Cour d'appel de Pau, 29 juillet 2026, 25/01913

LB/PM Numéro 26/2144 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1

ARRET

DU 29/07/2026 Dossier : N° RG 25/01913 - N° Portalis DBVV-V-B7J-JGRJ Nature affaire : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [N] [K] [X] C/ S.C.I. AQUITAINE REHABILITATIONS Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 27 Avril 2026, devant : Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame PELLEFIGUES, Présidente Monsieur DARRACQ, Conseiller Madame BAYLAUCQ, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [N] [K] [X] née le 04 Juillet 1987 à [Localité 1] (Congo) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 64445-2025-012813 du 26/01/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3]) INTIMEE : S.C.I. AQUITAINE REHABILITATIONS représentée par CDC HABITAT SA d'économie mixte à directoire, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 470 801 168, au capital social de 2 953 301 600 €, dont le siège social est [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 03 JUIN 2025 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 3] EXPOSE DU LITIGE : Par contrat signé les 7 et 8 juillet 2022, la société civile immobilière Aquitaine réhabilitations a donné à bail à Mme [N] [K] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer principal initial de 668,34 euros et une provision mensuelle pour charges locatives de 85,70 euros soit 754,04 euros au total. Par contrat du 14 avril 2023, la SCI Aquitaine réhabilitations a loué à Mme [X] un emplacement de véhicule moyennant un loyer mensuel initial de 51,97 euros. Le 1er octobre 2024 la SCI Aquitaine réhabilitations a fait délivrer à Mme [X] un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail de payer la somme principale de 2918,73 euros au titre des loyers impayés outre le coût de l'acte soit la somme de 3069,56 euros. Par assignation en date du 19 mars 2025, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau, aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'obtenir l'expulsion de la locataire. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 3 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a : -renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, -constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d'une assurance locative, à compter du 2 décembre 2024, -condamné Mme [N] [X] à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation la somme 5.568.25 euros arrêtée au 19 mars 2025 au titre des loyers charge et indemnité outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la présente décision, -ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, -l'a condamnée à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamné Mme [N] [X] à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Mme [N] [X] aux entiers dépens qui sont ceux de l'article 696 du code de procédure civile, -dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à préfecture des Pyrénées-Atlantiques en application de l'article R. 414-2 du code des procédures civiles d'exécution, -rappelé que l'exécution provisoire est de droit en la matière. Par déclaration en date du 8 juillet 2025, Mme [X] a interjeté appel de cette ordonnance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026. *** Vu les conclusions notifiées le 19 décembre 2025 par Mme [X] qui demande à la cour de: Vu les dispositions de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1345-3 du code civil, -Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le JCP de [Localité 3] le 3 juin 2025 en ce qu'elle a : -Constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d'une assurance locative, à compter du 2 décembre 2024 ; -Condamné Mme [N] [X] à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation la somme 5.568.25 arrêtée au 19 mars 2025 au titre des loyers charge et indemnité outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la présente décision, -Ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, -L'a condamnée à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 2 décembre 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -Condamné Mme [N] [X] à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamné Mme [N] [X] aux entiers dépens qui sont ceux de l'article 696 du code de procédure civile. Statuant de nouveau de ces chefs : -Débouter la SCI Aquitaine Réhabilitation de l'ensemble de ses fins et conclusions à l'endroit de Madame [X]. -Autoriser Madame [X] à se libérer du montant de sa dette en 36 mensualités. -Ordonner que l'effet de la clause résolutoire soit suspendu pendant l'exécution des délais accordés. -Ordonner que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise. -Rappeler que toutes mensualités restées impayées 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : ' que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; ' que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; ' qu'à défaut pour Madame [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI Aquitaine Réhabilitation pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier de la force publique si besoin ; ' que Madame [X] soit condamnée à verser à la SCI Aquitaine Réhabilitation une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. -Ordonner que chacune des parties conservera ses propres dépens. Vu les conclusions notifiées le 12 février 2026 par la SCI Aquitaine réhabilitations qui demande à la cour de : -Déclarer irrecevable et mal fondé l'appel interjeté par Mme [X], -Débouter Mme [X] purement et simplement ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, -Confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions, Actualisant la créance de la SCI Aquitaine réhabilitations, -Condamner Mme [X] au paiement en une somme de 4.258,54 € à titre de provision avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 1er octobre 2024 Vu les dispositions des articles 1103, 1741 du code civil, ensemble 835 du code de procédure civile. Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. -Constater par application de la clause résolutoire la résiliation du contrat liant les parties et ce au jour de de l'ordonnance à intervenir. -Ordonner l'expulsion de Mme [N] [K] [X] tant de sa personne que de tous biens et occupants de son chef dès la signification de l'ordonnance à intervenir à défaut de quoi elle y sera contrainte par toutes voies de droit et au besoin avec le concours d'un serrurier au choix du commissaire de justice et de la [Localité 6] Publique. -Condamner Mme [N] [K] [X] au paiement des loyers postérieurs au 9 février 2026, date du décompte jusqu'au jour de la délivrance de l'assignation. -Condamner Mme [N] [K] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre les charges assorties des augmentations légales et contractuelles à compter du jour de l'assignation jusqu'à l'entière libération des lieux. -Condamner Mme [N] [K] [X] au paiement du coût des du commandement soit la somme de 150,83 €. -Condamner Madame [N] [K] [X] au paiement d'une somme de 800 € sur la base de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel et octroyer à la SELARL Duale Ligney Bourdallé le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

: Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Il convient de préciser au préalable que : les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne s'appliquent pas au bail litigieux en ce qu'elles modifient le paragraphe I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail passé de deux mois à six semaines, car il a été conclu avant son entrée en vigueur et stipulait un délai de deux mois qui a donc été contractualisé, et ce conformément à l'avis rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ, 13 juin 2024, n°24-70.002) les dispositions de l'article 9 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 s'appliquent en l'espèce concernant la demande de délai de paiement formulée par l'appelant dans ses conclusions du 3 février 2025 en ce qu'elles modifient les dispositions relatives aux conditions d'octroi des délais de paiement ; en effet la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, il en résulte que les paragraphes V et VII de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989 modifiés par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu'ils modifient les conditions d'octroi des délais de paiement s'appliquent aux baux en cours à compter de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 29 juillet 2023. Il est observé que Mme [X] vise dans ses conclusions les dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 28 juillet 2023. Il convient par conséquent de viser l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais de se référer à l'article 24 V et VII postérieur à l'entrée en vigueur de la dite loi. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de cette loi prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024, pour la somme en principal de 2918,73 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2024. La clause résolutoire était donc acquise au 2 décembre 2024. C'est à juste titre que le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à cette date, sauf à préciser que le motif de cette résiliation de plein droit est le non respect du commandement de payer les loyers impayés dans le délai de deux mois, ainsi que l'indique le premier juge dans les motifs de sa décision, et non le défaut de justification de la souscription d'une assurance locative qui n'est pas visé dans le commandement délivré à la locataire, ni dans la motivation de l'ordonnance déférée. Sur l'arriéré locatif, la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire : Mme [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur trois années sur le fondement de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil. Elle fait valoir qu'elle a deux enfants à charge, qu'elle est actuellement sans emploi et perçoit des prestations de la caisse d'allocations familiales à hauteur de 635, 17 euros, pourrait bénéficier d'un droit à l'allocation logement à hauteur de 487 euros, outre une éventuelle réduction de loyer solidarité étant précisé qu'elle devrait percevoir un rappel d'allocation logement en Janvier 2026. Elle ajoute qu'elle a repris le paiement du loyer résiduel, s'est rapprochée du bailleur social et de la caisse d'allocations familiales afin de débloquer la situation et obtenir notamment un rappel d'allocation logement. Elle soutient qu'elle a effectué de nombreux règlements entre les mains du bailleur afin d'apurer la dette locative qui a été réduite, que cette réduction devrait s'accélérer avec le versement du rappel d'allocation logement dont il résultera un loyer résiduel relativement faible. Elle explique qu'elle démontre qu'elle continue de verser le loyer courant et commence à apurer la dette locative. Elle fait valoir qu'elle est une débitrice malheureuse mais de bonne foi et qu'elle est en capacité d'apurer sa dette dans les délais légaux de 36 mois. La SCI Aquitaine rehabilitations répond qu'elle ne voit pas comment, au vu de ses revenus actuels qui ne sont plus que de 635,17 euros par mois, Mme [X] serait en mesure d'assumer le paiement du loyer qui a atteint 827,92 euros et le règlement d'une somme supplémentaire pour apurer l'arriéré. Elle avance que contrairement à ce qu'elle indique, Mme [X] n'a pas repris le paiement régulier du loyer mais procède à des versements éparses et anarchiques ne correspondant jamais au montant du loyer et qui n'ont pu qu'apurer une petite partie de l'arriéré. Elle soutient que Mme [X] n'ayant pas repris le paiement régulier de ses loyers est irrecevable en sa demande de délais de paiement de sorte qu'elle doit être également déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que Mme [X] reste redevable au 9 février 2025 d'une somme de 4248,54 euros. *** L'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (...) ; et l'article 24 VII de dire « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VII du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » En l'espèce il résulte du décompte des sommes dues arrêté au 9 février 2026 produit par le bailleur (sa pièce numérotée 11) un solde restant dû au 3 février 2026 de 4248,54 euros dont il convient de déduire 150,83 euros de frais de contentieux correspondant au coût du commandement de payer inclus dans les dépens, soit la somme de 4097,71 euros au titre de la dette de loyers (logement et place de parking), provisions sur charges et indemnités d'occupation. Le montant de cet arriéré locatif n'est pas sérieusement contestable et n'est d'ailleurs pas contesté. En janvier 2026 Mme [X] a effectivement perçu des rappels d'allocation logement qui, cumulés avec un versement de 350 euros le 16 janvier 2026, a permis de réduire sa dette locative. Toutefois cette dette reste conséquence soit 4097,71 euros au début du mois de février 2026. En outre Mme [X] qui travaillait en 2024 (ainsi que cela résulte de son avis d'imposition) est sans emploi et ne perçoit plus que des prestations familiales incluant le RSA majoré d'un montant total de 1051,72 euros en octobre 2025, et de 635, 17 euros en novembre 2025. Même si le versement de l'allocation logement à hauteur de 492 euros par mois est rétabli, ses ressources totales à hauteur de 1127,17 euros (635,17+492) ne lui permettent pas d'apurer en sus du loyer courant le montant de sa dette locative sur une durée de 36 mois. Il n'est pas établi qu'une suite positive ait été donnée à la demande de FSL effectuée par Mme [X]. En outre il résulte du dernier décompte des sommes dues produit par le bailleur que Mme [X] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant en dépit de paiements irréguliers et parfois importants. Son loyer total (loyer principal + loyer place de parking et provision sur charges) ou l'indemnité d'occupation équivalente s'élevait à 881,80 euros en 2025 et 890,07 euros en 2026. Même si l'on déduit l'APL de 492 euros, Mme [X] n'a pas versé le montant intégral du loyer (ou de l'indemnité d'occupation) résiduel en novembre, décembre 2025, et janvier 2026 alors qu'elle a versé 300 euros en novembre 2025 et 350 euros en janvier 2026 et n'a rien versé en décembre 2025. Il se déduit de ces éléments que Mme [X] n'est pas en situation de régler sa dette locative et n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience de sorte qu'elle sera déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire. Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sauf à réactualiser le montant de la provision à valoir sur la dette locative qui sera fixée à la somme de 4097,71 euros au 3 février 2026 (provision sur charges et indemnités d'occupation provisionnelles de février 2026 au titre du logement et de l'emplacement de parking incluses) avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur la somme de 2918,73 euros, et à compter du 24 juin 2025 (date de la signification de l'ordonnance déférée) pour le surplus. Il y a lieu de préciser que Mme [X] est condamnée à compter du mois de mars 2026 à une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant outre les charges jusqu'à libération effective des lieux. La décision déférée est confirmée en ses autres dispositions ayant constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Mme [X] et de tout occupant de son chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a statué à l'égard de Mme [X] sur les dépens mais de l'infirmer en ce qu'elle l'a condamnée à payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [X], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 150,83 euros. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à la Selarl Dualé Ligney Bourdallé. Il convient de débouter la SCI Aquitaine réhabilitations de ses demandes d'indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

, La cour, aprés en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [N] [X] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions sauf rectifier le motif de la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire et à réactualiser le montant de la condamnation de Mme [N] [X] au titre de la provision à valoir sur l'arriéré locatif à la date du 3 février 2026 et au point de départ de la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation courant à compter du mois de mars 2026 ; Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés ; Constate la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, à compter du 2 décembre 2024 ; Condamne Mme [N] [K] [X] à verser à la SCI Aquitaine réhabilitations la somme provisionnelle de 4097,71 euros à valoir sur l'arriéré locatif au 3 février 2026 (provision sur charges et indemnités d'occupation de février 2026 au titre du logement et de l'emplacement de parking incluses) avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur la somme de 2918,73 euros, et à compter du 24 juin 2025 pour le surplus ; Condamne Mme [N] [K] [X] à verser à la SCI Aquitaine réhabilitations une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du mois de mars 2026 jusqu'à libération effective des lieux. Déboute Mme [N] [K] [X] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées en cause d'appel ; Condamne Mme [N] [K] [X] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024 (150,83 euros) ; Accorde à la Selarl Dualé Ligney Bourdallé le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute la SCI Aquitaine réhabilitations de ses demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite à l'empêchement de Mme PELLEFIGUES, Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,