 Juin 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00456 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WZYD CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : Société FAZAIEE IMMOBILIER C/ S.A.S. [I] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Pascale CARIOU, Première vice-Présidente adjointe GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S. C. S. FAZAIEE IMMOBILIER immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 910 815 711 dont le siège social est sis 24 avenue de Villiers - 75017 PARIS représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE - Vestiaire : PN69 DEFENDERESSE S. A. S. [I] immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 901 383 356 dont le siège social est sis 156 Avenue de Paris - 94300 VINCENNES non représentée ******* Débats tenus à l'audience du : 11 Juin 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : le 30 Juin 2026 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2026 ******* FAITS, PROCÉDURE,

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 9 juin 2021, la société COFADIM, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Fazaiee Immobilier , a donné à bail commercial à la société [I] des locaux situés à Vincennes (94 300), 156 avenue de Paris, moyennant un loyer annuel de 22800 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. La société Fazaiee Immobilier a, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, fait délivrer à la société [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 6037,70 euros au titre de l'arriéré locatif au 21 janvier 2026. C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 18 mars 2026, la société Fazaiee Immobilier a fait assigner la société [I] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; - ordonner l'expulsion de la société [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ; - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la société [I] à payer à la société Fazaiee Immobilier la somme provisionnelle de 11 008,15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mars 2026 ; - condamner la société [I] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu'au départ effectif des lieux loués ; - condamner la société [I] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des frais pour lever le Kbis et l'état d'endettement ; Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l'audience du 11 juin 2026, la société Fazaiee Immobilier ,comparant en personne, déclaré s'en rapporter à son assignation. Bien que régulièrement assigné par acte remis à personne habilitée, la société [I] n'a pas pas constitué avocat. Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.

SUR CE

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la société Fazaiee Immobilier n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 037,70 euros, Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 février 2026. Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la société [I] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance. L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation due par la société [I] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, au vu du décompte produit par la société Fazaiee Immobilier , l'obligation de la société [I] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er mars 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11008,15 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société [I]. Sur les demandes accessoires L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées. Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société [I] ne permet d'écarter la demande de la société Fazaiee Immobilier formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant limitée à la somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 février 2026 ; ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [I] et de tout occupant de son chef des lieux situés à avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [I], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société [I] à la payer ; CONDAMNONS par provision la société [I] à payer à la société Fazaiee Immobilier la somme de 11008,15 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 1er mars 2026 ; CONDAMNONS la société [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, des frais de levée du Kbis et de l'état d'endettement ; CONDAMNONS la société [I] à payer à la société Fazaiee Immobilier la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 juin 2026, LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS