Tribunal judiciaire de Marseille, 4 septembre 2025, 24/07645

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 04 septembre prorogée au 25 Septembre 2025 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 03 Juillet 2025 GROSSE : Le 25 septembre 2025 à Me BALDO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 25 septembre 2025 à M. [J] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/07645 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZRA PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S.U. RESIDENCES SERVICES GESTION dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [I] [J] né le 20 Novembre 1996 demeurant [Adresse 2] comparant en personne Monsieur [M] [R] [Q] né le 30 Juin 1992 à [Localité 1] demeurant [Adresse 3] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 29 novembre 2022 avec prise d'effet au 3 janvier 2023, la société par actions simplifiés (SAS) Résidences Services Gestion a donné à bail à Monsieur [I] [J] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 4], pour une redevance de 472 euros. Par acte sous signature privée du 29 novembre 2022, Monsieur [M] [R] [Q] s'est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le/la locataire. Des loyers étant demeurés impayés, la SASU Résidences Services Gestion a fait signifier à Monsieur [I] [J] par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024 un commandement de payer la somme de 4.210,11 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024 venu annuler et remplacer l'acte en date du 6 noevembre 2024, la SASU Résidences Services Gestion, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Monsieur [I] [J] et Monsieur [M] [R] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - entendre constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [J] par notre requérante par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires, - venir en tout état de cause entendre ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, l'expulsion de Monsieur [J] [I] ainsi que celle de tous occupants pour lui ou avec lui du logement à usage d'habitation sis à [Adresse 4], - venir Monsieur [J] [I] et Monsieur [Q] [M] caution, s'entendre condamner solidairement à payer à notre requérante : la somme provisionnelle de 4.210,11 euros montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente citation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous reserve de l'actualisation de la créance locative de notre requérante en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d'ici l'audience fixée,une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d'une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens sur lesquels seront, notamment compris tous les frais d'huissiers exposés. Au soutien de ses prétentions, la SASU Résidences Services Gestion expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 août 2024 et ce pendant plus de deux mois. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 février 2025 , la SASU Résidences Services Gestion, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6.112,52 euros, selon décompte en date du 1er février 2025, terme de février inclus. Monsieur [M] [R] [Q], représenté par son frère indique que la caution a informé par courrier avec accusé de réception son souhait de résilier son engagement relatif à la dette à compter de janvier 2025. Bien que régulièrement assigné par étude, Monsieur [I] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Par courrier en date du 7 février 2025, Monsieur [I] [J] a fait état d'une erreur quant à la compréhension de la date d'audience. En conséquence, le magistrat a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 3 juillet 2025. A cette audience, la SASU Résidences Services Gestion, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 8.347,95 euros, selon décompte en date du 26 juin 2025, terme de juin inclus. Monsieur [I] [J], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais, offrant de régler la somme de 600 euros en plus du montant du loyer résiduel. Il indique souhaiter quitter les lieux. La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. Aucune fiche diagnostic social et financier n'a été communiquée au Tribunal. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025 prorogée au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Selon l'article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 novembre 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SASU Résidences Services Gestion justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 29 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024 pour la somme en principal de 4.210,11 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 octobre 2024. Monsieur [I] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [I] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 488,52 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [I] [J] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [J] reste devoir la somme de 7.662,52 euros, à la date du 26 juin 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juin inclus et déduction faite des frais de procédure et d'impayés. Pour la somme au principal, Monsieur [I] [J] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Monsieur [I] [J] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.662,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.210,11 euros à compter de l'assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du décompte que Monsieur [I] [J] ne justifie pas avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience. Compte tenu de cet élément, il ne peut faire droit d'accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [J] sur le fondement de l'article 24 VI de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Toutefois, en application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [I] [J] justifie de sa bonne foi de sorte qu'il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision. Sur les demandes en paiement formées à l'encontre de la caution Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En l'espèce, l'engagement de caution signé par Monsieur [M] [R] [Q] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d'occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de la somme de 50.000 euros et pour une durée de 10 ans à partir de la date d'effet du contrat signé le 29 novembre 2022. Le commandement de payer délivré au locataire le 21 août 2024 lui a été signifié le 29 août 2024. En conséquence, Monsieur [M] [R] [Q] sera condamné solidairement avec Monsieur [I] [J] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [J] et et Monsieur [M] [R] [Q], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SASU Résidences Services Gestion les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés solidairement. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2022 entre la SASU Résidences Services Gestion et Monsieur [I] [J] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 octobre 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU Résidences Services Gestion pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de suppression des délais et d'astreinte pour quitter les lieux de la SASU Résidences Services Gestion ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [M] [R] [Q] à verser à la SASU Résidences Services Gestion, à titre provisionnel, la somme de 7.662,52 euros décompte arrêté au 26 juin 2025, incluant la mensualité de juin, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.210,11 euros à compter du 27 novembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [I] [J] à s'acquitter de la dette par 14 acomptes successifs et mensuels de 580 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais, RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [M] [R] [Q] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 488,52 euros à ce jour, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [M] [R] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Monsieur [M] [R] [Q] solidairement à verser à la SASU Résidences Services Gestion une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président