Tribunal judiciaire de Strasbourg, 15 mai 2025, 19/00250

N° RG 19/00250 - N° Portalis DB2E-W-B7D-JCGO PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE minute n° N° RG 19/00250 - N° Portalis DB2E-W-B7D-JCGO Copie exec. aux Avocats : Me Sylvain GRAFF Me Baptiste LUTTRINGER Le Le Greffier Me Sylvain GRAFF Me Baptiste LUTTRINGER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG JUGEMENT du 15 Mai 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : - Juge Unique : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente - Greffier : Audrey TESSIER, DÉBATS : à l'audience publique du 13 Mars 2025 à l'issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Mai 2025. JUGEMENT : - déposé au greffe le 15 Mai 2025 - Contradictoire et en premier ressort, - signé par Stéphanie ARNOLD, Président et par Audrey TESSIER, Greffier DEMANDERESSE : Madame [H] [R] née le [Date naissance 5] 1979 à [Localité 12] [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Me Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 174 DÉFENDEUR : Monsieur [K] [D] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 13] (RÉPUBLIQUE SERBE) [Adresse 2] [Localité 10] représenté par Me Sylvain GRAFF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 125 EXPOSE DU LITIGE Madame [H] [R] pour 36 % et Monsieur [K] [D] pour 64 % ont acquis le 15 mai 2009 en indivision, pour la somme de 180.000,00 € une maison à usage d'habitation sise à [Adresse 2]. La maison indivise a été financée au moyen de deux prêts bancaires prêt n°08606459 à 0% d'un montant de 12.375,00 € et n°08606458 duo 8 d'un montant de 127.125,00 € du 15 mai 2009 consentis par la [9] par contrat du 15 mai 2009. Les deux coindivisaires s'étant séparés, Mme [R] a souhaité sortir de l'indivision existante sur la maison, laquelle demeure occupée depuis par M. [D]. Ne parvenant pas à mettre fin à l'indivision par commun accord, à la requête de Mme [R], le Tribunal d'Instance de Schiltigheim a ordonné l'ouverture d'une procédure de partage judiciaire de l'indivision et a nommé Maître [O] [L], notaire à [Localité 11], afin de procéder aux opérations de partage. Me [L] a établi un procès-verbal de difficultés le 16 avril 2018 , les parties ne s'entendant ni sur la valorisation du bien indivis, ni sur la question de son attribution, ni sur leurs créances respectives. Mme [R] a saisi la première chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg par assignation du 10 janvier 2019 afin de faire trancher ces difficultés. Par jugement mixte du 20 mai 2021, devenu définitif, le Tribunal a : -Enjoint M. [D] de produire tout justificatif attestant qu'il rembourse seul, depuis janvier2015, les deux crédits immobiliers ayant financé l'acquisition de l'immeuble indivis ; -Ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur marchande et la valeur locative de la maison indivise confiée à Mme [X] ; -Mis à la charge de M. [D] l'avance sur les frais d'expertise à hauteur de 2 000 € devant être consignée au plus tard le 30 juin 2021 ; Au fond, -Attribué de manière préférentielle la maison indivise à M [D] ; -Déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. [D] au titre des honoraires de l'agence immobilière mandatée pour l'acquisition de l'immeuble indivis ; -Dit que Monsieur [D] détient les créances suivantes : ➢ 4.069,25 € au titre des dépenses de conservation et d'amélioration du bien indivis ; ➢ 1.124 € relativement au paiement de la taxe foncière 2018 et 2019 ; -Débouté M. [D] de sa demande de créance relative à la taxe foncière 2015, 2016 et 2017 ainsi que l'assurance habitation pour la période 2015 à 2019 ; -Dit que Mme [R] détient les créances suivantes : ➢ 836 € au titre de la taxe d'habitation 2013 ; ➢ 7.987,87 € au titre des dépenses d'amélioration de conservation du bien ; -Débouté Madame [R] de sa demande de créance relative au titre de la taxe foncière et de l'assurance habitation pour la période 2009 à 2014 ; -Réservé les dépens. Par ordonnance du 28 janvier 2022 du juge chargé du service centralisé des opérations d'expertise , Mme [X] a été déchargée de la mission confiée à Mme [F]. Mme [F] a rendu son rapport définitif le 4 octobre 2022. Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°4, Mme [H] [R] demande au tribunal de : " Vu l'article 232 de la loi du 1er juin 1924

Vu les articles

815, 815-9, 815-13, 831 du Code civil Vu le jugement mixte rendu le 20 mai 2021 FIXER dans le cadre du partage judiciaire de l'indivision existant entre Madame [R] et Monsieur [D] la valeur de la maison à usage d'habitation sise à [Adresse 2], édifiée sur la parcelle cadastrée : Commune de [Localité 10], Section 27 n°[Cadastre 4]/[Cadastre 3] " [Adresse 2] ", attribuée à Monsieur [D] par jugement du 20 mai 2021, à hauteur de 279.000 €. DIRE ET JUGER que Monsieur [D] est redevable vis-à-vis de l'indivision existant entre les parties d'une créance de 94.143,84 € à titre d'indemnité d'occupation au 31 décembre 2022. DIRE ET JUGER qu'à compter du 1er janvier 2023 Monsieur [D] est redevable vis-à-vis de l'indivision existant entre les parties d'une d'indemnité d'occupation mensuelle de 1.007,50 € jusqu'à la clôture des opérations de partage. DEBOUTER Monsieur [D] de ses fins, moyens et demandes. RENVOYER les parties devant Maître [L] afin que soit poursuivie la procédure de partage judiciaire à l'appui du jugement mixte du 20 mai 2021 et de la décision à intervenir. CONDAMNER Monsieur [D] à payer à Madame [R] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers frais et dépens de la présente procédure. ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir. " Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives datées du 10 janvier 2025, M. [K] [D] demande au tribunal de : " DIRE ET JUGER que la valeur actuelle de l'immeuble litigieux doit être fixée à un montant de 214.452€ (DEUX CENT QUATORZE MILLE QUATRE CENT CINQUANTE DEUX EUROS) ; DIRE ET JUGER que l'indemnité d'occupation due par M. [D] à l'indivision pour la période entre janvier 2015 et janvier 2025 doit être fixée à un montant de 93.926,57 € (QUATRE VINGT TREIZE MILLE NEUF CENT VINGT SIX EUROS CINQUANTE SEPT CENTS) ; DIRE ET JUGER que l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [D] à l'indivision à partir de janvier 2025 doit être fixée à un montant de 780 € (SEPT CENT QUATRE VINGT EUROS) ; DIRE ET JUGER qu'à la date du 10 janvier 2025, les créances de M. [D] à l'égard de Mme [R] se chiffrent comme suit : - au titre de la quote-part du remboursement des prêts immobiliers, la somme de 33.947,48 € ; - au titre la quote-part des dépenses nécessaires à la conservation et l'amélioration de l'immeuble indivis : la somme de 2.887,03 € ; DEBOUTER Mme [R] de toutes ses demandes ; ORDONNER le retour du dossier au notaire ; CONDAMNER Mme [R] à payer à M. [D] une indemnité d'un montant de 3.500 € (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l'article 700 du C.P.C." L'instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 23 janvier 2025 et l'affaire renvoyée à l'audience du 13 mars 2025 pour sa mise en délibéré.

MOTIFS

1.Sur la valeur de l'immeuble indivis Il résulte du rapport d'expertise judiciaire déposé le 4 octobre 2022, que la valeur vénale par comparaison de l'immeuble est fixée par l'expert à la somme de 279 000 € HD soit 113 000 € HD pour le terrain et 163 000 € pour une surface du bâti de 155 m2. Avant l'expertise judiciaire, Monsieur [D] estimait la maison indivise à 210.000 € et sollicitait son attribution sur cette base ; Madame [R] considérait pour sa part qu'il convenait de retenir une valeur de 270.000€. La différence de valeur estimée par les parties repose désormais sur la surface totale du bâti retenue par l'expert judiciaire, soit une surface de 155 m2. L'expert judiciaire, suite aux dires de M. [D], a indiqué que le mesurage de la surface habitable ne fait pas partie de la mission, qu'aucun document ne lui a été transmis au titre du mesurage de la surface habitable et qu'elle a effectué une évaluation sur une base métrique lui permettant de retenir approximativement une surface habitable de 155 m2. Elle ajoute qu'un certificat de mesurage pourra permettre l'ajustement de l'évaluation. M. [D] produit aux débats le certificat de mesurage de l'immeuble indivis établi par la société [8] le 29 mars 2023. Ce certificat retient une surface habitable de 120, 06 m2. En rapportant cette surface habitable aux coefficients retenus par l'expert judiciaire non contestés par les parties, la valeur du bâti s'élève à la somme de 126 207,07 € arrondie ( 120,06 x 1800 €/m2 = 216 000 € -20% -27% ). A cette somme s'ajoute la valeur non discutée du terrain soit 113 000 €. Au total la valeur vénale de l'immeuble en indivision est fixée à la somme de 239 207 € arrondie. 2. Sur les créances des indivisaires a) Sur la créance au titre de l'indemnité d'occupation due par M. [D] L'article 815-9 du Code civil dispose : " L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ". Il est constant que M. [D] occupe seul la maison indivise depuis janvier 2015. Il est par conséquent redevable d'une indemnité d'occupation. Mme [R] reprenant les valeurs locatives fixées par l'expert, retient un montant total pour l'indemnité d'occupation de 94 143,84 € représentant une créance de 33 891,78 € du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2022, s'agissant de sa quote-part de 36% dans l'indivision outre l'indemnité d'occupation due jusqu'à la clôture des opérations de partage. M. [D] fait valoir que l'indemnité d'occupation doit être rapportée à la surface habitable de 120 m2. En l'occurrence, le rapport d'expertise judiciaire propose une valeur locative moyenne à 6,5 € hors charges/m2/mois que les parties ne contestent pas. Le tribunal ayant fixé la surface habitable à 120,06 m2 et l'évaluation de la valeur locative moyenne fixée par l'expert judiciaire n'ayant pas été remise en cause par les parties, la valeur locative de l'immeuble sera fixée à un montant de 72 922 € du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2022 et à un montant mensuel de 780,40 € arrondi à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la clôture des opérations de partage. b) Sur les créances de M. [D] M. [D] fait valoir qu'il rembourse seul depuis janvier 2015 les échéances des deux prêts immobiliers, soit la somme de 93 926,57 € au jour des conclusions soit le 10 janvier 2025 et fixe le montant de la créance qu'il détient contre Mme [R] à ce titre à la somme de 33 813, 56 €. Mme [R] soutient qu'elle a réglé par compensation de sa part les échéances de prêt du mois de janvier à avril 2015, que M. [D] ne prouve pas dans ses pièces qu'il aurait réglé les montant mis en compte hormis une somme de 12 614,67 € jusqu'en décembre 2021. Pour pouvoir mettre au compte du passif de l'indivision les sommes acquittées par un indivisaire sur ses deniers personnels en remboursement des prêts immobiliers, il appartient à celui qui se prévaut d'une telle créance de rapporter cette preuve. Ceci a été rappelé à M. [D] par le jugement du 20 mai 2021puisque le tribunal avait enjoint à l'intéressé de produire tout justificatif démontrant la prise en charge financière des deux crédits immobiliers à compter de janvier 2015. Les pièces produites démontrent que M. [D] a réglé les échéances de prêts immobiliers du 13 janvier 2015 au 14 décembre 2022. M.[D] produit en outre une attestation de la [9] du 2 novembre 2023, que les échéances du prêt immobilier n°08606458 d'un montant mensuel de 821,06 € sont réglées. Il s'ensuit que M. [D] prouve avoir remboursé seul les échéances de ce prêt immobilier de janvier 2015 au 2 novembre 2023 pour un montant de 82 441,73 € (107x762,81 + 821,06€). Il ne démontre pas avoir remboursé les échéances postérieures et jusqu'en janvier 2025 comme il le prétend, de sorte que le tribunal ne peut statuer sur le montant allégué de 93 926,57 €. Mme [R] prétend avoir réglé sa quote part de ce prêt jusqu'en avril 2015 dès lors que la CAF a sésur le compte commun le 30 décembre 2014, une somme de 2 586,31 € montant sur lequel elle peut prétendre à la moitié. Or les extraits bancaires du compte commun et des comptes personnels de Mme [R] produit en pièce 22 contrairement à ce qui est prétendu n'établissent ce versement dont il ne peut donc être tenu compte. Aucune pièce n'étant versée aux débats relativement aux remboursements des échéances du prêt n°0860459 à taux zéro entre janvier 2015 et janvier 2025, le montant estimé par M. [D] de 133,92 € au titre de sa créance ne sera pas retenu. Par conséquent, à la date du mois du 2 novembre 2023, la créance de M. [D] à l'égard de l'indivision au titre du remboursement du prêt immobilier n°08606458 s'élève à un montant de 82 441,73 €. M. [D] soutient qu'il a depuis janvier 2015 seul exposé des dépenses nécessaires à la conservation et l'amélioration de l'immeuble indivis que l'indivision aurait dû prendre en charge, précisément au titre des taxes d'habitation et taxes foncière. Il demande donc au tribunal de fixer la quotepart de Mme [R] à la somme de 2 887,03 €. Mme [R] fait valoir qu'il n'est produit aucun justificatif de règlement de sorte que sa demande devra être rejetée. En application de l'article 815-13 du code civil, l'assurance habitation et les impôts locaux, tendant à la conservation de l'immeuble, en dépit de son occupation privative, incombe à l'indivision et doit être supportée par les coindivisaires à proportion de leurs droits dans l'indivision. En l'espèce, le tribunal a dans son jugement mixte devenu définitif statué sur les créances de l'indivision au titre des taxes foncières 2015, 2016, 2018 et 2019, sur la taxe d'habitation 2009 à 2014 et notamment celle de 2013 et sur les assurances-habitation de l'immeuble indivis pour la période 2015 à 2019. Il ne peut donc être statué que sur : -la taxe d'habitation 2021 d'un montant de 138 € dont il est justifié du paiement par M. [D] dans sa pièce 33 ; -les taxes foncières 2020 à 2024 : la pièce 19 produite pour démontrer que M. [D] se serait acquitté de l'impôt foncier 2020 ne peut valoir preuve du paiement car , la photocopie ne permettant pas de vérifier ni la cause ni le montant du virement à la Direction général des finances publiques du 26 octobre 2020. Par contre M. [D] justifie de l'acquittement des taxes foncières 2021 pour un montant de 676 €, 2022 pour un montant de 781 €, 2023 pour un montant de 1 037 € et 2024 pour un montant de 1076 € soit un total de 3570 € ; -les assurances habitations pour la période 2020 à 2024 : M. [D] produit les avis d'échéance de cotisation mais non les quittances de paiement. Aucun montant mis en compte ne sera donc retenu. Aussi, les seules dépenses qui devront être à la charge de l'indivision sont celles résultant des taxes foncières 2021 à 2024 et la taxe d'habitation 2021 d'un montant total de 3 708 €. 3.Sur les mesures de fin de jugement Chaque partie succombant, les dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire, seront partagés par moitié. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'ancienneté du litige commande d'assortir le jugement de l'exécution provisoire. Le tribunal renvoie les parties devant Me [L], notaire, afin que soit poursuivie et clôturée la procédure de partage judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire et en premier ressort, FIXE la valeur de l'immeuble en indivision entre Madame [H] [R] et Monsieur [K] [D] sis à [Adresse 2], édifiée sur la parcelle cadastrée : Commune de [Localité 10], Section 27 n°[Cadastre 4]/[Cadastre 3] " [Adresse 2] ", attribuée à Monsieur [D] par jugement du 20 mai 2021, à la somme de 239 207 € ; FIXE à la somme de 79 922 € l'indemnité d'occupation due par M. [K] [D] à l'indivision pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2022 et à la somme de 780,40 €, l'indemnité d'occupation due à l'indivision par M. [K] [D] du 1er janvier 2023 à jusqu'à la date de clôture des opérations de partage; FIXE la créance de Monsieur [K] [D] sur l'indivision au titre du remboursement du prêt immobilier n°08606458 à la somme de 82 441,73 € arrêtée au 2 novembre 2023.; FIXE la créance de Monsieur [K] [D] sur l'indivision au titre des taxes foncières 2021 à 2024 et de la taxe d'habitation 2021 à la somme de 3 708 € ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; DIT les parties seront condamnés par moitié aux dépens comprenant les frais d'expertise ; DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RENVOIE les parties devant Me [L], notaire, afin que soit poursuivie et clôturée la procédure de partage judiciaire entre les indivisaires. Le Greffier Le Président Audrey TESSIER Stéphanie ARNOLD