Tribunal judiciaire de Marseille, 12 juin 2025, 24/07262

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 12 Juin 2025 Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 13 Mars 2025 GROSSE : Le 12 Juin 2025 à Me BENITA-DUPONCHELLE Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 12 Juin 2025 à Me Laura WESLING Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/07262 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5XGE PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [P] [F] [U][L] [C] né le 20 Janvier 1983 à [Localité 6]), demeurant [Adresse 2] (MAROC) représenté par Me Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [Z] [B] [R] né le 11 Juillet 1979 à [Localité 8] (VENEZUELA) , demeurant [Adresse 3] représenté par Me Laura WESLING, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé établi le 21 septembre 2015 Monsieur [C] [P] a consenti un bail d'habitation à Madame [O] [Y] portant sur un appartement situé [Adresse 5] , moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros, outre 40 euros de provisions sur charges; Madame [G] [A] s'est portée caution des engagements de la locataire par acte séparé du 20 septembre 2015; Suivant avenant du 1er juillet 2016, Monsieur [R] [Z] est devenu co locataire du bail ; Suivant avenant du 14 janvier 2019, Monsieur [R] [Z] est devenu seul titulaire du bail ; Par jugement du 1er juillet 2024 , Monsieur [C] [P] a été débouté de sa demande tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail et compte tenu du fait qu'il y avait une compensation à effectuer entre les loyers impayés par Monsieur [R] et les sommes perçues par Monsieur [C] pendant les mois où l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril grave et imminent du 21 avril 2020 jusqu'au 10 octobre 2022, et a été condamné à verser à Monsieur [R] [Z] la somme de 2375 euros ; Monsieur [C] [P] a donné congé pour vente à son locataire à effet au 20 septembre 2024, congé comportant offre d'acquisition du bien loué pour la somme de 169 000 euros; Monsieur [R] [Z] n'ayant pas libéré le logement passé le 20 septembre 2024, par acte de commissaire de justice en date 15 novembre 2024 dénoncé le 19 novembre 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [C] [P] a assigné Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre le tribunal: Prononcer la résiliation du bail par l'effet du congé pour vendre délivré le 20 mars 2024 à effet au 20 septembre 2024 Constater que Monsieur [R] n'a pas accepté l'offre de vente Déclarer Monsieur [R] [Z] occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 20 septembre 2024 et Ordonner son expulsion sous astreinte ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] au besoin avec le concours de la force publique , Condamner Monsieur [R] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges soit 550 euros au total à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux , Condamner Monsieur [R] [Z] au paiement de la somme de 1900 euros au titre des loyers impayés, Ordonner l'exécution provisoire Condamner Monsieur [R] [Z] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mars 2025 date à laquelle les parties ont été représentées par leur avocat respectif ; Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [R] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de : - débouter Monsieur [C] de ses demandes, fins et conclusions -constater que Monsieur [R] détient une créance à l'encontre de Monsieur [C] d'un montant de 2375 euros, outre intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 2024 -ordonner la compensation des créances respectives -condamner Monsieur [C] à verser à Monsieur [R] la somme de 2375 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir A titre subsidiaire -suspendre les effets de la clause résolutoire du bailleur -accorder un délai pour permettre à [H] [R] de se reloger Monsieur [C] [P] a réitéré les termes de son assignation ; La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe

; MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la recevabilité Monsieur [C] [P] justifie par l'attestation établie le 6 septembre 2010 par Maître [K] [V] notaire à [Localité 7], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ; Monsieur [C] [P] est en conséquence recevable en ses demandes. II - Sur le fond Sur la demande principale de validation du congé pour vendre et de la résiliation du bail par l'effet du congé Lorsque le propriétaire envisage de vendre le logement loué, cette circonstance doit être notifiée au locataire au moyen d'un congé qui doit obligatoirement préciser quels sont le prix et les conditions de la vente et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 § 1 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le locataire dispose d'un droit de préemption pour acquérir le bien et c'est la raison pour laquelle il doit être parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l' offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui accepte l' offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l' offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai , la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l' offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Ce congé doit répondre à l'exigence du délai de délivrance imposé par la loi au bailleur qui est de 6 mois au moins avant le terme du bail le délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par huissier. Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l'une des personnes nommément visées par la loi ou encore faute pour le preneur de se porter acquéreur du logement qu'il occupe, celui-ci est dépourvu de tout titre d'occupation des locaux loués. Dès lors, le locataire doit libérer les lieux. À défaut, il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l'expulsion du locataire. Toutefois, l'article L 613-1 du Code de la construction et de l'habitation donne alors la possibilité au juge d'accorder au locataire des délais pour libérer les lieux si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Cet article précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu'il doit être tenu compte par le juge de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant. En l'espèce, se prévalant d'une occupation sans droit ni titre de Monsieur [R] [Z] en ce qu'il s'est maintenu dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui lui a été adressé, sans qu'il n'ait accepté l'offre de vente dans le délai imparti, entend obtenir la résiliation du bail par l'effet du congé et son expulsion; Le congé aux fins de vente a été délivré le 20 mars 2024 à effet au 20 septembre 2024 par acte de commissaire de justice, auquel était annexée la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017. Ce congé décrit la consistance du bien loué et à vendre ; En outre, aux termes de l'arrêté du 13 décembre 2017 susvisé le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ; tel est le cas pour le congé délivré le 20 mars 2024 ; Le congé mentionne sans équivoque l'auteur du congé ; La réalité du congé pour vendre n'est pas contestée ; Si Monsieur [R] [Z] justifie d'un courriel adressé à Monsieur [C] [P] le 19 septembre 2024 lui indiquant être en contact avec sa banque pour l'acquisition de l'appartement litigieux et qu'il fera parvenir à son bailleur l'accord de principe; Force est de constater que Monsieur [R] [Z] n'a pas formulé une offre d'achat dans le délai qui lui était imparti ; Dès lors le congé pour vendre signifié par Monsieur [C] [P] le 20 mars 2024 à Monsieur [R] [Z] à effet au 20 septembre 2024, répond à toutes les exigences requises par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu'il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 20 septembre 2024 à 24h. Faute pour Monsieur [R] [Z] de s'être portée acquéreur du logement qu''il occupait dans le délai imparti, n'avait pas d'autre choix que de libérer les lieux . Le congé sera déclaré régulier et valable et il sera constaté que le bail d'habitation du 21 septembre 2015 modifié par avenants des 1er juillet 2016 et du 14 janvier 1019 est résilié de plein droit par l'effet du congé au 20 septembre 2024. Monsieur [R] [Z] est en conséquence devenu occupant sans droit ni titre ; Faute pour Monsieur [R] [Z] d'avoir quitté les lieux de son propre chef, il y a lieu d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique selon les modalités décrites au dispositif ci-après; Monsieur [R] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur. En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en la condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. L'article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ; Monsieur [C] [P] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [Z] au paiement de la somme de 1900 euros au titre des loyers et charges impayés ; Il ressort des pièces produites aux débats qu'un arrêté de péril grave et imminent concernant l'immeuble sis [Adresse 4] a été pris par la Ville de [Localité 7] le 21 avril 2020 et qu'un arrêté de main levée a été notifié le 10 octobre 2022 ; Le jugement du 1er juillet 2024 établit qu'une compensation a été effectué entre les loyers impayés par Monsieur [R] arrêtés au mois de novembre 2023 et les sommes perçues par Monsieur [C] pendant les mois où l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril grave et imminent du 21 avril 2020 jusqu'au 10 octobre 2022, et Monsieur [C] a été condamné à verser à Monsieur [R] [Z] la somme de 2375 euros ; Monsieur [C] conteste le calcul effectué par le juge des contentieux de la protection dans son jugement du 1er juillet 2024 et réclame le paiement des charges sur la période du mois de juin 2020 au mois de janvier 2022 soit la somme totale de 800 euros (40€ x 20 mois) ; Toutefois, il appartenait à Monsieur [C] de faire appel de ce jugement était en désaccord avec la décision ; De surcroît les calculs effectués par Monsieur [C] reprennent ceux du jugement du 1er 2024, or ce jugement ne permet pas de savoir avec certitude la date à laquelle la créance de Monsieur [C] avait été arrêtée ; Il s'ensuit que Monsieur [C] n'établit pas à l'encontre de Monsieur [R] une créance certaine à hauteur de 1900 euros ; Monsieur [C] sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 octobre 2024 ; Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [R] Sur la demande en paiement de la somme de 2375 euros et la compensation Monsieur [R] [Z] demande au juge des contentieux de la protection condamner Monsieur [C] [P] à lui payer la somme de 2375 euros ; Il fait valoir que Monsieur [C] [P] n'a jamais réglé la somme de 2375 euros mise à sa charge par le jugement du 1er juillet 2024 ; il en sollicite le paiement ; Toutefois cette demande concerne une difficulté d'exécution du jugement du 1er juillet 2024 et il appartient à Monsieur [R] [Z] de saisir le juge de l'exécution ou un commissaire de justice ; Monsieur [R] [Z] sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef ; La demande de compensation, sans objet, sera rejetée ; Sur la demande de dommages et intérêts Vu l'article 1240 du code civil En l'espèce Monsieur [R] [Z] échoue à rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice moral et de jouissance qui serait causé par les agissements de Monsieur [C] [P] ; Il sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef ; Sur la demande de suspension de la clause résolutoire Monsieur [R] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail ; Il est toutefois relevé qu'aucune demande de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire n'a été formulée par Monsieur [C] [P], le bail étant résilié par l'effet du congé pour vendre ; Monsieur [R] [Z] sera dès lors déboutée de sa demande de ce chef ; Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.». L'article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l' article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l' exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.». Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l'occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs, Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d'apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs. Monsieur [R] [Z] sollicite en l'espèce, l'octroi d'un délai pour quitter les lieux et lui permettre de se reloger; Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [Z] ne justifie d'aucune démarche sérieuse entreprise pour rechercher un autre logement, seul une copie d'une annonce sur le site « le bon coin » étant produite aux débats ; Et Monsieur [R] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2024, compte tenu de ces éléments et des délais déjà octroyés de fait il n'y a pas lieu d'accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Il s'ensuit que les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution doivent être écartés, et Monsieur [Z] [R] sera débouté de sa demande d'octroi de délai pour quitter les lieux ; Sur les demandes accessoires Monsieur [R] [Z] qui succombe sera condamné aux entiers dépens et à payer à Monsieur [C] [P], la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, et en l'espèce aucune circonstance ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, DECLARE Monsieur [C] [P] recevable en ses demandes ; CONSTATE la validité du congé signifié le 20 mars 2024 pour vente mettant fin au bail, du avec effet au 20 septembre 2024 à 24h; CONSTATE que le contrat de bail d'habitation du 21 septembre 2015 modifié par avenants des 1er juillet 2016 et du 14 janvier 1019 est résilié de plein droit par l'effet du congé au 20 septembre 2024 à 24h; DIT que Monsieur [R] [Z] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1] depuis le 21 septembre 2024; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [Z] de libérer les lieux sis [Adresse 5] dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [C] [P] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE Monsieur [R] [Z] de sa demande tendant à obtenir la suspension de la clause résolutoire ; DEBOUTE Monsieur [R] [Z] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ; CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer Monsieur [C] [P] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 septembre 2024, fixée à 550 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux; DEBOUTE Monsieur [C] de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés ; DEBOUTE Monsieur [R] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 2375 euros et de sa demande de compensation ; DEBOUTE Monsieur [R] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à Monsieur [C] [P] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux entiers dépens ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire; REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. La Greffière La Vice-Présidente